0
00:00:00.000 --> 00:00:01.600
반갑습니다

1
00:00:01.600 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.550
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.550 --> 00:00:09.975
소장님 요즘 거래가 많이 되고 있고 신고가도 많이 터지고 있다 

4
00:00:09.975 --> 00:00:12.300
이런 얘기들이 많이 들리잖아요

5
00:00:12.300 --> 00:00:16.550
그런 반면에 하락거래도 지금 속출하고 있다 

6
00:00:16.550 --> 00:00:18.600
이런 얘기가 들리더라고요

7
00:00:18.600 --> 00:00:22.400
신고가와 하락거래가 공존하고 있는 상황입니다

8
00:00:22.400 --> 00:00:27.200
이게 얼마나 하락됐길래 이런 얘기가 많이 나오나 살펴봤거든요

9
00:00:27.200 --> 00:00:32.625
기사에서 보면요. 창동주공 4단지가 직전 최고가 6억 원이었는데

10
00:00:32.625 --> 00:00:36.900
절반 수준인 3억 5천만 원의 실거래가 거래가 되었다

11
00:00:36.900 --> 00:00:38.975
이게 이 한 단지만 있는 게 아니라 

12
00:00:38.975 --> 00:00:42.200
이런 거래들이 되게 많다 이렇게 기사가 나오더라고요

13
00:00:42.200 --> 00:00:45.200
그래서 이게 진짜 여기 단지만 있는 건가 

14
00:00:45.200 --> 00:00:48.975
아니면 다른 동네도 이렇게 하락거래가 많이 있는 걸까 

15
00:00:48.975 --> 00:00:51.300
궁금해서 좀 찾아봤거든요

16
00:00:51.300 --> 00:00:57.800
봤더니요. 진짜 하락거래가 나오고 있는 단지들이 꽤나 많더라고요

17
00:00:57.800 --> 00:00:59.600
그래서 좀 얘기를 해보려고 합니다

18
00:00:59.600 --> 00:01:02.550
사람들이 상승한다, 반등했다 하는데 

19
00:01:02.550 --> 00:01:07.200
하락거래가 나오고 있는 지금 이 시기 어떤 건지 좀 살펴보려고 합니다

20
00:01:07.200 --> 00:01:10.600
지금 보는 거는 래미안 상도 3차 아파트인데요

21
00:01:10.600 --> 00:01:15.200
32평 기준으로 최고가로 16억 원에 21년에 거래가 되었어요

22
00:01:15.200 --> 00:01:17.000
21년에 16억

23
00:01:17.000 --> 00:01:21.900
그러고 나서 작년 말까지만 해도 거래가 진짜 안 되던 시기였잖아요

24
00:01:21.900 --> 00:01:26.700
그때 23년 3월에 11억까지 떨어진 거죠

25
00:01:26.700 --> 00:01:32.975
그러다가 다시 올 6, 7, 8월에 상승을 하면서 12억 4천까지 거래가 되고

26
00:01:32.975 --> 00:01:37.500
다시 제일 최근 거는 11억까지 됐더라고요

27
00:01:37.500 --> 00:01:39.200
이런 단지가 있었고요

28
00:01:39.200 --> 00:01:41.900
다음 단지는 중계주공 7단지거든요

29
00:01:41.900 --> 00:01:45.300
이건 18평 기준으로 최고가 6억 원에 21년

30
00:01:45.300 --> 00:01:47.700
이것 또한 21년에 거래가 되었습니다

31
00:01:47.700 --> 00:01:51.550
그러고 나서 23년 1월에 3.75억 

32
00:01:51.550 --> 00:01:54.000
그러니까 3억 7,500만 원에 거래가 된 거죠

33
00:01:54.000 --> 00:01:58.650
그러고 나서 조금씩 상승하다가 4억 3,500까지 거래가 되고 

34
00:01:58.650 --> 00:02:03.150
올 9월에 3억 9천으로 다시 또 하락거래가 일어났더라고요

35
00:02:03.150 --> 00:02:05.900
다음 단지도 중계그린인데요

36
00:02:05.900 --> 00:02:12.300
