0
00:00:00.000 --> 00:00:01.570
반갑습니다

1
00:00:01.570 --> 00:00:04.720
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.720 --> 00:00:06.760
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.760 --> 00:00:12.260
소장님 오늘은요, 지금의 부동산 시장 판단을 보면

4
00:00:12.260 --> 00:00:15.725
대세 상승이다, 대세 하락이다 이런 것보다 

5
00:00:15.725 --> 00:00:17.600
의견이 좀 다양한 것 같아요

6
00:00:17.600 --> 00:00:22.560
상승을 얘기하시는 분도 많고 하락을 얘기하시는 분도 많은 것 같아요

7
00:00:22.560 --> 00:00:26.740
그래서 그런지 무주택자나 1주택자, 다주택자들이

8
00:00:26.740 --> 00:00:29.626
지금의 시장에서 어떻게 행동을 해야 될지 

9
00:00:29.626 --> 00:00:32.260
좀 혼란스러울 수 있을 것 같거든요

10
00:00:32.260 --> 00:00:35.376
지금같이 약간 혼란스러운 시장 상황 속에서

11
00:00:35.376 --> 00:00:37.140
포지션마다 어떻게 행동을 하고

12
00:00:37.140 --> 00:00:40.860
어떻게 마인드 세팅을 해야 할까 고민이 많을 것 같아서

13
00:00:40.860 --> 00:00:45.620
지금의 시장에서 어떤 마인드를 가지고 시장을 바라봐야 되고

14
00:00:45.620 --> 00:00:48.620
또 행동을 해야 될까 얘기를 해보려고 합니다

15
00:00:48.620 --> 00:00:53.700
그래서 첫 번째는 무주택자 시각에서부터 시작을 해보려고 해요

16
00:00:53.700 --> 00:00:58.260
무주택자 입장에서 하락이 다가왔을 때 가장 먼저 드는 생각이

17
00:00:58.260 --> 00:01:01.827
지금 가격이 싼 것 같은데 매수해도 되지 않을까?

