0
00:00:00.000 --> 00:00:01.700
반갑습니다

1
00:00:01.700 --> 00:00:04.500
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.500 --> 00:00:06.300
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.300 --> 00:00:07.900
소장님, 오늘은요

4
00:00:07.900 --> 00:00:11.450
부동산 시장의 경기를 파악할 수 있는 척도 중에 하나가

5
00:00:11.450 --> 00:00:14.100
분양보증 사고 발생이 얼마나 했냐

6
00:00:14.100 --> 00:00:15.425
이거로 좀 살펴볼 수 있거든요

7
00:00:15.425 --> 00:00:16.675
이 얘기를 왜 하냐면요

8
00:00:16.675 --> 00:00:23.476
10년 만에 분양보증 사고 발생이 최대치를 찍었다는 소식이 있어서

9
00:00:23.476 --> 00:00:25.700
이에 대해서 좀 의견을 나눠보려고 해요

10
00:00:25.700 --> 00:00:30.800
이 이야기를 하기에 앞서 먼저 분양보증이 무엇이냐 간단하게 얘기를 하면

11
00:00:30.800 --> 00:00:34.926
주택을 분양받은 소비자가 시행사나 건설사의 부도로 

12
00:00:34.926 --> 00:00:37.876
피해를 입을 수도 있잖아요. 그래서 그거를 막기 위해서 

13
00:00:37.876 --> 00:00:42.000
주택도시보증공사 HUG가 써주는 보험이라고 생각하시면 돼요

14
00:00:42.000 --> 00:00:46.700
제가 현장에서 분양을 했었잖아요. 그리고 제가 분양회사에 있었는데

15
00:00:46.700 --> 00:00:51.000
분양을 받으러 오는 계약자들이 항상 걱정하는 게 뭐냐면

16
00:00:51.000 --> 00:00:54.500
이게 혹시 부도 나지 않을까 그러니까 부도 나면 내 돈 어떻게 해?

17
00:00:54.500 --> 00:00:57.000
이렇게 계약 쓰기 전에 항상 이걸 물어보는 거예요

18
00:00:57.000 --> 00:01:01.600
그래서 바로 설명하는 게 이게 분양보증에 들어가 있다

19
00:01:01.600 --> 00:01:05.200
그래서 부도가 안 난다라고는 할 수 없다

20
00:01:05.200 --> 00:01:09.300
근데 부도가 나더라도 보증회사에서 이걸 보증을 하기 때문에

21
00:01:09.300 --> 00:01:13.377
여러분들의 들어간 돈은 어느 정도 안전하게 

22
00:01:13.377 --> 00:01:16.200
보증이 되기 때문에 회수할 수 있다

23
00:01:16.200 --> 00:01:18.200
이렇게 하면서 분양을 하거든요

24
00:01:18.200 --> 00:01:21.177
그러니까 사실 선분양 제도 때문에 생긴 제도예요

25
00:01:21.177 --> 00:01:25.300
뭔가 건물이 없는데 분양부터, 돈부터 내라고 하는 거잖아요

26
00:01:25.300 --> 00:01:29.800
그러니까 돈 내고 중간에 진행 과정에서

27
00:01:29.800 --> 00:01:34.400
이게 부도가 나거나 아니면 없어지거나, 안 하면 내 돈 어떻게 해?

28
00:01:34.400 --> 00:01:36.100
이게 걱정이 되는 거예요

29
00:01:36.100 --> 00:01:40.100
그러니까 이게 분양보증이 있으니까 좀 안전하지 않을까?

30
00:01:40.100 --> 00:01:41.300
이런 생각을 할 수도 있는데

31
00:01:41.300 --> 00:01:47.300
피해액 규모를 보면 4,881억으로 정말 피해액이 크더라고요

32
00:01:47.300 --> 00:01:50.100
그러니까 수분양자들이 좀 불안할 것 같아요

33
00:01:50.100 --> 00:01:53.100
진짜 내가 안전한 건가? 약간 궁금할 것 같거든요

34
00:01:53.100 --> 00:01:55.600
그래서 이 부분에 대해서 좀 얘기를 해보려고 합니다

35
00:01:55.600 --> 00:01:58.200
이게 분양보증을 가입을 했으면

36
00:01:58.200 --> 00:02:01.600
그냥 안전하게 딱 마음 놓고 있어도 되는 건지

37
00:02:01.600 --> 00:02:03.400
이 부분을 어떻게 보세요, 소장님?