이거는 21평 기준으로 21년에 역시나 최고가 7억 3천에 거래가 되었고 

37
00:02:12.300 --> 00:02:15.725
23년 3월에 4억 6천까지 떨어졌다가 

38
00:02:15.725 --> 00:02:19.400
다시 5억 3천까지 올랐다가 다시 5억으로 떨어진

39
00:02:19.400 --> 00:02:23.150
이게 시세가 몇 천씩 올랐다 떨어지고 그러고 있습니다

40
00:02:23.150 --> 00:02:26.100
마지막으로 DMC 파크뷰자이인데요

41
00:02:26.100 --> 00:02:31.800
34평 기준으로 최고가 역시 21년에 10억 4천에 거래가 되었고 

42
00:02:31.800 --> 00:02:33.975
23년 4월에 10억 7천 거래 

43
00:02:33.975 --> 00:02:37.725
그리고 잠시 상승을 하면서 12억 9천까지 거래를 하고 

44
00:02:37.725 --> 00:02:41.700
다시 11억 4천으로 떨어진 하락거래가 이루어졌더라고요

45
00:02:41.700 --> 00:02:44.575
제가 그래도 하락이 몇 억씩 된 

46
00:02:44.575 --> 00:02:48.000
눈에 확연하게 보이는 단지들만 뽑아서 그렇지 

47
00:02:48.000 --> 00:02:50.600
몇 천씩 하락한 거래들이 꽤나 있더라고요

48
00:02:50.600 --> 00:02:53.900
이게 정말 어떻게 봐야 될지 모르겠더라고요

49
00:02:53.900 --> 00:02:57.575
이게 한쪽에서는 신고가 지켰다 하는데 

50
00:02:57.575 --> 00:03:00.800
이쪽에서는 이렇게 하락거래가 일어나고. 어떤 걸까요?

51
00:03:00.800 --> 00:03:06.700
그러니까 크게 보자면 시장의 상승 동력이 약하다라는 거죠

52
00:03:06.700 --> 00:03:09.475
하락거래가 나온다라는 거는 

53
00:03:09.475 --> 00:03:12.850
제가 항상 매도자와 매수자의 힘겨루기

54
00:03:12.850 --> 00:03:15.150
시장에서는 힘겨루기가 벌어지거든요

55
00:03:15.150 --> 00:03:19.950
그러면 힘이 센 쪽으로 거래가 그 방향으로 나오게 돼있다라는 거예요

56
00:03:19.950 --> 00:03:22.250
그러니까 하락거래가 나온다는 얘기는 

57
00:03:22.250 --> 00:03:24.900
매수자가 좀 힘이 세다는 얘기예요

58
00:03:24.900 --> 00:03:27.450
그러니까 매수자가 힘이 세다는 얘기는 뭐냐면 

59
00:03:27.450 --> 00:03:31.926
매수자가 쫓아가서 사는 게 아니고 기다리고 있으니까

60
00:03:31.926 --> 00:03:37.276
팔고 싶은 사람이 원하는 가격에서 팔지 못하고 

61
00:03:37.276 --> 00:03:39.550
가격을 내린다는 얘기예요

62
00:03:39.550 --> 00:03:44.050
그러면 이 사람들은 원하는 가격에 내놨다가 

63
00:03:44.050 --> 00:03:47.126
안 사니까 가격을 떨어뜨린다 이 생각을 하는 거는 

64
00:03:47.126 --> 00:03:52.550
이 사람은 상승에 대한 기대나 희망이 별로 없다는 얘기인 거죠 매도자가

65
00:03:52.550 --> 00:03:54.650
좀 싸게 팔더라도 처분하는 게 좋다

66
00:03:54.650 --> 00:03:58.200
빨리 파는 게 낫다 이렇게 생각하는 사람들이 있는 거예요

67
00:03:58.200 --> 00:04:01.900
이런 거래들이 한두 개만 있으면 그냥 개별적이다

68
00:04:01.900 --> 00:04:05.926
그냥 그 개인의 성향이다라고 치부할 수 있지만 

69
00:04:05.926 --> 00:04:10.750
이런 거래들이 지금 많아지고 늘어나고 있다는 거죠

70
00:04:10.750 --> 00:04:14.200
근데 제가 이걸 말씀을 들어보니까 그럴 수도 있겠다 생각을 했는데 

71
00:04:14.200 --> 00:04:17.500
이걸 찾아보니까 약간 지적이 공통된다?

