반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요
청약 경쟁률이 굉장히 높아서 이슈가 됐던 아파트들이 있었는데요
계약 기간이 딱 지나고 나서 반토막 정도 미분양이 났다
이런 소식이 있어서 좀 이야기를 해보려고 해요
첫 번째는 동작구에 있는 상도 푸르지오 클라베뉴 아파트가
경쟁률이 18:1로 높았어요
그런데 지금 거의 절반 이상이 잔여 물량으로 남았다
심지어 건설사는 계약률을 공개할 수 없다
이 정도로 나오고 있는 현장이더라고요
두 번째는 비슷한 시기에 분양을 했던 구로구의 호반써밋개봉 또한
40% 정도 미계약분이 나오고 있다
이런 얘기가 들리더라고요
이거 또한 10:1의 높은 경쟁률이었던 현장이거든요
이렇게 경쟁률이 높았는데 미계약분이 이렇게 많이 나왔어요
저는 솔직히 이해가 안 되더라고요
일단 시간이 흐르고 상황이 변함에 따라
사람들의 말의 의미가 바뀐다는 부분이 참 신기하긴 해요
일단 베짱이 님도 지금 10:1이 나오는 게
경쟁률이 높다고 말씀을 하셨잖아요
2년 전만 생각해도 10:1은 굉장히 낮은 거거든요
그렇죠. 그때는 세 자릿수였잖아요. 그렇네요
그러니까 시장이 변함에 따라서 사람들의 인식이 바뀌는 거예요
그러니까 서서히 바뀌는 거를 인지를 못해요
옛날에 과거에 있었던 경쟁률하고 비교하면
지금 나오는 경쟁률들은 보면 터무니없이 약해요
그러니까 100:1만 넘어가도 사람들이 놀랄 정도로
맞아요. 그도 그럴 것이 0.3대1 이랬었으니까
그러니까 이게 시장이 특히 분양시장은 굉장히 가벼워요
양은냄비 아시죠? 양은냄비
라면 끓일 때 가장 좋은 냄비. 양은냄비인데
양은냄비의 특징이 얇아요
얇아서 불 전도율이 굉장히 높거든요. 대신에 빨리 식죠
지금 분양시장이 약간 그런 느낌이에요
그러면 이렇게 계약을 포기하는 단계이면
소장님이 항상 말씀하셨던 '분양시장에서 실거주는 일도 없다'
이거에 딱 맞물리는 상황이라고 보면 될까요?
거의 맞다고 보시면 돼요
그러니까 실거주를 계획하지만 결국에는 결정은 뭐가 하느냐?
올라갈 거냐, 내려갈 거냐죠
그러니까 이걸 계약을 포기하는 사람 입장에서 보면
이 가격에서 더 올라갈 것인가?
그러니까 청약을 넣었다는 걸 보면
나는 충분히 여기서 거주할 만하고
가격도 괜찮다는 측면이 있는 거죠
가격이 내가 부담스러웠으면 안 넣었을 거예요
그런데 포기하는 사람이 지금 대거 나왔잖아요
그럼 그 사람들은 뭐냐?
갑자기 분위기 속에서 청약 넣고 보니까 뭔가 의문이 드는 거죠
되게 좀 애매하고 제가 헷갈리는 게
분위기에 대게 휩쓸린다고 했잖아요. 분양시장이
지금 분양하는 게 고분양임에도 불구하고
경쟁률이 100:1인 현장이 지금 같은 시기에 나와 있더라고요
여기도 또한 서울 동대문구에 있는
e편한세상 답십리 아르테포레라는 단지인데
청약 경쟁률이 100:1이 나왔어요
이게 참 너무 상반된 거죠
그래서 이걸 어떻게 바라봐야 될까 싶거든요
그러니까 사람들이 판단할 때 약간 위치나
이런 걸 보고 가격 비교를 할 거 아니에요
상도동 같은 경우는 약간 위치가 떨어져 있는 느낌이거든요
그러니까 그걸 역세권하고 비교했을 때
상대적으로 가격이 좀 낮긴 하지만
이 위치 정도면 이 가격이 맞아? 이런 거죠
근데 동대문이나 자리가 좀 좋은 데 같은 경우는
다른 것과 비교했을 때 좀 비싼 느낌이 들어도
지금 분위기에서 얘가 조금만 올라가거나
아니면 자리가 좋으니까 더 올라갈 수도 있는 여지가 있겠지
그러니까 지금은 옛날처럼 기대치가 "로또!" 이런 거 없어요
그냥 원래 분양가에서 조금만 올라가도 인정하는 거죠. 괜찮아
주변 시세보다 조금만 올라가도 괜찮다. 기대치가 낮다
그런 기대감으로 청약을 넣는 사람들이
옛날 2020년, 21년의 기대치보다는 굉장히 낮아진 거예요
그럼에도 불구하고 이런 미분양이 생긴 거는 이것마저도 불안하다
되게 좀 그런 게 청약 통장이요. 소장님
이게 진짜 우리가 점수를 만들기 위해서
노력을 되게 많이 쏟는 부분 중에 하나잖아요
이거를 아무리 그래도 돈이 올라가지 않을 것 같아도
이걸 포기해버리면 생기는 손해도 있을 것 같거든요. 불이익도 있을 텐데
이게 미계약분이 나왔다는 게 좀 그렇더라고요
그러니까 실질적으로 청약을 포기해서 나오는 거는
금전적인 손해는 아니잖아요
