반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 이제 9월 말이 되면요
정부에서 공급 관련해서 대책을 발표할 거라는 얘기가
지금 돌고 있습니다. 나올 예정이에요
그래서 어떤 대책들이 나올지
많은 사람들이 얘기를 하고 있는데요
처음은 공급 대책으로 시작했거든요
근데 이게 말이 보태지면서 규제 이런 것도 풀어줄 것이다
규제 완화 쪽으로 전면적으로 얘기가 많이 나오더라고요
그래서 이런 부분을 좀 얘기를 해볼까 해요
가능성이 있는 게 뭐가 있고 어떤 게 될 것 같다
이런 얘기를 좀 하려고 하거든요
그럼 먼저 커뮤니티에서 어떤 글들이 올라오고 있는가
먼저 좀 살펴볼게요
첫 번째로 읍면 단위의 미분양 아파트 취득세 및 양도소득세를요
인당 1개로 제한해서 비과세로 해준다 이런 내용이 있고요
미분양 아파트 중도금 대출
1인당 HUG 보증 한도 2건을 폐지시킨다
그리고 생활형 숙박시설 준주거 허용 기준시점을 논의 중이고
주거용 전용 85㎡ 이하 오피스텔과 도시형 생활주택을
주택수에 지금 카운팅되고 있잖아요. 그거를 제외해 준다
그리고 다주택 기준을 3채로 상향시킨다
여섯 번째는 분양권의 양도세율 보유기간을
2년이 아니라 1년 이상 됐을 때 일반 과세를 해준다
그리고 일곱 번째 분양권 거주의무를 폐지시킨다
그리고 취득세 단계적 중과 완화를 시킨다
그리고 양도세 중과 폐지 법을 개정한다
그리고 마지막 열 번째로는
출산 대책을 위한 청약 가점을 단계적으로 적용시킨다
이런 10가지가 지금 커뮤니티에서 좀 대두되고 있더라고요
그래서 이게 여론이 정말 많은 분들이
화도 냈다가 이거는 또 할 만하다
이렇게 얘기를 했다가 의견이 많더라고요
소장님도 보셨어요?
이게 참 뭔가 찌라시가 이렇게 나오는 게
다 보면 이게 일종의 상승론자들의 바람인 거잖아요
이렇게 됐으면 좋겠다
사실 정부가 이렇게 논의하고 있는지 없는지는
뭐 제가 정부 관계자도 아니고
정부하고 제가 연락을 취한 적도 없기 때문에
정확히는 알 수 없어요. 알 수 없는데
지금 원희룡 장관이 하는 그동안의 멘트나
아니면 포지션이나 이런 걸 봤을 때 좀 과한 측면이 많죠
그러니까 이런 거는 주로 상승론자들
그러니까 집을 가진 사람들이 이렇게 좀 해줘라라는 취지의
찌라시 내용이 돌고 있는
그리고 정부가 지금은 아닌데
나중에 되면 거의 반드시 해줄 만한
그런 항목들도 들어가 있어요
그런 게 시기별로 나눠져 있거든요
정부는 사실 이번에 공급 대책을 내놓기로 했잖아요
공급 대책을 내놓는다는 얘기는
시장이 지금 상승 분위기에 있잖아요
그러니까 상승 분위기로 계속 유지되거나
아니면 더 확대되는 거를 경계하고 있는 멘트예요
가장 많이 상승의 원인으로 꼽는 주된 이유가 인허가량
지금 신축 공급이 너무 적다
그래서 공급 부족으로 인해서 사람들의 심리가
그러니까 지금 당장 공급이 안 되는 것도 문제지만
앞으로 2, 3년 뒤에 공급이 안 될 게 뻔하니까
이것 때문에 상승할 것이라고 받아들이는 사람들로 인해서
좀 약간의 어떻게 보면 공포 매수
이런 것들을 자극할 가능성이 있다
이렇게 봐서 이거를 차단하겠다. 이런 취지거든요
어찌됐든 정부가 공급 대책을 내세우는 거는
상승을 시키기 위한 게 아니라는 거죠
그렇죠. 상승의 흐름을 어느 정도 막아서
안정시키겠다라는 취지거든요
그럼 여기에 상승에 불을 지르는 이런 항목들은
사실 할 가능성이 그렇게 많지 않은 거예요, 지금은
이런 측면에서 지금 당장 이런 것들이 추진되기는 쉽지 않다
그럼 여기 나와 있는 게 솔직히 저도 봐도
이건 정말 규제 완화가 아닌가 이런 생각이 좀 들었는데
소장님 보시기에 공급 대책으로 나올 만한 것은 또 어떤 게 있을지
어떤 부분을 고민하고 있을지
사실 공급 대책은 정부가 할 수 있는 게 많지 않아요
정부가 할 수 있는 거는 공급을 하겠다
