반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 저희가 9월 말에 항상 저희가 이전 거래량을 했었잖아요
9월 말에 했었어야 되는데 추석 연휴가 껴서
오늘은 특별히 10월 6일, 첫 주가 좀 지난 이 시점에 하려고 합니다
근데 어떻게 보면 사실 냉정하게 보면 다 통계라는 게
집계가 된 이후에 하는 게 맞는 걸 수도 있겠다 이런 생각이 드니까
우리가 오히려 날짜를 바꾸는 게 맞겠다
이번 영상을 찍고 한번 반응을 보고 해보도록 하죠
8월 거래량을 하려고 합니다
이게 저희가 저번 달 7월 거래량이 6개월 만에 처음으로 줄어들었다
이렇게 얘기를 했었잖아요
그래서 이게 어떻게 될지 좀 지켜봐야 된다 이런 얘기를 했던 것 같은데
8월 거래량을 보면 다시 또 늘어났어요
자세히 살펴봐야 될 것 같습니다
일단 7월 거래량이 줄은 거는 피서 때문에
그게 맞았다
휴가철이기 때문에 놀러 가느라고 집 살 새가 없었다
너무 더워서 그런 것 같다
이런 결론으로 나는 것 같습니다
그래서 일단은 8월 거래량이 6월 거래량과 거의 동일합니다
6월 달에 3,848건인데 8월 달에 3,839건 딱 9건 줄었어요
저희가 7월 거래량 영상을 찍었을 때만 해도 8월 거래량이 되게 많아서
댓글에 4,000건이 넘을 거다 이런 댓글도 되게 많았던 것 같거든요
그러니까 저희도 7월 거래량 찍을 때가 8월 달이잖아요
8월 거래량이 막 집계가 되는데 찍으면서도 8월 거래량이 막 올라가고
이거 넘을 수도 있겠는데 이런 느낌이 있었는데
실제로 7월 거래량을 넘어섰는데
약간 후반으로 갈수록 느는 속도가 좀 많이 줄었어요
굉장히 빠른 속도로 거래량이 늘다가
그냥 일반적인 거래량 수치를 기록했다 이렇게 보시면 되는데
한번 세부적으로 구별로 들어가서 상황이 어떻게 변했는지 보도록 하겠습니다
강남구를 보면 6월 달에 252건인데 8월 달에 261건으로 거의 비슷해요
그 다음에 강남구 밑에 강동구죠
강동구가 229건에서 223건 진짜 거의 비슷합니다
그리고 여기가 좀 유의미한 결과가 나왔는데 126건에서 무려 187건
근데 얘가 과거를 보면 강북구가 10월 달에 11건
8건, 45건, 24건, 37건, 77건, 50건, 56건
그러다가 확 늘어서 126건인데 여기서 또 엄청 늘었어요. 187건
갑자기 확 늘었네요
사실 강북구는 그렇게 사람들이 좋아하는 구는 아니거든요
인기가 있는 구는 아니에요
그러니까 약간 소외되는 느낌의 구인데 거래량이 늘었어요
그러니까 이런 거는 사람들이 비싼 동네를 보다가
여기는 너무 많이 올랐으니까 좀 안 오른 데 위주로 거래를 하자
이런 느낌으로 거래된 느낌이 많이 있다
그리고 이제 강서구가 206건이었다가 186건 좀 줄었어요
그 다음에 관악구가 97건에서 111건으로 좀 소폭 늘었어요
그 다음에 광진구 65건에서 78건 소폭 늘고
전체적으로 다 늘었어요. 줄은 데가 없는데 다 늘었는데 비슷해요
노원구가 109건에서 111건 비슷비슷하죠. 비슷비슷합니다
그런데 동대문구가 177건에서 138건으로 좀 줄었고요
그 다음에 서초구 180건에서 192건. 비싼 동네들이 좀 됐습니다
그 다음에 성동구 170건에서 169건. 뭐 줄은 데가 없는데?