72
00:04:17.500 --> 00:04:20.876
신고가가 터지는 곳들이 있는 반면 

73
00:04:20.876 --> 00:04:25.600
이렇게 하락거래들이 많이 거래가 되는 곳들이 좀 뭉쳐져 있다

74
00:04:25.600 --> 00:04:29.500
이런 생각을 하면서 많은 사람들이 그런 얘기도 하잖아요

75
00:04:29.500 --> 00:04:33.950
부동산의 양극화가 더 심해질 것이다. 이제 마이웨이다

76
00:04:33.950 --> 00:04:36.626
비싼 집들은 계속 비싸질 것이고 

77
00:04:36.626 --> 00:04:41.600
사람들이 선호하지 않는, 좀 덜 선호하는 곳들은 계속 떨어질 것이다

78
00:04:41.600 --> 00:04:44.400
이렇게 얘기를 하시는 분들도 계시더라고요

79
00:04:44.400 --> 00:04:47.250
이거는 어떻게 보세요?

80
00:04:47.250 --> 00:04:50.400
저는 그런 부분을 인정하기 어려워요

81
00:04:50.400 --> 00:04:55.650
우리나라 부동산은 거의 투기 심리로 연결되어 있는 게 있거든요

82
00:04:55.650 --> 00:05:00.200
그래서 독자적인 아파트나 지역만 나타나기가 힘든 게 

83
00:05:00.200 --> 00:05:02.400
사람들이 비교를 하면서 산단 말이에요

84
00:05:02.400 --> 00:05:04.576
그러니까 가격 차이가 어느 정도 난다 

85
00:05:04.576 --> 00:05:07.200
이런 게 거의 일반화돼 있어요

86
00:05:07.200 --> 00:05:11.200
좀 좋다 싶은 아파트가 높은 신고가가 터졌어요

87
00:05:11.200 --> 00:05:13.826
그러면 사람들은 이제 그거랑 비교하던

88
00:05:13.826 --> 00:05:17.426
좀 낮은, 급 낮은 것들이 오르는 거래가 되면 

89
00:05:17.426 --> 00:05:20.400
'아 이게 상승장이구나' 이렇게 되는 거죠

90
00:05:20.400 --> 00:05:26.250
그렇게 되면서 보고 있는데 만약에 이게 추가적으로 안 올라와요

91
00:05:26.250 --> 00:05:29.776
안 올라오면 매수자들은 이 아파트도 안 산다는 얘기예요

92
00:05:29.776 --> 00:05:31.800
이렇게 비싸게 줄 생각은 없다

93
00:05:31.800 --> 00:05:37.076
그렇죠. 왜냐하면 여기서 자꾸 실거주 개념으로만 생각하니까 그런 게 나오는데 

94
00:05:37.076 --> 00:05:38.950
여기서 더 올라야 되잖아요

95
00:05:38.950 --> 00:05:43.900
한두 사람은 좀 좋은 아파트를 가격과 상관없이 살 수도 있어요

96
00:05:43.900 --> 00:05:47.850
그러니까 이런 거는 진짜 느닷없이 그냥 한두 건 나타날 수 있어요

97
00:05:47.850 --> 00:05:50.576
근데 시장 전체로 보면 이런 것들은 

98
00:05:50.576 --> 00:05:54.926
아주 굉장히 적은 비중을 차지하기 때문에 

99
00:05:54.926 --> 00:05:58.026
나중에 보면 매수자들이 안 사요

100
00:05:58.026 --> 00:06:03.350
그냥 양극화 현상으로 좋은 집이 올라가는 것처럼 보이다가 멈춰버린단 말이에요

101
00:06:03.350 --> 00:06:08.350
그러면 좋은 집이 다 여유 있는 사람들만 가지고 있느냐? 아니에요

102
00:06:08.350 --> 00:06:13.676
그러니까 상승장 끝 무렵에 더 오를 걸 기대하고 무리해서 

103
00:06:13.676 --> 00:06:15.650
양극화가 진행될 거니까

104
00:06:15.650 --> 00:06:19.276