그러면 기존에 계획되어 있는 것들을
확실하게 추진하겠다 이거와
계획되어 있지 않은 부분에서
새로운 거를 하겠다 이런 측면인데
지금은 사실 공급 대책이라고 할 만한 게
그동안에 쌓여있던 계획은 되게 많거든요
3기 신도시부터 해서 공급 대책이 확실하게 많이 잡혀 있어요
그래서 250만 가구 공급에 대한 계획들이 잡혀 있었는데
문제는 현실적으로 이게 실현이 안 되고 있는 중이에요
그러니까 정부 입장에서는
이거를 실현 가능성을 높이는 쪽으로만 얘기를 해도
우리는 공급을 충분히 하고 있고
우리가 의지도 있다는 거를 표현할 수 있는
충분한 상황이 되는 거예요
어찌됐든 정부가 할 수 있는 거는 공급 측면을 늘리는 건데
250만 가구를 공급하겠다고 했잖아요
이게 연기되거나 뭔가 지체하는 부분을
좀 빨리 진행시켜서 공급을 늘리는 것
그러니까 지금 3기 신도시 관련해서도 보면
요즘에 자잿값 인상이나 이런 것 때문에
분양가와 저울질을 하는 부분에 있어서
굉장히 어려움이 많았거든요
그것 때문에 자꾸 뒤로 미뤄지는 거예요 다
계획이 되어 있었는데 자꾸 뒤로 미뤄지기 때문에
지금 현실적으로 분양 계획이 잘 나오지 않고 있는 부분
그래서 이런 거를 정부 차원에서 독려하거나
아니면 할 수 있게 조절을 하겠다
이런 멘트가 나올 가능성이 큰 거죠
그러면 이제 공급 속도를 늘리는 건데
이 속도를 늘리는 것도 있지만요
여기 보시면 생활형 숙박시설이라든가 오피스텔이든가
이런 걸 주거로 인정을 해줘라
이런 얘기도 되게 많거든요
그것도 어떻게 보면 공급이 늘어나는 게 마찬가지니까요
이런 부분은 또 어떻게 보세요?
그러니까 이 부분에 대해서 명확히 해야 될 필요가 있어요
정부가 제대로 인식하고 있는지 모르겠지만
지금 실질적으로 공급이 부족한 건 아니거든요
그러니까 주택이 부족했다면 2022년에 하락할 이유도 없고요
그다음에 지금 상승 기류가 엄청 센 것도 아니고
매수가 사람들이 지금 집이 없어서 난리다
이런 건 지금 없거든요
살 집이 없다 이런 얘기도 안 들리잖아요
그러니까 지금 이런 거는요
어떻게 보면 정부한테 가스라이팅을 하고 있는 중인 거예요
공급을 해라, 집이 부족하다
그렇죠. 그러니까 무조건 상승은 뭘로 연결을 시키냐면
공급 부족으로 연결을 시키는 거예요
그러니까 그냥 수요가 많거나 뭐 이렇게 해서
근데 이 수요도 실수요라기보다는
어떤 공포수요 아니면 불안수요
아니면 가수요, 투기수요 이런 것들인데
이런 것들을 실거주로 다 연결을 시켜버린다는 거죠
그리고 또 사람들이 원하는 건
아파트 수요가 더 많다, 이게 부족하다
이렇게 얘기를 하는 건가요?
아니요. 이거랑은 좀 상관이 없어요
말씀하신 것처럼 지금 생활형 숙박시설과 오피스텔의
주거를 허용하느냐의 문제 이게 나오는데
저는 이 부분에 있어서는 절대 반대입니다
이거를 분양하기 전에, 이런 사태가 일어나기 전에
이미 정해진 법이 딱 있었어요
그리고 그게 갑자기 누가 변화시킨 게 아니에요
그냥 있던 법이에요
없던 게 생긴 게 아니라는 거죠
그냥 수십 년 전부터 그대로 있던 법이
주택 상승과 맞물려서 이런 것들이
분양을 어마어마하게 했던 거예요
맞아요. 생각나네요
그걸 다 알고 있는 상황에서 받은 거예요
그리고 그게 인기 있었던 이유가
주택수로 카운팅이 안 됐기 때문이었잖아요
그렇죠. 안 된 거예요
근데 이제는 주거로 해달라 이거잖아요
지금 떼를 쓰고 있는 거예요
그러니까 목소리 크면 법이 바뀔 수도 있다
이런 걸 보여주면 안 된다는 거죠
그렇죠. 이거는 지금 국가, 나라의 통치 체계나 법 질서를
완전히 무너뜨리는 행위인 거예요
소장님 의견은 이건 정말 하면 안 되는 거고 반대하는 입장인데
만약에 보시기에 지금 법이 또 엄청 많이 바뀌고
또 그런 사례가 있었으니까요
사람들이 보기에 이것도 목소리 크게 하면 해주는 거 아니냐
이번 정부는 어떻게 반응할지 좀 예상이 되세요?
