0
00:00:00.000 --> 00:00:01.750
반갑습니다

1
00:00:01.750 --> 00:00:04.600
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.600 --> 00:00:06.750
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.750 --> 00:00:10.400
소장님 저희가 종종 부동산 커뮤니티에 올라온 글들

4
00:00:10.400 --> 00:00:13.800
반응이 좋은 글들을 가져와서

5
00:00:13.800 --> 00:00:17.200
부동산에 어떤 생각을 가지고 있는지 이야기를 나눠보잖아요

6
00:00:17.200 --> 00:00:19.500
오늘도 그 이야기를 해보려고 하는데요

7
00:00:19.500 --> 00:00:24.900
오늘 주제는요. 서울 부동산이 떨어지기 어려운 이유에 대한

8
00:00:24.900 --> 00:00:27.150
글이 정말 짤막하게 올라왔거든요

9
00:00:27.150 --> 00:00:28.950
어떻게 글을 올리셨냐면요

10
00:00:28.950 --> 00:00:31.300
내용 자체도 간단히 말씀드리겠다

11
00:00:31.300 --> 00:00:33.700
첫 번째, 대기 수요가 진짜 많다

12
00:00:33.700 --> 00:00:36.300
모두가 서울에 살려고 한다

13
00:00:36.300 --> 00:00:40.100
그렇기 때문에 서울 집값은 떨어지기 힘들다

14
00:00:40.100 --> 00:00:43.800
그리고 두 번째, 서울 땅이 제한적이다

15
00:00:43.800 --> 00:00:46.350
더 짓고 싶어도 땅이 없다

16
00:00:46.350 --> 00:00:48.450
이거는 한정적인 수요잖아

17
00:00:48.450 --> 00:00:53.100
수요가 한정적이기 때문에 집값은 올라갈 수밖에 없다

18
00:00:53.100 --> 00:00:56.600
이렇게 딱 두 가지를 간단하게 남겨주셨더라고요

19
00:00:56.600 --> 00:00:59.550
그런데 이 댓글에 싸우고 난리 났습니다

20
00:00:59.550 --> 00:01:01.700
아니다, 맞다. 이래서 서울은 올라간다

21
00:01:01.700 --> 00:01:04.200
아니다, 그렇지 않지. 이러면서 얘기가 나왔는데

22
00:01:04.200 --> 00:01:06.800
그 부분을 저희가 좀 짚어보려고 합니다

23
00:01:06.800 --> 00:01:11.200
먼저 찬성 쪽 얘기를 보면요

24
00:01:11.200 --> 00:01:15.600
자고로 내가 살고 싶은 집은 남도 살기를 원한다

25
00:01:15.600 --> 00:01:18.800
서울 집, 살고 싶은가? 모두가 살고 싶다

26
00:01:18.800 --> 00:01:21.500
그렇기 때문에 집값은 올라갈 것이다

27
00:01:21.500 --> 00:01:23.100
그리고 지방 자산가들도

28
00:01:23.100 --> 00:01:26.200
자기 지방에 있는 땅이나 아파트에 투자 안 한다

29
00:01:26.200 --> 00:01:29.500
원정 투자 들어봤냐? 서울에 와서 투자를 한다

30
00:01:29.500 --> 00:01:31.100
그러니까 투자 수요가 많은 거죠

31
00:01:31.100 --> 00:01:35.000
그리고 서울 인구 1100만에서 900만으로 떨어졌는데

32
00:01:35.000 --> 00:01:37.650
집값 하락한 거 봤냐? 하락하지 않았다

33
00:01:37.650 --> 00:01:39.500
그래서 집값은 올라간다

34
00:01:39.500 --> 00:01:43.400
서울 수요까지 꺾일 정도로 인구 감소가 되려면 아직 멀었다

35
00:01:43.400 --> 00:01:49.129