38
00:02:03.400 --> 00:02:07.400
사실 여기에 분양보증을 다 해주는 건 아니에요

39
00:02:07.400 --> 00:02:09.800
그러니까 뉴스 기사에도 보면

40
00:02:09.800 --> 00:02:15.300
분양보증을 못 받는 현장도 있다, 생겨났다 이런 게 있잖아요

41
00:02:15.300 --> 00:02:17.300
이걸 뒤에 가서 얘기를 하겠는데

42
00:02:17.300 --> 00:02:22.600
어쨌든 분양보증 요건에 해당되면 HUG가 분양보증을 해서

43
00:02:22.600 --> 00:02:26.750
그다음에는 들어간 돈이나 이런 것들은 사실

44
00:02:26.750 --> 00:02:30.100
보통은 HUG가 책임을 지고

45
00:02:30.100 --> 00:02:33.900
다음 공사 진행하는 거를 진행하거나

46
00:02:33.900 --> 00:02:41.200
아니면 돈을 돌려받고 싶다는 의지가 있는 사람들한테는

47
00:02:41.200 --> 00:02:47.800
일정 요건 하에서 돌려줄 수 있는 그런 제도들이 있기 때문에

48
00:02:49.050 --> 00:02:54.600
돈을 다 날리는 그런 상황은 벌어지지 않을 수 있는 거죠

49
00:02:55.450 --> 00:02:56.800
소장님이 말씀하셨던 게

50
00:02:56.800 --> 00:02:59.600
이게 분양보증에 가입을 했다고 해서

51
00:02:59.600 --> 00:03:03.300
다 보호를 받을 수 있다는 아니라는 거잖아요

52
00:03:03.300 --> 00:03:06.300
어떤 조건이 있다는 건데 그게 뭔지 들어볼까요

53
00:03:06.300 --> 00:03:08.030
그러니까 조건을 보면 보통

54
00:03:08.030 --> 00:03:15.900
첫 번째는 주채무자의 부도나 파산, 사업 포기 등의 사유에 해당되거나

55
00:03:15.900 --> 00:03:18.100
공정률이라는 계획이 있거든요

56
00:03:18.100 --> 00:03:22.800
공사를 진행하면 언제는 이 정도 단계 뭐 이렇게 공정률이라는 게 있어요

57
00:03:22.800 --> 00:03:27.531
근데 그 공정률보다 25% 정도 미달했을 때

58
00:03:27.900 --> 00:03:33.200
여기 보면 미달하면 요건이 되느냐? 그게 아니에요

59
00:03:33.200 --> 00:03:36.400
여기 보면 뒤에 중요한 내용이 있는데

60
00:03:36.400 --> 00:03:39.600
보증채권자의 이행 청구가 있는 경우예요

61
00:03:39.600 --> 00:03:43.400
그 다음에 세 번째가 감리자가 확인한 경우

62
00:03:43.400 --> 00:03:47.600
실제 공정률이 75%를 초과했음에도

63
00:03:47.600 --> 00:03:54.400
실행 공정이 정당한 사유 없이 예정 공정보다 6개월 이상 지연되는 경우

64
00:03:54.400 --> 00:03:59.500
근데 이것도 지연되는 경우만 되는 게 아니고

65
00:03:59.500 --> 00:04:03.300
똑같이 보증채권자의 이행 청구가 있는 경우예요

66
00:04:03.300 --> 00:04:07.900
그 다음에 네 번째는 시공자의 부도 파산 등으로

67
00:04:07.900 --> 00:04:11.600
공사 중단 사태가 3개월 이상 지속되어

68
00:04:11.600 --> 00:04:16.100
이것도 보증채권자의 이행 청구가 있는 경우예요

69
00:04:16.100 --> 00:04:21.700
그러니까 세 가지를 보면 다 보증채권자의 이행 청구가 있어야 돼요

70
00:04:21.700 --> 00:04:25.850
그러니까 보증보험, 이 보증제도는

71
00:04:25.850 --> 00:04:28.500
원칙적으로 원리를 이해하면 뭐냐면

72
00:04:28.500 --> 00:04:31.900
분양받는 사람이 돈을 먼저 내잖아요

73
00:04:31.900 --> 00:04:36.600
그러니까 이 사람들이 예를 들어서 뭔가 이 상황에 해당됐어요

74
00:04:36.600 --> 00:04:38.700
그러니까 공정이 지연이 됐어요

75
00:04:38.700 --> 00:04:42.900
되는데 수분양자들이 이행 청구를 안 할 수도 있잖아요

76
00:04:42.900 --> 00:04:43.900
"나는 괜찮아"

