0
00:00:00.000 --> 00:00:01.550
반갑습니다

1
00:00:01.550 --> 00:00:04.500
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.500 --> 00:00:06.700
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.700 --> 00:00:09.475
소장님, 2023년에 들어서면서

4
00:00:09.475 --> 00:00:12.300
거래량이 많이 늘어나고 있다는 얘기가 들리고 있었잖아요

5
00:00:12.300 --> 00:00:15.300
그러면서 신고가 거래도 많이 되고 있다

6
00:00:15.300 --> 00:00:17.800
이런 기사들을 많이 접해들었던 것 같아요

7
00:00:17.800 --> 00:00:19.925
그런데 하반기로 접어들면서

8
00:00:19.925 --> 00:00:23.600
상승 거래가 급감을 했다는 소식이 들리더라고요

9
00:00:23.600 --> 00:00:25.000
그래서 좀 살펴봤어요

10
00:00:25.000 --> 00:00:28.800
2분기 때는 상승 거래 비중이 전체의 65%였는데요

11
00:00:28.800 --> 00:00:31.825
이번에 7, 8월 때 거래된 상승 거래를 보니까 

12
00:00:31.825 --> 00:00:35.800
전체의 55%, 한 10% 포인트가 하락을 했더라고요

13
00:00:35.800 --> 00:00:39.675
어찌됐든 이게 그래도 50%가 넘는

14
00:00:39.675 --> 00:00:42.800
상승 거래의 비중이 자리 잡고 있는 거잖아요

15
00:00:42.800 --> 00:00:46.800
떨어졌다고 해도 저는 어찌됐든 상승 거래가 더 많으니까

16
00:00:46.800 --> 00:00:51.800
이걸 좀 유의미하게 봐야 되나 약간 이런 생각이 들더라고요

17
00:00:51.800 --> 00:00:54.000
어떻게 볼까요, 이 상황?

18
00:00:54.000 --> 00:01:00.325
제가 항상 시장을 바라볼 때 단기적인 어떤 데이터

19
00:01:00.325 --> 00:01:05.575
이런 거에 집중하지 말라는 얘기를 많이 드리는데

20
00:01:06.000 --> 00:01:10.850
사실 약간 지금 같은 경우 상승 추세에 있었고 

21
00:01:10.850 --> 00:01:13.950
상승 거래가 비중이 계속 늘어나고 있다가

22
00:01:13.950 --> 00:01:20.700
처음으로 7월에 들어서 거래량이 줄어드는 상황이 발생했고

23
00:01:20.700 --> 00:01:27.050
그와 더불어서 발생한 게 상승 거래 비중도 늘어나다가 

24
00:01:27.050 --> 00:01:30.352
지금 처음으로 줄어드는 상황이 발생을 했어요

25
00:01:30.750 --> 00:01:36.500
이거는 약간 변곡 느낌이 나는 그런 상황이잖아요

26
00:01:36.500 --> 00:01:40.100
일단은 뭐 하락 전환하느냐 아니면 

27
00:01:40.100 --> 00:01:45.300
상승하고 비중에 큰 차이가 없으니까 기조는 이어갈 거다

28
00:01:45.300 --> 00:01:48.250
사실 해석하기 나름인 거예요 이거는

29
00:01:48.250 --> 00:01:50.900
단기적인 그런 데이터들만 보면

30
00:01:50.900 --> 00:01:56.200
그런데 이걸 이론하고 접목을 해보면 

31
00:01:56.200 --> 00:01:59.950
유의미한 데이터가 될 수도 있다는 생각이 드는 게

32
00:01:59.950 --> 00:02:01.500
어떤 점에서 그럴까요?

