반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요
부동산 시장의 경기를 파악할 수 있는 척도 중에 하나가
분양보증 사고 발생이 얼마나 했냐
이거로 좀 살펴볼 수 있거든요
이 얘기를 왜 하냐면요
10년 만에 분양보증 사고 발생이 최대치를 찍었다는 소식이 있어서
이에 대해서 좀 의견을 나눠보려고 해요
이 이야기를 하기에 앞서 먼저 분양보증이 무엇이냐 간단하게 얘기를 하면
주택을 분양받은 소비자가 시행사나 건설사의 부도로
피해를 입을 수도 있잖아요. 그래서 그거를 막기 위해서
주택도시보증공사 HUG가 써주는 보험이라고 생각하시면 돼요
제가 현장에서 분양을 했었잖아요. 그리고 제가 분양회사에 있었는데
분양을 받으러 오는 계약자들이 항상 걱정하는 게 뭐냐면
이게 혹시 부도 나지 않을까 그러니까 부도 나면 내 돈 어떻게 해?
이렇게 계약 쓰기 전에 항상 이걸 물어보는 거예요
그래서 바로 설명하는 게 이게 분양보증에 들어가 있다
그래서 부도가 안 난다라고는 할 수 없다
근데 부도가 나더라도 보증회사에서 이걸 보증을 하기 때문에
여러분들의 들어간 돈은 어느 정도 안전하게
보증이 되기 때문에 회수할 수 있다
이렇게 하면서 분양을 하거든요
그러니까 사실 선분양 제도 때문에 생긴 제도예요
뭔가 건물이 없는데 분양부터, 돈부터 내라고 하는 거잖아요
그러니까 돈 내고 중간에 진행 과정에서
이게 부도가 나거나 아니면 없어지거나, 안 하면 내 돈 어떻게 해?
이게 걱정이 되는 거예요
그러니까 이게 분양보증이 있으니까 좀 안전하지 않을까?
이런 생각을 할 수도 있는데
피해액 규모를 보면 4,881억으로 정말 피해액이 크더라고요
그러니까 수분양자들이 좀 불안할 것 같아요
진짜 내가 안전한 건가? 약간 궁금할 것 같거든요
그래서 이 부분에 대해서 좀 얘기를 해보려고 합니다
이게 분양보증을 가입을 했으면
그냥 안전하게 딱 마음 놓고 있어도 되는 건지
이 부분을 어떻게 보세요, 소장님?
사실 여기에 분양보증을 다 해주는 건 아니에요
그러니까 뉴스 기사에도 보면
분양보증을 못 받는 현장도 있다, 생겨났다 이런 게 있잖아요
이걸 뒤에 가서 얘기를 하겠는데
어쨌든 분양보증 요건에 해당되면 HUG가 분양보증을 해서
그다음에는 들어간 돈이나 이런 것들은 사실
보통은 HUG가 책임을 지고
다음 공사 진행하는 거를 진행하거나
아니면 돈을 돌려받고 싶다는 의지가 있는 사람들한테는
일정 요건 하에서 돌려줄 수 있는 그런 제도들이 있기 때문에
돈을 다 날리는 그런 상황은 벌어지지 않을 수 있는 거죠
소장님이 말씀하셨던 게
이게 분양보증에 가입을 했다고 해서
다 보호를 받을 수 있다는 아니라는 거잖아요
어떤 조건이 있다는 건데 그게 뭔지 들어볼까요
그러니까 조건을 보면 보통
첫 번째는 주채무자의 부도나 파산, 사업 포기 등의 사유에 해당되거나