77
00:04:43.900 --> 00:04:45.300
기다릴 수 있다

78
00:04:45.300 --> 00:04:47.600
그러면 사실 보호할 필요가 없는 거죠

79
00:04:47.600 --> 00:04:52.700
왜냐하면 자기들이 보호해달라고 요청을 해야 보호를 해주는 거지

80
00:04:52.700 --> 00:04:56.200
보호해달라고 요청하지 않으면 그러면 괜찮구나

81
00:04:56.200 --> 00:05:02.000
그럼 굳이 HUG에서 보증을 할, 그걸 책임져줄 필요가 없는 거죠

82
00:05:02.750 --> 00:05:09.700
제가 이게 일어난 뉴스나 이런 걸 보고 현장들을 점검하면서

83
00:05:09.700 --> 00:05:14.450
아마 일반인들은 발견하지 못할 공통점이 제 눈에 들어왔어요

84
00:05:14.450 --> 00:05:16.200
지주택 현장들이 많더라고요

85
00:05:16.200 --> 00:05:17.500
지주택

86
00:05:17.500 --> 00:05:22.800
지역주택 조합의 수분양자들 있죠 수분양자들은

87
00:05:22.800 --> 00:05:28.000
우리가 일반 아파트 분양하는 수분양자하고 다른 위치의 지위예요

88
00:05:28.000 --> 00:05:31.700
조합원에 대해서 시행사의 지위를 갖는 거예요

89
00:05:31.700 --> 00:05:35.600
그러니까 이 사람들은 이걸 청구할 수 있는 지위가 아닌 거예요

90
00:05:35.600 --> 00:05:40.600
근데 문제는 분양을 받는 사람들은 자기가 조합원이라는

91
00:05:40.600 --> 00:05:44.400
그러니까 시행사라는 인식이 거의 없어요

92
00:05:44.400 --> 00:05:47.400
그러니까 그런 설명을 해주는 사람들이 아무도 없어요

93
00:05:48.150 --> 00:05:50.500
소장님 말씀대로는 지주택을 할 경우에

94
00:05:50.500 --> 00:05:52.685
이런 분양보증 사고가 발생할 경우에는

95
00:05:52.685 --> 00:05:54.850
보증을 받는 게 쉽지 않다고 말씀하셨는데

96
00:05:54.850 --> 00:05:58.250
그럼 이 이외에 만약 이런 요건이 포함이 된다면

97
00:05:58.250 --> 00:06:00.500
안전하다고 생각해도 되는 걸까요?

98
00:06:00.500 --> 00:06:05.700
사실 안전하긴 한데 여기서 또 생각하지 못하는 문제가 생기는 게

99
00:06:05.700 --> 00:06:07.500
손해가 아예 없는 건 아니에요

100
00:06:07.500 --> 00:06:11.200
들어간 돈은 어느 정도 보장을 받아요 들어간 돈은

101
00:06:11.200 --> 00:06:17.700
근데 들어가지 않으면서 공사가 딜레이 되잖아요

102
00:06:17.700 --> 00:06:21.500
그러면서 발생하는 추가 부담금이 생기는 거예요

103
00:06:21.500 --> 00:06:26.000
그러니까 대표적인 게 뭐냐면 중도금 대출 이자예요

104
00:06:26.000 --> 00:06:28.700
그러니까 중도금 대출 이자 같은 경우는

105
00:06:28.700 --> 00:06:32.700
공사나 딜레이 됨으로 인해서 중도금 대출은 그 기간이 길어지잖아요

106
00:06:32.700 --> 00:06:33.600
원래 계약 기간 보다

107
00:06:33.600 --> 00:06:36.200
네. 그 기간 동안은 책임자니까

108
00:06:36.200 --> 00:06:39.300
자기가 받았으니까 그걸 내야 되는 거죠

109
00:06:39.300 --> 00:06:43.100
그럼 그 이자에 대한 책임은 따로 지지 않는 거예요

110
00:06:43.100 --> 00:06:44.800
그건 보증해주지 않는 건가요?