18
00:01:01.827 --> 00:01:03.500
욕심이 날 것 같아요

19
00:01:03.500 --> 00:01:09.140
만약에 내가 사고 싶은 지역이 생겼다면 어떻게 타이밍을 잡을 수 있을까

20
00:01:09.140 --> 00:01:11.020
좀 궁금해하는 것 같거든요

21
00:01:11.020 --> 00:01:12.700
소장님이 좀 의견을 내주세요

22
00:01:12.700 --> 00:01:15.827
제 입장에서 보면 나눌 수가 있는데 

23
00:01:15.827 --> 00:01:20.060
시장을 좀 알고 있느냐와 모르고 있느냐

24
00:01:20.060 --> 00:01:24.420
알고 있으면 사실 알고 있는 분들은 이런 질문을 하지 않을 것 같긴 해요

25
00:01:24.420 --> 00:01:30.380
어차피 제가 누누이 시장의 흐름에 대해서 얘기를 했었기 때문에

26
00:01:30.380 --> 00:01:39.860
제가 얘기하는 부분의 의견과 어느 정도 견해를 동일시하는 분들은

27
00:01:39.860 --> 00:01:41.700
지금 살 생각을 갖지 않아요

28
00:01:41.700 --> 00:01:43.820
근데 지금 사고 싶다 이 얘기잖아요

29
00:01:43.820 --> 00:01:47.500
그러면 이분들은 공부가 안 돼 있고 모르는 입장에서

30
00:01:47.500 --> 00:01:53.450
그냥 어떤 경험적인 측면이나 상황을 봐서 매수하고 싶다 

31
00:01:53.450 --> 00:01:56.500
이런 생각을 가질 텐데

32
00:01:56.500 --> 00:01:59.940
사실 제가 상담을 안 하잖아요

33
00:01:59.940 --> 00:02:01.700
맞아요. 정말 안 해주세요

34
00:02:01.700 --> 00:02:06.620
상담을 안 하는 가장 큰 이유가 사실 여기에 있어요

35
00:02:06.620 --> 00:02:13.420
대부분의 사람은 이미 상담을 하러 올 때 자기가 하고 싶은 게 있어요

36
00:02:13.420 --> 00:02:15.060
답정너예요. 진짜로

37
00:02:15.060 --> 00:02:19.278
제 의견에 따라서 마음이 바뀌는 경우를

38
00:02:19.278 --> 00:02:22.260
제가 상담을 하면서 거의 본 적이 없어요

39
00:02:22.260 --> 00:02:26.740
이런 분들한테 좀 조언을 드리자면 어차피 살 분들이잖아요

40
00:02:26.740 --> 00:02:30.180
역으로 좀 생각을 해봐라 역으로

41
00:02:30.180 --> 00:02:33.220
그러니까 지금 사고 싶은 사람들이 이런 마음일 거거든요

42
00:02:33.220 --> 00:02:36.780
많이 떨어졌으니까 이제 올라가지 않을까 이거거든요

43
00:02:36.780 --> 00:02:41.100
그러면 혹시 여기서 역으로 생각하라는 건 뭐냐면

44
00:02:41.100 --> 00:02:45.660
내가 생각했던 반대 상황을 염두해 보라는 거예요

45
00:02:45.660 --> 00:02:49.220
떨어지지 않을까? 내가 떨어진다면 버틸 수 있을까?

46
00:02:49.220 --> 00:02:51.300
만약에 이렇게 얘기는 해요. 대부분

47
00:02:51.300 --> 00:02:55.540
지금 싸니까 사는데 혹시라도 떨어지면 어떡하냐라고 질문하면

48
00:02:55.540 --> 00:02:59.340
버티면 되지라고 쉽게 얘기하거든요

49
00:02:59.340 --> 00:03:04.020
근데 그 속에서는 실질적인 고민이 안 들어가 있어요

50
00:03:04.020 --> 00:03:08.130
버티면 되지라는 말을 굉장히 쉽게 하는 거는 

51
00:03:08.130 --> 00:03:09.430
고민을 안 해봤다는 얘기예요

52
00:03:09.430 --> 00:03:11.900
버티면 올라갈 것이다 이렇게 생각을 한다는 건가요?

53
00:03:11.900 --> 00:03:15.220
그렇죠. 근데 실질적으로 고민을 해보라는 거예요

54
00:03:15.220 --> 00:03:20.420
진짜 떨어졌을 때 집값 떨어지는 상황과 그 다음에 이자 내고

55
00:03:20.420 --> 00:03:25.300
내 생활이 그다지 버티는데 행복하지 않을 수도 있다

56
00:03:25.300 --> 00:03:30.380
이런 부분을 염두에 두고 진짜 내가 이거를 견딜 수 있느냐?

57
00:03:30.380 --> 00:03:33.740
견딜 수 있다? 그럼 뭐 사도 무방하죠

58
00:03:34.540 --> 00:03:38.820
두 번째는 1주택자, 다주택자 입장에서 보면요

59
00:03:38.820 --> 00:03:43.380
하락장에서는 또 이게 달리 매도 욕심이 나기 마련이에요

60
00:03:43.380 --> 00:03:45.420
이게 더 떨어지기 전에 팔아야 되니까

61
00:03:45.420 --> 00:03:48.481
이게 판단할 때 어느 정도에 팔아야 될지 

62
00:03:48.481 --> 00:03:50.750
이런 고민이 좀 많을 것 같거든요

63
00:03:51.400 --> 00:03:54.900
제가 강의를 할 때 뭘 강조해서 얘기하냐면요

64
00:03:54.900 --> 00:03:58.700
부동산에 있어서 가장 어려운 게 뭐냐?