공정률이라는 계획이 있거든요
공사를 진행하면 언제는 이 정도 단계 뭐 이렇게 공정률이라는 게 있어요
근데 그 공정률보다 25% 정도 미달했을 때
여기 보면 미달하면 요건이 되느냐? 그게 아니에요
여기 보면 뒤에 중요한 내용이 있는데
보증채권자의 이행 청구가 있는 경우예요
그 다음에 세 번째가 감리자가 확인한 경우
실제 공정률이 75%를 초과했음에도
실행 공정이 정당한 사유 없이 예정 공정보다 6개월 이상 지연되는 경우
근데 이것도 지연되는 경우만 되는 게 아니고
똑같이 보증채권자의 이행 청구가 있는 경우예요
그 다음에 네 번째는 시공자의 부도 파산 등으로
공사 중단 사태가 3개월 이상 지속되어
이것도 보증채권자의 이행 청구가 있는 경우예요
그러니까 세 가지를 보면 다 보증채권자의 이행 청구가 있어야 돼요
그러니까 보증보험, 이 보증제도는
원칙적으로 원리를 이해하면 뭐냐면
분양받는 사람이 돈을 먼저 내잖아요
그러니까 이 사람들이 예를 들어서 뭔가 이 상황에 해당됐어요
그러니까 공정이 지연이 됐어요
되는데 수분양자들이 이행 청구를 안 할 수도 있잖아요
"나는 괜찮아"
기다릴 수 있다
그러면 사실 보호할 필요가 없는 거죠
왜냐하면 자기들이 보호해달라고 요청을 해야 보호를 해주는 거지
보호해달라고 요청하지 않으면 그러면 괜찮구나
그럼 굳이 HUG에서 보증을 할, 그걸 책임져줄 필요가 없는 거죠
제가 이게 일어난 뉴스나 이런 걸 보고 현장들을 점검하면서
아마 일반인들은 발견하지 못할 공통점이 제 눈에 들어왔어요
지주택 현장들이 많더라고요
지주택
지역주택 조합의 수분양자들 있죠 수분양자들은
우리가 일반 아파트 분양하는 수분양자하고 다른 위치의 지위예요
조합원에 대해서 시행사의 지위를 갖는 거예요
그러니까 이 사람들은 이걸 청구할 수 있는 지위가 아닌 거예요
근데 문제는 분양을 받는 사람들은 자기가 조합원이라는
그러니까 시행사라는 인식이 거의 없어요
그러니까 그런 설명을 해주는 사람들이 아무도 없어요
소장님 말씀대로는 지주택을 할 경우에
이런 분양보증 사고가 발생할 경우에는
보증을 받는 게 쉽지 않다고 말씀하셨는데
그럼 이 이외에 만약 이런 요건이 포함이 된다면
안전하다고 생각해도 되는 걸까요?
사실 안전하긴 한데 여기서 또 생각하지 못하는 문제가 생기는 게
손해가 아예 없는 건 아니에요
들어간 돈은 어느 정도 보장을 받아요 들어간 돈은
근데 들어가지 않으면서 공사가 딜레이 되잖아요
그러면서 발생하는 추가 부담금이 생기는 거예요
그러니까 대표적인 게 뭐냐면 중도금 대출 이자예요
그러니까 중도금 대출 이자 같은 경우는
공사나 딜레이 됨으로 인해서 중도금 대출은 그 기간이 길어지잖아요
원래 계약 기간 보다
네. 그 기간 동안은 책임자니까
자기가 받았으니까 그걸 내야 되는 거죠
그럼 그 이자에 대한 책임은 따로 지지 않는 거예요
그건 보증해주지 않는 건가요?