111
00:06:44.800 --> 00:06:48.000
그러니까 그거를 스스로 책임을 져야 되고

112
00:06:48.000 --> 00:06:54.000
그다음에 또 문제가 뭐냐면 어쨌든 입주가 미뤄진다는 거죠

113
00:06:54.000 --> 00:06:55.700
그러니까 예를 들어서 임차인이라면

114
00:06:55.700 --> 00:06:58.800
전세 살고 있는데 공사가 딜레이가 됐어요

115
00:06:58.800 --> 00:07:03.000
그러면 이게 언제 어떻게 진행이 될지 모르잖아요

116
00:07:03.000 --> 00:07:07.800
그러면 내가 이 사람하고 연장 계약을 해야 될지

117
00:07:07.800 --> 00:07:09.800
아니면 전세금 올려달라는데

118
00:07:09.800 --> 00:07:12.900
나가서 또 다른 데 가는데 발생하는 비용이나

119
00:07:12.900 --> 00:07:15.700
이런 거는 아무도 책임져 주지 않는다는 거죠

120
00:07:15.700 --> 00:07:21.887
그리고 또 발생하는 문제가 HUG가 이걸 받아가지고

121
00:07:21.887 --> 00:07:25.800
다른 건설사를 선정을 해서 공사 진행을 하거든요

122
00:07:25.800 --> 00:07:31.900
근데 이런 경우는 대부분 공사가 진행이 안 될 경우들이 많아요

123
00:07:31.900 --> 00:07:34.500
예를 들어서 건설사 입장이라면

124
00:07:34.500 --> 00:07:39.000
부도가 난 회사가 이미 공정을 해놨어요. 진행을 했어

125
00:07:39.000 --> 00:07:43.700
그럼 내가 여기에 하자가 있는지 건설사 입장에서는 모르잖아요

126
00:07:43.700 --> 00:07:45.700
이미 하자가 있을 수도 있잖아요

127
00:07:45.700 --> 00:07:49.300
근데 자기가 들어가서 이걸 마무리를 하면

128
00:07:49.300 --> 00:07:50.600
다 자기 책임이 되는 거예요

129
00:07:50.600 --> 00:07:51.700
다 떠안아야 되네요

130
00:07:51.700 --> 00:07:54.700
떠안아야 되는데 하자가 있는지 없는지도 몰라

131
00:07:54.700 --> 00:07:57.000
그리고 그걸 검사하자니 비용이 또 들어가

132
00:07:57.000 --> 00:08:00.538
또 요즘 같은 경우는 자잿값이 막 오르잖아요

133
00:08:00.538 --> 00:08:03.600
분양자들은 자기가 낼 돈이 정해져 있잖아요

134
00:08:03.600 --> 00:08:06.600
그럼 그 범위 안에서만 가능하잖아요

135
00:08:06.600 --> 00:08:08.700
근데 공사금이 늘어났어

136
00:08:08.700 --> 00:08:10.200
그러면 진행이 안 되죠

137
00:08:11.039 --> 00:08:12.139
이게 좀 이어진 내용인데

138
00:08:12.139 --> 00:08:15.050
이게 지금 계획된 공급 물량인 거잖아요 분양이

139
00:08:15.050 --> 00:08:17.600
이만큼의 공급 물량을 계획했었는데

140
00:08:17.600 --> 00:08:21.800
지금 사고가 많이 발생하면서 공급 물량이 줄어든 거죠

141
00:08:21.800 --> 00:08:24.300
그래서 많은 사람들이 공급이 줄어드니

142
00:08:24.300 --> 00:08:28.300
부동산 시장에 영향을 어떻게 미치겠냐 생각해 봤을 때

143
00:08:28.300 --> 00:08:30.200
이거는 올라갈 수밖에 없다

144
00:08:30.200 --> 00:08:31.989
이렇게 많이 말씀을 하시더라고요

145
00:08:34.500 --> 00:08:40.500
그거는 모든 상황을 상승으로 연결시키려고 하는 사람들의 문제인데

146
00:08:40.500 --> 00:08:43.900
사실 이거는 이미 주인이 정해진 것들이잖아요

147
00:08:43.900 --> 00:08:45.200
그러니까 영향을 미치지 않는 거죠

148
00:08:45.200 --> 00:08:46.900
영향을 전혀 주지 않는 거예요

149
00:08:46.900 --> 00:08:49.700
오히려 제가 볼 때는 하락 요인이 더 클 수 있어요

150
00:08:49.700 --> 00:08:52.700
그동안에는 분양 사고가 안 났을 경우에는

151
00:08:52.700 --> 00:08:56.100
"분양보증 됩니다" 말 한마디로 사실 끝났어요

152
00:08:56.100 --> 00:08:57.500
안전하다고 생각하는 거죠

153
00:08:57.500 --> 00:09:00.500
근데 이게 사고가 터지고 보니까

154
00:09:00.500 --> 00:09:05.800
분양보증을 들었는데도 불구하고 나한테 결국에는 손해가 발생하네?

