0
00:00:00.000 --> 00:00:01.600
반갑습니다

1
00:00:01.600 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.300
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.300 --> 00:00:09.200
소장님, 저희가 사이클 얘기를 했을 때

4
00:00:09.200 --> 00:00:12.800
2025년, 26년 이때가 바닥기

5
00:00:12.800 --> 00:00:13.500
아닌데요?

6
00:00:13.500 --> 00:00:14.000
아닌가?

7
00:00:14.000 --> 00:00:14.800
27년이요

8
00:00:14.800 --> 00:00:15.800
알았어요. 다시 다시

9
00:00:16.700 --> 00:00:20.600
27년이 바닥기 그 즈음일 것이다

10
00:00:20.600 --> 00:00:22.400
이런 말씀을 하셨잖아요

11
00:00:22.400 --> 00:00:24.400
그런데 말입니다. 요즘 들어서요

12
00:00:24.400 --> 00:00:28.200
지금으로부터 3년 전후로 폭등기가 올 것이다

13
00:00:28.200 --> 00:00:31.400
이런 말들이 곳곳에서 들리고 있어요

14
00:00:31.400 --> 00:00:34.800
근거가 무엇이냐? 이런 걸 따져봤을 때요

15
00:00:34.800 --> 00:00:37.500
바로 얼마 전에 국토교통부가 올 상반기

16
00:00:37.500 --> 00:00:40.600
전국 건축 인허가 현황을 집계를 했는데요

17
00:00:40.600 --> 00:00:45.000
이 결과를 보니까요 23년 상반기의 인허가율이요

18
00:00:45.000 --> 00:00:48.200
17,589건인 거예요

19
00:00:48.200 --> 00:00:52.500
그래서 이게 작년 대비 4만 건, 재작년은 8만 건에 비해서

20
00:00:52.500 --> 00:00:55.000
정말 많이 수치가 떨어졌다

21
00:00:55.000 --> 00:00:59.000
인허가가 되고 나서 3년 후에 분양이 들어가게 되는데

22
00:00:59.000 --> 00:01:03.300
이렇게 수치가 줄어들면 3년 후에 분양할 집이 없을 거 아닙니까

23
00:01:03.300 --> 00:01:05.500
그러면서 공급이 확 줄어든다

24
00:01:05.500 --> 00:01:08.100
공급의 감소는 뭐다? 폭등이다

25
00:01:08.100 --> 00:01:12.300
이렇게 해서 3년 후엔 아파트 가격이 다시 상승할 거다

26
00:01:12.300 --> 00:01:13.800
이런 얘기가 많이 들리더라고요

27
00:01:13.800 --> 00:01:14.800
인허가 비율

28
00:01:14.800 --> 00:01:20.200
이걸로 3년 후의 부동산 시장을 예상해보는 척도로 쓰고 있는 것 같아요

29
00:01:20.200 --> 00:01:25.100
사실 이런 데이터를 가지고 제대로 알려면

30
00:01:25.100 --> 00:01:31.600
인허가가 나고, 분양으로 되고, 착공이 되고, 준공이 되고

31
00:01:31.600 --> 00:01:36.000
입주까지 되는 이 일련의 과정을 좀 이해를 할 필요가 있는데

32
00:01:36.000 --> 00:01:38.800
인허가라는 건 주택을 짓기 위해서

33
00:01:38.800 --> 00:01:41.700
관공서에 계획 설계도 내고

34
00:01:41.700 --> 00:01:44.600
조경 이런 것들을 내서 심사를 받는 거예요

35
00:01:44.600 --> 00:01:49.500
그래가지고 허가가 나야 그다음부터 분양하고 집을 짓는

36
00:01:49.500 --> 00:01:51.700
이런 게 이어질 수 있거든요

37
00:01:51.700 --> 00:01:53.800
그래서 인허가 나는 걸 보고

38
00:01:53.800 --> 00:01:58.300
다음에 집이 얼마만큼 지어질 수 있겠다라는 거를

39
00:01:58.300 --> 00:02:01.300
척도를 삼는 기준인 데이터인 거예요

40
00:02:01.300 --> 00:02:07.200
그래서 보통 보면 인허가를 하고 1, 2년 정도 후에 분양을 해요

41
00:02:07.200 --> 00:02:10.800
그다음에 분양을 하고 준공이 될 때까지 기간이

42
00:02:10.800 --> 00:02:13.700
보통 2년에서 3년 정도 걸리는 거예요

43
00:02:13.700 --> 00:02:19.600
그래서 보면 인허가를 받고 집이 지어져서 입주를 할 때까지 기간이

44
00:02:19.600 --> 00:02:25.500
보통 4년, 좀 길면 5년 정도 이렇게 시간이 소요되는 거예요

45
00:02:25.500 --> 00:02:30.550
그래서 인허가가 줄었다 그러면

46
00:02:30.550 --> 00:02:36.300
사실 우리가 기존의 방식대로 공급 논리를 피자면

47
00:02:36.300 --> 00:02:40.600
집이 생기는 시점, 입주 물량이 공급이잖아요

48
00:02:40.600 --> 00:02:43.300
그러면 입주 물량으로 되는 시점이

49
00:02:43.300 --> 00:02:49.600
