반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요
요즘 부동산도 다녀가면서 분위기도 보고 이러는 베짱이거든요
부동산에서 들리는 얘기도 그렇고 지인 얘기들도 들리고
좀 이상한 일들이 벌어지고 있는 것 같아요
그래서 어떤 일인가 살펴봤더니요
요즘 전세 매물이 그렇게 많지 않고
전세 가격도 낮지 않다. 전세 가격이 좀 높다
이런 얘기가 들리더라고요
그 와중에 전세 매물 중에 대출이 껴있는 거예요
대출이 껴있으면 보통 시세보다 좀 낮잖아요
그렇죠. 대출이 껴있으면 시세보다 좀 낮게 내놓는 게 일반적이죠
그렇죠. 근데 그 일반적인 상황이 아니라는 거죠
그 시세대로 심지어는 조금 높은
이런 호가에 형성돼 있는 매물이 있더라
이런 게 너무 신기해서 이건 도대체 무슨 일인가
이건 좀 처음 보는 상황이다 싶어서
좀 얘기를 해보려고 합니다
이건 도대체 어떤 건가요?
임대인은 무슨 생각으로 이렇게 올려놓은 걸까요?
제가 전세에 대해서 얘기를 하면서
임대인에 대해서 좀 이해를 할 필요가 있다고 얘기를 간간히 드리는데
임대인은 투자자잖아요
그래서 자기 돈이 덜 들어가게 만드는
효율성을 추구하려고 굉장히 노력을 하는 사람이라는 거죠
그래서 임대인들이 요즘 대출을 끼고 어느 정도 사서 있다가
전세를 놓을 때 전세는 시세대로 맞추고 싶은 거죠
그래서 보면 일단은 임대인은요
시도를 해보는 거예요
시도를 해본다
근데 저는 임대인은 투자자
수익률을 높이고 싶어서 한다고 하셨잖아요
근데 이게 만약에 시세대로 했는데 안 나가면 공실이 될 텐데
이거에 대한 거는 리스크를 생각을 안 하나요?
그러니까 시도를 한다는 건 그런 거예요
시도를 해보는 거는 일단 이렇게 내놓아 보는 거죠
시장에서 이게 안 나가면 바꾸겠죠. 가격을 바꾸는데
만약에 이 시도한 게 먹히면
그럼 이 사람의 전략은 성공한 거잖아요
그래서 일단 시도를 해본다
그렇죠
이게 상승장 효과가 아직도 많이 남아 있는 게 그런 느낌이에요
상승장에서는 이게 다 돼요
왜냐하면 조급한 사람이
집 없는 사람, 무주택자들, 임차인이란 말이에요
그러니까 임대인들은 돈도 있고 여유가 있으니까
일단 질러보고 버티면 되는 거예요
그러니까 옛날에는 이게 공실이 생기면
굉장히 불안했던 투자자들이
버티면 이긴다라는 생각이
굉장히 자리를 많이 잡고 있는 거예요
근데 저는 여기서 좀 궁금한 게
임대인이 아무리 질러보자, 버텨보자 이렇게 해도
이런 중간 역할에 있는 게 솔직히 공인중개사잖아요
만약에 이렇게 내놓으려고 한다 그러면 중간 역할을 해서
이거 좀 막을 수 있을 거라고 저는 생각하거든요
통상적으로 잘 안 나가고 그럴 수 있으니까
근데 이런 게 매물로 나왔다는 거는
공인중개사도 약간 용인을 했다
이렇게 생각이 드는데 이건 또 어떻게 봐야 될까요?
그러니까 공인중개사도 요즘에 보면
입김이 좀 어떻게 보면 약해진 측면이 있어요
입주자 협의회라든지 아니면 부녀회라든지
이분들이 압력, 일종의 압력
그러니까 어쨌든 지금 투자자들이 집을 가진 사람들이잖아요
그럼 이 속에서 자기들의 이익을 대변하는 그런 부동산을 좋아하고
자기들의 이익을 조금이라도 깎아먹으려고 하는 부동산들은
배척하려고 하는 경향이 생겼잖아요
옛날에는 이게 없었던 현상이에요
조금 약했던 건데 이게 좀 강해지는 거죠
그러다 보니까 부동산들이 자기의 견해를 드러내기보다는
일단 그냥 받는 거죠
시장에서 안 나가면 어차피 내가 받아서 내놔도 안 나가는 거니까
그걸 굳이 내가 이 사람의 불편한 심기를 거슬러 가면서
물건 이거 안 나갑니다. 이렇게 할 필요가 없다는 거죠
더군다나 요즘 같은 경우는 전세 매물이 좀 줄고 있잖아요
줄고 있는 상황에서 하나라도 계약을 쓰기 위해서는
물건이 하나라도 더 있는 게 낫다는 거죠
어떻게 보면 이런 게 선택지가 놓여진 거잖아요
이걸 선택하게 되는 거는 임차인인데
임차인 입장에서 이걸 어떻게 바라봐야 되는 건가?