적어도 인구 3000만 밑으로 떨어져야 영향이 갈 거다

36
00:01:49.129 --> 00:01:50.900
이렇게 얘기를 해주셨더라고요

37
00:01:50.900 --> 00:01:53.500
그런데 보면요. 맞긴 맞거든요

38
00:01:53.500 --> 00:01:56.800
인구 줄어들어도 서울 집값 안 떨어졌던 거 같고

39
00:01:56.800 --> 00:01:59.100
투자 수요가 계속 대기해 있는 거 같고

40
00:01:59.100 --> 00:02:01.600
그리고 보면요. 반대 여론도 되게 많았어요

41
00:02:01.600 --> 00:02:06.500
보시면 서울에 집을 어떻게든 사고 싶은 이유는

42
00:02:06.500 --> 00:02:12.000
오를 거라고 믿어서이다, 믿음이다. 강한 믿음이기 때문에

43
00:02:12.000 --> 00:02:15.200
이걸로는 가격이 오르지 않는다. 이렇게 얘기를 하고

44
00:02:15.200 --> 00:02:18.000
경제가 장기간 침체기에 들어가서

45
00:02:18.000 --> 00:02:21.950
그게 성립이 안 되면 살 사람들은 확 줄어들 것이다

46
00:02:21.950 --> 00:02:23.800
그래서 가격이 떨어질 수도 있다

47
00:02:23.800 --> 00:02:28.400
그리고 서울이면 다냐, 서울도 급지가 나눠져 있다

48
00:02:28.400 --> 00:02:31.800
이게 오르는 건 상급지만 한정되어 있는 것이다

49
00:02:31.800 --> 00:02:35.200
그리고 실수요자 인구가 줄어드는 2040년 이후는

50
00:02:35.200 --> 00:02:37.300
지금 수요도 유지 못할 거다

51
00:02:37.300 --> 00:02:39.900
그렇기 때문에 수요가 줄어들어서 가격이 떨어질 거다

52
00:02:39.900 --> 00:02:42.300
이게 좀 다음 댓글이 저는 웃겼던 게

53
00:02:42.300 --> 00:02:45.000
대한민국이 망해가는데 서울도 소용없죠

54
00:02:45.000 --> 00:02:48.800
6.25 때도 서울 집값 굳건했나요? 이렇게 하시더라고요

55
00:02:48.800 --> 00:02:51.500
이렇게 공격한다고? 이렇게 되더라고요

56
00:02:51.500 --> 00:02:54.800
그리고 마지막은 서울 아파트 대기수요는

57
00:02:54.800 --> 00:02:57.500
무주택자보다 서울의 비아파트 소유자들과

58
00:02:57.500 --> 00:03:00.000
수도권 1주택자들이 더 큰 고객이다

59
00:03:00.000 --> 00:03:01.800
그러니까 다주택자들이 원하는 거지

60
00:03:01.800 --> 00:03:04.800
무주택자는 서울을 그렇게 원하지 않는다

61
00:03:04.800 --> 00:03:07.200
이렇게도 댓글을 남겨주셨더라고요

62
00:03:07.200 --> 00:03:10.000
이게 정말 찬성, 반대의 의견이 뭐라고 할까요?

63
00:03:10.000 --> 00:03:13.500
대립의 힘이 어마어마합니다

64
00:03:13.500 --> 00:03:18.000
소장님은 어떠세요? 맞는 의견도 좀 보이시나요?

65
00:03:18.000 --> 00:03:19.500
맞는 의견이요?

66
00:03:19.500 --> 00:03:21.300
이건 좀 일리가 있다

67
00:03:21.300 --> 00:03:24.000
한 표 정도 해주셔야 하지 않겠습니까?

68
00:03:24.000 --> 00:03:29.800
사실 오를 거라고 믿어서 사는 게 가장 크다고 보죠

69
00:03:29.800 --> 00:03:30.800
심리

70
00:03:30.800 --> 00:03:35.300
나머지는 사실 중요하게 생각할 만한 여지가 없어요

71
00:03:35.300 --> 00:03:37.300
그런가요?

