반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요, 지금의 부동산 시장 판단을 보면
대세 상승이다, 대세 하락이다 이런 것보다
의견이 좀 다양한 것 같아요
상승을 얘기하시는 분도 많고 하락을 얘기하시는 분도 많은 것 같아요
그래서 그런지 무주택자나 1주택자, 다주택자들이
지금의 시장에서 어떻게 행동을 해야 될지
좀 혼란스러울 수 있을 것 같거든요
지금같이 약간 혼란스러운 시장 상황 속에서
포지션마다 어떻게 행동을 하고
어떻게 마인드 세팅을 해야 할까 고민이 많을 것 같아서
지금의 시장에서 어떤 마인드를 가지고 시장을 바라봐야 되고
또 행동을 해야 될까 얘기를 해보려고 합니다
그래서 첫 번째는 무주택자 시각에서부터 시작을 해보려고 해요
무주택자 입장에서 하락이 다가왔을 때 가장 먼저 드는 생각이
지금 가격이 싼 것 같은데 매수해도 되지 않을까?
욕심이 날 것 같아요
만약에 내가 사고 싶은 지역이 생겼다면 어떻게 타이밍을 잡을 수 있을까
좀 궁금해하는 것 같거든요
소장님이 좀 의견을 내주세요
제 입장에서 보면 나눌 수가 있는데
시장을 좀 알고 있느냐와 모르고 있느냐
알고 있으면 사실 알고 있는 분들은 이런 질문을 하지 않을 것 같긴 해요
어차피 제가 누누이 시장의 흐름에 대해서 얘기를 했었기 때문에
제가 얘기하는 부분의 의견과 어느 정도 견해를 동일시하는 분들은
지금 살 생각을 갖지 않아요
근데 지금 사고 싶다 이 얘기잖아요
그러면 이분들은 공부가 안 돼 있고 모르는 입장에서
그냥 어떤 경험적인 측면이나 상황을 봐서 매수하고 싶다
이런 생각을 가질 텐데
사실 제가 상담을 안 하잖아요
맞아요. 정말 안 해주세요
상담을 안 하는 가장 큰 이유가 사실 여기에 있어요
대부분의 사람은 이미 상담을 하러 올 때 자기가 하고 싶은 게 있어요
답정너예요. 진짜로
제 의견에 따라서 마음이 바뀌는 경우를
제가 상담을 하면서 거의 본 적이 없어요
이런 분들한테 좀 조언을 드리자면 어차피 살 분들이잖아요
역으로 좀 생각을 해봐라 역으로
그러니까 지금 사고 싶은 사람들이 이런 마음일 거거든요
많이 떨어졌으니까 이제 올라가지 않을까 이거거든요
그러면 혹시 여기서 역으로 생각하라는 건 뭐냐면
내가 생각했던 반대 상황을 염두해 보라는 거예요
떨어지지 않을까? 내가 떨어진다면 버틸 수 있을까?
만약에 이렇게 얘기는 해요. 대부분
지금 싸니까 사는데 혹시라도 떨어지면 어떡하냐라고 질문하면
버티면 되지라고 쉽게 얘기하거든요
근데 그 속에서는 실질적인 고민이 안 들어가 있어요
버티면 되지라는 말을 굉장히 쉽게 하는 거는
고민을 안 해봤다는 얘기예요
버티면 올라갈 것이다 이렇게 생각을 한다는 건가요?
그렇죠. 근데 실질적으로 고민을 해보라는 거예요
진짜 떨어졌을 때 집값 떨어지는 상황과 그 다음에 이자 내고
내 생활이 그다지 버티는데 행복하지 않을 수도 있다
이런 부분을 염두에 두고 진짜 내가 이거를 견딜 수 있느냐?
견딜 수 있다? 그럼 뭐 사도 무방하죠
두 번째는 1주택자, 다주택자 입장에서 보면요
하락장에서는 또 이게 달리 매도 욕심이 나기 마련이에요
이게 더 떨어지기 전에 팔아야 되니까
이게 판단할 때 어느 정도에 팔아야 될지
이런 고민이 좀 많을 것 같거든요
제가 강의를 할 때 뭘 강조해서 얘기하냐면요
부동산에 있어서 가장 어려운 게 뭐냐?
