0
00:00:00.000 --> 00:00:01.600
반갑습니다

1
00:00:01.600 --> 00:00:04.600
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.600 --> 00:00:06.650
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.650 --> 00:00:09.800
소장님 저희가 매달 거래량을 확인하잖아요

4
00:00:09.800 --> 00:00:14.700
거래량 체크를 하면서 같이 체크를 하는 게 매물량이 있었잖아요

5
00:00:14.700 --> 00:00:18.550
지금 몇 개월 동안 상반기 매물량이 점점 늘어나고 있다

6
00:00:18.550 --> 00:00:21.200
주의깊게 살펴봐야 된다. 이런 얘기를 했었잖아요

7
00:00:21.200 --> 00:00:26.100
지금 보니까요. 며칠 전에 서울의 매물량이 7만 건을 넘어섰다

8
00:00:26.100 --> 00:00:28.350
이런 글이 보이더라고요

9
00:00:28.350 --> 00:00:33.650
어쨌든 저희가 거래량 살펴봤을 때 매물량이 늘어나는 추세였으니까

10
00:00:33.650 --> 00:00:36.200
그런가 보다 하고 넘어가려고 했는데요

11
00:00:36.200 --> 00:00:38.850
여기서 좀 특이한 점을 제가 발견했습니다

12
00:00:38.850 --> 00:00:39.625
그래요? 

13
00:00:39.625 --> 00:00:40.625
매의 눈으로 발견했습니다

14
00:00:41.450 --> 00:00:46.050
뭐냐면요. 매물량 7만 건 중에 4분의 1이 어디서 나온지 아세요?

15
00:00:46.050 --> 00:00:46.551
어디요?

16
00:00:46.551 --> 00:00:47.800
바로 강남3구

17
00:00:47.800 --> 00:00:50.800
매물 건수로 보면요. 1위가 강남구예요

18
00:00:50.800 --> 00:00:54.500
그리고 2위, 3위가 송파구, 서초구 순으로

19
00:00:54.500 --> 00:00:58.500
1, 2, 3위를 다 강남3구가 차지하고 있더라고요

20
00:00:58.500 --> 00:01:00.250
이게 너무 신기하더라고요

21
00:01:00.250 --> 00:01:04.600
보면 또 이게 늘어날 수도 있지, 누적돼서 많을 수도 있지

22
00:01:04.600 --> 00:01:06.500
이렇게 생각할 수도 있는데요

23
00:01:06.500 --> 00:01:08.450
증감률을 살펴보면요

24
00:01:08.450 --> 00:01:13.500
한 달 사이에 송파구는 무려 12.8% 증가했습니다

25
00:01:13.500 --> 00:01:16.850
이게 송파구가 소장님이 맨날 거래량 했을 때

26
00:01:16.850 --> 00:01:18.700
송파구가 진짜 거래가 많이 되고 있다

27
00:01:18.700 --> 00:01:22.600
이런 얘기를 되게 많이 했었고 몇백 건씩 됐었잖아요

28
00:01:22.600 --> 00:01:25.800
그럼 분명히 거래가 많이 됐으니까

29
00:01:25.800 --> 00:01:27.700
집주인들이 또 가격도 오르고

30
00:01:27.700 --> 00:01:30.550
호가를 좀 올리든가 매물을 거둬들이든가

31
00:01:30.550 --> 00:01:32.550
이럴 거라고 생각을 했거든요

32
00:01:32.550 --> 00:01:36.500
그런데 오히려 이 매물이 더 10% 이상 증감을 했다

33
00:01:36.500 --> 00:01:39.600
이상합니다. 이게 어찌 된 일일까요, 소장님?

34
00:01:39.600 --> 00:01:40.400
그러게요

35
00:01:40.400 --> 00:01:41.600
이게 뭘까요?

36
00:01:41.600 --> 00:01:47.100
그러니까 이게 촉이 있는 사람과 없는 사람들이

37
00:01:47.100 --> 00:01:49.600
이런 상황에서 확 갈리는 거예요

38
00:01:49.600 --> 00:01:51.900
지금의 시장을 보는 뷰가 다르다

39
00:01:51.900 --> 00:01:57.100
그러니까 지금 어쨌든 돈을 벌어봤고 돈이 있는 사람은

40
00:01:57.100 --> 00:02:02.900
남들이 강남3구를 사야될 때라고 얘기할 때 파는 거죠

41
00:02:02.900 --> 00:02:06.550
대표적으로 지금 송파가 잠실주공 5단지나 이런 데들이

42
00:02:06.550 --> 00:02:08.500
이슈가 있는 데들이 있잖아요

43
00:02:08.500 --> 00:02:12.750
그럼 이런 데들이 좋다 이렇게 얘기를 하면서

44
00:02:12.750 --> 00:02:15.100
정작 그 사람들은 팔고 있다는 얘기예요

45
00:02:15.100 --> 00:02:17.500
그러니까 제가 전에도

46
00:02:17.500 --> 00:02:20.500
상승론자들의 가스라이팅에 당하지 마라

47
00:02:20.500 --> 00:02:21.850
이런 얘기를 했던 게

48
00:02:21.850 --> 00:02:24.950
사실 상승 얘기하고 있는 사람들이 누구냐?

