반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 저희가 종종 부동산 커뮤니티에 올라온 글들
반응이 좋은 글들을 가져와서
부동산에 어떤 생각을 가지고 있는지 이야기를 나눠보잖아요
오늘도 그 이야기를 해보려고 하는데요
오늘 주제는요. 서울 부동산이 떨어지기 어려운 이유에 대한
글이 정말 짤막하게 올라왔거든요
어떻게 글을 올리셨냐면요
내용 자체도 간단히 말씀드리겠다
첫 번째, 대기 수요가 진짜 많다
모두가 서울에 살려고 한다
그렇기 때문에 서울 집값은 떨어지기 힘들다
그리고 두 번째, 서울 땅이 제한적이다
더 짓고 싶어도 땅이 없다
이거는 한정적인 수요잖아
수요가 한정적이기 때문에 집값은 올라갈 수밖에 없다
이렇게 딱 두 가지를 간단하게 남겨주셨더라고요
그런데 이 댓글에 싸우고 난리 났습니다
아니다, 맞다. 이래서 서울은 올라간다
아니다, 그렇지 않지. 이러면서 얘기가 나왔는데
그 부분을 저희가 좀 짚어보려고 합니다
먼저 찬성 쪽 얘기를 보면요
자고로 내가 살고 싶은 집은 남도 살기를 원한다
서울 집, 살고 싶은가? 모두가 살고 싶다
그렇기 때문에 집값은 올라갈 것이다
그리고 지방 자산가들도
자기 지방에 있는 땅이나 아파트에 투자 안 한다
원정 투자 들어봤냐? 서울에 와서 투자를 한다
그러니까 투자 수요가 많은 거죠
그리고 서울 인구 1100만에서 900만으로 떨어졌는데
집값 하락한 거 봤냐? 하락하지 않았다
그래서 집값은 올라간다
서울 수요까지 꺾일 정도로 인구 감소가 되려면 아직 멀었다
적어도 인구 3000만 밑으로 떨어져야 영향이 갈 거다
이렇게 얘기를 해주셨더라고요
그런데 보면요. 맞긴 맞거든요
인구 줄어들어도 서울 집값 안 떨어졌던 거 같고
투자 수요가 계속 대기해 있는 거 같고
그리고 보면요. 반대 여론도 되게 많았어요
보시면 서울에 집을 어떻게든 사고 싶은 이유는
오를 거라고 믿어서이다, 믿음이다. 강한 믿음이기 때문에
이걸로는 가격이 오르지 않는다. 이렇게 얘기를 하고
경제가 장기간 침체기에 들어가서
그게 성립이 안 되면 살 사람들은 확 줄어들 것이다
그래서 가격이 떨어질 수도 있다
그리고 서울이면 다냐, 서울도 급지가 나눠져 있다
이게 오르는 건 상급지만 한정되어 있는 것이다
그리고 실수요자 인구가 줄어드는 2040년 이후는
지금 수요도 유지 못할 거다
그렇기 때문에 수요가 줄어들어서 가격이 떨어질 거다
이게 좀 다음 댓글이 저는 웃겼던 게
대한민국이 망해가는데 서울도 소용없죠
6.25 때도 서울 집값 굳건했나요? 이렇게 하시더라고요
이렇게 공격한다고? 이렇게 되더라고요
그리고 마지막은 서울 아파트 대기수요는
무주택자보다 서울의 비아파트 소유자들과
수도권 1주택자들이 더 큰 고객이다
그러니까 다주택자들이 원하는 거지
무주택자는 서울을 그렇게 원하지 않는다
이렇게도 댓글을 남겨주셨더라고요
이게 정말 찬성, 반대의 의견이 뭐라고 할까요?
대립의 힘이 어마어마합니다
소장님은 어떠세요? 맞는 의견도 좀 보이시나요?
맞는 의견이요?
이건 좀 일리가 있다
한 표 정도 해주셔야 하지 않겠습니까?
사실 오를 거라고 믿어서 사는 게 가장 크다고 보죠
심리
나머지는 사실 중요하게 생각할 만한 여지가 없어요
그런가요?
