반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 저희가 매달 거래량을 확인하잖아요
거래량 체크를 하면서 같이 체크를 하는 게 매물량이 있었잖아요
지금 몇 개월 동안 상반기 매물량이 점점 늘어나고 있다
주의깊게 살펴봐야 된다. 이런 얘기를 했었잖아요
지금 보니까요. 며칠 전에 서울의 매물량이 7만 건을 넘어섰다
이런 글이 보이더라고요
어쨌든 저희가 거래량 살펴봤을 때 매물량이 늘어나는 추세였으니까
그런가 보다 하고 넘어가려고 했는데요
여기서 좀 특이한 점을 제가 발견했습니다
그래요?
매의 눈으로 발견했습니다
뭐냐면요. 매물량 7만 건 중에 4분의 1이 어디서 나온지 아세요?
어디요?
바로 강남3구
매물 건수로 보면요. 1위가 강남구예요
그리고 2위, 3위가 송파구, 서초구 순으로
1, 2, 3위를 다 강남3구가 차지하고 있더라고요
이게 너무 신기하더라고요
보면 또 이게 늘어날 수도 있지, 누적돼서 많을 수도 있지
이렇게 생각할 수도 있는데요
증감률을 살펴보면요
한 달 사이에 송파구는 무려 12.8% 증가했습니다
이게 송파구가 소장님이 맨날 거래량 했을 때
송파구가 진짜 거래가 많이 되고 있다
이런 얘기를 되게 많이 했었고 몇백 건씩 됐었잖아요
그럼 분명히 거래가 많이 됐으니까
집주인들이 또 가격도 오르고
호가를 좀 올리든가 매물을 거둬들이든가
이럴 거라고 생각을 했거든요
그런데 오히려 이 매물이 더 10% 이상 증감을 했다
이상합니다. 이게 어찌 된 일일까요, 소장님?
그러게요
이게 뭘까요?
그러니까 이게 촉이 있는 사람과 없는 사람들이
이런 상황에서 확 갈리는 거예요
지금의 시장을 보는 뷰가 다르다
그러니까 지금 어쨌든 돈을 벌어봤고 돈이 있는 사람은
남들이 강남3구를 사야될 때라고 얘기할 때 파는 거죠
대표적으로 지금 송파가 잠실주공 5단지나 이런 데들이
이슈가 있는 데들이 있잖아요
그럼 이런 데들이 좋다 이렇게 얘기를 하면서
정작 그 사람들은 팔고 있다는 얘기예요
그러니까 제가 전에도
상승론자들의 가스라이팅에 당하지 마라
이런 얘기를 했던 게
사실 상승 얘기하고 있는 사람들이 누구냐?
주로 상승론자들이거든요
그러면서 그 사람들이 지금 팔고 있는 거예요
이게 되게 뭔가 그럴 거다
진짜 일반적으로 이런 상황이 벌어진다
매물을 거두고 더 갖고 있을 것이다
이렇게 일반적으로 생각했는데
찐부자들, 부동산으로 돈을 벌어본 사람들은
지금의 타이밍을 달리 본다는 거잖아요
이게 털고 나올 시기다
이게 데이터로 저희가 항상 데이터가 부족하다고 얘기했었는데
오늘 영상은 정말 이 데이터가 딱 증명되네요
그래프로 보면 더 실감이 나는데
보면 세 개가 거의 동일한 그래프처럼 느껴지는데
송파구의 매물량 증감데이터가
정말 심하게 늘어나고 있는 게 보여지죠
송파구 매물량을 보면
2023년 1월이 가장 최저점을 찍고
매물이 막 늘면서 점점점점 늘어나고 있어서
지금은 기하급수적으로 매물이 상승하고 있는
강남구는 약간 줄었다가 다시 늘고 있는
그런 그래프가 나타나고 있어요
이 그래프로 보면 진짜 계속 증가를 하는 거거든요
앞으로도 계속 증가를
매물이 증가를 할 수도 있고 안 할 수도 있는데
어쨌든 이렇게 증가하고 있는 거는
상승 동력을 약화시키는 요인이 있다는 거죠
그러네요. 뭔가 선택할 게 많아진다는 거잖아요
매수자들이 봤을 때는
그러면 사람들은 한 발짝 뒤로 물러나는 거니까
이게 동력이 좀 떨어질 수 있겠네요
그리고 이런 얘기 있잖아요. 소장님
매물이 많아지면 곧 하락할 것이다
공급이 많아지는 거니까
지금의 이 그래프를 보면
지금 나타나는 현상은 좀 안 맞는 거 같거든요
증가를 하고 있잖아요. 매물이
그런데 지금까지 상승을 했단 말이죠
이게 뭔가 달리 움직이는 거 같거든요
이거는 어떻게 설명을 할 수 있을까요?
