반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 요즘 거래가 많이 되고 있고 신고가도 많이 터지고 있다
이런 얘기들이 많이 들리잖아요
그런 반면에 하락거래도 지금 속출하고 있다
이런 얘기가 들리더라고요
신고가와 하락거래가 공존하고 있는 상황입니다
이게 얼마나 하락됐길래 이런 얘기가 많이 나오나 살펴봤거든요
기사에서 보면요. 창동주공 4단지가 직전 최고가 6억 원이었는데
절반 수준인 3억 5천만 원의 실거래가 거래가 되었다
이게 이 한 단지만 있는 게 아니라
이런 거래들이 되게 많다 이렇게 기사가 나오더라고요
그래서 이게 진짜 여기 단지만 있는 건가
아니면 다른 동네도 이렇게 하락거래가 많이 있는 걸까
궁금해서 좀 찾아봤거든요
봤더니요. 진짜 하락거래가 나오고 있는 단지들이 꽤나 많더라고요
그래서 좀 얘기를 해보려고 합니다
사람들이 상승한다, 반등했다 하는데
하락거래가 나오고 있는 지금 이 시기 어떤 건지 좀 살펴보려고 합니다
지금 보는 거는 래미안 상도 3차 아파트인데요
32평 기준으로 최고가로 16억 원에 21년에 거래가 되었어요
21년에 16억
그러고 나서 작년 말까지만 해도 거래가 진짜 안 되던 시기였잖아요
그때 23년 3월에 11억까지 떨어진 거죠
그러다가 다시 올 6, 7, 8월에 상승을 하면서 12억 4천까지 거래가 되고
다시 제일 최근 거는 11억까지 됐더라고요
이런 단지가 있었고요
다음 단지는 중계주공 7단지거든요
이건 18평 기준으로 최고가 6억 원에 21년
이것 또한 21년에 거래가 되었습니다
그러고 나서 23년 1월에 3.75억
그러니까 3억 7,500만 원에 거래가 된 거죠
그러고 나서 조금씩 상승하다가 4억 3,500까지 거래가 되고
올 9월에 3억 9천으로 다시 또 하락거래가 일어났더라고요
다음 단지도 중계그린인데요
이거는 21평 기준으로 21년에 역시나 최고가 7억 3천에 거래가 되었고
23년 3월에 4억 6천까지 떨어졌다가
다시 5억 3천까지 올랐다가 다시 5억으로 떨어진
이게 시세가 몇 천씩 올랐다 떨어지고 그러고 있습니다
마지막으로 DMC 파크뷰자이인데요
34평 기준으로 최고가 역시 21년에 10억 4천에 거래가 되었고
23년 4월에 10억 7천 거래
그리고 잠시 상승을 하면서 12억 9천까지 거래를 하고
다시 11억 4천으로 떨어진 하락거래가 이루어졌더라고요
제가 그래도 하락이 몇 억씩 된
눈에 확연하게 보이는 단지들만 뽑아서 그렇지
몇 천씩 하락한 거래들이 꽤나 있더라고요
이게 정말 어떻게 봐야 될지 모르겠더라고요
이게 한쪽에서는 신고가 지켰다 하는데
이쪽에서는 이렇게 하락거래가 일어나고. 어떤 걸까요?
그러니까 크게 보자면 시장의 상승 동력이 약하다라는 거죠
하락거래가 나온다라는 거는
제가 항상 매도자와 매수자의 힘겨루기
시장에서는 힘겨루기가 벌어지거든요
그러면 힘이 센 쪽으로 거래가 그 방향으로 나오게 돼있다라는 거예요
그러니까 하락거래가 나온다는 얘기는
매수자가 좀 힘이 세다는 얘기예요
그러니까 매수자가 힘이 세다는 얘기는 뭐냐면
매수자가 쫓아가서 사는 게 아니고 기다리고 있으니까
팔고 싶은 사람이 원하는 가격에서 팔지 못하고
가격을 내린다는 얘기예요
그러면 이 사람들은 원하는 가격에 내놨다가
안 사니까 가격을 떨어뜨린다 이 생각을 하는 거는
이 사람은 상승에 대한 기대나 희망이 별로 없다는 얘기인 거죠 매도자가
좀 싸게 팔더라도 처분하는 게 좋다
빨리 파는 게 낫다 이렇게 생각하는 사람들이 있는 거예요
이런 거래들이 한두 개만 있으면 그냥 개별적이다
그냥 그 개인의 성향이다라고 치부할 수 있지만
이런 거래들이 지금 많아지고 늘어나고 있다는 거죠
근데 제가 이걸 말씀을 들어보니까 그럴 수도 있겠다 생각을 했는데
이걸 찾아보니까 약간 지적이 공통된다?