49
00:02:24.950 --> 00:02:27.350
주로 상승론자들이거든요

50
00:02:27.350 --> 00:02:29.450
그러면서 그 사람들이 지금 팔고 있는 거예요

51
00:02:29.450 --> 00:02:32.550
이게 되게 뭔가 그럴 거다

52
00:02:32.550 --> 00:02:35.200
진짜 일반적으로 이런 상황이 벌어진다

53
00:02:35.200 --> 00:02:38.150
매물을 거두고 더 갖고 있을 것이다

54
00:02:38.150 --> 00:02:40.100
이렇게 일반적으로 생각했는데

55
00:02:40.100 --> 00:02:44.450
찐부자들, 부동산으로 돈을 벌어본 사람들은

56
00:02:44.450 --> 00:02:47.300
지금의 타이밍을 달리 본다는 거잖아요

57
00:02:47.300 --> 00:02:49.300
이게 털고 나올 시기다

58
00:02:49.300 --> 00:02:53.400
이게 데이터로 저희가 항상 데이터가 부족하다고 얘기했었는데

59
00:02:53.400 --> 00:02:56.150
오늘 영상은 정말 이 데이터가 딱 증명되네요

60
00:02:56.150 --> 00:02:58.950
그래프로 보면 더 실감이 나는데

61
00:02:58.950 --> 00:03:03.650
보면 세 개가 거의 동일한 그래프처럼 느껴지는데

62
00:03:03.650 --> 00:03:06.550
송파구의 매물량 증감데이터가

63
00:03:06.550 --> 00:03:09.300
정말 심하게 늘어나고 있는 게 보여지죠

64
00:03:09.300 --> 00:03:11.100
송파구 매물량을 보면

65
00:03:11.100 --> 00:03:14.950
2023년 1월이 가장 최저점을 찍고

66
00:03:14.950 --> 00:03:18.350
매물이 막 늘면서 점점점점 늘어나고 있어서

67
00:03:18.350 --> 00:03:21.800
지금은 기하급수적으로 매물이 상승하고 있는

68
00:03:21.800 --> 00:03:25.500
강남구는 약간 줄었다가 다시 늘고 있는

69
00:03:25.500 --> 00:03:27.350
그런 그래프가 나타나고 있어요

70
00:03:27.350 --> 00:03:30.250
이 그래프로 보면 진짜 계속 증가를 하는 거거든요

71
00:03:30.250 --> 00:03:31.850
앞으로도 계속 증가를

72
00:03:31.850 --> 00:03:34.850
매물이 증가를 할 수도 있고 안 할 수도 있는데

73
00:03:34.850 --> 00:03:36.900
어쨌든 이렇게 증가하고 있는 거는

74
00:03:36.900 --> 00:03:39.950
상승 동력을 약화시키는 요인이 있다는 거죠

75
00:03:39.950 --> 00:03:42.450
그러네요. 뭔가 선택할 게 많아진다는 거잖아요

76
00:03:42.450 --> 00:03:44.400
매수자들이 봤을 때는

77
00:03:44.400 --> 00:03:48.300
그러면 사람들은 한 발짝 뒤로 물러나는 거니까

78
00:03:48.300 --> 00:03:50.572
이게 동력이 좀 떨어질 수 있겠네요

79
00:03:51.500 --> 00:03:53.500
그리고 이런 얘기 있잖아요. 소장님

80
00:03:53.500 --> 00:03:56.350
매물이 많아지면 곧 하락할 것이다

81
00:03:56.350 --> 00:03:58.250
공급이 많아지는 거니까

82
00:03:58.250 --> 00:04:00.100
지금의 이 그래프를 보면

83
00:04:00.100 --> 00:04:02.422
지금 나타나는 현상은 좀 안 맞는 거 같거든요

84
00:04:02.422 --> 00:04:04.600
증가를 하고 있잖아요. 매물이

85
00:04:04.600 --> 00:04:07.450
그런데 지금까지 상승을 했단 말이죠

86
00:04:07.450 --> 00:04:09.750
이게 뭔가 달리 움직이는 거 같거든요

87
00:04:09.750 --> 00:04:11.800
이거는 어떻게 설명을 할 수 있을까요?