바로 매도다
왜냐하면 부동산은 진짜 주식하고 다른 게
주식은 내가 언제든지 손해보든 이익을 보든
팔고자 하는 시점이 있으면 그때 팔 수 있거든요
부동산은 그게 안 된다는 거예요
그러니까 내가 팔고자 하는 거를 계획은 잡을 수 있어요
근데 그게 실질적으로 팔리느냐 여부를 보면 아무도 알 수 없어요
살 사람이 있어야 되는데 살 사람을 예상할 수 없는 게 부동산인 거예요
그러니까 살 사람이 많은 장에서도 실질적으로 팔다 보면
좀 빨리 팔리는 경우가 한 3개월 전후고
좀 오래 걸리면 6개월
많이 걸리면 거의 1년 가까이 걸리는 사람들도 많아요
상승장에서도요? 왜 그럴까요?
사람이 내가 팔려고 하는 물건에 내가 원하는 가격에
그 손님이 있어야 되는 거잖아요
근데 그게 아닌 거예요
그게 부동산의 진짜 어려운 점이에요
근데 상승장이 아닌 시점에는 더 어려워요
그러니까 그럴 때는 그냥 시세대로 내놔보고 간을 보고
상황에 따라서 몇 달 지켜봤는데 아무도 안 온다
그러면 가격 내려야 되는 거고
조금 붙는다 싶으면 조금 올려보는 것도 시도할 수 있고
이렇게 되어가는 게 최선인데
그래서 미리 준비를 하라는 게 그런 거예요
매도는 미리 준비를 해야 돼요
일단 내 마음을 결정하고 행동에 옮기고
내 물건을 받아줄 매수세가 있는지를 빨리 판단하고
거기에 맞춰서 행동을 해야 된다
거기에서 조금 더 디테일이 들어가자면
사실 하락장에서는 진짜 손님이 없거든요
그래서 약간 상승 분위기가 있을 때 팔고 나오는 게 가장 좋은 거예요
그래서 제가 작년부터 얘기했던 게 반등장이 분명히 있을 거다
그럼 그때 팔아라
세 번째는 지금 1주택자의 입장에서 보면요
영끌을 했을 수도 있고 대출도 있고 이렇게 했을 거 아니에요
하락장에서의 멘탈 관리
누구보다 더 크게 올 수도 있을 거라고 생각이 들거든요
어떻게 해야 될까요?
이 부분에 대해서는 제가 21년도 말쯤에
굉장히 강조하면서 얘기를 많이 했었어요
정리할 수 있으면 하고 만약에 못했다
그리고 지금도 팔 생각이 없이 그냥 버티겠다
마음 먹은 사람들은 진짜 허리띠를 졸라매야 된다
기억이 나네요
그런 얘기를 제가 정말 많이 했을 거예요
대부분 이런 사람들은 영끌이에요
생활이 팍팍할 거예요
그러면 그거를 마음가짐으로 준비를 하고 맞는 것과
준비하지 않은 상황에서 맞는 거는
진짜 천지차이일 수 있거든요
어려울 수 있다는 거를 인정하고 전제하고
내가 어떻게 이걸 버텨나가야지 계획을 세우는 게
굉장히 중요하다라고 말씀을 드렸을 거예요
그 부분에 대해서는 동의해요
네 번째는요. 이건 저도 궁금하네요
하락장에서 수익을 낼 수 있는 방법이 있는지
많은 분들이 그래도 궁금하신 것 같아요
부동산은요. 하락장에서 수익을 낼 수 있는 방법이 없어요
단호하게 없는 거예요?
네, 없습니다
근데 소장님 이런 게 보면 부동산이
시세 차익형 부동산이 있고 수익형 부동산 이렇게 나뉘잖아요
그래서 아파트는 시세 차익이어서 상승장에 오르면
시세의 수익을 얻을 수 있는 거고
만약에 하락장이면 그러면 수익형 부동산으로 가자
월세 세팅을 해서 월세를 받는 건 어떠냐
이렇게도 많이 접근을 할 것 같거든요
이건 어떻게 보세요?
