반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 요즘 저희가 거래량을 매달 살펴보고 있잖아요
증가하고 있고 또 그에 따라서 집값도 많이 올라가고 있다
이런 얘기를 많이 들었는데
실제로 수도권 아파트 최고가 평균이 전고점 대비
85%까지 회복했다는 소식이 들리고 있더라고요
그리고 또 거래가 많이 되었던 지역들
강남 3구라든가 이런 데는 전고점을 곧 찍을 것이다
이런 얘기도 많이 들리고 있어요
이런 얘기를 들으면서 진짜일까?
이게 정말 데드캣 바운스가 아니라 상승을 뚫고 가는 것이냐?
이런 얘기들이 많이 들리더라고요
어떻게든 베짱이님은 저를 공격하려고
공격이 아니라 약간 대변을..
지금 제가 가끔씩 중개사 사무소에 들러보고
지인들하고도 연락을 해보거든요
해보는데 지금의 시장 분위기랑
중개사들이 하는 얘기랑은 좀 많이 달라요
그러니까요. 진짜 현장에서 들려오는 얘기가 궁금하거든요, 저희는
그 얘기를 좀 해주셨으면 좋겠어요
현장에서는 지금 매수 문의가 많이 줄었다는 얘기들이 많이 나오고 있어요
어느 정도 올라가는 분위기에 있을 때는
조금 거래량도 늘고 매수 문의도 오거든요
그러면서 이제 호가들이 올라가요
매물들을 내놓은 가격들이 올라가 있는 거예요
급매물이라고 느껴지는 싼 매물들이 없어요
상반기에 다 이미 소진됐다고 보시는 거네요
그러면서 매수자들이 부담을 느끼는 시점이 된 거예요
어쨌든 올라왔던 매물들의 호가들이 높다 보니까
찾아오는, 방문하는 사람들조차 뚝 끊겼다. 이렇게 봐야 되나요?
그렇죠. 일단은 손품을 팔거든요
대부분은 어느 지역을 가보겠다
관심있는 아파트를 사겠다라고 마음먹으면
대부분이 손품을 파는 게 네이버 부동산이나 호갱노노나
아니면 여러 가지 직빵이나 이런 사이트에서
매물을 나오는 걸 검색을 할 거 아니에요
그래서 실거래가와 그래프도 보고 하면서 매물이 싼 게 있나? 없어
그러니까 싼 게 없다는 거죠
싼 게 없어. 급매물이 있으면 사겠는데 싸게 사고 싶은 거잖아요
그러다 보니까 종종 눈에 띄는 싼 게 있어요
1층이나 이런 거 있잖아요
층이 낮으면서 아니면 동이 좀 상대적으로 안쪽에 있는 동들
이런 물건들이 좀 싸게 나오는 거예요
소장님 얘기를 들어보면 진짜 현장에서는
사람들의 매수 문의가 좀 떨어지고
정말 절대적으로 싼 매물들이 거래가 된다는 것 같은데
요즘 기사를 보면 신고가를 찍었다. 이런 기사들도 보인단 말이죠
저는 이 부분에 있어서 좀 조심스럽지만 뭔가 느낌이
세한 그런 것들이 간간이 있어요
그러니까 거래량이 없을 때 전에도
실거래가 신고하고 취소되고 이런 건들이 많았었잖아요
이게 이제 영향을 주는 타이밍이거든요
어쨌든 절대적으로 거래량이 적으니까
거래량이 적었을 때 간간이 터지는 신고가들. 그럼 얘네들은 뭘까?
이전 거래와 갭도 되게 크더라고요
그런 거를 조사하기도 사실 일일이 제가 가서 조사한다고
오픈해 줄 사람들도 아니고
또 개인 간의 거래니까
그러다 보니까 의심은 가는 거예요
심증은 있는데 확증은 없는, 증거가 없는 그런 상황들이 좀 있지 않나
심증이 간다는 말씀은 이게 조작일 수도 있을 것 같다는 건가요?