88
00:04:11.800 --> 00:04:13.800
제가 이거는 누누이 설명했던 거예요

89
00:04:13.800 --> 00:04:16.100
시장의 에너지로 봐야 된다

90
00:04:16.100 --> 00:04:18.950
그러니까 공급이 일종의 불이라면

91
00:04:18.950 --> 00:04:21.600
물을 끓이려고 불을 딱 켰어요

92
00:04:21.600 --> 00:04:23.750
그럼 공급이 확 늘어났어

93
00:04:23.750 --> 00:04:26.600
아니면 끓던 거를 불을 딱 껐어

94
00:04:26.600 --> 00:04:28.700
그럼 얘가 0도가 되는

95
00:04:28.700 --> 00:04:33.250
물이 다시 정상적인 온도인 23도로 내려가냐?

96
00:04:33.250 --> 00:04:35.300
그게 아니라는 거죠

97
00:04:35.300 --> 00:04:39.400
불을 껐으면 이게 서서히 내려올 거 아니에요

98
00:04:39.400 --> 00:04:42.050
그리고 물을 끓이기 위해서 불을 켜면

99
00:04:42.050 --> 00:04:46.000
불이 어느 정도 계속 켜서 달아올라야

100
00:04:46.000 --> 00:04:48.650
그때부터 물이 끓는다고 했잖아요

101
00:04:48.650 --> 00:04:50.250
그러니까 이런 것도 마찬가지예요

102
00:04:50.250 --> 00:04:52.150
공급이 매물이 늘어나잖아요

103
00:04:52.150 --> 00:04:54.700
늘어나면 늘어나는 즉시 하락한다

104
00:04:54.700 --> 00:04:56.550
이렇게 얘기하면 안 되는 거예요

105
00:04:56.550 --> 00:04:59.500
에너지인 거예요. 에너지라는 건

106
00:04:59.500 --> 00:05:04.000
공급이 늘어나더라도 여기서 수요가 늘어날 수도 있고

107
00:05:04.000 --> 00:05:06.650
그다음에 제가 적극성이라는 표현을 했어요

108
00:05:06.650 --> 00:05:09.750
여기서 더 중요한 건 적극성이라는 건데

109
00:05:09.750 --> 00:05:14.800
매물이 느는데 하락해서 빨리 팔리기 위한 매물이 느느냐

110
00:05:14.800 --> 00:05:18.100
아니면 간보는 매물이 느느냐

111
00:05:18.100 --> 00:05:21.100
같은 양은 늘어나지만 완전히 다른 거거든요

112
00:05:21.100 --> 00:05:24.550
상승 추세에 있을 때는 매물이 점점 늘어나는데

113
00:05:24.550 --> 00:05:27.000
간보는 매물이 늘어나는 거예요

114
00:05:27.000 --> 00:05:29.250
그러니까 팔까 말까 고민했던 사람이

115
00:05:29.250 --> 00:05:32.000
처음에는 매물 안 내놓다가 상승 추세에 있으니까

116
00:05:32.000 --> 00:05:34.200
예를 들어서 10억 거래가 딱 됐어요

117
00:05:34.200 --> 00:05:38.571
그러면 나 12억에 내놔볼까? 매물이 늘잖아요

118
00:05:38.571 --> 00:05:43.550
그럼 이건 하락에 영향을 주느냐? 안 줘요. 안 줍니다

119
00:05:43.550 --> 00:05:46.550
근데 이렇게 매물이 계속 늘잖아요

120
00:05:46.550 --> 00:05:48.900
늘면 나중에 어떻게 되느냐?

121
00:05:48.900 --> 00:05:53.650
이렇게 간보는 매물, 12억 이렇게 내놓았던 매물이

122
00:05:53.650 --> 00:05:55.100
이 사람의 심리가 바뀌어요

123
00:05:55.100 --> 00:06:00.150
그러니까 상승 추세에 있어서 이렇게 12억에 좀 높여서 올려놓잖아요

124
00:06:00.150 --> 00:06:02.000
그래서 매물이 증가하고 있고

125
00:06:02.000 --> 00:06:06.000
여기서 12억 거래들이 되면 또 올리겠죠

126
00:06:06.000 --> 00:06:09.650
근데 만약에 12억이 안 돼. 그리고 매물이 늘어나

127
00:06:09.650 --> 00:06:10.450
그러면 어떻게 되겠어요?