그러니까 이게 사람들이 뭐냐면
자꾸 제가 실거주 관점에서 이걸 보지 말라고 했던 건데
다 실거주 관점에서 보는 거예요 이거는
거기에 유일하게 실거주 관점에서 벗어나는 게
그냥 오를 거라고 생각해서 믿어서 산다 이거죠
이 사람들이 왜 이렇게 생각할까를 고민해보면 뭐냐면
오버슈팅이라는 걸 이해를 못 하고 있는 거예요
지금 주식 같은 경우 삼성전자가
장기적으로 반도체 업황도 좋고 이래요
이래서 예를 들어 그냥 가정하는 겁니다
오를 거라고 생각해요
그래서 4만 원에서 9만 원까지 올랐잖아요
근데 이렇게 올라가는 게 어느 정도의 그냥 정상적인 실적이나
이런 거에 대비해서의 가치인 거예요
근데 예를 들어서 삼성전자가
4만 원에서 출발해서 50만 원까지 올랐어요
그러면 이때에 오르는 과정에서는 다 뭐라고 생각하냐면
실적이 좋으니까 50만 원이 충분히 될 거라고 생각을 해요
다 그렇게 얘기를 해요
반박의 여지가 하나도 없거든요
증명할 방법이 없어요
그래서 그냥 50만 원이 되면
사람들은 그냥 그걸 믿어버리는 거예요
이게 제대로 된 가치다. 그렇게 생각한다는 거죠
그런 다음에 50만 원 갔다가 얘가 뚝 떨어져요
그러면 우리는 여기서 착각을 하면 문제가 이런 논리로 가면
서울은 수요가 많다
똑같아요. 삼성전자는 실적이 좋다
그럼 50만 원일 때도 똑같은 얘기를 하는 거예요
100만 원 간다
이런 얘기를 하는 사람들이 많을 거라는 얘기죠
오버슈팅은 왜 나오느냐
그냥 사람들이 거기에 기대해서 과열되게 반응한 것뿐이에요
어떤 좋은 요인을 갖다 대서 그것 때문에 오른다고 생각하고
그거의 적정 가치는 전혀 생각을 못한다는 얘기예요
합리화시킨다는 거네요
이러니까 이 정도는 맞는 거야, 이게 맞는 거야
이렇게 된다는 거잖아요
그러니까 우리나라 부동산은 뭐냐면
예를 들면 그냥 적정 가치라고 본다면 물가상승률
그러니까 물가상승률 얘기를 하면서 많이 얘기하잖아요
물가상승률만큼 이렇게 상승하는 게
어느 정도 적정 가치라고 볼 수 있는 거예요
근데 물가상승률 그래프와 집값을 보면 달라요
우상향하는 것처럼 보이지만 그렇지 않고
물가상승률보다 훨씬 더 많이 올랐다가
물가상승률 상승보다 아래로 빠져요
빠진 다음에 다시 올라가요. 이런 식이에요
그러니까 오버슈팅을 이해를 못하잖아요?
그러면 지금의 적정 가치에 대한 개념을 아예 모르잖아요
그러면 뭐냐?
좋은 것만 부각시키면 계속 상승한다는 논리로 가는 거고
부정적인 논리로 되면 무조건 다 하락한다는 논리로만 가는 거예요
근데 소장님이 아까 말씀하셨다시피
이거를 증명할 방법이 없다
이런 걸 말씀을 하셨잖아요
이게 적정 가치가 맞느냐
맞느냐는 필요 없어요
그냥 시장에서 오르고 떨어지냐만 보면 되는 거죠
근데 버블의 크기를 예측을 하는 게
일반 사람들은 쉽지 않을 것 같으니까
이런 이유를 다 갖다 붙이는 거잖아요
그거를 제가 이론을 통해서 만든 거고
그래서 우리나라 부동산 다른 거는 제가 예측을 못해요. 불가능합니다
왜냐하면 너무 요인이 다양하고 크기 때문에
그런데 부동산은 요인이 한정되어 있고 정확하기 때문에
어느 정도 버블의 크기라든지 방향성을 예측할 수 있다
이걸 얘기를 하는 거예요
그래서 여기서 대기 수요가 많다는 논리의 함정은 뭐냐면
대기 수요가 많을 때 왜 떨어지냐?
