반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 2023년에 들어서면서
거래량이 많이 늘어나고 있다는 얘기가 들리고 있었잖아요
그러면서 신고가 거래도 많이 되고 있다
이런 기사들을 많이 접해들었던 것 같아요
그런데 하반기로 접어들면서
상승 거래가 급감을 했다는 소식이 들리더라고요
그래서 좀 살펴봤어요
2분기 때는 상승 거래 비중이 전체의 65%였는데요
이번에 7, 8월 때 거래된 상승 거래를 보니까
전체의 55%, 한 10% 포인트가 하락을 했더라고요
어찌됐든 이게 그래도 50%가 넘는
상승 거래의 비중이 자리 잡고 있는 거잖아요
떨어졌다고 해도 저는 어찌됐든 상승 거래가 더 많으니까
이걸 좀 유의미하게 봐야 되나 약간 이런 생각이 들더라고요
어떻게 볼까요, 이 상황?
제가 항상 시장을 바라볼 때 단기적인 어떤 데이터
이런 거에 집중하지 말라는 얘기를 많이 드리는데
사실 약간 지금 같은 경우 상승 추세에 있었고
상승 거래가 비중이 계속 늘어나고 있다가
처음으로 7월에 들어서 거래량이 줄어드는 상황이 발생했고
그와 더불어서 발생한 게 상승 거래 비중도 늘어나다가
지금 처음으로 줄어드는 상황이 발생을 했어요
이거는 약간 변곡 느낌이 나는 그런 상황이잖아요
일단은 뭐 하락 전환하느냐 아니면
상승하고 비중에 큰 차이가 없으니까 기조는 이어갈 거다
사실 해석하기 나름인 거예요 이거는
단기적인 그런 데이터들만 보면
그런데 이걸 이론하고 접목을 해보면
유의미한 데이터가 될 수도 있다는 생각이 드는 게
어떤 점에서 그럴까요?
제가 이론상으로는 지금 데드캣 바운스 상황이나
그리고 데드캣 바운스의 상승장의 흐름은 거의 1년 정도 유지가 된다
그리고 1년 정도 지나면 하락으로 바뀐다라는 얘기를 했었는데
만약에 1년 정도 상승을 하고 멈춘다, 하락으로 전환된다라면
지금쯤 점점 상승 속도나 느낌이
둔화되는 느낌이 나타나야 되는 시점인 거예요
그런데 딱 지금 거래량이나 상승 비율이 꺾였단 말이에요
그게 딱 지금 시점인 거예요
그럼 어느 정도 정점을 찍고 약간 방향을 턴했다고 볼 수 있는 건가요?
그렇죠. 이제 상승 속도가 이렇게 올라가다가
이 기울기가 가파르게 진행되다가 이게 상승은 하지만
전반기처럼 이렇게 약간의 가파른 상승 이런 느낌이 없는
이게 완만한 상승으로 둔화되는 느낌으로 바뀔 가능성이 크다라는 거죠
연초는 거의 V자 반등처럼 찍었었잖아요
지금 하반기는 그 정도의 상승은 볼 수 없다. 약간 완만하다
그렇죠. 지금 그런 과정으로 가는 게 아닌가라는 데이터들이 딱 나타난 거예요
그런데 이게 한 달 이걸로 봐서 그렇게 생각을 할 수 있을 정도로 보는 건가요?
그렇죠. 그래서 제가 다달이 데이터에 너무 집중하지 말아라
항상 추세로 봐야 된다
그러니까 지금 기울기가 꺾이는 느낌이 났으면
이런 기울기가 꺾인 흐름이 8월, 9월 연달아서 일어나는지
아니면 8월에 갑자기 또 다시 거래량도 늘고 그 다음에 상승 비율도 늘고
그렇다면 아직까지는 상승 추세가 꺾인 게 아니다
이렇게 볼 수 있는 거죠
소장님이 항상 말씀하셨던 게 거래량이 줄어든 것도 줄어든 것이지만
매도자의 적극성 또한 중요하다고 말씀하셨잖아요
상승 거래가 줄어든 만큼 그러면 하락 거래가 증가했다는 건데
하락 거래가 증가했다는 거는 매도자의 적극성이 좀 늘어났다, 커졌다
이렇게 봐도 되는 걸까요?