지금 작년부터 인허가가 줄었다 그러면 2022년부터 치자면

50
00:02:49.600 --> 00:02:53.700
4년 정도 치면 2025년, 2026년 이 정도가

51
00:02:53.700 --> 00:02:57.900
말씀하신 공급 부족 때문에 폭등한다

52
00:02:57.900 --> 00:03:01.300
이런 논리를 피는 분들이 있는 것 같아요

53
00:03:02.100 --> 00:03:06.900
그랬을 때 이런 걸로 시장을 분석하려면

54
00:03:06.900 --> 00:03:10.900
첫 번째, 인허가 수치가

55
00:03:10.900 --> 00:03:15.800
정확하게 시장의 가격 상승 흐름과 일치하는지를 일단 봐야죠

56
00:03:15.800 --> 00:03:19.200
그러니까 만약에 인허가가 늘었어요

57
00:03:19.200 --> 00:03:22.700
그러면 그게 한 4, 5년 뒤에 폭락해야죠

58
00:03:22.700 --> 00:03:24.700
그다음에 인허가가 확 줄었어요

59
00:03:24.700 --> 00:03:27.900
그러면 4, 5년 뒤에 폭등을 해야죠

60
00:03:27.900 --> 00:03:30.700
지금 인허가가 줄었다고 얘기하는데

61
00:03:30.700 --> 00:03:33.600
과거의 인허가 데이터가 다 있어요

62
00:03:33.600 --> 00:03:39.050
그럼 그걸 가지고 시장에 우리는 언제 하락했고 언제 상승했는지는 

63
00:03:39.050 --> 00:03:40.700
이미 어느 정도 알고 있단 말이에요

64
00:03:40.700 --> 00:03:41.700
과거는 다 알고 있잖아요

65
00:03:41.700 --> 00:03:45.300
그러니까 서울 기준으로 했을 때

66
00:03:45.300 --> 00:03:48.700
2008년부터 한 13년까지 하락했고

67
00:03:48.700 --> 00:03:53.200
2014년부터 21년까지 상승을 했단 말이에요

68
00:03:53.200 --> 00:03:56.200
그러면 이때 인허가가 지금 그냥

69
00:03:56.200 --> 00:03:58.550
만약에 인허가 논리로만 핀다면

70
00:03:58.550 --> 00:04:04.200
2005년부터 2008년, 2009년 정도까지는

71
00:04:04.200 --> 00:04:07.400
인허가가 엄청 많이 늘어나야 되는 거고

72
00:04:07.400 --> 00:04:11.850
2010년부터 한 2017년 정도까지는

73
00:04:11.850 --> 00:04:14.600
인허가가 엄청 적어야 되는 거예요

74
00:04:14.600 --> 00:04:18.850
만약에 가정을 하면 그 과정이 있어야 되는 거예요

75
00:04:18.850 --> 00:04:22.700
그런 논리를 딱 전개를 한 다음에 데이터를 보는 거예요

76
00:04:22.700 --> 00:04:25.200
그게 일치하는지 한번 보도록 하겠습니다

77
00:04:25.200 --> 00:04:26.750
한번 팩트체크를 해봅시다

78
00:04:26.750 --> 00:04:30.700
저희가 이걸 팩트체크를 하기 위해서

79
00:04:30.700 --> 00:04:33.200
인허가 물량 데이터를 한번 찾아봤습니다

80
00:04:33.200 --> 00:04:36.200
그래서 우리나라의 중심인 서울 기준으로

81
00:04:36.200 --> 00:04:42.700
13년부터 23년 상반기까지의 물량 데이터를 뽑아봤어요

82
00:04:42.700 --> 00:04:44.600
그래서 아까 논리대로 한다면

83
00:04:44.600 --> 00:04:48.700
인허가 물량이 줄어들면 3, 4년 뒤에 폭등하고

84
00:04:48.700 --> 00:04:53.000
인허가 물량이 늘어나면 3, 4년 뒤에 폭락하고

85
00:04:53.000 --> 00:04:57.200
그런데 지금 보면 가장 눈에 띄는 수치가

86
00:04:57.200 --> 00:05:01.850
보통 서울이 6만 건, 7만 건 정도가 평균치로 보이는데

87
00:05:01.850 --> 00:05:05.200
딱 눈에 보이는 게 17년에 11만 3천 건이 눈에 보여요

88
00:05:05.200 --> 00:05:06.500
정말 많네요

89
00:05:06.500 --> 00:05:13.050
그리고 앞뒤로 15년에도 10만 건이 넘었고

90
00:05:13.050 --> 00:05:18.100
16년에 7만 4천 건, 17년에 11만 3천 건

91
00:05:18.100 --> 00:05:22.200
3년 연속 엄청난 물량의 인허가가 있어요

92
00:05:22.200 --> 00:05:28.300
그러면 이 뒤로 3년 정도, 15년에 4년 정도면 19년이죠

93
00:05:28.300 --> 00:05:30.500
19년부터 폭등하기 시작한단 말이에요

94
00:05:30.500 --> 00:05:35.000
그러니까 이미 인허가와 시장의 가격과는

95
00:05:35.000 --> 00:05:37.700
연관성이 이미 여기서 깨져버리는 거예요

96
00:05:37.700 --> 00:05:41.550
이 논리의 모순이 뭐냐면 수요를 고정시켜놓은 거예요

97
00:05:41.550 --> 00:05:42.700
거기에서 문제가 생기는 건가요?