신고가가 터지는 곳들이 있는 반면
이렇게 하락거래들이 많이 거래가 되는 곳들이 좀 뭉쳐져 있다
이런 생각을 하면서 많은 사람들이 그런 얘기도 하잖아요
부동산의 양극화가 더 심해질 것이다. 이제 마이웨이다
비싼 집들은 계속 비싸질 것이고
사람들이 선호하지 않는, 좀 덜 선호하는 곳들은 계속 떨어질 것이다
이렇게 얘기를 하시는 분들도 계시더라고요
이거는 어떻게 보세요?
저는 그런 부분을 인정하기 어려워요
우리나라 부동산은 거의 투기 심리로 연결되어 있는 게 있거든요
그래서 독자적인 아파트나 지역만 나타나기가 힘든 게
사람들이 비교를 하면서 산단 말이에요
그러니까 가격 차이가 어느 정도 난다
이런 게 거의 일반화돼 있어요
좀 좋다 싶은 아파트가 높은 신고가가 터졌어요
그러면 사람들은 이제 그거랑 비교하던
좀 낮은, 급 낮은 것들이 오르는 거래가 되면
'아 이게 상승장이구나' 이렇게 되는 거죠
그렇게 되면서 보고 있는데 만약에 이게 추가적으로 안 올라와요
안 올라오면 매수자들은 이 아파트도 안 산다는 얘기예요
이렇게 비싸게 줄 생각은 없다
그렇죠. 왜냐하면 여기서 자꾸 실거주 개념으로만 생각하니까 그런 게 나오는데
여기서 더 올라야 되잖아요
한두 사람은 좀 좋은 아파트를 가격과 상관없이 살 수도 있어요
그러니까 이런 거는 진짜 느닷없이 그냥 한두 건 나타날 수 있어요
근데 시장 전체로 보면 이런 것들은
아주 굉장히 적은 비중을 차지하기 때문에
나중에 보면 매수자들이 안 사요
그냥 양극화 현상으로 좋은 집이 올라가는 것처럼 보이다가 멈춰버린단 말이에요
그러면 좋은 집이 다 여유 있는 사람들만 가지고 있느냐? 아니에요
그러니까 상승장 끝 무렵에 더 오를 걸 기대하고 무리해서
양극화가 진행될 거니까
그러면 돈 좀 없는 사람들도 돈이 부족한 사람들도
그런 집을 노려서 살 수 있을 거 아니에요
그럼 이 사람은 무리한 거예요
무리한 사람이 안 오르잖아요? 그럼 못 버텨요
다 여유 있는 사람이 가지고 있어서 버텨
그러면 언젠가는 누군가 매수인이 나타나서 살 수 있겠죠
그러면 이기는 거예요
근데 문제는 제가 이게 다 연결이 돼 있다고 했잖아요
연결이 돼 있기 때문에 어느 한 군데만 버틴다고 해서 해결되는 게 아닌 거죠
지금 되게 헷갈리는 게 시장이 다 연결되어 있다고 하셨잖아요
신고가가 일어나는 지역도 있고
하락거래가 되고 있는 지역도 있는 거예요
그러면 이게 어떻게 연결이 될 것인가
그러니까 너무 이 시간을 고정화시키니까 나타나는 문제예요
그러니까 한 개인들 간의 거래는 특수한 거래들이 생길 수 있어요
근데 이런 것들이 어느 쪽으로 많아지느냐의 문제인 거예요
예를 들어 상승장에서는 거의 다 오른 거래들이 나타나잖아요
최근에 약간 상승 느낌이 주춤하다라는 데이터들이 나타나고 있잖아요
그게 바로 이런 하락거래들이 나타나면서
전체적인 지수가 상승을 멈춘 거예요
그동안에는 상승 기류가 이어질 때는
나는 좀 더 올라갈 거라고 생각하니까 신고가에 살 수 있겠죠
그래서 신고가가 나오는 거예요
근데 어떤 아파트는 갔더니 매수자가 한 명도 없어. 아무도 안 사
그러니까 어쩔 수 없이 매도자가 하락거래로 싸게 파는 게 나오는 거예요
그러면서 이게 어느 쪽으로 힘이 쏠리느냐의 문제인 거예요
그래서 시간이 지나면 이런 신고가 터졌던 것들도
나중에 하락거래들이 생기게 되는 거예요
어떤 사람들은 이렇게 생각할 수도 있을 것 같거든요
뭔가 우리가 아파트 대장단지가 가격을 이끌고 간다는 것처럼
뭔가 상승 거래가 이 사람들도 갭 메우기 이런 것처럼
더 차오르지 않을까? 끌고 가지 않을까?