그러니까 상승장에서 보면 시장을 분석할 때 여기 데이터에 보면
하락 거래는 비중이 늘어났거든요
비율로 보면 훨씬 더 상승폭이 줄어든 것보다
하락 거래가 늘어난 비중이 훨씬 더 큰 거예요
그러네요. 더 큰 거네요
똑같이 10% 포인트지만 비중이 큰 거라는 거죠
그래서 보면 상승 거래가 일어나는 와중에서도
하락 거래들이 꽤 많다라는 거죠
일단 이런 걸 볼 때 뭘 봐야 되냐면
상승장에서는 하락 거래들이 거의 일어나지 않아요
상승장에서는 상승 거래들만 일어나거나 좀 약한 게 보합 거래들
이런 거 위주로 나타나는데
그만큼 이번 상승장이 가파른 것처럼 느껴지지만
이거는 그냥 지표상으로 보여지는 거예요
그런데 시장 안에서의 느낌을 보면 정말 큰 상승이다 이런 느낌이 없어요
왜냐하면 거래가 일단 적어요
거래가 적은 상황에서 거래되는 한 건 한 건들이 금액이 커지는 정도죠
그러니까 이게 시장을 주도하기는 어렵다
거래 자체가 적으니까 평균치를 내는 것 자체도
되게 크게 보이는 거네요 거래가 많으면
그렇기 때문에 이게 일종의 착시현상 이런 것들이 많이 보인다는 거예요
그런데 하락 거래의 비중이 많다라는 거는
확실히 대세 상승장은 아닌 느낌이다
그래서 이걸 결론하자면 이번 상승장은
데드캣 바운스일 가능성이 굉장히 크다라는 거죠
그 생각을 못했네요. 상승 거래가 줄어들어도 어찌 됐든
그래도 50%가 넘는 비중을 차지하고 있으니까 괜찮지 않은 거냐
상승은 계속하는 거 아닌 거냐 이렇게 생각을 했을 텐데
하락 거래가 비중이 점점 늘어나고 있다는 거는
상승장에서는 없었던 일이라는 거죠
이거를 캐치를 해본다면
이게 데드캣 바운스인지 대세 상승인지
좀 가늠해 볼 수 있을 것 같아요
그렇죠. 그러니까 지금 우리가 시장을 보고 뭔가를 하고자 하는 거는
시장이 앞으로 어떻게 움직일 거냐 이거를 보고자 하는 거잖아요
그래서 중요한 거는 여기서 상승이다라는 거는
상승을 바라는 입장에서는 이게 대세 상승으로 가서
지금의 상승으로 끝나는 게 아니고 내년에도 올라가고
내후년에도 올라가고 그다음에도 올라가는 이런 상승장을 기대하면서
그렇게 된다면 지금 사야되는 게 맞다
그런데 이게 지금은 상승이지만 올해 하반기쯤 가서
올해 연말쯤 가면 딱 끊기고 내년부터 하락이 시작된다라면
지금 사면 안 되는 거예요
지금 샀다가 언제 파냐고요
사자마자 예를 들어서 이사 가고 나서
3개월, 4개월 만에 팔아야 되는 상황이 벌어질 수도 있는데
주택은 그게 아니에요. 주식처럼 되는 게 아니란 말이에요
그렇기 때문에 데드캣 바운스냐, 대세 상승이냐가 관점에서 차이가 나는 거예요
그래서 시장을 보는 거거든요
그래서 시장을 볼 때 앞으로 적어도 2년, 3년 뒤의 상황을
이걸로 예측을 할 수 있는 그런 게 돼야 되는 거죠
그렇다면 전반적인 데이터, 한두 군데의 데이터를 가지고
시장을 판단하려고 하면 오류가 생기는 거죠
오늘 시간은 거래량을 저희가 매달 봤었잖아요. 흐름이 어떤지 봤는데
7월 달 거래량이 줄어들어서 이것도 좀 유의미하게 봤었는데
거래의 질이라고 해야 되나요?