72
00:03:37.300 --> 00:03:39.150
그러니까 이게 사람들이 뭐냐면

73
00:03:39.150 --> 00:03:43.300
자꾸 제가 실거주 관점에서 이걸 보지 말라고 했던 건데

74
00:03:43.300 --> 00:03:46.300
다 실거주 관점에서 보는 거예요 이거는

75
00:03:46.300 --> 00:03:50.300
거기에 유일하게 실거주 관점에서 벗어나는 게

76
00:03:50.300 --> 00:03:53.300
그냥 오를 거라고 생각해서 믿어서 산다 이거죠

77
00:03:54.150 --> 00:03:58.250
이 사람들이 왜 이렇게 생각할까를 고민해보면 뭐냐면

78
00:03:58.250 --> 00:04:00.900
오버슈팅이라는 걸 이해를 못 하고 있는 거예요

79
00:04:00.900 --> 00:04:05.300
지금 주식 같은 경우 삼성전자가

80
00:04:05.300 --> 00:04:08.800
장기적으로 반도체 업황도 좋고 이래요

81
00:04:08.800 --> 00:04:11.650
이래서 예를 들어 그냥 가정하는 겁니다

82
00:04:11.650 --> 00:04:13.000
오를 거라고 생각해요

83
00:04:13.000 --> 00:04:17.300
그래서 4만 원에서 9만 원까지 올랐잖아요

84
00:04:17.300 --> 00:04:24.050
근데 이렇게 올라가는 게 어느 정도의 그냥 정상적인 실적이나

85
00:04:24.050 --> 00:04:26.300
이런 거에 대비해서의 가치인 거예요

86
00:04:26.300 --> 00:04:29.350
근데 예를 들어서 삼성전자가

87
00:04:29.350 --> 00:04:32.650
4만 원에서 출발해서 50만 원까지 올랐어요

88
00:04:32.650 --> 00:04:36.300
그러면 이때에 오르는 과정에서는 다 뭐라고 생각하냐면 

89
00:04:36.300 --> 00:04:41.450
실적이 좋으니까 50만 원이 충분히 될 거라고 생각을 해요

90
00:04:41.450 --> 00:04:42.550
다 그렇게 얘기를 해요

91
00:04:42.550 --> 00:04:44.700
반박의 여지가 하나도 없거든요

92
00:04:44.700 --> 00:04:46.050
증명할 방법이 없어요

93
00:04:46.050 --> 00:04:48.000
그래서 그냥 50만 원이 되면

94
00:04:48.000 --> 00:04:50.150
사람들은 그냥 그걸 믿어버리는 거예요

95
00:04:50.150 --> 00:04:52.250
이게 제대로 된 가치다. 그렇게 생각한다는 거죠

96
00:04:52.250 --> 00:04:55.950
그런 다음에 50만 원 갔다가 얘가 뚝 떨어져요

97
00:04:55.950 --> 00:05:00.700
그러면 우리는 여기서 착각을 하면 문제가 이런 논리로 가면

98
00:05:00.700 --> 00:05:02.800
서울은 수요가 많다

99
00:05:02.800 --> 00:05:05.800
똑같아요. 삼성전자는 실적이 좋다

100
00:05:05.800 --> 00:05:09.300
그럼 50만 원일 때도 똑같은 얘기를 하는 거예요

101
00:05:09.300 --> 00:05:10.300
100만 원 간다

102
00:05:10.300 --> 00:05:12.300
이런 얘기를 하는 사람들이 많을 거라는 얘기죠

103
00:05:12.300 --> 00:05:14.450
오버슈팅은 왜 나오느냐

104
00:05:14.450 --> 00:05:19.600
그냥 사람들이 거기에 기대해서 과열되게 반응한 것뿐이에요

105
00:05:19.600 --> 00:05:25.050
어떤 좋은 요인을 갖다 대서 그것 때문에 오른다고 생각하고

106
00:05:25.050 --> 00:05:28.300
그거의 적정 가치는 전혀 생각을 못한다는 얘기예요

107
00:05:28.300 --> 00:05:29.600
합리화시킨다는 거네요

108
00:05:29.600 --> 00:05:32.400
이러니까 이 정도는 맞는 거야, 이게 맞는 거야

109
00:05:32.400 --> 00:05:33.500
이렇게 된다는 거잖아요

110
00:05:33.500 --> 00:05:35.600
그러니까 우리나라 부동산은 뭐냐면

111
00:05:35.600 --> 00:05:39.200
예를 들면 그냥 적정 가치라고 본다면 물가상승률

112
00:05:39.200 --> 00:05:42.350
그러니까 물가상승률 얘기를 하면서 많이 얘기하잖아요

113
00:05:42.350 --> 00:05:44.800
물가상승률만큼 이렇게 상승하는 게

114
00:05:44.800 --> 00:05:47.600
어느 정도 적정 가치라고 볼 수 있는 거예요

115
00:05:47.600 --> 00:05:51.750
근데 물가상승률 그래프와 집값을 보면 달라요

116
00:05:51.750 --> 00:05:55.000
우상향하는 것처럼 보이지만 그렇지 않고

117
00:05:55.000 --> 00:05:58.237
물가상승률보다 훨씬 더 많이 올랐다가

118
00:05:58.237 --> 00:06:03.100
물가상승률 상승보다 아래로 빠져요

119
00:06:03.100 --> 00:06:05.750
빠진 다음에 다시 올라가요. 이런 식이에요

120
00:06:05.750 --> 00:06:09.550
그러니까 오버슈팅을 이해를 못하잖아요?

121
00:06:09.550 --> 00:06:14.150
그러면 지금의 적정 가치에 대한 개념을 아예 모르잖아요

122
00:06:14.150 --> 00:06:15.050
그러면 뭐냐?

