0
00:00:00.000 --> 00:00:01.740
반갑습니다

1
00:00:01.740 --> 00:00:04.525
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.525 --> 00:00:06.440
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.440 --> 00:00:07.825
소장님, 오늘은요

4
00:00:07.825 --> 00:00:13.660
마포구 상암동에 새로운 쓰레기 소각장이 건립된다는 소식이 전해 들리면서

5
00:00:13.660 --> 00:00:17.775
상암동 주민들의 의견이 엇갈리고 있어요

6
00:00:17.775 --> 00:00:23.175
그래서 절대 안 된다, 이미 하나 있는데 더 추가는 안 된다라는 의견이 있고

7
00:00:23.175 --> 00:00:26.960
계획이 그렇다면 어쩔 수 없다. 약간 이렇게 나뉘고 있는 것 같아요

8
00:00:26.960 --> 00:00:32.175
그래서 반대하는 의견들이 많이 있겠지만, 그 많은 의견 중에 하나가 

9
00:00:32.175 --> 00:00:36.960
집값이 떨어질 수도 있다라는 의견도 자리 잡고 있는 것 같거든요

10
00:00:36.960 --> 00:00:39.175
이런 얘기를 들으면서 좀 문득 궁금한 거예요

11
00:00:39.175 --> 00:00:41.775
이런 기피 시설이 내 집 주변에 생긴다

12
00:00:41.775 --> 00:00:47.040
그럼 거기 집값에 영향이 있을까? 궁금하네요

13
00:00:47.040 --> 00:00:47.940
영향 있습니까? 

14
00:00:47.940 --> 00:00:48.975
있죠

15
00:00:48.975 --> 00:00:49.675
떨어집니까?

16
00:00:49.675 --> 00:00:50.225
네

17
00:00:52.530 --> 00:00:55.625
우리는 공부하는 입장이고

18
00:00:55.625 --> 00:01:00.400
그래서 단순히 떨어진다라고만 생각하면 안 되는 거예요

19
00:01:00.400 --> 00:01:03.375
떨어지는 건 맞아요. 영향이 있어요. 있는데

20
00:01:04.125 --> 00:01:06.720
대응하는 사람 입장에서는 두 가지가 있겠죠

21
00:01:06.720 --> 00:01:11.100
하나는 그 지역에 집을 가지고 있는 사람

22
00:01:11.100 --> 00:01:16.625
아니면 살까 말까 하고 있는 사람 이런 입장인데

23
00:01:16.625 --> 00:01:21.720
보유자 입장에서는 사실 가장 좋은 건 안 생기는 게 좋긴 하죠

24
00:01:21.720 --> 00:01:24.670
보유자는 이미 자기가 보유하고 있는데 없잖아요

25
00:01:24.670 --> 00:01:29.120
없는데 생기면 자기한테는 마이너스가 되죠

26
00:01:29.120 --> 00:01:33.375
그래서 이게 대표적인 우리가 알고 있는 님비 현상인데

27
00:01:33.375 --> 00:01:36.375
가지고 있는 사람 입장에서는 이게 들어오는 게 

28
00:01:36.375 --> 00:01:39.920
집값이 떨어질 수 있기 때문에 극단적으로 싫어하는 거죠

29
00:01:39.920 --> 00:01:44.820
그래서 어쩔 수 없이 정책자 입장에서는 강제적으로 하기도 하고

30
00:01:44.820 --> 00:01:48.076
아니면 뭔가 다른 혜택을 주기도 하고 해야 되는 거죠

31
00:01:49.420 --> 00:01:53.160
보유자 입장에서 보면, 예를 들어서 10억이다

32
00:01:53.160 --> 00:01:59.240
근데 만약에 이런 그냥 쓰레기 소각장이라고 할게요

33
00:01:59.240 --> 00:02:06.776
이게 생기면 사실 이렇게 집값이 떨어질 수 있어요. 떨어질 수 있는데

34
00:02:06.776 --> 00:02:11.440
제가 항상 얘기하는 건 이런 거는 일종의 2차 요인이라고 얘기를 했죠

35
00:02:11.440 --> 00:02:12.960
집값을 결정짓는

36
00:02:12.960 --> 00:02:17.576
결정짓는 2차 요인이라고 하는 게 일종의 악재죠. 악재인데

37
00:02:17.576 --> 00:02:20.520
악재가 생기면 방향을 바꾸느냐

38
00:02:20.520 --> 00:02:23.026
이 부분이 제가 2차 요인을 결정하는데

39
00:02:23.026 --> 00:02:26.800
예를 들어서 10억인데, 10억이라는 거는 고정된 거잖아요

40
00:02:26.800 --> 00:02:28.676
근데 집값은 고정되어 있지 않죠

41
00:02:28.676 --> 00:02:33.720
집값이 오르거나 아니면 내리거나 하는 중에 있는 거예요

42
00:02:33.720 --> 00:02:38.000
근데 오르는 중이다, 만약에. 그러면 어떻게 되느냐?