33
00:02:01.500 --> 00:02:05.650
제가 이론상으로는 지금 데드캣 바운스 상황이나 

34
00:02:05.650 --> 00:02:12.150
그리고 데드캣 바운스의 상승장의 흐름은 거의 1년 정도 유지가 된다

35
00:02:12.150 --> 00:02:18.100
그리고 1년 정도 지나면 하락으로 바뀐다라는 얘기를 했었는데

36
00:02:18.100 --> 00:02:25.000
만약에 1년 정도 상승을 하고 멈춘다, 하락으로 전환된다라면 

37
00:02:25.000 --> 00:02:30.376
지금쯤 점점 상승 속도나 느낌이 

38
00:02:30.376 --> 00:02:33.176
둔화되는 느낌이 나타나야 되는 시점인 거예요

39
00:02:33.900 --> 00:02:38.900
그런데 딱 지금 거래량이나 상승 비율이 꺾였단 말이에요

40
00:02:38.900 --> 00:02:40.900
그게 딱 지금 시점인 거예요

41
00:02:40.900 --> 00:02:44.500
그럼 어느 정도 정점을 찍고 약간 방향을 턴했다고 볼 수 있는 건가요?

42
00:02:44.500 --> 00:02:49.676
그렇죠. 이제 상승 속도가 이렇게 올라가다가

43
00:02:49.676 --> 00:02:53.776
이 기울기가 가파르게 진행되다가 이게 상승은 하지만 

44
00:02:53.776 --> 00:02:59.850
전반기처럼 이렇게 약간의 가파른 상승 이런 느낌이 없는

45
00:02:59.850 --> 00:03:04.950
이게 완만한 상승으로 둔화되는 느낌으로 바뀔 가능성이 크다라는 거죠

46
00:03:04.950 --> 00:03:09.100
연초는 거의 V자 반등처럼 찍었었잖아요

47
00:03:09.100 --> 00:03:13.600
지금 하반기는 그 정도의 상승은 볼 수 없다. 약간 완만하다

48
00:03:13.600 --> 00:03:20.250
그렇죠. 지금 그런 과정으로 가는 게 아닌가라는 데이터들이 딱 나타난 거예요

49
00:03:20.250 --> 00:03:26.000
그런데 이게 한 달 이걸로 봐서 그렇게 생각을 할 수 있을 정도로 보는 건가요?

50
00:03:26.000 --> 00:03:31.550
그렇죠. 그래서 제가 다달이 데이터에 너무 집중하지 말아라

51
00:03:31.550 --> 00:03:33.300
항상 추세로 봐야 된다

52
00:03:33.300 --> 00:03:37.450
그러니까 지금 기울기가 꺾이는 느낌이 났으면 

53
00:03:37.450 --> 00:03:43.376
이런 기울기가 꺾인 흐름이 8월, 9월 연달아서 일어나는지

54
00:03:43.376 --> 00:03:49.176
아니면 8월에 갑자기 또 다시 거래량도 늘고 그 다음에 상승 비율도 늘고 

55
00:03:49.176 --> 00:03:53.350
그렇다면 아직까지는 상승 추세가 꺾인 게 아니다

56
00:03:53.350 --> 00:03:54.600
이렇게 볼 수 있는 거죠

57
00:03:54.600 --> 00:03:59.100
소장님이 항상 말씀하셨던 게 거래량이 줄어든 것도 줄어든 것이지만 

58
00:03:59.100 --> 00:04:03.200
매도자의 적극성 또한 중요하다고 말씀하셨잖아요

59
00:04:03.200 --> 00:04:07.950
상승 거래가 줄어든 만큼 그러면 하락 거래가 증가했다는 건데 

60
00:04:07.950 --> 00:04:12.726
하락 거래가 증가했다는 거는 매도자의 적극성이 좀 늘어났다, 커졌다

61
00:04:12.726 --> 00:04:13.950
이렇게 봐도 되는 걸까요?