65
00:03:58.700 --> 00:04:00.220
바로 매도다

66
00:04:00.220 --> 00:04:04.900
왜냐하면 부동산은 진짜 주식하고 다른 게

67
00:04:04.900 --> 00:04:08.420
주식은 내가 언제든지 손해보든 이익을 보든

68
00:04:08.420 --> 00:04:12.020
팔고자 하는 시점이 있으면 그때 팔 수 있거든요

69
00:04:12.020 --> 00:04:14.940
부동산은 그게 안 된다는 거예요

70
00:04:14.940 --> 00:04:19.300
그러니까 내가 팔고자 하는 거를 계획은 잡을 수 있어요

71
00:04:19.300 --> 00:04:23.180
근데 그게 실질적으로 팔리느냐 여부를 보면 아무도 알 수 없어요

72
00:04:23.180 --> 00:04:28.380
살 사람이 있어야 되는데 살 사람을 예상할 수 없는 게 부동산인 거예요

73
00:04:28.380 --> 00:04:31.980
그러니까 살 사람이 많은 장에서도 실질적으로 팔다 보면

74
00:04:31.980 --> 00:04:35.740
좀 빨리 팔리는 경우가 한 3개월 전후고

75
00:04:35.740 --> 00:04:37.820
좀 오래 걸리면 6개월

76
00:04:37.820 --> 00:04:41.700
많이 걸리면 거의 1년 가까이 걸리는 사람들도 많아요

77
00:04:41.700 --> 00:04:44.300
상승장에서도요? 왜 그럴까요?

78
00:04:44.300 --> 00:04:47.882
사람이 내가 팔려고 하는 물건에 내가 원하는 가격에

79
00:04:47.882 --> 00:04:50.620
그 손님이 있어야 되는 거잖아요

80
00:04:50.620 --> 00:04:51.820
근데 그게 아닌 거예요

81
00:04:51.820 --> 00:04:54.100
그게 부동산의 진짜 어려운 점이에요

82
00:04:54.100 --> 00:04:57.420
근데 상승장이 아닌 시점에는 더 어려워요

83
00:04:57.420 --> 00:05:01.100
그러니까 그럴 때는 그냥 시세대로 내놔보고 간을 보고

84
00:05:01.100 --> 00:05:04.900
상황에 따라서 몇 달 지켜봤는데 아무도 안 온다

85
00:05:04.900 --> 00:05:06.580
그러면 가격 내려야 되는 거고

86
00:05:06.580 --> 00:05:10.540
조금 붙는다 싶으면 조금 올려보는 것도 시도할 수 있고

87
00:05:10.540 --> 00:05:14.420
이렇게 되어가는 게 최선인데

88
00:05:14.420 --> 00:05:18.780
그래서 미리 준비를 하라는 게 그런 거예요

89
00:05:18.780 --> 00:05:20.940
매도는 미리 준비를 해야 돼요

90
00:05:20.940 --> 00:05:24.220
일단 내 마음을 결정하고 행동에 옮기고

91
00:05:24.220 --> 00:05:27.660
내 물건을 받아줄 매수세가 있는지를 빨리 판단하고

92
00:05:27.660 --> 00:05:28.580
거기에 맞춰서 행동을 해야 된다

93
00:05:28.580 --> 00:05:30.900
거기에서 조금 더 디테일이 들어가자면

94
00:05:30.900 --> 00:05:33.740
사실 하락장에서는 진짜 손님이 없거든요

95
00:05:33.740 --> 00:05:37.580
그래서 약간 상승 분위기가 있을 때 팔고 나오는 게 가장 좋은 거예요

96
00:05:37.580 --> 00:05:41.900
그래서 제가 작년부터 얘기했던 게 반등장이 분명히 있을 거다

97
00:05:41.900 --> 00:05:43.333
그럼 그때 팔아라

98
00:05:44.140 --> 00:05:48.740
세 번째는 지금 1주택자의 입장에서 보면요

99
00:05:48.740 --> 00:05:52.940
영끌을 했을 수도 있고 대출도 있고 이렇게 했을 거 아니에요

100
00:05:52.940 --> 00:05:55.700
하락장에서의 멘탈 관리

101
00:05:55.700 --> 00:05:59.980
누구보다 더 크게 올 수도 있을 거라고 생각이 들거든요

102
00:05:59.980 --> 00:06:00.860
어떻게 해야 될까요?