상승 거래가 많은지, 하락 거래가 많은지를 보면서
약간 좀 미묘하게 시그널들이 하나하나 나오는 것 같아요
그러니까 진짜 부동산이 좀 어려울 수도 있는 게
지금 느낌이 나는 거를 찾는 게 굉장히 힘든 거예요
주식 같으면 샀다가 다음날 팔아도 되니까
기간도 되게 짧게 생각을 하는 것 같아요
싸게 팔면 되는 거 아니야? 이것만 생각하는데
싸게 팔고 내가 팔 때 비싸게 되는 것까지 생각을 해야 되는데
그 생각을 못 하는 것 같아요
그러니까 이런 방식은 진정한 투자자들만 가능한 거거든요
자기가 거주가 필요 없지, 그냥 세 주고 했는데
이렇게 해서 3, 4개월 만에 팔고 그냥 양도세
만약에 양도 차익이 있어서 양도세 낼 거 내지 뭐
이렇게 마음먹으면 내면 되는데
요즘 거래는 투자자들이 덤비는 장세가 아니에요
실거주 장세란 말이에요
그래서 갈아타기 수요가 가장 많은 장세예요
그러면 집을 옮기는 거예요
집을 옮겼는데, 지금 상승장이다 싶어서 갈아탔는데
갑자기 하락장으로 변해버려요
또 이사가야 돼? 이렇게 되는 거죠
이게 미칠 노릇이죠
그래서 이런 시장의 큰 흐름을 읽으면서 대응을 준비를 해야지
자꾸 지금 막 눈앞에서 상승한다 상승한다 여기에 휘둘리면 안 된다는 거죠
지금 데이터들을 하나씩 하나씩 이렇게 살펴보는데
2019년, 20년도에 21년까지 이어지는 그런 상승장의 느낌은 진짜 거의 없어요
지표상으로는 뭔가 비슷한 느낌이에요. 지표상으로는
그런데 시장 안에서의 세부적인 데이터를 보면
굉장히 다르다는 느낌을 많이 받습니다
2019년, 20년도에는 사람이 모이기만 하면
모이기만 하면 무조건 기승전 부동산으로 연결이 됐어요
수군수군했었죠 부동산
요즘은 굉장히 나누어졌어요
요즘은 에코프로나 주식 쪽으로 넘어간 느낌도 많고요
지금은 사실 만나면 부동산 얘기를 하는 사람을 거의 못 봤어요
이게 대중심리라는 거예요. 대중심리가 얼마나 무섭냐면
전부 모여서 부동산 얘기만 하면
관심이 없던 사람도 뭔가 사야 될 것 같고 산 사람은 오를 것 같고
이런 느낌이 확 든단 말이에요
그런데 이런 게 없어, 없으면
약간 시장에 부정적인 사람 같은 경우는
안 사도 되겠구나 이런 느낌이 난단 말이에요
그러니까 시장의 에너지가 다른 거예요. 완전히 다른 겁니다
그러니까 제가 데이터상으로 사람 심리를 알려달라 이런 분들 많은데
데이터상으로 얘기하기가 어려운데 여러분 충분히 알 수 있어요
주변만 딱 돌아보면 이게 어떤 느낌이구나
에너지가 엄청 크구나, 아니구나 이런 느낌을 충분히 알 수 있어요
'사람들이 무슨 얘기를 하느냐' 거기에 에너지가 딱 모여있다
그렇죠
알겠습니다. 오늘 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다