반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요
마포구 상암동에 새로운 쓰레기 소각장이 건립된다는 소식이 전해 들리면서
상암동 주민들의 의견이 엇갈리고 있어요
그래서 절대 안 된다, 이미 하나 있는데 더 추가는 안 된다라는 의견이 있고
계획이 그렇다면 어쩔 수 없다. 약간 이렇게 나뉘고 있는 것 같아요
그래서 반대하는 의견들이 많이 있겠지만, 그 많은 의견 중에 하나가
집값이 떨어질 수도 있다라는 의견도 자리 잡고 있는 것 같거든요
이런 얘기를 들으면서 좀 문득 궁금한 거예요
이런 기피 시설이 내 집 주변에 생긴다
그럼 거기 집값에 영향이 있을까? 궁금하네요
영향 있습니까?
있죠
떨어집니까?
네
우리는 공부하는 입장이고
그래서 단순히 떨어진다라고만 생각하면 안 되는 거예요
떨어지는 건 맞아요. 영향이 있어요. 있는데
대응하는 사람 입장에서는 두 가지가 있겠죠
하나는 그 지역에 집을 가지고 있는 사람
아니면 살까 말까 하고 있는 사람 이런 입장인데
보유자 입장에서는 사실 가장 좋은 건 안 생기는 게 좋긴 하죠
보유자는 이미 자기가 보유하고 있는데 없잖아요
없는데 생기면 자기한테는 마이너스가 되죠
그래서 이게 대표적인 우리가 알고 있는 님비 현상인데
가지고 있는 사람 입장에서는 이게 들어오는 게
집값이 떨어질 수 있기 때문에 극단적으로 싫어하는 거죠
그래서 어쩔 수 없이 정책자 입장에서는 강제적으로 하기도 하고
아니면 뭔가 다른 혜택을 주기도 하고 해야 되는 거죠
보유자 입장에서 보면, 예를 들어서 10억이다
근데 만약에 이런 그냥 쓰레기 소각장이라고 할게요
이게 생기면 사실 이렇게 집값이 떨어질 수 있어요. 떨어질 수 있는데
제가 항상 얘기하는 건 이런 거는 일종의 2차 요인이라고 얘기를 했죠
집값을 결정짓는
결정짓는 2차 요인이라고 하는 게 일종의 악재죠. 악재인데
악재가 생기면 방향을 바꾸느냐
이 부분이 제가 2차 요인을 결정하는데
예를 들어서 10억인데, 10억이라는 거는 고정된 거잖아요
근데 집값은 고정되어 있지 않죠
집값이 오르거나 아니면 내리거나 하는 중에 있는 거예요
근데 오르는 중이다, 만약에. 그러면 어떻게 되느냐?
원래는 이 그래프로 올라가야 되는데
얘가 이렇게 올라갈 가능성이 많은 거예요
방향은 바꾸지 못하는 거예요
그러니까 이게 이렇게 되지는 않는다는 얘기예요
기울기만 완만해지는 거네요
이렇게 되지는 않고, 이게 기울기가 완만해지는 거죠
그러면 반대로 하락장이라면, 이게 하락하고 있어요
이렇게 하락하고 있는 중에 이게 딱 생겼어
그럼 어떻게 되느냐? 이렇게 되겠죠
그러니까 집을 가진 사람 입장에서는 뭐냐? 일단 다 손해예요
그러니까 오를 때 덜 오르고
떨어질 때 더 많이 떨어질 수 있는 역할을 하는 거예요
근데 매수자 입장이라면 좀 달라요
지금 예를 들어서 상승장에 이렇게 가는 과정에서 얘가 생겼어요
만약에 중간에 이렇게 딱 중간쯤에 올라가다가 생겼어요
딱 쓰레기가 생겼어요
건립한다 이렇게요
그럼 여기서 기울기가 약간 꺾이겠죠. 이렇게 가죠
근데 이 기간이 영원히 이렇게 되는 건 아니라는 거예요
어느 정도 이게 자리를 잡잖아요
쓰레기 소각장이 생기고, 얘가 자리를 잡으면
일종의 적정가라는 게 생기는 겁니다
그러니까 예를 들면 얘가 10억이었던 게
올라가는 장에서 쓰레기 소각장이 아니었으면
예를 들어서 어느 정도 1년, 2년 이렇게 지나면
얘가 15억이 될 게, 얘는 12억이 됐어요
그러면 자리를 잡잖아요
그럼 이때부터 기울기가 또 달라지느냐? 아니에요. 비슷해져요
약간 초반에 이런 이슈가 될 때 그때의 충격으로만
그 일시적인 기간만 약간 완만해지고 다시 같아진다는 거죠
그렇죠
그럼 진짜 소장님 말씀대로 매수 대기자 입장에서는
이게 어떻게 보면 기회로 잡을 수도 있는 구간이 생길 수도 있는 거네요
기회라는 건 아니죠. 기회라는 건 뭐냐면
예를 들어서 12억이 됐으면
얘를 15억에서 출발해서 50%가 올라가면 22억 5천이잖아요
그러면 기회라는 거는 12억에 사서 22억 5천이 된다
이게 기회인 거죠
그러니까 기회가 아니고 그냥 여기서 우리가
쓰레기 소각장이 생겼으니까 사지 말아야 된다
이건 아니라는 거죠
시장을 분석할 때는 정확한 근거에 의해서 시장 분석을 해야 되는데
우리는 뇌피셜로 분석을 하는 거예요. 뇌피셜로
그럴 거야. 그래서 지금 당장 뭔가를 조사해야 하고 이게 뭐냐면
그 뇌피셜이 맞다라는 전제하에 막 열심히 하는 거예요
근데 이게 사실 효용성이 별로 없는 거죠. 효율성이
그러니까 싸면 싼대로 시작을 해서 다시 상승장이 되면 올라가는 거예요
어쨌든 소장님 말씀대로 사람들이 다 인정하는 그 기간이 지나면
그게 막 이런 게 아니라는 거잖아요. 그냥 있었지
그래서 그냥 생기고 나서 어느 정도 기간이 지나면
다 자리를 잡게 되어 있는 거예요
그러니까 보유자 입장에서는 무조건 손해보는 상황이 생기니까
반발할 수밖에 없어요. 보유자 입장에서는
근데 매수자 입장에서는 조금 기다렸다가 상황이 어느 정도 진정이 됐다
그럼 그때부터는 매수 관점으로 봐도 괜찮다는 거죠
이게 참 시장이 먼저다 항상. 이런 얘기로 끝이 나는 것 같아요
그러니까 우리가 지금 공부를 잘못 배우고 있는 게 그런 거예요
그러니까 이게 영원하다. 그리고 영향을 끝까지 준다
그러니까 안 오르는 건 끝까지 안 오르고 오르는 것만 오른다
이런 식으로 공부를 하니까
지금 어떻게 보면 헛공부를 하고 있는 거예요
불과 몇 년 전만 해도요, 소장님
이건 진짜 안 오를 것 같다는 게 두 배씩 올랐잖아요
그걸 겪었는데도 그걸 딱 잊고 일단 안 돼 안 돼
그냥 그렇게 일단 치부해버리는 것 같아요
그러니까 공부를 잘못하고 그 공부가 머릿속에 세뇌가 돼 있어서 그래요
이걸 다 깨야 돼요
알겠습니다. 오늘 이렇게 마무리할까요?
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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다