이거는 전제가 되어 있는 게 뭐냐면
가격이 떨어지는 걸 고려하지 않은 거예요
하락장이라는 건 매매가격이 떨어지는 거거든요
예를 들어서 1억에 사서 월세 세팅을 해서 한 60만 원씩 받아요
그러면 매매가가 안 떨어진다고 생각하면
60만 원씩 받는 게 소득이 되잖아요
여기서 이자가 4, 50만 원씩 나가고
나머지 차액이 순수익이 되는 거잖아요
그렇게 되면 수익이 생기는 건데
여기서 매매가격 하락에 대한 얘기는 전혀 없는 거예요
근데 매매가격이 1억에 샀는데 9천이 됐어요
그러면 천만 원이 떨어진 거잖아요
그러면 월세로 이자 내고 다달이 한 10만 원, 20만 원 벌어봤자
1년이면 10만 원 벌면 100만 원, 120만 원이에요
20만 원씩 벌면 240만 원입니다
근데 천만 원이 떨어졌어요
약간 수익형 부동산으로 접근하는 게 매매가가 변동이 크지 않다
이렇게 해서 많이 접근을 하는 것 같은데
어쨌든 크지 않아도 하락장에서는 그래도 떨어질 수 있다
하락장에서는 다 떨어지는 거죠
예외 없이 다 떨어지는 걸 의미하는 거예요
그런 상황에서 수익을 낼 수 있는 방법은 없어요
그러면 부동산을 공부하는 사람들에게
하락장에서는 수익을 낼 수 있는 방법이 없다 하시면
그럼 하락장에서 어떻게 보내야 될지 그것도 궁금하거든요
하락장에서는 일단은 매도를 할 수 있으면 매도를 하는 게 답이고요
만약에 매도를 못 했다
그러면 아까 말씀하신 것처럼
약간의 하락 상황을 회피하거나 줄이는 게 나은 거죠
그러면 반대로 이렇게 질문을 드려볼게요
뭔가 노력을 하고 있는 거잖아요
그럼 이런 하락장에서 실수하지 않게 뭔가 할 수 있는 방법
팁, 조언을 해 주실 수 있으실까요?
하락장에서 실수하지 않는 팁이요?
매도하지 않고 그냥 하는 건 둘 중에 하나죠
매도를 일찍 하느냐 아니면 잘 버티느냐 이거밖에 없죠
다만 조심해야 될 것은 바닥에서 파는 일은 사실 없어야 되는데
대부분이 바닥에서 많이 팔아요
바닥에서 보면 지금 보면 왜 팔까
약간 이런 생각을 많이 하는 시점이잖아요 그래프를 보면
그 사람들은 어떤 심리였길래 바닥에서 파는 걸까요?
일단은요. 우리가 가장 많이 착각하는 게 뭐냐면
우리는 이미 과거를 알고 있잖아요
근데 현재 시점에서 보면 앞으로 닥칠 일이
공부가 안 돼 있는 사람은 모르거든요
그러면 가장 심리적으로 불안하고
뭔가 위험하다고 느끼는 시점이 언제냐면 오히려 바닥이에요
부동산으로 돈 버는 시기는 지났다, 소유하는 게 아니다
이런 얘기가 다 들릴 정도로
사람은 분위기에 지배되는 동물이거든요
그러니까 제가 그 과정에 대해서 많이 설명을 했는데
매도하려고 하는 사람이 갑자기 바닥권에서 파는 게 아니에요
이미 매물은 그 전부터 그 몇 년 전부터 매물로 내놨어요
내놨는데 부동산에 찾아오는 손님이 없거나
찾아와도 내가 팔려고 하는 가격보다
훨씬 밑에 가격을 원하는 사람이기 때문에 안 판 거예요
그래서 그냥 시간이 흘러가는 거예요
매물로 내놓은 상황에서 거래가 안 되는 채 시간이 흘러가는 거예요
그래서 정말 안 팔리고 있는 거죠
그러다가 안 팔리니까 가격도 또 내려보고 이렇게 돼서 안 되니까
안 되는 게 거의 포기 상태쯤에 이르는데 누군가 사러 와요
누군가 사러 오면 고민은 하겠죠
이게 뭔가 올라가는 신호 아니야? 왜 사러 왔지? 이러는데
주변 사람들한테 물어보겠죠, 확신이 안 되니까
일단 중개사한테 물어보고
그다음에 주변 가까운 사람들한테 물어보고 물어보고 하면
거의 100%가 뭐라고 하냐? 팔아라
빨리 팔아버려라, 몇 년 동안 힘들었으니
그러면 이 사람은 어떻게 하겠어요?
그동안의 내가 힘든 과정을 생각해보고
거의 대부분의 사람들이 팔아라라는 결론, 조언을 주면
어떤 행동을 하겠어요? 파는 쪽이 낫죠
지금 시기가 사람들이 약간 불안하고
혼란스러운 시장 상황에 불안함이 좀 많을 수도 있고
확신이 안 드는 시기일 수도 있을 것 같은데
오늘 시간을 통해서 내가 생각했던 게 맞는지
다시 한번 생각해보는 시간도 가지면 좋으실 것 같아요
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다