그러면 돈 좀 없는 사람들도 돈이 부족한 사람들도 

105
00:06:19.276 --> 00:06:22.050
그런 집을 노려서 살 수 있을 거 아니에요

106
00:06:22.050 --> 00:06:24.800
그럼 이 사람은 무리한 거예요

107
00:06:24.800 --> 00:06:28.250
무리한 사람이 안 오르잖아요? 그럼 못 버텨요

108
00:06:28.250 --> 00:06:31.550
다 여유 있는 사람이 가지고 있어서 버텨

109
00:06:31.550 --> 00:06:36.400
그러면 언젠가는 누군가 매수인이 나타나서 살 수 있겠죠

110
00:06:36.400 --> 00:06:37.400
그러면 이기는 거예요

111
00:06:37.400 --> 00:06:41.250
근데 문제는 제가 이게 다 연결이 돼 있다고 했잖아요

112
00:06:41.250 --> 00:06:45.700
연결이 돼 있기 때문에 어느 한 군데만 버틴다고 해서 해결되는 게 아닌 거죠

113
00:06:45.700 --> 00:06:49.800
지금 되게 헷갈리는 게 시장이 다 연결되어 있다고 하셨잖아요

114
00:06:49.800 --> 00:06:52.526
신고가가 일어나는 지역도 있고 

115
00:06:52.526 --> 00:06:55.300
하락거래가 되고 있는 지역도 있는 거예요

116
00:06:55.300 --> 00:06:57.650
그러면 이게 어떻게 연결이 될 것인가

117
00:06:57.650 --> 00:07:01.700
그러니까 너무 이 시간을 고정화시키니까 나타나는 문제예요

118
00:07:01.700 --> 00:07:06.300
그러니까 한 개인들 간의 거래는 특수한 거래들이 생길 수 있어요

119
00:07:06.300 --> 00:07:10.000
근데 이런 것들이 어느 쪽으로 많아지느냐의 문제인 거예요

120
00:07:10.000 --> 00:07:14.950
예를 들어 상승장에서는 거의 다 오른 거래들이 나타나잖아요

121
00:07:14.950 --> 00:07:21.950
최근에 약간 상승 느낌이 주춤하다라는 데이터들이 나타나고 있잖아요

122
00:07:21.950 --> 00:07:25.450
그게 바로 이런 하락거래들이 나타나면서 

123
00:07:25.450 --> 00:07:28.100
전체적인 지수가 상승을 멈춘 거예요

124
00:07:28.100 --> 00:07:31.076
그동안에는 상승 기류가 이어질 때는 

125
00:07:31.076 --> 00:07:35.100
나는 좀 더 올라갈 거라고 생각하니까 신고가에 살 수 있겠죠

126
00:07:35.100 --> 00:07:36.850
그래서 신고가가 나오는 거예요

127
00:07:36.850 --> 00:07:41.150
근데 어떤 아파트는 갔더니 매수자가 한 명도 없어. 아무도 안 사

128
00:07:41.150 --> 00:07:46.550
그러니까 어쩔 수 없이 매도자가 하락거래로 싸게 파는 게 나오는 거예요

129
00:07:46.550 --> 00:07:50.700
그러면서 이게 어느 쪽으로 힘이 쏠리느냐의 문제인 거예요

130
00:07:50.700 --> 00:07:54.050
그래서 시간이 지나면 이런 신고가 터졌던 것들도

131
00:07:54.050 --> 00:07:56.201
나중에 하락거래들이 생기게 되는 거예요

132
00:07:57.050 --> 00:07:59.500
어떤 사람들은 이렇게 생각할 수도 있을 것 같거든요

133
00:07:59.500 --> 00:08:04.200
뭔가 우리가 아파트 대장단지가 가격을 이끌고 간다는 것처럼

134
00:08:04.200 --> 00:08:07.426
뭔가 상승 거래가 이 사람들도 갭 메우기 이런 것처럼 

135
00:08:07.426 --> 00:08:09.500
더 차오르지 않을까? 끌고 가지 않을까? 