그러니까 지금 이 영상을 찍는 거는
저는 이 부분은 임차인 입장에서 생각해야 될 부분인데
문제는 임차인이 전세를 구하러 다닐 때
전세 매물이 많을 때는 사실 이건 고려 대상도 아닌 거예요
그냥 이런 이상한 임대인이 다 있네
이런 식으로 치부하고 넘어가면 될 일인데
근데 문제는 지금 매물이 별로 없어요
매물이 별로 없는 상태에서 이런 물건이 있을 때 한번 일단 볼까?
근데 만약에 이 집은 마음에 들어
그럴 때 고민을 한다는 얘기죠
근데 이게 약간 대출이 껴있는 게 어느 정도 리스크가 있어서
지금 전세 가격도 좀 낮춰서 내놓고 이런 거잖아요
만약에 진짜 선택지가 없는 임차인이
이거를 선택했을 경우에 어떤 문제가 발생할 수 있을지
좀 생각을 해봐야 될 것 같거든요
그 부분을 제가 이제 말씀드리려고 하는데
전세 사기 이슈가 한번 불었잖아요
근데 전세 사기를 이게 이슈가 벌어지기 전에
많은 임차인들이 전세 사기를 당하는 물건들을
스스로 선택을 했단 말이에요
임차인들이 예를 들어서 전세 매물이 있는데
이게 리스크가 좀 있어요
근데 이거를 안 하면 내가 다른 데 뭔가 할 수 있는 게 있나
이거보다 좋은 물건을 좋은 가격에 갈 수 있는 물건이 있나
봤을 때 고민했을 때 별로 없단 말이죠
그리고 어떻게 보면 선택지가 월세라는 상품은 있어요
월세라는 상품은 있는데 냉정하게 비교해보면
이게 만약에 사고가 안 난다면 이게 훨씬 더 유리하거든요 어쨌든
전세 사기 물건이어도
근데 사고가 나니까 지금 문제가 되는 거잖아요
그러니까 임차인들은 이 생각을 잘 못해요
전세 사기를 말씀해 주셨잖아요
전세 사기가 빌라에서 많이 발생하는 일이고
왜 그런가 봤을 때 전세가율, 갭
매매가와 전세가와의 갭이 적기 때문에 나는 거다 했는데
제가 말한 건 아파트라는 거죠
어느 정도 전세가율은 좀 빌라보다는 낮으니까
갭이 커서 이걸 좀 걱정해야 되는 부분인가?
이렇게 생각이 들거든요
그러니까 이게 문제가 뭐냐면 대출 전세가
그러니까 전세가율이 지금 낮긴 하지만
지금 이제 전세가율이 어느 정도 올라와서
한 60%대에 근접했단 말이에요
그런 상황에서 대출이 있는 거는 대출이 작지도 않아요
보통 요즘 보면 대출이 껴있는 게
최소 한 2-3억 정도는 껴있는 것들이 많더라고요
그러면 이 대출하고 전세를 합한 금액이
매매가 대비 몇 % 정도 차지하느냐?
대충 보면 80% 이상이 된단 말이에요
평균 전세가율보다 훨씬 높은 거네요
그렇죠. 훨씬 높아지는 거죠
사실 여기에서 매매가격이 하락하지만 않으면
사실 이런 물건은 엄청난 리스크가 되는 건 아니에요
근데 여기서 집값이 하락하게 되면
고정되어 있는 대출 금액, 전세 금액이 제자리에 있고
매매가가 떨어져서 근접하게 되면 이때 임대인
아니면 여기서 갑자기 금리가 엄청 높아지거나
지금 시중금리가 올라가고 있잖아요
그런 상황에서 매매가가 근접하지 않아도 떨어지는 추세에 있고
매매가가 안 올라가는 추세에 있다
그러면 임대인이 두 가지 리스크가 있는 게
임대인이 첫 번째는 이자를 잘 못 갚을 가능성도 생기는 거죠
그럼 이게 경매에 나가게 되면 1순위가 대출이 되고
후순위가 전세가 되는 거예요
그러면 보증금의 일부를 날릴 수 있다는 거죠
전체를 날리기는 어렵습니다
왜냐하면 대출금이 많지는 않거든요
엄청 많은 상황은 아니니까
그래서 여러분들이 따질 때 뭘 봐야 되냐면
매매가 지금 현재 시세와 대출금
그러니까 대출금 전세금이 매매가의 몇 % 정도를 차지하느냐
안전한 정도라면 이걸 합한 게 적어도 70% 미만
좀 이거는 보수적으로 봤을 때
아주 안전하게 본다면 60% 미만이 좋은데
사실 60% 미만은 그냥 전세 시세인 거죠
그러니까 이 정도가 아니고 넘어선다 그러면 리스크가 있다
그리고 언제든지 경매에 나왔을 때
내 보증금을 날릴 수 있다는 생각을 가지고
지금 당장 월세나 이런 선택지가 있는데
"월세금이 많이 나가는데?" 이렇게 생각할 일이 아니라는 거죠
그리고 두 번째 리스크는 매매가격이
대출금 전세금에 근접한 상황이 됐다
이렇게 되면 리스크가 생긴다는 거죠
근데 이런 임차인의 불안 요소를 해소하고자 나온 게
전세보증보험이라는 게 있잖아요
그거를 미리 가입을 해두면
나의 보증금을 안전하게 보호할 수 있지 않을까 싶거든요
그러니까 만약에라도 정말 이런 아파트를 들어가야 된다
그러면 전세보증보험이 필수죠. 무조건
어쨌든 이게 사고가 나더라도
내 보증금을 보증보험 회사한테 돌려받을 수 있기 때문에
이런 경우는 불가피하게 무조건 들어야 되는 거예요
무조건 들어야 되는데
이게 보증보험이 안 들어질 수도 있어요
이게 전세가율이 낮은데도 안 들어질 수도 있는 건가요?