갑자기 떨어질 때는 대기 수요가 없어졌냐? 아니거든요
서울에 오고 싶은 사람은 아직도 많아요
많은데 그 사람들이 집을 안 사는 거예요
그리고 집을 가진 사람들이 막 파는 거예요. 그러니까 떨어지지
그러니까 떨어질 때도 있다라는 걸
이 사람들은 증명할 방법이 없는 거죠
어쨌든 오르지 않을 것 같다는 생각이
매수자한테 딱 각인이 되면서 더 이상 사지 않고
그렇죠. 오를 것 같지 않으면 사람들은 사지 않아요
그걸로 인해서 더 하락을 하게 된다
더 하락을 하는 거예요
그런데 우리나라는 특이하게 전세 제도라는 게 있어서
사람들이 매수를 안 하는데도 불구하고
나중에 저절로 올라가는 상황이 벌어져요
그러면 다시 그때부터 올라가니까 그때부터 사면 되는 거예요
이게 소장님은 항상 저희가 "사람들이 사니까 올라가는 거 아니에요?"
이런 얘기를 많이 했었잖아요
그런데 이게 사지 않아도 올라가는 게 우리의 부동산 시장이다
중요한 거는 일부 사람들의 사는 행위로 인해서 시장을 돌릴 수는 없어요
절대 안 돌아갑니다
오늘은 커뮤니티 글에서 서울 부동산은 떨어지지 않을 것이다
이 글을 보고서 사람들은 어떤 생각을 가지고 있는지 좀 살펴봤던 것 같은데
소장님의 핵심은 그거인 것 같아요
부동산 시장을 바라보는 출발점은
실거주가 아니라 투자 상품으로 철저하게 분리를 시켜서 살펴봐야 된다
그러니까 이 커뮤니티 글을 보면서 느끼는 건 뭐냐면
지금 같은 경우는 일종의 상승
서울 집값 상승에 대한 논조로 얘기를 하는 거잖아요
그런데 여기에 지금 아까도 얘기했다시피
찬성하는 의견도 많고 반대하는 의견도 많아요. 반박하는 의견도
거의 반반에 이를 정도로 댓글의 분위기가 상반되어 있는데
이게 상승장에서 이런 글과 비슷한 글이 올라오잖아요?
그럼 댓글 분위기가 완전히 달라요
압도적으로 상승을 지지하는, 상승에 동조하는 글들의 댓글들이
어마어마하게 많은 거죠
이게 또 시장에 따라서, 분위기에 따라서 댓글 자체가 다른 건가요?
그렇죠. 만약에 진짜 하락장, 찐 하락장이 오잖아요?
이런 글이 올라오잖아요
그런데 이런 글도 안 올라와요
삭제되는 건가요?
이 글을 쓸 자신도 없는 거죠
서울 부동산도 떨어진다
그렇죠. 이 글을 쓰잖아요?
그럼 댓글에 거의 상승에 동조하는 글은 10%도 안 될 거예요
그러니까 이런 글 자체가 올라오는 것조차도
시장 분위기에 따라서 다 다르고 반응도 다르다는 거네요
그럼 지금의 시장 분위기를 어느 정도 가늠해 볼 수 있을 것 같아요
지금 같은 경우는 상승 분위기가 어느 정도 있으니까
이런 글이 나오는 거예요
그런데 이런 글이 나오는데 상승이 약하다는 걸 증명하는 게
지금 반대 여론도 만만치 않다는 거죠
그러니까 제가 시장의 에너지라고 표현했잖아요
에너지라는 거는 사람들의, 대중의
제가 대중 심리를 강조하잖아요
대중이라는 건 전체를 얘기하거든요
이 분위기가 한 곳으로 몰려 있느냐 아니냐에 따라서
방향이 정해진다는 거예요
지금 같은 경우는 일종의 반반이죠. 반반 분위기
그러면 상승은 하고 있지만 동력이 약하다
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다