62
00:04:13.950 --> 00:04:19.126
그러니까 상승장에서 보면 시장을 분석할 때 여기 데이터에 보면 

63
00:04:19.126 --> 00:04:22.550
하락 거래는 비중이 늘어났거든요

64
00:04:22.550 --> 00:04:27.750
비율로 보면 훨씬 더 상승폭이 줄어든 것보다 

65
00:04:27.750 --> 00:04:30.700
하락 거래가 늘어난 비중이 훨씬 더 큰 거예요

66
00:04:30.700 --> 00:04:32.000
그러네요. 더 큰 거네요

67
00:04:32.000 --> 00:04:35.850
똑같이 10% 포인트지만 비중이 큰 거라는 거죠

68
00:04:35.850 --> 00:04:39.926
그래서 보면 상승 거래가 일어나는 와중에서도 

69
00:04:39.926 --> 00:04:41.850
하락 거래들이 꽤 많다라는 거죠

70
00:04:41.850 --> 00:04:45.550
일단 이런 걸 볼 때 뭘 봐야 되냐면 

71
00:04:45.550 --> 00:04:48.427
상승장에서는 하락 거래들이 거의 일어나지 않아요

72
00:04:48.427 --> 00:04:55.127
상승장에서는 상승 거래들만 일어나거나 좀 약한 게 보합 거래들

73
00:04:55.127 --> 00:04:57.477
이런 거 위주로 나타나는데 

74
00:04:57.477 --> 00:05:02.977
그만큼 이번 상승장이 가파른 것처럼 느껴지지만

75
00:05:02.977 --> 00:05:05.450
이거는 그냥 지표상으로 보여지는 거예요

76
00:05:05.450 --> 00:05:11.150
그런데 시장 안에서의 느낌을 보면 정말 큰 상승이다 이런 느낌이 없어요

77
00:05:11.150 --> 00:05:13.627
왜냐하면 거래가 일단 적어요

78
00:05:13.627 --> 00:05:18.977
거래가 적은 상황에서 거래되는 한 건 한 건들이 금액이 커지는 정도죠

79
00:05:18.977 --> 00:05:21.200
그러니까 이게 시장을 주도하기는 어렵다

80
00:05:21.200 --> 00:05:24.350
거래 자체가 적으니까 평균치를 내는 것 자체도

81
00:05:24.350 --> 00:05:27.250
되게 크게 보이는 거네요 거래가 많으면

82
00:05:27.250 --> 00:05:32.350
그렇기 때문에 이게 일종의 착시현상 이런 것들이 많이 보인다는 거예요

83
00:05:32.350 --> 00:05:35.427
그런데 하락 거래의 비중이 많다라는 거는 

84
00:05:35.427 --> 00:05:39.277
확실히 대세 상승장은 아닌 느낌이다

85
00:05:39.877 --> 00:05:43.827
그래서 이걸 결론하자면 이번 상승장은 

86
00:05:43.827 --> 00:05:47.077
데드캣 바운스일 가능성이 굉장히 크다라는 거죠

87
00:05:47.500 --> 00:05:51.850
그 생각을 못했네요. 상승 거래가 줄어들어도 어찌 됐든 

88
00:05:51.850 --> 00:05:55.277
그래도 50%가 넘는 비중을 차지하고 있으니까 괜찮지 않은 거냐 

89
00:05:55.277 --> 00:05:58.177
상승은 계속하는 거 아닌 거냐 이렇게 생각을 했을 텐데 

90
00:05:58.177 --> 00:06:01.377