123
00:06:15.050 --> 00:06:19.150
좋은 것만 부각시키면 계속 상승한다는 논리로 가는 거고

124
00:06:19.150 --> 00:06:23.600
부정적인 논리로 되면 무조건 다 하락한다는 논리로만 가는 거예요

125
00:06:23.600 --> 00:06:25.300
근데 소장님이 아까 말씀하셨다시피

126
00:06:25.300 --> 00:06:28.350
이거를 증명할 방법이 없다

127
00:06:28.350 --> 00:06:29.800
이런 걸 말씀을 하셨잖아요

128
00:06:29.800 --> 00:06:31.800
이게 적정 가치가 맞느냐

129
00:06:31.800 --> 00:06:34.300
맞느냐는 필요 없어요

130
00:06:34.300 --> 00:06:38.000
그냥 시장에서 오르고 떨어지냐만 보면 되는 거죠

131
00:06:38.000 --> 00:06:40.900
근데 버블의 크기를 예측을 하는 게

132
00:06:40.900 --> 00:06:42.800
일반 사람들은 쉽지 않을 것 같으니까

133
00:06:42.800 --> 00:06:44.800
이런 이유를 다 갖다 붙이는 거잖아요

134
00:06:44.800 --> 00:06:48.000
그거를 제가 이론을 통해서 만든 거고

135
00:06:48.000 --> 00:06:52.500
그래서 우리나라 부동산 다른 거는 제가 예측을 못해요. 불가능합니다

136
00:06:52.500 --> 00:06:56.400
왜냐하면 너무 요인이 다양하고 크기 때문에

137
00:06:56.400 --> 00:07:01.189
그런데 부동산은 요인이 한정되어 있고 정확하기 때문에

138
00:07:01.189 --> 00:07:05.550
어느 정도 버블의 크기라든지 방향성을 예측할 수 있다

139
00:07:05.550 --> 00:07:07.300
이걸 얘기를 하는 거예요

140
00:07:07.300 --> 00:07:12.150
그래서 여기서 대기 수요가 많다는 논리의 함정은 뭐냐면

141
00:07:12.150 --> 00:07:14.850
대기 수요가 많을 때 왜 떨어지냐?

142
00:07:14.850 --> 00:07:19.800
갑자기 떨어질 때는 대기 수요가 없어졌냐? 아니거든요

143
00:07:19.800 --> 00:07:21.800
서울에 오고 싶은 사람은 아직도 많아요

144
00:07:21.800 --> 00:07:24.400
많은데 그 사람들이 집을 안 사는 거예요

145
00:07:24.400 --> 00:07:27.900
그리고 집을 가진 사람들이 막 파는 거예요. 그러니까 떨어지지

146
00:07:27.900 --> 00:07:30.000
그러니까 떨어질 때도 있다라는 걸

147
00:07:30.000 --> 00:07:32.300
이 사람들은 증명할 방법이 없는 거죠

148
00:07:33.200 --> 00:07:35.690
어쨌든 오르지 않을 것 같다는 생각이 

149
00:07:35.690 --> 00:07:37.400
매수자한테 딱 각인이 되면서 더 이상 사지 않고

150
00:07:37.400 --> 00:07:40.300
그렇죠. 오를 것 같지 않으면 사람들은 사지 않아요

151
00:07:40.300 --> 00:07:41.750
그걸로 인해서 더 하락을 하게 된다

152
00:07:41.750 --> 00:07:43.100
더 하락을 하는 거예요

153
00:07:43.100 --> 00:07:48.950
그런데 우리나라는 특이하게 전세 제도라는 게 있어서

154
00:07:48.950 --> 00:07:51.800
사람들이 매수를 안 하는데도 불구하고

155
00:07:51.800 --> 00:07:54.550
나중에 저절로 올라가는 상황이 벌어져요

156
00:07:54.550 --> 00:07:58.300
그러면 다시 그때부터 올라가니까 그때부터 사면 되는 거예요

157
00:07:58.300 --> 00:08:02.000
이게 소장님은 항상 저희가 "사람들이 사니까 올라가는 거 아니에요?"