43
00:02:38.000 --> 00:02:41.610
원래는 이 그래프로 올라가야 되는데

44
00:02:41.610 --> 00:02:44.810
얘가 이렇게 올라갈 가능성이 많은 거예요

45
00:02:44.810 --> 00:02:46.576
방향은 바꾸지 못하는 거예요

46
00:02:46.576 --> 00:02:49.560
그러니까 이게 이렇게 되지는 않는다는 얘기예요

47
00:02:49.560 --> 00:02:51.560
기울기만 완만해지는 거네요

48
00:02:51.560 --> 00:02:57.400
이렇게 되지는 않고, 이게 기울기가 완만해지는 거죠

49
00:02:57.400 --> 00:03:03.326
그러면 반대로 하락장이라면, 이게 하락하고 있어요

50
00:03:03.326 --> 00:03:07.520
이렇게 하락하고 있는 중에 이게 딱 생겼어

51
00:03:07.520 --> 00:03:11.040
그럼 어떻게 되느냐? 이렇게 되겠죠

52
00:03:11.040 --> 00:03:15.600
그러니까 집을 가진 사람 입장에서는 뭐냐? 일단 다 손해예요

53
00:03:15.600 --> 00:03:18.560
그러니까 오를 때 덜 오르고

54
00:03:18.560 --> 00:03:22.526
떨어질 때 더 많이 떨어질 수 있는 역할을 하는 거예요

55
00:03:23.160 --> 00:03:29.680
근데 매수자 입장이라면 좀 달라요

56
00:03:29.680 --> 00:03:38.400
지금 예를 들어서 상승장에 이렇게 가는 과정에서 얘가 생겼어요

57
00:03:38.400 --> 00:03:43.276
만약에 중간에 이렇게 딱 중간쯤에 올라가다가 생겼어요

58
00:03:43.276 --> 00:03:45.400
딱 쓰레기가 생겼어요

59
00:03:45.400 --> 00:03:46.880
건립한다 이렇게요

60
00:03:46.880 --> 00:03:51.040
그럼 여기서 기울기가 약간 꺾이겠죠. 이렇게 가죠

61
00:03:51.040 --> 00:03:54.400
근데 이 기간이 영원히 이렇게 되는 건 아니라는 거예요

62
00:03:54.400 --> 00:03:57.760
어느 정도 이게 자리를 잡잖아요

63
00:03:57.760 --> 00:04:01.226
쓰레기 소각장이 생기고, 얘가 자리를 잡으면

64
00:04:01.226 --> 00:04:04.160
일종의 적정가라는 게 생기는 겁니다

65
00:04:04.160 --> 00:04:08.626
그러니까 예를 들면 얘가 10억이었던 게

66
00:04:08.626 --> 00:04:11.200
올라가는 장에서 쓰레기 소각장이 아니었으면

67
00:04:11.200 --> 00:04:14.776
예를 들어서 어느 정도 1년, 2년 이렇게 지나면

68
00:04:14.776 --> 00:04:18.720
얘가 15억이 될 게, 얘는 12억이 됐어요

69
00:04:18.720 --> 00:04:20.160
그러면 자리를 잡잖아요

70
00:04:20.160 --> 00:04:24.126
그럼 이때부터 기울기가 또 달라지느냐? 아니에요. 비슷해져요

71
00:04:25.680 --> 00:04:29.860
약간 초반에 이런 이슈가 될 때 그때의 충격으로만

72
00:04:29.860 --> 00:04:33.560
그 일시적인 기간만 약간 완만해지고 다시 같아진다는 거죠

73
00:04:33.560 --> 00:04:34.200
그렇죠

74
00:04:34.200 --> 00:04:37.470
그럼 진짜 소장님 말씀대로 매수 대기자 입장에서는 

75
00:04:37.470 --> 00:04:41.520
이게 어떻게 보면 기회로 잡을 수도 있는 구간이 생길 수도 있는 거네요

76
00:04:41.520 --> 00:04:44.230
기회라는 건 아니죠. 기회라는 건 뭐냐면

77
00:04:44.230 --> 00:04:47.726
예를 들어서 12억이 됐으면

78
00:04:47.726 --> 00:04:53.080
얘를 15억에서 출발해서 50%가 올라가면 22억 5천이잖아요

79
00:04:53.080 --> 00:04:57.376
그러면 기회라는 거는 12억에 사서 22억 5천이 된다