그러니까 사람들은 이게 금전적인 손해나
아니면 내가 이걸 감당할 수 있을까를 판단했을 때
청약을 넣기 전에는 사실 이걸 판단하지 않아요
그냥 이게 당첨되고 괜찮냐, 나쁘냐만 하는데
당첨이 되고 나서는 구체적인 고민을 하는 거죠
어쨌든 볼 수 있는 손해들을 비교해보고
계산을 해보고 더 큰 거를 선택한다는 거죠
그렇죠
그래도 이게 몇 년 동안 쌓은 건데
옛날에는 일단 신청해보고 되고 나서 고민해보고
되는 거면 서울이면 무조건 갖고 있으면 되는 거다
이렇게 얘기를 했던 것 같은데
그러니까 이 사람들을 보면
지금 어쨌든 서울 시장이 상승 분위기였잖아요. 이것이 나오기 전까지도
그러니까 지금도 어떻게 보면 상승 분위기인데
분양가 상한제 제외하고는 대부분 분양가가 일반 아파트보다 좀 비싸잖아요
그걸 인정하고 보면 넣을만한 거예요. 그런 분위기에서
근데 뭔가 대출이라든지 이런 걸 구체적으로 따져보니까
이거 올라가겠어? 이런 느낌이 들 때
이제 포기하는 사람들이 생기는 거죠
이게 참 미묘하다는 게
그 전까지는 조금 비싸다는 느낌이 들고
오히려 그 전에 미분양 났던 것들도 사람들이 샀단 말이에요
근데 변환점이 돌아오는 느낌이 나니까
사람들이 스스로 이런 판단을 알아서 한다는 거죠
그러니까요. 이게 미계약분이 세 자릿수 이상이 난 거는
정말 처음이지 않나 싶어요
그러니까 미계약이 난 것도 거의 처음이죠
지금 보면 서울은 거의 분양하는 정도 되면 다 완판이고
오히려 과거에 미분양 났었던 것도 다 팔리는 그런 뭔가
상승을 바라는 입장에서는 대세 상승이다라고
주장하면서 갈 정도로 분위기가 괜찮았으니까요
그런데 지금 처음으로 미계약분이 나타났다는 측면에서
지금 시장에서 변화의 움직임이 보이고 있지 않나
이런 느낌도 갖게 하는 그런 상황인 것 같습니다
그러니까요. 부동산 시장 곳곳에서 뭔가 미묘한 변화들이
맞물리면서 하나씩 나오는 것 같아요
지금 8월, 9월 딱 이 시기에
그러니까 지금 여러분들이 자꾸 지표만 보면서
착각을 하는 게 뭐냐면 시장의 에너지
그러니까 에너지라는 건 수요, 공급의 수와 질적
적극성이나 이런 것들을 판단했을 때
지금은 2020년이나 21년과 비교했을 때 터무니없이 에너지가 약해요
그런 상황에서 상승 분위기가 일더라도
이거는 대세 상승으로 연결되기가 굉장히 어려운 상황이라는 거
그런데 이거를 자꾸 부채질하는 사람들이 있죠
그런데 저는 이 사람들의 의도가 정말 의심스러워요
그러니까 저는 좀 이럴 때 매수 대기자들
특히 청약 대기자들 같은 경우도 좀 조심해야 될 게
똑같이 선당후곰의 자세로 넣었다가
당첨되고 고민하다 보니까 이거 불안하네?
이런 상황이 벌어질 수도 있기 때문에
이제는 청약을 넣는 사람들이 꼼꼼히 먼저 고민하고 검토하고
내가 충분히 감당하고 이것들을 받으면 좋겠다고 확신이 들 때만
청약을 넣는 게 좋지 않겠나
그럼 오늘 영상을 한번 간단하게 정리를 해보고
마무리하는 게 좋을 것 같아요
오늘의 주제는 서울 아파트도 미계약분이 발생을 했다
이런 주제로 얘기를 해봤고요
서울 아파트는 대부분 분양 완판이었으나
최근 미분양 단지가 두 개가 나왔고
이번 미분양은 상승에 대한 기대감이 적어진 부동산 시장의 분위기를
단적으로 보여주는 현장이었던 것 같습니다
오늘 이야기한 미분양 단지의 청약 경쟁률은 18:1, 10:1
상승장을 생각해보면 그때와 비교해봤을 땐
터무니없는 높지 않은 경쟁률이었다
청약 대기자, 매수 대기자들은 매수를 하거나 청약을 할 때
좀 신중하게 결정을 하는 게 좋을 것 같다
물릴 수 있는 가능성을 좀 더 생각을 해봐야 된다
이렇게 정리해볼 수 있을 것 같아요
오늘도 아파트 사이클 연구소 채널을 사랑해주신 여러분들 감사드립니다
앞으로 부동산 투자에 도움이 되는 영상으로 찾아뵙도록 하겠습니다
여러분들 영상 보시고 항상 댓글 많이 달아주시고
좋아요도 많이 눌러주시면 저희 영상에 도움이 많이 될 것 같습니다
그리고 공부하는데 댓글을 달아서 서로 간에 토론도 하고
여기서 비난적인 댓글은 삼가해주시는 게 좋지 않나
이런 당부 말씀 드리고 마치도록 할까요?
저희가 마무리 멘트를 바꾸면서
감사합니다 인사를 언제 해야 될지 서로 눈치를 보고 있습니다
몇 번 연습이 맞을 때까지 하나 둘 셋 하고 감사합니다 할까요?
감사합니다