하락 거래가 비중이 점점 늘어나고 있다는 거는 

91
00:06:01.377 --> 00:06:03.850
상승장에서는 없었던 일이라는 거죠

92
00:06:03.850 --> 00:06:05.600
이거를 캐치를 해본다면

93
00:06:05.600 --> 00:06:08.977
이게 데드캣 바운스인지 대세 상승인지

94
00:06:08.977 --> 00:06:10.450
좀 가늠해 볼 수 있을 것 같아요

95
00:06:10.450 --> 00:06:14.827
그렇죠. 그러니까 지금 우리가 시장을 보고 뭔가를 하고자 하는 거는

96
00:06:14.827 --> 00:06:20.550
시장이 앞으로 어떻게 움직일 거냐 이거를 보고자 하는 거잖아요

97
00:06:20.550 --> 00:06:24.000
그래서 중요한 거는 여기서 상승이다라는 거는

98
00:06:24.000 --> 00:06:28.227
상승을 바라는 입장에서는 이게 대세 상승으로 가서

99
00:06:28.227 --> 00:06:31.177
지금의 상승으로 끝나는 게 아니고 내년에도 올라가고 

100
00:06:31.177 --> 00:06:36.277
내후년에도 올라가고 그다음에도 올라가는 이런 상승장을 기대하면서

101
00:06:36.277 --> 00:06:39.100
그렇게 된다면 지금 사야되는 게 맞다

102
00:06:39.100 --> 00:06:44.677
그런데 이게 지금은 상승이지만 올해 하반기쯤 가서 

103
00:06:44.677 --> 00:06:48.927
올해 연말쯤 가면 딱 끊기고 내년부터 하락이 시작된다라면 

104
00:06:48.927 --> 00:06:50.700
지금 사면 안 되는 거예요

105
00:06:50.700 --> 00:06:52.800
지금 샀다가 언제 파냐고요

106
00:06:53.700 --> 00:06:57.450
사자마자 예를 들어서 이사 가고 나서 

107
00:06:57.450 --> 00:07:01.377
3개월, 4개월 만에 팔아야 되는 상황이 벌어질 수도 있는데 

108
00:07:01.377 --> 00:07:05.350
주택은 그게 아니에요. 주식처럼 되는 게 아니란 말이에요

109
00:07:05.350 --> 00:07:12.150
그렇기 때문에 데드캣 바운스냐, 대세 상승이냐가 관점에서 차이가 나는 거예요

110
00:07:12.150 --> 00:07:14.300
그래서 시장을 보는 거거든요

111
00:07:14.300 --> 00:07:20.050
그래서 시장을 볼 때 앞으로 적어도 2년, 3년 뒤의 상황을 

112
00:07:20.050 --> 00:07:23.700
이걸로 예측을 할 수 있는 그런 게 돼야 되는 거죠

113
00:07:23.700 --> 00:07:29.400
그렇다면 전반적인 데이터, 한두 군데의 데이터를 가지고 

114
00:07:29.400 --> 00:07:32.800
시장을 판단하려고 하면 오류가 생기는 거죠

115
00:07:32.800 --> 00:07:37.650
오늘 시간은 거래량을 저희가 매달 봤었잖아요. 흐름이 어떤지 봤는데 

116
00:07:37.650 --> 00:07:41.577
7월 달 거래량이 줄어들어서 이것도 좀 유의미하게 봤었는데

117
00:07:41.577 --> 00:07:43.550
거래의 질이라고 해야 되나요?