80
00:04:57.376 --> 00:04:58.360
이게 기회인 거죠

81
00:04:58.360 --> 00:05:01.526
그러니까 기회가 아니고 그냥 여기서 우리가

82
00:05:01.526 --> 00:05:06.400
쓰레기 소각장이 생겼으니까 사지 말아야 된다

83
00:05:06.400 --> 00:05:07.880
이건 아니라는 거죠

84
00:05:08.490 --> 00:05:14.077
시장을 분석할 때는 정확한 근거에 의해서 시장 분석을 해야 되는데 

85
00:05:14.077 --> 00:05:17.420
우리는 뇌피셜로 분석을 하는 거예요. 뇌피셜로

86
00:05:17.420 --> 00:05:22.230
그럴 거야. 그래서 지금 당장 뭔가를 조사해야 하고 이게 뭐냐면 

87
00:05:22.230 --> 00:05:25.880
그 뇌피셜이 맞다라는 전제하에 막 열심히 하는 거예요

88
00:05:25.880 --> 00:05:30.930
근데 이게 사실 효용성이 별로 없는 거죠. 효율성이

89
00:05:30.930 --> 00:05:36.560
그러니까 싸면 싼대로 시작을 해서 다시 상승장이 되면 올라가는 거예요

90
00:05:36.560 --> 00:05:41.127
어쨌든 소장님 말씀대로 사람들이 다 인정하는 그 기간이 지나면 

91
00:05:41.127 --> 00:05:45.400
그게 막 이런 게 아니라는 거잖아요. 그냥 있었지

92
00:05:45.400 --> 00:05:49.177
그래서 그냥 생기고 나서 어느 정도 기간이 지나면 

93
00:05:49.177 --> 00:05:51.320
다 자리를 잡게 되어 있는 거예요

94
00:05:51.320 --> 00:05:55.227
그러니까 보유자 입장에서는 무조건 손해보는 상황이 생기니까 

95
00:05:55.227 --> 00:05:57.400
반발할 수밖에 없어요. 보유자 입장에서는

96
00:05:57.400 --> 00:06:03.240
근데 매수자 입장에서는 조금 기다렸다가 상황이 어느 정도 진정이 됐다

97
00:06:03.240 --> 00:06:06.480
그럼 그때부터는 매수 관점으로 봐도 괜찮다는 거죠

98
00:06:06.780 --> 00:06:11.880
이게 참 시장이 먼저다 항상. 이런 얘기로 끝이 나는 것 같아요

99
00:06:11.880 --> 00:06:15.560
그러니까 우리가 지금 공부를 잘못 배우고 있는 게 그런 거예요

100
00:06:15.560 --> 00:06:19.880
그러니까 이게 영원하다. 그리고 영향을 끝까지 준다

101
00:06:19.880 --> 00:06:22.977
그러니까 안 오르는 건 끝까지 안 오르고 오르는 것만 오른다

102
00:06:22.977 --> 00:06:25.240
이런 식으로 공부를 하니까

103
00:06:25.240 --> 00:06:29.040
지금 어떻게 보면 헛공부를 하고 있는 거예요

104
00:06:29.040 --> 00:06:31.277
불과 몇 년 전만 해도요, 소장님

105
00:06:31.277 --> 00:06:35.680
이건 진짜 안 오를 것 같다는 게 두 배씩 올랐잖아요

106
00:06:35.680 --> 00:06:40.200
그걸 겪었는데도 그걸 딱 잊고 일단 안 돼 안 돼

107
00:06:40.200 --> 00:06:42.760
그냥 그렇게 일단 치부해버리는 것 같아요

108
00:06:42.760 --> 00:06:47.840
그러니까 공부를 잘못하고 그 공부가 머릿속에 세뇌가 돼 있어서 그래요

109
00:06:47.840 --> 00:06:49.510
이걸 다 깨야 돼요

110
00:06:50.360 --> 00:06:53.160
알겠습니다. 오늘 이렇게 마무리할까요?

111
00:06:53.160 --> 00:06:56.000
오늘 시간 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

112
00:06:56.000 --> 00:06:57.990
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

113
00:06:57.990 --> 00:06:59.152
감사합니다