98
00:05:42.700 --> 00:05:44.900
그렇죠. 그게 문제가 생기는 거예요

99
00:05:44.900 --> 00:05:48.650
이거의 문제점이 크게 두 가지가 있는데

100
00:05:48.650 --> 00:05:53.700
제가 주장하는 논리가 아닌 기존 전문가들의 논리로 하면 실거주 관점이죠

101
00:05:53.700 --> 00:05:55.000
실거주. 네

102
00:05:55.000 --> 00:06:00.000
실거주 관점에서의 공급 논리와 수요 논리를 보자면

103
00:06:00.000 --> 00:06:03.550
이게 어느 정도 통했던 건 뭐냐면

104
00:06:03.550 --> 00:06:08.050
2020년까지는 우리나라 인구가 늘고 있었어요

105
00:06:08.050 --> 00:06:10.700
인구가 증가하는 측면에서는

106
00:06:10.700 --> 00:06:13.700
기존의 아파트들에 살고 있는 사람이 있어요

107
00:06:13.700 --> 00:06:16.550
그런데 우리가 가끔 생각해보면

108
00:06:16.550 --> 00:06:22.400
신규로 계속 집을 지으면 집이 남아 돌아야 되는데 계속 부족하대

109
00:06:22.400 --> 00:06:25.850
이 논리의 핵심은 뭐냐면 인구가 늘고 있기 때문이에요

110
00:06:25.850 --> 00:06:28.700
그리고 거기에 더불어 세대수도 증가하는 거죠

111
00:06:28.700 --> 00:06:33.950
그러다 보니까 집이 부족해도, 신규주택이 계속 늘어나도

112
00:06:33.950 --> 00:06:39.200
수요는 충분하기 때문에 이게 어느 정도 통용되는 논리였어요

113
00:06:39.200 --> 00:06:43.300
그런데 문제는 인구 늘어나는 게 달라졌단 말이에요

114
00:06:43.300 --> 00:06:49.350
우리나라 인구 수가 가장 많은 시점이 언제였냐면 2020년 11월이에요

115
00:06:49.350 --> 00:06:54.100
5200만 좀 넘는 이 정도 수치를 기록하고

116
00:06:54.100 --> 00:06:58.300
그다음부터 인구가 전체 인구 수가 줄기 시작했어요

117
00:06:58.300 --> 00:06:59.300
그런데 문제는요

118
00:06:59.300 --> 00:07:03.000
인구가 줄어드는 속도가 어마어마하게 가파른 거예요

119
00:07:03.000 --> 00:07:08.100
그러니까 2021년에 3만 명이 줄었고, 2022년에 5만 명이 줄고

120
00:07:08.100 --> 00:07:10.500
2023년에 11만 명이 줄어요

121
00:07:10.500 --> 00:07:12.500
속도가 점점 가팔라지네요

122
00:07:12.500 --> 00:07:16.250
지금 속도로 가면 2024년에는 20만 명이 줄을 거고

123
00:07:16.250 --> 00:07:19.250
25년에는 30만 명이 줄을 가능성이 많아요

124
00:07:19.250 --> 00:07:23.900
인구감소의 문제가 점점 영향을 미칠 만한 수치네요

125
00:07:23.900 --> 00:07:28.250
그렇죠. 그러니까 이제 앞으로 한 3, 4년 뒤쯤 되면

126
00:07:28.250 --> 00:07:33.850
아마 평균 이상, 평균 30만 명 이상의 인구가 매년 줄어들 예정이에요

127
00:07:33.850 --> 00:07:36.850
인구가 우리나라 주택 수를 가정할 때

128
00:07:36.850 --> 00:07:42.700
2.1명 당 한 가구예요. 그럼 그냥 2명 친다면