그 다음에 송파구 287건에서 261건 소폭 줄었습니다
그 다음에 양천구가 173건에서 185건 소폭 늘었고
여기가
영등포구가 확 줄었네요
영등포구가 288건에서 186건으로 102건이 줄었습니다
중랑구가 엄청 줄었네요
147건에서 69건으로 여기가 좀 유의미하게 많이 줄었다
사실 보면은 구별로 따져봐도 특이한 사항을 보기 어려울 정도로
거래량도 비슷하고 거래 안 됐던 지역들이 좀 됐고
거래가 많았던 지역들이 조금 줄어드는 그런 현상이 생겼는데
사실 거래량과 같이 비교해야 될 게 항상 매물량이에요
매물량을 비교하면서 공부를 하셔야 된다
이런 측면에서 보면은 우리가 거래량과 매물량이 같이 나와 있는
그런 사이트를 보면서 비교를 하면 되는데
사실 이렇게 같이 나와 있는 사이트가 거의 없어요
아쉬운 점이 그런 거죠
부동산 데이터를 제공하는 사이트는 많은데
각자 약간의 취향들이 다르기 때문에 우리가 필요한 거는
지금에 있어서는 리치고가 가장 보기 좋다
리치고를 열어놨는데 지금 여기가 서울 지역입니다
지금 거래량이 보시면 여기 그래프에 검은 줄이 있죠
보시면 6월에 3,490건, 7월에 3,419건 약간 줄었고, 3,552건
더 늘었네요
근데 사실 서울정보광장에서 보내는 데이터하고는 또 약간의 차이가 있어요
여기는 더 늘었어요. 6월보다 거래량이 좀 늘었고
여기서 밑에 보면 매물량이 있거든요
매물량을 보면 6월에 매물량이 64,481건이에요
근데 7월에 66,488건으로 늘었고
8월에 67,641건 매물이 계속 늘고 있어요
그다음에 9월에 보면 매물이 확 뛰어요. 72,672건
그다음에 10월에는 매물이 약간 줄어들죠
7만 건 정도 됩니다
지금 7만 건을 그러니까 무려 5,000건이 확 늘어나죠
매물량이 계속 늘어나고 있다가 9월에 확 올라가네요
근데 여기에는 매매 그래프만 있는데
전세 매물량은 어떻게 될까? 궁금하지 않으세요?
한번 볼까요?
아실에 가면 매물 증감이라는 탭이 있거든요
여기서 시·도 탭을 누르고 서울을 누르면
이렇게 그래프가 색깔별로 파란색이 매매고요
전세가 주황색이고 초록색이 월세인데
이렇게 한꺼번에 보시면 착시현상이 생깁니다
왜냐하면 위에 있잖아요
그래서 매물이 더 많은 것처럼 보여요
상대적으로 보이니까요
그래서 이렇게 보시면 안 되고
여기서 제거를 해서 보고 싶은 것만 봐야 되는데
이렇게 그래프로 보니까 좀 더 가시성이 있죠
지금 매물이 가장 줄은 시점이 언제냐면 1월달이에요
1월달에 가장 최저점을 기록하고
올라가서 지금 이게 한 3년치 정도 되는데
3년치 그래프인데 이때 가장 최고예요
그러네요. 제일 많네요
제일 많은데, 보시면 전세를 보면 또 특이한 상황
전세 매물이 요즘 줄고 있다는 얘기가 많이 나오잖아요
전세 매물이 지금 급감하고 있어요
같이 봤을 때는 몰랐는데 전세만 보니까 확 줄어드네요
전세 매물이 확 줄었어요
그래서 항간에는 전세난이 생기는 거 아니냐
이런 얘기들을 많이 하고 있어요
그래서 요즘 보면 얼마 전까지만 해도 9월, 10월 역전세 난 나온다
그래가지고 전세가 폭락하고 하는데 지금 전세 매물이 급감하면서
지금 전세가가 오르고 있는 현상이 나타나고 있어요
그래서 이런 얘기도 많이 들리잖아요
전세가가 지금 전세 매물도 없고 해서 전세가가 계속 올라가기 때문에
전세가가 매매가를 또 밀어올릴 거다
이런 얘기도 많이 들리더라고요
그러니까 밀어올린다는 표현이 이제
이렇게 딱 줄어드니까
했는데 여기서 전세 매물이 줄어드는 게 왜 줄어드는지를 잘 봐야 돼요
제가 매매 매물 이걸 보여주고 지금 전세 매물을 보여주잖아요
이게 연관성이 있어요
그러니까 반대의 느낌도 있고 같이 가는 느낌도 있고 그래요
참 이게 신기하고 어려운 게
전세 매물을 보유하고 있는 사람은 누구냐? 임대인이죠
정확히 말하면 다주택자인 거예요
다주택자들이 자기 살 집은 살고 그 다음에 임대를 놓겠죠
여유 집을 임대를 놓는데
이 다주택자가 지금 임대를 놓고 있는 집이 만기가 다가오면
매매를 하고 싶어 해요
팔고 싶다
팔고 싶으면 어떻게 하느냐? 전세 매물을 내놓지 않죠
그러니까 이게 기본적으로는
매매 매물과 전세 매물은 약간 상반된 그런 모양새를 나타내는데
이게 항상 그러냐? 그렇지 않아요
같이 가는 경우도 있어요
보시면 2022~2023년까지 전세 매물이 늘죠
그 다음에 2022년도에 매매 매물도 같이 느는 이런 경우는 왜 생기냐면
집을 보유하고 있는 사람들이 정하지 못할 때가 있어요
그러니까 뭔가 시장이 급변하고 있을 때는
이거 매매를 해야 될지, 전세를 해야 될지
이런 걸 정하지 못할 때가 있거든요
그럴 때는 그냥 걸리는 거 하나
내가 어떻게 대응을 안정적으로 하지 못하는 상황
그러니까 시장이 약간 급변할 때 그런 거예요
보유자 입장에서는 이걸 매매를 해야 될지
그렇다고 이거 손해보기는 싫고 임대를 해야 될지
그걸 정하지 못할 때가 있어요
그러면 어떻게 하냐면 둘 다 내놔요
그리고 하나 걸리는 거
만약에 임대가 먼저 나간다 그럼 임대로 맞추는 거고
매매가 먼저 나간다 그럼 매매로 하는 거죠
시장에 대한 확신이 없을 때 일단 임차든 매도든 둘 다 내놓는다
그렇죠. 이 얘기를 왜 하느냐
매매를 내놓으면서 전세 매물을 안 내놓잖아요
그럼 이게 다 팔리느냐?