136
00:08:09.500 --> 00:08:11.000
이렇게도 생각할 수 있을 것 같거든요

137
00:08:11.000 --> 00:08:14.500
그러니까 그렇게 얘기하면 하락거래를 설명할 방법이 없잖아요

138
00:08:14.500 --> 00:08:19.400
2022년도에 하락한 거 그거를 다른 이유로 금리가 올라서

139
00:08:19.400 --> 00:08:23.850
어쨌든 그런 거를 다 이겨내는 요인들이 있다는 얘기잖아요

140
00:08:23.850 --> 00:08:27.900
그러면 하락장에서는 그걸 이겨내는 요인들이 생기는 거예요

141
00:08:27.900 --> 00:08:32.800
어찌됐든 시간을 딱 고정화시켜서 부동산이 양극화가 될 것이다

142
00:08:32.800 --> 00:08:34.150
이렇게 생각하면 안 되고

143
00:08:34.150 --> 00:08:37.350
그러니까 지금도 뭐냐면 사람들이 무슨 얘기하냐면

144
00:08:37.350 --> 00:08:43.050
서울하고 지방을 얘기할 때 지방은 다 폭망하는 것처럼 얘기하잖아요

145
00:08:43.050 --> 00:08:44.926
이런 사람들이 특히 그래요

146
00:08:44.926 --> 00:08:47.950
그렇게 말하면 지방은 절대 안 올라야 되잖아요

147
00:08:47.950 --> 00:08:50.176
근데 지방 다 올랐어요. 엄청 올랐어요

148
00:08:50.176 --> 00:08:55.024
오히려 비율로만 따지면 대구, 부산이 서울보다 더 많이 올랐거든요

149
00:08:55.024 --> 00:08:55.926
말이 안 되는 거예요

150
00:08:55.926 --> 00:09:00.050
근데 그거를 지금 나타나는 현상만 가지고 설명을 해버린단 말이에요

151
00:09:00.050 --> 00:09:02.050
이게 참 오류를 범하는 게 

152
00:09:02.050 --> 00:09:06.300
딱 보이는 현상만 보고 앞으로도 이렇게 될 것이다

153
00:09:06.300 --> 00:09:09.800
이렇게 계속 연장선상에 놓고서 생각을 하는 것 같아요

154
00:09:09.800 --> 00:09:14.100
그렇죠. 그게 그러니까 지금 잘못된 논리를 계속 펴고 있는데

155
00:09:14.100 --> 00:09:17.300
그거를 받아들이는 사람들의 문제인 거죠

156
00:09:17.300 --> 00:09:18.426
베짱이 님의 문제

157
00:09:18.876 --> 00:09:21.726
오늘은 뭔가 하락거래가 일어나고 있네

158
00:09:21.726 --> 00:09:24.300
이런 거는 또 보이지 않거든요

159
00:09:24.300 --> 00:09:25.800
기사가 많이 안 보였던 것 같아요

160
00:09:25.800 --> 00:09:29.276
아직 안 나타났으니까요 이제 보면

161
00:09:30.126 --> 00:09:34.450
6월, 7월 정도까지는 보면 상승 흐름이었단 말이에요

162
00:09:34.450 --> 00:09:38.200
그러니까 상승 흐름에서는 하락거래가 나타나기 어렵죠

163
00:09:38.200 --> 00:09:45.000
근데 이제 점점 상승의 에너지가 약해지고 있는 중이라는 거예요

164
00:09:45.000 --> 00:09:48.050
그런 데이터들이 지금 서서히 하나둘씩 나타나고 있잖아요

165
00:09:48.050 --> 00:09:56.100
거래량도 좀 줄었고 그다음에 지수 자체가 반등의 폭이 줄었다

166
00:09:56.100 --> 00:09:58.850
그리고 심지어 하락 전환된 데들도 나오고 있다

167
00:09:58.850 --> 00:10:03.077
이게 지금 추세가 변하고 있는 데이터들이

168
00:10:03.077 --> 00:10:06.300
이게 일시적일 수 있지만 어쨌든 나타났다라는 거예요

169