그러게요. 저도
원희룡 장관의 멘트가 하나씩 나오는 게
오피스텔의 주택수 제외하는 부분
그다음에 생활형 숙박시설의 주거 허용 문제
이런 것들을 검토하고 있다
이렇게 나오는 멘트 자체가 위험한 거죠
해줄 가능성이 있는 거예요
위험하지만 내뱉은 거잖아요 그래서 커뮤니티에서 나오고
제가 그래서 강하게 얘기를 하는 게 해주면 안 된다는 거예요
그러니까 생활형 숙박시설 같은 경우에는
분양하는 사람들이 이게 거주가 가능하다는 식으로 분양을 했고
그거를 그냥 믿어버린 거예요
그럼 그거를 정부의 잘못으로 하면 안 되는 거죠
그 사람들 간의 문제인 거지
이런 거는 그들 간에 민사로 해결해야 되는 부분인 거예요
조심해야 될 필요들이 있는 거예요
그 피해를 당하는 사람들이 스스로 조심해야 될 부분이 있는데
정부가 해결을 해주면
이 피해자들, 피해 당할 여지가 있는 사람들이
조심하는 게 없어지는 거예요
두 번째로 넘어가 보면
소장님이 공급 대책이 지금 나올 대책들도 있고
시간이 지나면 나올 법한 대책들이 눈에 보인다
말씀을 하셨단 말이에요. 어떤 게 있을까요?
일단 지방의 미분양 문제
이거는 제가 볼 때 100% 나옵니다
어쨌든 미분양 대책은 한 번 시장이 침체돼서 무너지면요
이게 해결이 안 돼요. 그냥 계속 쌓이게 됩니다
그래서 서울도 마찬가지고 지방도 마찬가지고
미분양이 쌓이게 되면 사람들이 집을 살 필요가 없어요
공급이 부족한 게 아니라는 얘기예요
집값이 올라가냐 안 올라가냐 이걸로 보는 거예요
그런데 미분양이 쌓이면 안 올라가잖아요
안 올라가니까 안 사는 거예요
임차를 선택한다
그러면 계속 미분양이 쌓이고, 해결이 안 되고
그러면 건설사들이 위험해지고
그러면 이게 좀 심각해지면
우리나라 국가의 전반적인 경제 문제로 연결이 되기 때문에
반드시 나올 거예요
소장님 보시기에는 이게 필요한 지방들이 지금도 보이시나요?
아니면 향후 몇 년 후에 나오겠다 이렇게 생각하시나요?
사실 저는 제가 만약에 정부라면 저는 손 안 대요
가만히 놔둘 거예요
각자 도생인가요?
각자 도생할 부분은 해야죠. 무너질 건 무너지고
거기서 적자생존이라고 해야 하나 이렇게 하면서
사실 그래야 경제가 발전하는 거거든요
그런데 자꾸 정부가 도와주면 그걸로 인해서
사람들은 이렇게 되면 정부가 도와주네?
그러면 이런 가능성이 있는 거
미리 사두면 나중에 도움이 되겠네
그게 또 하나의 투기 심리를 자극할 수도 있는 거네요
이렇게 되기 때문에 사실은 놔두는 게 좋은데 나올 거예요
그리고 이거는 제가 적극적으로 말리지는 않습니다
이거는 어쩔 수 없다면
어차피 이게 사이클의 한 부분이거든요 이거는
사이클의 한 부분이기 때문에
지방 같은 경우는 제가 볼 때는
이번에 나올 가능성이 아예 없는 것도 아니고요
그다음에 이번에 안 나오더라도 아마 나오긴 할 것 같아요
지금 보면 사실 상당히 구체적인 게 읍면 단위죠
읍면 단위라는 게 뭐냐면
지금 우리가 인구가 감소하면서
인구 소멸이 우려되는 지역인 거예요
이런 지역에 미분양이 많다
그러면 이런 걸 좀 뭔가 정부 차원에서 도와주면
인구가 그런 쪽으로 분산되는 효과도 있을 수 있기 때문에
정부 차원에서는 충분히 고려할 만한 멘트가 되는 거예요
근데 이게 안으로 들어가 보면 참 다른 게
대구 이런 데도 군단위 지역이 있거든요
그다음에 포항이나 이런 데도 군단위 지역이 있어요
이런 데에 미분양이 많으면
광역시 안에도
그렇죠
그러니까 생활권은 도시예요. 행정구역만 읍면
이거 뭐 알려주시는 거 아니에요?