155
00:09:05.800 --> 00:09:08.200
100% 다 커버해 주지 않는다는 걸 알게되는 거네요

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00:09:08.200 --> 00:09:11.600
이렇게 되면 이거 분양보증이 안 될 수도 있네

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00:09:11.600 --> 00:09:14.600
이런 거는 전혀 몰라요. 사실 저도 몰랐었어요

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00:09:14.600 --> 00:09:17.100
수요 심리를 좀 하락시키는 요인이 되겠네요

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00:09:17.100 --> 00:09:20.700
당연히 이거는 오히려 하락 요인이 훨씬 강하죠

160
00:09:21.650 --> 00:09:23.900
그럼 오늘은 여기서 마무리하도록 하겠습니다

161
00:09:23.900 --> 00:09:27.691
오늘은 분양 보증 사고에 대해서 얘기를 해봤는데요

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00:09:27.691 --> 00:09:30.900
보면 대부분 우리나라는 선분양이기 때문에

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00:09:30.900 --> 00:09:35.000
분양 받는 사람들을 보호하기 위해 분양보증 제도가 만들어졌다

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00:09:35.000 --> 00:09:37.950
그리고 분양보증 사고는 대부분 보증채권자

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00:09:37.950 --> 00:09:42.400
즉 수분양자들의 이행 청구가 있을 때만 요건이 해당이 된다

166
00:09:42.400 --> 00:09:44.400
그런데 지역주택조합의 경우에는

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00:09:44.400 --> 00:09:46.600
분양보증 사고로 간주되기 어렵다

168
00:09:46.600 --> 00:09:50.500
그 이유는 지주택의 조합원들은 분양 받는 사람이 아니라

169
00:09:50.500 --> 00:09:55.000
사업을 하는 당사자이기 때문에 이 보증을 받을 수가 없다

170
00:09:55.000 --> 00:09:57.200
그렇다고 또 분양보증을 받는다고 해서

171
00:09:57.200 --> 00:09:58.900
모든 돈을 다 보장받는 건 아니고

172
00:09:58.900 --> 00:10:02.700
대표적으로 공사 기간이 길어지면서 생기는 중도금 대출 이자가 있다

173
00:10:02.700 --> 00:10:05.400
이렇게 마무리해볼 수 있을 것 같아요

174
00:10:06.900 --> 00:10:10.300
오늘 영상 잘 보셨는지 궁금한데

175
00:10:10.300 --> 00:10:13.500
이런 영상을 보시고 항상 궁금한 게 있거나

176
00:10:13.500 --> 00:10:17.400
하실 말씀이 있거나 이러면 댓글로

177
00:10:17.400 --> 00:10:21.800
칭찬이든 반박이든 비판이든 아무 멘트든 좋습니다

178
00:10:21.800 --> 00:10:24.600
댓글을 많이 남기시는 게 저는 좋으니까

179
00:10:24.600 --> 00:10:29.800
그러면 제가 댓글에 성실하게 답변도 달아드리고

180
00:10:29.800 --> 00:10:32.700
하트도 꼭 눌러드리도록 할 테니까

181
00:10:32.700 --> 00:10:36.500
여러분 댓글 많이 달아주시면 감사하겠습니다

182
00:10:36.800 --> 00:10:39.800
아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주시는 구독자 여러분

183
00:10:39.800 --> 00:10:42.000
오늘도 정말 감사드립니다

184
00:10:42.000 --> 00:10:43.900
부동산 투자에 도움이 되는 주제로

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00:10:43.900 --> 00:10:46.900
다음 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다

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00:10:46.900 --> 00:10:48.600
감사합니다

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00:10:48.600 --> 00:10:49.750
마지막 다시 할까요?

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00:10:50.850 --> 00:10:52.100
감사합니다