103
00:06:00.860 --> 00:06:05.900
이 부분에 대해서는 제가 21년도 말쯤에

104
00:06:05.900 --> 00:06:08.660
굉장히 강조하면서 얘기를 많이 했었어요

105
00:06:08.660 --> 00:06:11.860
정리할 수 있으면 하고 만약에 못했다

106
00:06:11.860 --> 00:06:14.740
그리고 지금도 팔 생각이 없이 그냥 버티겠다

107
00:06:14.740 --> 00:06:18.060
마음 먹은 사람들은 진짜 허리띠를 졸라매야 된다

108
00:06:18.060 --> 00:06:19.340
기억이 나네요

109
00:06:19.340 --> 00:06:21.820
그런 얘기를 제가 정말 많이 했을 거예요

110
00:06:21.820 --> 00:06:24.260
대부분 이런 사람들은 영끌이에요

111
00:06:24.260 --> 00:06:25.780
생활이 팍팍할 거예요

112
00:06:25.780 --> 00:06:33.460
그러면 그거를 마음가짐으로 준비를 하고 맞는 것과

113
00:06:33.460 --> 00:06:35.620
준비하지 않은 상황에서 맞는 거는

114
00:06:35.620 --> 00:06:37.540
진짜 천지차이일 수 있거든요

115
00:06:37.540 --> 00:06:41.980
어려울 수 있다는 거를 인정하고 전제하고

116
00:06:41.980 --> 00:06:48.435
내가 어떻게 이걸 버텨나가야지 계획을 세우는 게

117
00:06:48.435 --> 00:06:51.180
굉장히 중요하다라고 말씀을 드렸을 거예요

118
00:06:51.180 --> 00:06:52.740
그 부분에 대해서는 동의해요

119
00:06:53.540 --> 00:06:56.580
네 번째는요. 이건 저도 궁금하네요

120
00:06:56.580 --> 00:06:59.620
하락장에서 수익을 낼 수 있는 방법이 있는지

121
00:07:01.260 --> 00:07:03.380
많은 분들이 그래도 궁금하신 것 같아요

122
00:07:03.380 --> 00:07:07.340
부동산은요. 하락장에서 수익을 낼 수 있는 방법이 없어요

123
00:07:08.780 --> 00:07:09.500
단호하게 없는 거예요?

124
00:07:09.500 --> 00:07:10.860
네, 없습니다

125
00:07:10.860 --> 00:07:13.436
근데 소장님 이런 게 보면 부동산이

126
00:07:13.436 --> 00:07:16.940
시세 차익형 부동산이 있고 수익형 부동산 이렇게 나뉘잖아요

127
00:07:16.940 --> 00:07:20.020
그래서 아파트는 시세 차익이어서 상승장에 오르면

128
00:07:20.020 --> 00:07:22.580
시세의 수익을 얻을 수 있는 거고

129
00:07:22.580 --> 00:07:25.940
만약에 하락장이면 그러면 수익형 부동산으로 가자

130
00:07:25.940 --> 00:07:29.180
월세 세팅을 해서 월세를 받는 건 어떠냐

131
00:07:29.180 --> 00:07:31.540
이렇게도 많이 접근을 할 것 같거든요

132
00:07:31.540 --> 00:07:32.460
이건 어떻게 보세요?