이런 데이기 때문에
사실은 이렇게 읍면 단위로 구분을 지어서 이런 데를 도와주겠다
이렇게 해서 하면 이게 실질적으로
진짜 시골 느낌이 나는 지역에 도와주는 명분이 있지만
나중에 보면 다 도시에 해당하는 지역들이 혜택을 입게 되는
그런 상황이 벌어지는 거예요
그러니까 취지는 정말 지방의 이런 소도시를 도와주려고 했으나
혜택을 받는 데는 광역시의 조그마한 그런 곳이 된다
다른 건 또 없으세요?
그다음에 보면 미분양 아파트 중도금 대출이나 이런 것들도
나올 가능성이 충분히 있어요
그러니까 중도금 대출 같은 경우는 시장 상황에 따라서
이자 부분이나 이런 게 다 바뀌어요
그래서 중도금 대출이 원래는 기본적으로 있는 거거든요
근데 분양권 시장이 난리가 나니까
중도금 대출을 막 규제를 했잖아요
안 되는 곳도 있고 굉장히 적게 나가는 데도 있고
이럴 때 정부가 미분양 해소를 위해서
중도금 대출 규제를 어느 정도 풀어주거나 이렇게 할 수 있고
그다음에 여기에서 이자 부분도
나중에 보면 무이자도 나올 거고 이렇게 될 거예요
어쨌든 정부는 부동산을 보는 시각 자체가
부동산만 똑 떼놓고 보는 게 아니라
부동산에서 연관돼서 경제 전반에
어느 정도 영향을 미칠지를 다 생각을 해서
거기에 정말 심하게 타격을 줄 것 같다
그런 부분을 나눈다는 거죠
그런 부분부터 해소를 하려고 노력을 하게 되는 거죠
그래서 규제 완화는 앞으로 거의 100% 다 해주게 돼 있어요
근데 시기가 문제예요
지금 하나 둘씩 풀고 있잖아요
그래서 지금 남아있는 규제들
그래서 지금 보면 취등록세 중과 그다음에 양도세 중과
이런 것들이 아직 조금 남아 있잖아요
그럼 이런 것들이 전면 폐지로 가느냐?
지금은 아니에요
왜냐하면 지금은 상승장 분위기잖아요
이럴 때 이걸 풀어주면
불에다가 휘발유를 끼얹는 거예요
그래서 이런 경우는 정부 입장에서 위험해요
언제 풀어주느냐? 이게 이제 상승 분위기를 지나서
데드캣 바운스가 끝나고 하락으로 쭉 가게 되잖아요
그러면 이때부터는 정부가 무슨 짓을 해도 시장이 안 일어나요
이게 아직 나오진 않았어요
어떤 카더라 이런 찌라시가 많이 돌아다니고 있는데
9월 말에 발표될 거라고 하니까요
추석이 되기 전쯤 그렇게 되지 않을까?
근데 저는 조금 걱정되는 측면이
사실 이걸 다 해줄 가능성은 거의 없어요 없는데
또 모르죠. 사람 일이라는 게 모르는 거예요
만약에 해준다면 그거는 진짜 미친 짓인 거죠
절대 이렇게 지금 상황에서는
지금 이런 항목들은 해주면 안 돼요 지금은
알겠습니다. 지켜보면 나오겠죠
발표되는 거 한번 보고
다시 한번 얘기를 나눠보는 것도 괜찮을 것 같아요
그러니까 아마 제가 다른 정부의 국토부 장관에 비해서는
지금의 원희룡 장관이 시장을 잘 읽고 있다고 표현을 하고 있는데
이번 대책이 나오는 걸 보면 알 수 있을 것 같아요
그러니까 제가 볼 때 지금 제 나름대로의 기준으로 봤을 때는
좀 잘 읽고 있는 걸로 보입니다
그래서 지금 정부가 하는 포지션은
시장을 좀 누르는 쪽이 더 맞거든요 지금은
그러면 공급 대책이 나오지
규제를 풀어주는 정책들은 안 내줄 것 같단 말이에요
근데 만약에 규제를 풀어주는 정책이 나온다
그러면 둘 중에 하나인 거죠
첫 번째는 시장을 제대로 못 읽고 있다
두 번째는 읽고 있는데 나는 집 가진 사람 편이다
지켜봐야 되겠습니다 어떻게 될지
오늘 시간 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다