그러니까 대출이 끼어있잖아요
그러니까 보증보험 회사에서는 이런 상황을 판단해서
돌려받을 수 있는 게 확실해야 빌려주잖아요
자선사업체가 아니란 말이에요
어쨌든 사업이란 말이에요. 여기 보증회사도
그러면 보험을 들어주고 그 수수료를 받는데
만약에 이 수수료를 받았는데 보증보험 날릴 가능성이 생겼어
그럼 보증보험 회사는 원래 원칙적으로는
이런 거 안 들어주게 돼 있단 말이죠
보증보험 회사도 리스크 관리를 한다는 거죠?
요즘 전세 사고가 많이 일어나고 보증사고가 많이 일어나다 보니까
보증보험 회사도 상황에 따라서
전세보증보험 안 들어줄 수도 있으니까
그거를 명확히 꼭 이런 걸 진짜 선택해야 되겠다
그럼 보증보험이 진짜 들어지는지 확인하고 근데 애매하다
뒤도 돌아보지 말고 포기해야 되죠
소장님 말씀대로 보증보험이 안 될 수도 있으니까
그걸 미리 확인을 해봐야 된다 말씀하셨는데
보증보험이 된다 하면 모든 게 해결된 게 아닌가 싶거든요
그럼 마음 편히 있으면 되지 않을까요
그러니까 참 이게 아이러니한 게
임대인은요. 이게 믿는 구석이 있는 거예요
그게 뭐냐면 전세보증보험이 되잖아
보증보험이 되면 리스크가 있는 이 물건을
선택할 수 있게 만들어준다는 거죠
임차인을 위한 보증보험이 임대인에게는 믿는 구석이 되는 건가요?
그렇죠. 임차인 입장에서 만약에 보증보험이 없다면
이런 상품을 들어갈까요? 안 들어가죠
근데 보증보험이 되니까 들어가는 거잖아요
근데 그게 시장에서 어떤 결과로 나타나냐면
전세가를 올리는 역할이 보증보험이 되는 거예요
그러니까 정부가 약자를 도와주기 위해서 만든 제도가
약자를 더 어렵게 만드는 역할을 하는 게 시장에서 종종 벌어져요
특히 부동산 시장에서 그게 정말 많아요
그래서 정부가 제도를 만들 때
정말 신중해야 되는 게 바로 이런 거예요
그러니까 임대차 3법도 딱 그런 케이스거든요
임대차 3법도 약자를 도와주기 위해서 만들었는데
결국에는 시장이 폭등하면서
약자가 더 힘들어지는 상황이 만들어졌어요
근데 지금 전세보증보험도 딱 그런 케이스예요
이거는 사실 어떻게 보면 해결 방법이 없어요
전세보증보험을 없애자고 할 수도 없는 거고
그렇다면 임차인이 다른 리스크가 너무 많이 생기니까
보증보험을 들어주자니
또 이걸 악용하는 임대인들의 보루가 되는 거예요
지금 소장님 말씀을 들어보면 어쨌든 임차인을 위한 거니까
이걸 선택할 수밖에 없는 사람들은
보증보험이 된다면 이걸 선택하게 될 것이고
그렇죠. 그러니까 지금 제가 말씀하신 것처럼
보증보험이 되면 그래도 선택할 수 있다라고 얘기를 했잖아요
그러니까 이런 대출 낀 전세매물을 선택할 수 있게 되는 거예요
받아들이게 되는 상황이 되는 거죠
그런데 시장이 이렇게 흘러간다는 걸 저는 이해를 해야 된다는 거죠
알고 있어요. 인지하고 있는 거는 다른 거니까요
그래서 시장이 이런 원리로 돌아간다는 거를 이해를 하고
그러면 나한테 유리한 방향
그러니까 나한테 이걸 아는 사람이 유리한 쪽으로
활용을 하는 수밖에 없는 거예요
'아는 것이 힘이다'라는 게 또 갑자기 떠오르네요
오늘은 이렇게 마무리해보도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다