지금 거래가 3000건밖에 안 되잖아요
매매 매물은 7만 건이에요
6만 7천 건은 거래가 안 되는 거잖아요
예를 들어서 임차인이 나갔어요. 공실이 된다는 얘기잖아요
공실이 된 상태로 매매를 내가 얼마까지 추진할 수 있을까
이걸 봐야 되는 거예요
공실을 얼마나 내가 유지할 수 있을까
그러니까 공실인 상태가 돼서 할 수 있는 거고
만약에 만기가 돼서 임차인이 나갈 상태가 되면 오래 못 버틴다는 얘기죠
그러니까 매매 매물이 늘었지만 나중에 가면 매매 매물 좀 줄면서
다시 전세 매물이 늘 수 있다는 얘기죠
거래량을 살펴볼 때 매물량이 중요하다고 하셨는데
매물량 줄어드는 걸 어떻게 저희가 받아들여야 될까요?
그러니까 매물량을 가지고 매물 늘면 우리는 이렇게 얘기하죠
매물이 많이 늘어나면 하락한다 이렇게 얘기하잖아요
그건 아니에요. 그러니까 매물이 늘어난 걸 왜 봐야 되냐면
상승하는 걸 억제하는 영향이 있는 거예요
하락하는 건 아니라는 거예요
상승을 억제하는 역할이 있어요
그러다가 억제하는 게 어느 정도 되면
매물이 줄어도 하락할 수 있어요
이게 같은 조건이어도 시장 상황에 따라서
반응이 다르게 나오니까 이게 되게 좀 어렵네요
그래서 시장을 볼 때 이런 관계를 파악하는
그러니까 통계를 분석할 때도
이 수치에만 매몰되면 그냥 그것만 쫓아가서
이상한 쪽으로, 삼천포로 빠지는 거예요
그다음에 좀 봐야 될 게 지금 서울을 봤잖아요
그럼 경기도는 지금 어떤가
경기도 일단 매매 매물을 볼까요
경기도도 보면 매물이 2021년 8월을 최저점으로 찍고 쭉 계속 오르다가
7월을 정점으로 하다가 빠져요. 빠지다가 다시 늘죠
그래서 매물량이 최고점에 매매가 13만 건 정도 되는데 전세 역시 확 줄죠
경기도도 줄었네요
경기도도 최고점을 찍다가 확 줄어들죠
그러니까 지금 서울하고 경기도가
제가 같은 시장이라고 얘기하잖아요. 거의 똑같아요
그래서 여기도 역시 팔려고 하는 매물량이 늘면서
전세 매물량이 줄고 있고 좀 지나면 전세 매물 좀 늘고
매매 매물이 줄게 되어 있을 거예요
그러니까 여러분들이 입장 바꿔서 이렇게 생각을 해보시면 돼요
다주택자가 임대가 맞춰져 있는 상황에서
매매를 생각하면 언제쯤 매매를 내놓을까 언제쯤부터?
만기 3개월? 아니에요. 대비를 해야죠
항상 사람은 극단적인 상황으로 가는 걸 싫어해요
그러면 매매를 내놓으려면 언제부터 내놓냐면
6개월 전부터 보통 내놓는 거예요
왜? 만약에 안 팔리면 생각을 해야 되잖아요
그러면 임대 맞출 기간은 필요하잖아요
그럼 임대 맞출 수 있는 기간 3개월
이런 식으로 사람들의 입장, 그 사람의 입장에서 생각을 해보고
추정을 해봐야 되는 거예요
오늘은 거래량을 들여다봤는데
거래량 뿐만 아니라 전세 매물량까지 같이 보면서
이게 매매 매물량과 어떤 관계가 있는지
앞으로 또 어떻게 시장이 바뀔지 생각해본 것 같아요
저는 이렇게 상관관계가 있는지 몰랐습니다
임차를 맞추려다가 안 맞춰지면 다시 매도로 돌아가는
임대인의 입장에 따라서 바뀐다는 거
그렇죠
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다