133
00:07:32.460 --> 00:07:34.380
이거는 전제가 되어 있는 게 뭐냐면

134
00:07:34.380 --> 00:07:36.780
가격이 떨어지는 걸 고려하지 않은 거예요

135
00:07:36.780 --> 00:07:40.180
하락장이라는 건 매매가격이 떨어지는 거거든요

136
00:07:40.180 --> 00:07:44.860
예를 들어서 1억에 사서 월세 세팅을 해서 한 60만 원씩 받아요

137
00:07:44.860 --> 00:07:48.980
그러면 매매가가 안 떨어진다고 생각하면

138
00:07:48.980 --> 00:07:50.940
60만 원씩 받는 게 소득이 되잖아요

139
00:07:50.940 --> 00:07:53.780
여기서 이자가 4, 50만 원씩 나가고

140
00:07:53.780 --> 00:07:57.340
나머지 차액이 순수익이 되는 거잖아요

141
00:07:57.340 --> 00:07:59.900
그렇게 되면 수익이 생기는 건데

142
00:07:59.900 --> 00:08:05.660
여기서 매매가격 하락에 대한 얘기는 전혀 없는 거예요

143
00:08:05.660 --> 00:08:08.460
근데 매매가격이 1억에 샀는데 9천이 됐어요

144
00:08:08.460 --> 00:08:11.340
그러면 천만 원이 떨어진 거잖아요

145
00:08:11.340 --> 00:08:16.220
그러면 월세로 이자 내고 다달이 한 10만 원, 20만 원 벌어봤자

146
00:08:16.220 --> 00:08:20.580
1년이면 10만 원 벌면 100만 원, 120만 원이에요

147
00:08:20.580 --> 00:08:23.940
20만 원씩 벌면 240만 원입니다

148
00:08:23.940 --> 00:08:25.460
근데 천만 원이 떨어졌어요

149
00:08:25.460 --> 00:08:30.420
약간 수익형 부동산으로 접근하는 게 매매가가 변동이 크지 않다

150
00:08:30.420 --> 00:08:32.500
이렇게 해서 많이 접근을 하는 것 같은데

151
00:08:32.500 --> 00:08:35.740
어쨌든 크지 않아도 하락장에서는 그래도 떨어질 수 있다

152
00:08:35.740 --> 00:08:37.740
하락장에서는 다 떨어지는 거죠

153
00:08:37.740 --> 00:08:40.620
예외 없이 다 떨어지는 걸 의미하는 거예요

154
00:08:40.620 --> 00:08:44.660
그런 상황에서 수익을 낼 수 있는 방법은 없어요

155
00:08:44.660 --> 00:08:47.580
그러면 부동산을 공부하는 사람들에게

156
00:08:47.580 --> 00:08:50.980
하락장에서는 수익을 낼 수 있는 방법이 없다 하시면

157
00:08:50.980 --> 00:08:54.180
그럼 하락장에서 어떻게 보내야 될지 그것도 궁금하거든요

158
00:08:54.180 --> 00:09:00.900
하락장에서는 일단은 매도를 할 수 있으면 매도를 하는 게 답이고요

159
00:09:00.900 --> 00:09:03.300
만약에 매도를 못 했다

160
00:09:03.300 --> 00:09:06.220
그러면 아까 말씀하신 것처럼

161
00:09:06.820 --> 00:09:14.380
약간의 하락 상황을 회피하거나 줄이는 게 나은 거죠

162
00:09:15.140 --> 00:09:17.300
그러면 반대로 이렇게 질문을 드려볼게요

163
00:09:17.300 --> 00:09:18.860
뭔가 노력을 하고 있는 거잖아요

164
00:09:18.860 --> 00:09:22.739
그럼 이런 하락장에서 실수하지 않게 뭔가 할 수 있는 방법

165
00:09:22.739 --> 00:09:25.100
팁, 조언을 해 주실 수 있으실까요?

166
00:09:25.100 --> 00:09:27.900
하락장에서 실수하지 않는 팁이요?

167
00:09:27.900 --> 00:09:31.100
매도하지 않고 그냥 하는 건 둘 중에 하나죠

168
00:09:31.100 --> 00:09:38.500
매도를 일찍 하느냐 아니면 잘 버티느냐 이거밖에 없죠

169
00:09:38.500 --> 00:09:43.740
다만 조심해야 될 것은 바닥에서 파는 일은 사실 없어야 되는데

170
00:09:43.740 --> 00:09:45.820
대부분이 바닥에서 많이 팔아요

171
00:09:45.820 --> 00:09:48.189
바닥에서 보면 지금 보면 왜 팔까 

172
00:09:48.189 --> 00:09:52.580
약간 이런 생각을 많이 하는 시점이잖아요 그래프를 보면

173
00:09:52.580 --> 00:09:56.780
그 사람들은 어떤 심리였길래 바닥에서 파는 걸까요?