158
00:08:02.000 --> 00:08:03.450
이런 얘기를 많이 했었잖아요

159
00:08:03.450 --> 00:08:06.400
그런데 이게 사지 않아도 올라가는 게 우리의 부동산 시장이다

160
00:08:06.400 --> 00:08:11.500
중요한 거는 일부 사람들의 사는 행위로 인해서 시장을 돌릴 수는 없어요

161
00:08:11.500 --> 00:08:12.650
절대 안 돌아갑니다

162
00:08:12.650 --> 00:08:17.000
오늘은 커뮤니티 글에서 서울 부동산은 떨어지지 않을 것이다

163
00:08:17.000 --> 00:08:21.550
이 글을 보고서 사람들은 어떤 생각을 가지고 있는지 좀 살펴봤던 것 같은데

164
00:08:21.550 --> 00:08:22.950
소장님의 핵심은 그거인 것 같아요

165
00:08:22.950 --> 00:08:25.600
부동산 시장을 바라보는 출발점은

166
00:08:25.600 --> 00:08:31.500
실거주가 아니라 투자 상품으로 철저하게 분리를 시켜서 살펴봐야 된다

167
00:08:31.500 --> 00:08:37.300
그러니까 이 커뮤니티 글을 보면서 느끼는 건 뭐냐면

168
00:08:37.300 --> 00:08:41.892
지금 같은 경우는 일종의 상승

169
00:08:41.892 --> 00:08:45.550
서울 집값 상승에 대한 논조로 얘기를 하는 거잖아요

170
00:08:45.550 --> 00:08:49.150
그런데 여기에 지금 아까도 얘기했다시피 

171
00:08:49.150 --> 00:08:56.000
찬성하는 의견도 많고 반대하는 의견도 많아요. 반박하는 의견도

172
00:08:56.000 --> 00:09:01.800
거의 반반에 이를 정도로 댓글의 분위기가 상반되어 있는데

173
00:09:01.800 --> 00:09:06.500
이게 상승장에서 이런 글과 비슷한 글이 올라오잖아요?

174
00:09:06.500 --> 00:09:08.800
그럼 댓글 분위기가 완전히 달라요

175
00:09:08.800 --> 00:09:14.800
압도적으로 상승을 지지하는, 상승에 동조하는 글들의 댓글들이

176
00:09:14.800 --> 00:09:16.400
어마어마하게 많은 거죠

177
00:09:17.700 --> 00:09:20.750
이게 또 시장에 따라서, 분위기에 따라서 댓글 자체가 다른 건가요?

178
00:09:20.750 --> 00:09:24.400
그렇죠. 만약에 진짜 하락장, 찐 하락장이 오잖아요?

179
00:09:24.400 --> 00:09:26.300
이런 글이 올라오잖아요

180
00:09:26.300 --> 00:09:28.350
그런데 이런 글도 안 올라와요

181
00:09:28.350 --> 00:09:30.450
삭제되는 건가요?

182
00:09:30.450 --> 00:09:33.200
이 글을 쓸 자신도 없는 거죠

183
00:09:33.200 --> 00:09:34.500
서울 부동산도 떨어진다

184
00:09:34.500 --> 00:09:36.300
그렇죠. 이 글을 쓰잖아요?

185
00:09:36.300 --> 00:09:43.350
그럼 댓글에 거의 상승에 동조하는 글은 10%도 안 될 거예요

186
00:09:43.350 --> 00:09:46.694
그러니까 이런 글 자체가 올라오는 것조차도 

187
00:09:46.694 --> 00:09:50.450
시장 분위기에 따라서 다 다르고 반응도 다르다는 거네요

188
00:09:50.450 --> 00:09:53.100
그럼 지금의 시장 분위기를 어느 정도 가늠해 볼 수 있을 것 같아요

189
00:09:53.100 --> 00:09:56.445
지금 같은 경우는 상승 분위기가 어느 정도 있으니까 

190
00:09:56.445 --> 00:09:58.200
이런 글이 나오는 거예요

191
00:09:58.200 --> 00:10:03.100
그런데 이런 글이 나오는데 상승이 약하다는 걸 증명하는 게

192
00:10:03.100 --> 00:10:06.450
지금 반대 여론도 만만치 않다는 거죠

193
00:10:06.450 --> 00:10:09.450
그러니까 제가 시장의 에너지라고 표현했잖아요

194
00:10:09.450 --> 00:10:12.795
에너지라는 거는 사람들의, 대중의

195
00:10:12.795 --> 00:10:14.400
제가 대중 심리를 강조하잖아요

196
00:10:14.400 --> 00:10:17.550
대중이라는 건 전체를 얘기하거든요

197
00:10:17.550 --> 00:10:20.895
이 분위기가 한 곳으로 몰려 있느냐 아니냐에 따라서 

198
00:10:20.895 --> 00:10:22.550
방향이 정해진다는 거예요

199
00:10:22.550 --> 00:10:26.050
지금 같은 경우는 일종의 반반이죠. 반반 분위기

200
00:10:26.050 --> 00:10:29.450
그러면 상승은 하고 있지만 동력이 약하다

201
00:10:29.450 --> 00:10:32.550
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

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00:10:32.550 --> 00:10:34.846
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

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00:10:34.846 --> 00:10:36.946
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

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00:10:36.946 --> 00:10:38.146
감사합니다