128
00:06:10.450 --> 00:06:12.600
어찌됐든 12억에 올리는 거는

129
00:06:12.600 --> 00:06:14.850
소장님 말씀대로 적극성이 떨어진 거잖아요

130
00:06:14.850 --> 00:06:16.750
바뀌게 되는 거죠

131
00:06:16.750 --> 00:06:17.850
적극성이 생기게 되는 건가요?

132
00:06:17.850 --> 00:06:20.200
그렇죠. 이렇게 생기게 만드는 거예요

133
00:06:20.200 --> 00:06:24.000
매물이 많아지고 안 팔리고, 안 팔리는 매물이 늘어나고

134
00:06:24.000 --> 00:06:28.300
그러면 바뀌는 사람들이 생기죠. 다 바뀐다는 게 아니고

135
00:06:28.300 --> 00:06:30.400
일부 바뀌는 사람들이 생기는 거예요

136
00:06:30.400 --> 00:06:32.050
그러니까 이게 에너지라는 건

137
00:06:32.050 --> 00:06:36.000
이렇게 사람의 심리를 그 방향대로만 생각했던 거를

138
00:06:36.000 --> 00:06:37.921
전환시키는 효과가 생기는 거예요

139
00:06:38.850 --> 00:06:42.950
이게 좀 어려워요. 수치만 보면 공식처럼

140
00:06:42.950 --> 00:06:47.250
매물 증가는 하락 이렇게 생각하는데 그게 아니라는 게

141
00:06:47.250 --> 00:06:49.500
그러니까 공부를 잘못한 거예요. 우리는

142
00:06:49.500 --> 00:06:53.000
인간이 사는 세상은요. 경직적이지 않거든요

143
00:06:53.000 --> 00:06:57.350
상대방이 내가 생각한 대로 움직이는 경우가 진짜 별로 없어요

144
00:06:57.350 --> 00:06:59.350
난 이렇게 행동하겠지라고 생각했는데

145
00:06:59.350 --> 00:07:03.100
상대방이 이렇게 행동해버려. 그럼 당황스럽잖아요

146
00:07:03.100 --> 00:07:05.150
그런 경우들이 비일비재하잖아요

147
00:07:05.150 --> 00:07:07.700
부동산이 특히나 심한 것 같아요

148
00:07:07.700 --> 00:07:12.100
그래서 이론을 배워야 되는 게 그런 거예요

149
00:07:12.100 --> 00:07:15.150
그런데 그 이론이 잘못되면 문제가 생기는 거죠

150
00:07:15.150 --> 00:07:16.520
그러니까 그게 어려운 거예요

151
00:07:16.520 --> 00:07:20.100
부동산을 공부하면 일단 기초적인 이론을 좀 공부를 하자

152
00:07:20.100 --> 00:07:23.500
모르는 사람이 이게 맞고 틀린 걸 어떻게 알겠어요

153
00:07:23.500 --> 00:07:26.400
이거를 참 가늠하는 게 쉽지 않은 것 같아요

154
00:07:26.400 --> 00:07:31.450
그러니까 지금까지의 경제학 기반의 이론이 굉장히

155
00:07:31.450 --> 00:07:35.600
부동산 시장을 분석하는 데 있어서 잘못된 측면이 좀 많아요

156
00:07:35.600 --> 00:07:40.050
우리가 생각했던 측면만 생각하면 절대 안 되는 게

157
00:07:40.050 --> 00:07:42.000
강의에서도 가끔씩 얘기했던 게

158
00:07:42.000 --> 00:07:45.500
2014년부터 막 오르잖아요

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00:07:45.500 --> 00:07:48.100
오르는데 거래량이 어마어마하게 많아요

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00:07:48.100 --> 00:07:54.720
그걸 다시 생각을 해보면 누군가는 또 팔았다는 얘기거든요

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00:07:54.720 --> 00:07:58.600
특히 강남에 있는 아파트들 보면 거래량이 엄청 많거든요

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00:07:58.600 --> 00:08:03.080
그런데 말이 안 되는 게 우리는 사야 된다라고 얘기를 하고 있는데

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00:08:03.080 --> 00:08:06.750
정작 가진 사람은 훨씬 좋은 위치잖아요

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00:08:06.750 --> 00:08:07.900
그 사람들은 팔고 나와요

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그러니까 시장 상황에 따라서

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00:08:09.850 --> 00:08:12.300
사고 팔고 하는 사람들이 계속 생긴다는 얘기죠

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그러니까 좋다고 해서 막 그거를 사는 사람만

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주구장창 있는 건 아니라는 얘기예요

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00:08:18.069 --> 00:08:23.250
그렇죠. 그걸 사게끔 누군가는 팔고 있다. 이걸 보는 거죠

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알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

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도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

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감사합니다