이렇게도 생각할 수 있을 것 같거든요
그러니까 그렇게 얘기하면 하락거래를 설명할 방법이 없잖아요
2022년도에 하락한 거 그거를 다른 이유로 금리가 올라서
어쨌든 그런 거를 다 이겨내는 요인들이 있다는 얘기잖아요
그러면 하락장에서는 그걸 이겨내는 요인들이 생기는 거예요
어찌됐든 시간을 딱 고정화시켜서 부동산이 양극화가 될 것이다
이렇게 생각하면 안 되고
그러니까 지금도 뭐냐면 사람들이 무슨 얘기하냐면
서울하고 지방을 얘기할 때 지방은 다 폭망하는 것처럼 얘기하잖아요
이런 사람들이 특히 그래요
그렇게 말하면 지방은 절대 안 올라야 되잖아요
근데 지방 다 올랐어요. 엄청 올랐어요
오히려 비율로만 따지면 대구, 부산이 서울보다 더 많이 올랐거든요
말이 안 되는 거예요
근데 그거를 지금 나타나는 현상만 가지고 설명을 해버린단 말이에요
이게 참 오류를 범하는 게
딱 보이는 현상만 보고 앞으로도 이렇게 될 것이다
이렇게 계속 연장선상에 놓고서 생각을 하는 것 같아요
그렇죠. 그게 그러니까 지금 잘못된 논리를 계속 펴고 있는데
그거를 받아들이는 사람들의 문제인 거죠
베짱이 님의 문제
오늘은 뭔가 하락거래가 일어나고 있네
이런 거는 또 보이지 않거든요
기사가 많이 안 보였던 것 같아요
아직 안 나타났으니까요 이제 보면
6월, 7월 정도까지는 보면 상승 흐름이었단 말이에요
그러니까 상승 흐름에서는 하락거래가 나타나기 어렵죠
근데 이제 점점 상승의 에너지가 약해지고 있는 중이라는 거예요
그런 데이터들이 지금 서서히 하나둘씩 나타나고 있잖아요
거래량도 좀 줄었고 그다음에 지수 자체가 반등의 폭이 줄었다
그리고 심지어 하락 전환된 데들도 나오고 있다
이게 지금 추세가 변하고 있는 데이터들이
이게 일시적일 수 있지만 어쨌든 나타났다라는 거예요
그런 걸로 봤을 때 지금 하락거래들이
하나둘씩 늘어나고 있다는 얘기는 지금 뭐냐면
매수자들이 사는 데에 있어서 부담을 느끼고 있다는 얘기예요
2021년도처럼 다시 또 상승하면
내가 그동안 그때 2019년에 사려고 고민했다가
이게 고점이라서 이제 떨어지지 않을까
고민하고 안 샀는데 더 폭등해버린 거잖아요
이걸 경험한 사람들이 지금 이렇게 떨어졌을 때
2019년과 같은 그런 분위기 아니야? 이렇게 착각하는 거예요
그래서 불안 심리로 사는 거예요
불안 심리로 사는데 이게 상승으로 계속 연결될 때는
이 불안이 좀 더 커지는 거죠. 커지는데
이런 사람이 많지 않았던 거예요
어찌됐든 파이는 작았다. 2019년이랑 다르게
그렇죠. 그러니까 매수자의 이 불안 심리를 가진
사려고 하는 적극성을 가진 매수 대기자들이 많지 않았던 거예요
그러니까 그 사람들이 어느 정도 사고 나니까
좀 여유를 가지고 기다리려고 하는 매수자들이 딱 나타나니까
지금 하락거래들이 나타나는 거죠
이게 참 무서운 것 같아요
'관망세로 돌아섰다' 이런 말이
시장을 뭔가 변곡점에서 딱 움직이게 하는 것 같아요
그러니까 이게 영향을 줘서
조금 덜 불안한 사람들이 쫓아가서 살까 말까 고민하다가
"이게 좀 분위기 요상하네? 그럼 조금 더 지켜볼까?" 이렇게 되는 거죠
그러니까 부동산은 이성적이 되면 망한다 이런 게 있잖아요
뭔가 감성적이고 뭔가 쫓기는 듯한 느낌으로 해야 변화가 확 되는데
지금은 뭔가 차분해지고 이성적으로 판단할 수 있는 시기가 되지 않았나
이런 생각도 드는 것 같아요
오늘은 하락거래가 늘어나고 있는 곳이 보인다
미묘하게 바뀌고 있다. 이런 얘기를 한 것 같습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다