118
00:07:43.550 --> 00:07:47.000
상승 거래가 많은지, 하락 거래가 많은지를 보면서 

119
00:07:47.000 --> 00:07:51.650
약간 좀 미묘하게 시그널들이 하나하나 나오는 것 같아요

120
00:07:51.650 --> 00:07:56.050
그러니까 진짜 부동산이 좀 어려울 수도 있는 게 

121
00:07:56.050 --> 00:08:00.750
지금 느낌이 나는 거를 찾는 게 굉장히 힘든 거예요

122
00:08:00.750 --> 00:08:04.500
주식 같으면 샀다가 다음날 팔아도 되니까

123
00:08:04.500 --> 00:08:07.278
기간도 되게 짧게 생각을 하는 것 같아요

124
00:08:07.278 --> 00:08:09.828
싸게 팔면 되는 거 아니야? 이것만 생각하는데 

125
00:08:09.828 --> 00:08:13.478
싸게 팔고 내가 팔 때 비싸게 되는 것까지 생각을 해야 되는데 

126
00:08:13.478 --> 00:08:14.400
그 생각을 못 하는 것 같아요

127
00:08:14.400 --> 00:08:18.500
그러니까 이런 방식은 진정한 투자자들만 가능한 거거든요

128
00:08:18.500 --> 00:08:23.800
자기가 거주가 필요 없지, 그냥 세 주고 했는데 

129
00:08:23.800 --> 00:08:26.528
이렇게 해서 3, 4개월 만에 팔고 그냥 양도세

130
00:08:26.528 --> 00:08:30.400
만약에 양도 차익이 있어서 양도세 낼 거 내지 뭐 

131
00:08:30.400 --> 00:08:33.350
이렇게 마음먹으면 내면 되는데 

132
00:08:33.350 --> 00:08:37.650
요즘 거래는 투자자들이 덤비는 장세가 아니에요

133
00:08:37.650 --> 00:08:39.228
실거주 장세란 말이에요

134
00:08:39.228 --> 00:08:41.700
그래서 갈아타기 수요가 가장 많은 장세예요

135
00:08:41.700 --> 00:08:43.928
그러면 집을 옮기는 거예요 

136
00:08:43.928 --> 00:08:49.678
집을 옮겼는데, 지금 상승장이다 싶어서 갈아탔는데

137
00:08:49.678 --> 00:08:51.300
갑자기 하락장으로 변해버려요

138
00:08:51.300 --> 00:08:53.150
또 이사가야 돼? 이렇게 되는 거죠

139
00:08:53.150 --> 00:08:55.350
이게 미칠 노릇이죠

140
00:08:55.350 --> 00:09:01.528
그래서 이런 시장의 큰 흐름을 읽으면서 대응을 준비를 해야지 

141
00:09:01.528 --> 00:09:06.950
자꾸 지금 막 눈앞에서 상승한다 상승한다 여기에 휘둘리면 안 된다는 거죠

142
00:09:06.950 --> 00:09:11.128
지금 데이터들을 하나씩 하나씩 이렇게 살펴보는데 

143
00:09:11.128 --> 00:09:19.500
2019년, 20년도에 21년까지 이어지는 그런 상승장의 느낌은 진짜 거의 없어요

144
00:09:19.500 --> 00:09:23.600
지표상으로는 뭔가 비슷한 느낌이에요. 지표상으로는

145
00:09:23.600 --> 00:09:26.978
그런데 시장 안에서의 세부적인 데이터를 보면 

146
00:09:26.978 --> 00:09:29.300
굉장히 다르다는 느낌을 많이 받습니다

147
00:09:29.300 --> 00:09:34.050
2019년, 20년도에는 사람이 모이기만 하면 

148
00:09:34.050 --> 00:09:38.976
모이기만 하면 무조건 기승전 부동산으로 연결이 됐어요

149
00:09:38.976 --> 00:09:40.550
수군수군했었죠 부동산

150
00:09:40.550 --> 00:09:43.100
요즘은 굉장히 나누어졌어요

151
00:09:43.100 --> 00:09:48.100
요즘은 에코프로나 주식 쪽으로 넘어간 느낌도 많고요

152
00:09:48.100 --> 00:09:52.828
지금은 사실 만나면 부동산 얘기를 하는 사람을 거의 못 봤어요

153
00:09:52.828 --> 00:09:57.328
이게 대중심리라는 거예요. 대중심리가 얼마나 무섭냐면

154
00:09:57.850 --> 00:10:02.000
 전부 모여서 부동산 얘기만 하면

155
00:10:02.000 --> 00:10:06.878
관심이 없던 사람도 뭔가 사야 될 것 같고 산 사람은 오를 것 같고

156
00:10:06.878 --> 00:10:08.900
이런 느낌이 확 든단 말이에요

157
00:10:08.900 --> 00:10:12.150
그런데 이런 게 없어, 없으면

158
00:10:12.150 --> 00:10:16.628
약간 시장에 부정적인 사람 같은 경우는

159
00:10:16.628 --> 00:10:19.700
안 사도 되겠구나 이런 느낌이 난단 말이에요

160
00:10:19.700 --> 00:10:23.500
그러니까 시장의 에너지가 다른 거예요. 완전히 다른 겁니다

161
00:10:23.500 --> 00:10:29.650
그러니까 제가 데이터상으로 사람 심리를 알려달라 이런 분들 많은데

162
00:10:29.650 --> 00:10:33.850
데이터상으로 얘기하기가 어려운데 여러분 충분히 알 수 있어요

163
00:10:33.850 --> 00:10:37.428
주변만 딱 돌아보면 이게 어떤 느낌이구나 

164
00:10:37.428 --> 00:10:41.150
에너지가 엄청 크구나, 아니구나 이런 느낌을 충분히 알 수 있어요

165
00:10:41.900 --> 00:10:45.300
'사람들이 무슨 얘기를 하느냐' 거기에 에너지가 딱 모여있다

166
00:10:45.300 --> 00:10:46.200
그렇죠

167
00:10:46.200 --> 00:10:48.600
알겠습니다. 오늘 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

168
00:10:48.600 --> 00:10:51.128
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

169
00:10:51.128 --> 00:10:52.928
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

170
00:10:52.928 --> 00:10:54.154
감사합니다