제가 이거는 누누이 설명했던 거예요
시장의 에너지로 봐야 된다
그러니까 공급이 일종의 불이라면
물을 끓이려고 불을 딱 켰어요
그럼 공급이 확 늘어났어
아니면 끓던 거를 불을 딱 껐어
그럼 얘가 0도가 되는
물이 다시 정상적인 온도인 23도로 내려가냐?
그게 아니라는 거죠
불을 껐으면 이게 서서히 내려올 거 아니에요
그리고 물을 끓이기 위해서 불을 켜면
불이 어느 정도 계속 켜서 달아올라야
그때부터 물이 끓는다고 했잖아요
그러니까 이런 것도 마찬가지예요
공급이 매물이 늘어나잖아요
늘어나면 늘어나는 즉시 하락한다
이렇게 얘기하면 안 되는 거예요
에너지인 거예요. 에너지라는 건
공급이 늘어나더라도 여기서 수요가 늘어날 수도 있고
그다음에 제가 적극성이라는 표현을 했어요
여기서 더 중요한 건 적극성이라는 건데
매물이 느는데 하락해서 빨리 팔리기 위한 매물이 느느냐
아니면 간보는 매물이 느느냐
같은 양은 늘어나지만 완전히 다른 거거든요
상승 추세에 있을 때는 매물이 점점 늘어나는데
간보는 매물이 늘어나는 거예요
그러니까 팔까 말까 고민했던 사람이
처음에는 매물 안 내놓다가 상승 추세에 있으니까
예를 들어서 10억 거래가 딱 됐어요
그러면 나 12억에 내놔볼까? 매물이 늘잖아요
그럼 이건 하락에 영향을 주느냐? 안 줘요. 안 줍니다
근데 이렇게 매물이 계속 늘잖아요
늘면 나중에 어떻게 되느냐?
이렇게 간보는 매물, 12억 이렇게 내놓았던 매물이
이 사람의 심리가 바뀌어요
그러니까 상승 추세에 있어서 이렇게 12억에 좀 높여서 올려놓잖아요
그래서 매물이 증가하고 있고
여기서 12억 거래들이 되면 또 올리겠죠
근데 만약에 12억이 안 돼. 그리고 매물이 늘어나
그러면 어떻게 되겠어요?
어찌됐든 12억에 올리는 거는
소장님 말씀대로 적극성이 떨어진 거잖아요
바뀌게 되는 거죠
적극성이 생기게 되는 건가요?
그렇죠. 이렇게 생기게 만드는 거예요
매물이 많아지고 안 팔리고, 안 팔리는 매물이 늘어나고
그러면 바뀌는 사람들이 생기죠. 다 바뀐다는 게 아니고
일부 바뀌는 사람들이 생기는 거예요
그러니까 이게 에너지라는 건
이렇게 사람의 심리를 그 방향대로만 생각했던 거를
전환시키는 효과가 생기는 거예요
이게 좀 어려워요. 수치만 보면 공식처럼
매물 증가는 하락 이렇게 생각하는데 그게 아니라는 게
그러니까 공부를 잘못한 거예요. 우리는
인간이 사는 세상은요. 경직적이지 않거든요
상대방이 내가 생각한 대로 움직이는 경우가 진짜 별로 없어요
난 이렇게 행동하겠지라고 생각했는데
상대방이 이렇게 행동해버려. 그럼 당황스럽잖아요
그런 경우들이 비일비재하잖아요
부동산이 특히나 심한 것 같아요
그래서 이론을 배워야 되는 게 그런 거예요
그런데 그 이론이 잘못되면 문제가 생기는 거죠
그러니까 그게 어려운 거예요
부동산을 공부하면 일단 기초적인 이론을 좀 공부를 하자
모르는 사람이 이게 맞고 틀린 걸 어떻게 알겠어요
이거를 참 가늠하는 게 쉽지 않은 것 같아요
그러니까 지금까지의 경제학 기반의 이론이 굉장히
부동산 시장을 분석하는 데 있어서 잘못된 측면이 좀 많아요
우리가 생각했던 측면만 생각하면 절대 안 되는 게
강의에서도 가끔씩 얘기했던 게
2014년부터 막 오르잖아요
오르는데 거래량이 어마어마하게 많아요
그걸 다시 생각을 해보면 누군가는 또 팔았다는 얘기거든요
특히 강남에 있는 아파트들 보면 거래량이 엄청 많거든요
그런데 말이 안 되는 게 우리는 사야 된다라고 얘기를 하고 있는데
정작 가진 사람은 훨씬 좋은 위치잖아요
그 사람들은 팔고 나와요
그러니까 시장 상황에 따라서
사고 팔고 하는 사람들이 계속 생긴다는 얘기죠
그러니까 좋다고 해서 막 그거를 사는 사람만
주구장창 있는 건 아니라는 얘기예요
그렇죠. 그걸 사게끔 누군가는 팔고 있다. 이걸 보는 거죠
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다