그러니까 그거를 스스로 책임을 져야 되고
그다음에 또 문제가 뭐냐면 어쨌든 입주가 미뤄진다는 거죠
그러니까 예를 들어서 임차인이라면
전세 살고 있는데 공사가 딜레이가 됐어요
그러면 이게 언제 어떻게 진행이 될지 모르잖아요
그러면 내가 이 사람하고 연장 계약을 해야 될지
아니면 전세금 올려달라는데
나가서 또 다른 데 가는데 발생하는 비용이나
이런 거는 아무도 책임져 주지 않는다는 거죠
그리고 또 발생하는 문제가 HUG가 이걸 받아가지고
다른 건설사를 선정을 해서 공사 진행을 하거든요
근데 이런 경우는 대부분 공사가 진행이 안 될 경우들이 많아요
예를 들어서 건설사 입장이라면
부도가 난 회사가 이미 공정을 해놨어요. 진행을 했어
그럼 내가 여기에 하자가 있는지 건설사 입장에서는 모르잖아요
이미 하자가 있을 수도 있잖아요
근데 자기가 들어가서 이걸 마무리를 하면
다 자기 책임이 되는 거예요
다 떠안아야 되네요
떠안아야 되는데 하자가 있는지 없는지도 몰라
그리고 그걸 검사하자니 비용이 또 들어가
또 요즘 같은 경우는 자잿값이 막 오르잖아요
분양자들은 자기가 낼 돈이 정해져 있잖아요
그럼 그 범위 안에서만 가능하잖아요
근데 공사금이 늘어났어
그러면 진행이 안 되죠
이게 좀 이어진 내용인데
이게 지금 계획된 공급 물량인 거잖아요 분양이
이만큼의 공급 물량을 계획했었는데
지금 사고가 많이 발생하면서 공급 물량이 줄어든 거죠
그래서 많은 사람들이 공급이 줄어드니
부동산 시장에 영향을 어떻게 미치겠냐 생각해 봤을 때
이거는 올라갈 수밖에 없다
이렇게 많이 말씀을 하시더라고요
그거는 모든 상황을 상승으로 연결시키려고 하는 사람들의 문제인데
사실 이거는 이미 주인이 정해진 것들이잖아요
그러니까 영향을 미치지 않는 거죠
영향을 전혀 주지 않는 거예요
오히려 제가 볼 때는 하락 요인이 더 클 수 있어요
그동안에는 분양 사고가 안 났을 경우에는
"분양보증 됩니다" 말 한마디로 사실 끝났어요
안전하다고 생각하는 거죠
근데 이게 사고가 터지고 보니까
분양보증을 들었는데도 불구하고 나한테 결국에는 손해가 발생하네?
100% 다 커버해 주지 않는다는 걸 알게되는 거네요
이렇게 되면 이거 분양보증이 안 될 수도 있네
이런 거는 전혀 몰라요. 사실 저도 몰랐었어요
수요 심리를 좀 하락시키는 요인이 되겠네요
당연히 이거는 오히려 하락 요인이 훨씬 강하죠
그럼 오늘은 여기서 마무리하도록 하겠습니다
오늘은 분양 보증 사고에 대해서 얘기를 해봤는데요
보면 대부분 우리나라는 선분양이기 때문에
분양 받는 사람들을 보호하기 위해 분양보증 제도가 만들어졌다
그리고 분양보증 사고는 대부분 보증채권자
즉 수분양자들의 이행 청구가 있을 때만 요건이 해당이 된다
그런데 지역주택조합의 경우에는
분양보증 사고로 간주되기 어렵다
그 이유는 지주택의 조합원들은 분양 받는 사람이 아니라
사업을 하는 당사자이기 때문에 이 보증을 받을 수가 없다
그렇다고 또 분양보증을 받는다고 해서
모든 돈을 다 보장받는 건 아니고
대표적으로 공사 기간이 길어지면서 생기는 중도금 대출 이자가 있다
이렇게 마무리해볼 수 있을 것 같아요
오늘 영상 잘 보셨는지 궁금한데
이런 영상을 보시고 항상 궁금한 게 있거나
하실 말씀이 있거나 이러면 댓글로
칭찬이든 반박이든 비판이든 아무 멘트든 좋습니다
댓글을 많이 남기시는 게 저는 좋으니까
그러면 제가 댓글에 성실하게 답변도 달아드리고
하트도 꼭 눌러드리도록 할 테니까
여러분 댓글 많이 달아주시면 감사하겠습니다
아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해 주시는 구독자 여러분
오늘도 정말 감사드립니다
부동산 투자에 도움이 되는 주제로
다음 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다
마지막 다시 할까요?
감사합니다