174
00:09:56.780 --> 00:10:00.700
일단은요. 우리가 가장 많이 착각하는 게 뭐냐면

175
00:10:00.700 --> 00:10:02.900
우리는 이미 과거를 알고 있잖아요

176
00:10:02.900 --> 00:10:07.590
근데 현재 시점에서 보면 앞으로 닥칠 일이 

177
00:10:07.590 --> 00:10:10.300
공부가 안 돼 있는 사람은 모르거든요

178
00:10:10.300 --> 00:10:14.090
그러면 가장 심리적으로 불안하고 

179
00:10:14.090 --> 00:10:18.100
뭔가 위험하다고 느끼는 시점이 언제냐면 오히려 바닥이에요

180
00:10:18.100 --> 00:10:21.690
부동산으로 돈 버는 시기는 지났다, 소유하는 게 아니다 

181
00:10:21.690 --> 00:10:23.780
이런 얘기가 다 들릴 정도로

182
00:10:23.780 --> 00:10:26.700
사람은 분위기에 지배되는 동물이거든요

183
00:10:26.700 --> 00:10:30.140
그러니까 제가 그 과정에 대해서 많이 설명을 했는데

184
00:10:30.140 --> 00:10:34.580
매도하려고 하는 사람이 갑자기 바닥권에서 파는 게 아니에요

185
00:10:34.580 --> 00:10:39.820
이미 매물은 그 전부터 그 몇 년 전부터 매물로 내놨어요

186
00:10:39.820 --> 00:10:44.141
내놨는데 부동산에 찾아오는 손님이 없거나 

187
00:10:44.141 --> 00:10:48.100
찾아와도 내가 팔려고 하는 가격보다

188
00:10:48.100 --> 00:10:52.220
훨씬 밑에 가격을 원하는 사람이기 때문에 안 판 거예요

189
00:10:52.220 --> 00:10:54.260
그래서 그냥 시간이 흘러가는 거예요

190
00:10:54.260 --> 00:10:58.420
매물로 내놓은 상황에서 거래가 안 되는 채 시간이 흘러가는 거예요

191
00:10:58.420 --> 00:11:00.820
그래서 정말 안 팔리고 있는 거죠

192
00:11:00.820 --> 00:11:06.020
그러다가 안 팔리니까 가격도 또 내려보고 이렇게 돼서 안 되니까

193
00:11:06.020 --> 00:11:12.260
안 되는 게 거의 포기 상태쯤에 이르는데 누군가 사러 와요

194
00:11:12.260 --> 00:11:15.580
누군가 사러 오면 고민은 하겠죠

195
00:11:15.580 --> 00:11:20.580
이게 뭔가 올라가는 신호 아니야? 왜 사러 왔지? 이러는데

196
00:11:20.580 --> 00:11:23.580
주변 사람들한테 물어보겠죠, 확신이 안 되니까

197
00:11:23.580 --> 00:11:25.642
일단 중개사한테 물어보고 

198
00:11:25.642 --> 00:11:30.340
그다음에 주변 가까운 사람들한테 물어보고 물어보고 하면

199
00:11:30.340 --> 00:11:33.820
거의 100%가 뭐라고 하냐? 팔아라

200
00:11:33.820 --> 00:11:37.420
빨리 팔아버려라, 몇 년 동안 힘들었으니

201
00:11:37.420 --> 00:11:40.740
그러면 이 사람은 어떻게 하겠어요?

202
00:11:40.740 --> 00:11:44.140
그동안의 내가 힘든 과정을 생각해보고

203
00:11:44.140 --> 00:11:49.500
거의 대부분의 사람들이 팔아라라는 결론, 조언을 주면

204
00:11:49.500 --> 00:11:52.100
어떤 행동을 하겠어요? 파는 쪽이 낫죠

205
00:11:52.100 --> 00:11:56.293
지금 시기가 사람들이 약간 불안하고 

206
00:11:56.293 --> 00:11:59.240
혼란스러운 시장 상황에 불안함이 좀 많을 수도 있고

207
00:11:59.240 --> 00:12:02.260
확신이 안 드는 시기일 수도 있을 것 같은데

208
00:12:02.260 --> 00:12:05.700
오늘 시간을 통해서 내가 생각했던 게 맞는지

209
00:12:05.740 --> 00:12:09.340
다시 한번 생각해보는 시간도 가지면 좋으실 것 같아요

210
00:12:09.340 --> 00:12:11.820
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

211
00:12:11.820 --> 00:12:14.020
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

212
00:12:14.020 --> 00:12:15.340
감사합니다