00:10:06.300 --> 00:10:09.827
그런 걸로 봤을 때 지금 하락거래들이 

170
00:10:09.827 --> 00:10:12.800
하나둘씩 늘어나고 있다는 얘기는 지금 뭐냐면

171
00:10:12.800 --> 00:10:16.400
매수자들이 사는 데에 있어서 부담을 느끼고 있다는 얘기예요

172
00:10:16.400 --> 00:10:19.350
2021년도처럼 다시 또 상승하면

173
00:10:19.350 --> 00:10:24.150
내가 그동안 그때 2019년에 사려고 고민했다가

174
00:10:24.150 --> 00:10:27.500
이게 고점이라서 이제 떨어지지 않을까

175
00:10:27.500 --> 00:10:30.300
고민하고 안 샀는데 더 폭등해버린 거잖아요

176
00:10:30.300 --> 00:10:34.550
이걸 경험한 사람들이 지금 이렇게 떨어졌을 때

177
00:10:34.550 --> 00:10:38.600
2019년과 같은 그런 분위기 아니야? 이렇게 착각하는 거예요

178
00:10:38.600 --> 00:10:40.900
그래서 불안 심리로 사는 거예요

179
00:10:40.900 --> 00:10:44.800
불안 심리로 사는데 이게 상승으로 계속 연결될 때는 

180
00:10:44.800 --> 00:10:48.600
이 불안이 좀 더 커지는 거죠. 커지는데

181
00:10:48.600 --> 00:10:50.500
이런 사람이 많지 않았던 거예요

182
00:10:50.500 --> 00:10:53.400
어찌됐든 파이는 작았다. 2019년이랑 다르게

183
00:10:53.400 --> 00:10:56.477
그렇죠. 그러니까 매수자의 이 불안 심리를 가진

184
00:10:56.477 --> 00:11:01.250
사려고 하는 적극성을 가진 매수 대기자들이 많지 않았던 거예요

185
00:11:01.250 --> 00:11:04.350
그러니까 그 사람들이 어느 정도 사고 나니까 

186
00:11:04.350 --> 00:11:09.050
좀 여유를 가지고 기다리려고 하는 매수자들이 딱 나타나니까

187
00:11:09.050 --> 00:11:11.650
지금 하락거래들이 나타나는 거죠

188
00:11:11.650 --> 00:11:12.577
이게 참 무서운 것 같아요

189
00:11:12.577 --> 00:11:14.977
'관망세로 돌아섰다' 이런 말이 

190
00:11:14.977 --> 00:11:20.300
시장을 뭔가 변곡점에서 딱 움직이게 하는 것 같아요

191
00:11:20.300 --> 00:11:22.427
그러니까 이게 영향을 줘서 

192
00:11:22.427 --> 00:11:26.450
조금 덜 불안한 사람들이 쫓아가서 살까 말까 고민하다가

193
00:11:26.450 --> 00:11:31.600
"이게 좀 분위기 요상하네? 그럼 조금 더 지켜볼까?" 이렇게 되는 거죠

194
00:11:31.600 --> 00:11:34.500
그러니까 부동산은 이성적이 되면 망한다 이런 게 있잖아요

195
00:11:34.500 --> 00:11:39.200
뭔가 감성적이고 뭔가 쫓기는 듯한 느낌으로 해야 변화가 확 되는데

196
00:11:39.200 --> 00:11:43.577
지금은 뭔가 차분해지고 이성적으로 판단할 수 있는 시기가 되지 않았나 

197
00:11:43.577 --> 00:11:45.200
이런 생각도 드는 것 같아요

198
00:11:45.200 --> 00:11:49.800
오늘은 하락거래가 늘어나고 있는 곳이 보인다

199
00:11:49.800 --> 00:11:53.650
미묘하게 바뀌고 있다. 이런 얘기를 한 것 같습니다

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00:11:53.650 --> 00:11:56.027
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