그럴 가능성도 저는 좀 있다고 느껴지는 거죠
저희가 이전에 미등기 거래가 되게 많다
이런 영상도 한번 찍었었잖아요
그러니까 지금의 거래는 신뢰성의 문제인 것 같아요. 사람들이 보기에
그러니까 저는 매수 대기자들이 참고해야 될 부분은 뭐냐면
가격이라는 게 하나만 딱 찍히면 우리는 부동산이
예를 들어서 어떤 아파트가 천 세대가 있는데 한 거래만 딱 찍히면
실거래가가 만약에 10억이었는데 12억으로 한 거래만 딱 찍히면
다 12억으로 그냥 그렇게 보잖아요
이게 부동산 거래의 문제점이긴 해요
한 거래만 찍히면 이게 12억이 되는
지금 이런 거래에서 12억이 찍히고 12억이 더 찍히고 여럿 찍히고
그다음에 또 올라가고 이런 식으로 올라가야 되는데
지금은 사실 어떻게 보면
12억 찍히고 그다음에 갑자기 14억 찍히고 이런 식이잖아요
이게 지지되는 가격인가를 잘 지켜보시는 게 좋을 것 같아요
그러니까요. 진짜 소장님 말씀대로 사람들이 매수를 할 때
이전 거래가 얼마에 됐느냐 보고 이게 진짜 많은 거래가 되었냐 해서
시세 형성이 되고 이걸 믿고 거래를 하는 건데
지금은 거래량 자체가 너무 적다 보니까
어느 선으로 맞춰야 되는지 좀 혼란스러울 것 같아요
원래 가격지지라는 거는 그 가격대에 어느 정도 매수 매도가 이루어지고
그 가격대가 어느 정도 지지된 다음에 올라가고 이런 게 있어야 되는데
그리고 지금 시점에는 완전한 상승장이 아니기 때문에
지금은 완전한 상승장하고는 대비되는
분위기가 완전히 2020년, 21년과 같은 그런 분위기는 아니에요
그때랑 다른 점이 뭐냐면 이미 그때는요
사람들이 만나기만 하면 부동산 얘기를 했어요
그만큼 사람들이 부동산에 완전 집중돼서
기승전 부동산이라는 얘기가 나올 정도로
모든 사람의 관심도가 다 부동산에 집중됐다는 얘기죠
그만큼 상승 열기가 강했어요. 그런데 지금은 그게 아니에요
지금 부동산 얘기를 하는 사람들은 그 사람들만의 리그 같은
대부분의 사람들은 부동산 얘기 별로 안 하고
일부 투자자들이나 아니면
갈아타기로 관심 있는 사람들이 모였을 때 그런 얘기를 하지
대부분이 부동산 얘기를 하는 상승장과는 다르거든요
얼마 전에 에코프로 난리 났을 때는 다 에코프로만 얘기했잖아요
그게 바로 대중심리인 거예요
그러니까 대중심리가 끓어오르냐 아니냐 분위기를 뭘로 아냐면
주변에서 충분히 알 수 있어요
주변 사람들이 어떤 얘기를 하는가만 봐도 충분히 알 수 있다는 얘기죠
그런데 지금은 사람들이 모인다 해서 부동산 얘기하는 거는 별로 없어요
그런 상황이 아닐 때에 이렇게 점 점 찍히는 거래는
지지가 안 될 가능성이 많다는 거예요
그래서 제가 조작 가능성에 의심이, 심증이 어느 정도 있는
그런 거를 좀 지켜봐야 된다
한 템포 늦출 필요도 있을 것 같네요. 이렇게 된 상황에서는요
오늘은 진짜 현장 이야기를 들어본 것 같아요
요즘에 뉴스 기사들을 보면 모르겠어요
너무 많은 얘기들이 나오고 있으니까
뭐가 진짜인지 어떤 걸 들여다봐야 될지 모르는데
이건 솔직히 보면 내가 사는 동네 부동산만 가봐도
주변 사람들을 만나서 얘기해봐도
분위기가 진짜 이전과는 다르구나 느낄 수 있을 것 같거든요
그런 진짜 현장 이야기를 들어보는 시간이었던 것 같습니다
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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다