129
00:07:42.700 --> 00:07:45.300
30만 명이 줄으면 15만 가구가 줄어드는 거예요

130
00:07:45.300 --> 00:07:46.450
무시 못 할 수치네요

131
00:07:46.450 --> 00:07:48.350
그럼요. 이게 무시 못 할 수치인 거예요

132
00:07:48.350 --> 00:07:50.600
그래서 실거주 관점에서 보면

133
00:07:50.600 --> 00:07:54.300
이제 15만 채씩 집이 남아도는 상황이에요

134
00:07:54.300 --> 00:07:58.600
이거를 기존의 인구가 늘어날 때의 시장 논리로

135
00:07:58.600 --> 00:08:04.900
수요가 충분하다는 논리로 이렇게 얘기를 하면 문제가 생기는 거죠

136
00:08:04.900 --> 00:08:10.400
실거주 관점이 이제 없어졌다, 이게 줄어드는 게 문제긴 하다

137
00:08:10.400 --> 00:08:12.100
어쨌든 인구수가 줄어드는 거니까

138
00:08:12.100 --> 00:08:14.400
근데 또 아까 전에 말씀하신 것 중에

139
00:08:14.400 --> 00:08:19.250
인구 증가도 증가였지만 세대수가 증가를 했었다 말씀하셨잖아요

140
00:08:19.250 --> 00:08:23.650
세대수 증가는 인구 감소랑은 좀 별개로 봐야 될 것 같거든요

141
00:08:23.650 --> 00:08:24.800
별개가 아니에요

142
00:08:24.800 --> 00:08:28.900
지금까지는 세대수가 줄고 있지 않았기 때문에 사람들이 

143
00:08:28.900 --> 00:08:32.850
지금 보면 인구는 줄고 있는데 세대수는 약간 늘고 있어요

144
00:08:32.850 --> 00:08:37.800
그러니까 인구수가 감소해도 세대수가 늘면 된다 이런 논리를 피는데

145
00:08:37.800 --> 00:08:41.500
제가 장담하는데 이제 세대수가 줄어들 거예요

146
00:08:41.950 --> 00:08:44.150
인구와 더불어 세대수도 감소할 것이다

147
00:08:44.150 --> 00:08:47.500
네. 왜냐하면 세대수 증가율이라는 게 있어요

148
00:08:47.500 --> 00:08:54.700
그러니까 꺾이려면 세대수가 예를 들어서 매년 한 3%씩 늘어났다

149
00:08:54.700 --> 00:08:58.800
그러면 지금 같은 경우 몇 프로가 늘어나냐면 0%대예요

150
00:08:58.800 --> 00:09:02.350
0.2%, 0.3% 이렇게 늘어나고 있어요

151
00:09:02.350 --> 00:09:06.700
그러니까 비중이 예년에는 2%, 3% 늘었다가 지금 0%대

152
00:09:06.700 --> 00:09:10.150
그러니까 증가하지 않고 있다는 거죠 그게 뭐냐면

153
00:09:10.150 --> 00:09:14.800
인구수가 줄면서 증가 추세가 늘어나고 이게 정점을 찍으면서 

154
00:09:14.800 --> 00:09:18.600
세대수는 느리게 다시 하락으로 돌아가게 돼 있어요

155
00:09:18.600 --> 00:09:21.500
인구수는 비례하는 거예요

156
00:09:21.500 --> 00:09:24.200
세대수 증가 또한 인구수와 비례하면서

157
00:09:24.200 --> 00:09:25.500
늘어났다 줄어들었다 하는 건가요?

158
00:09:25.500 --> 00:09:26.700
그렇죠

159
00:09:26.700 --> 00:09:30.000
그러니까 1인 가구, 2인 가구가 늘어나면서

160
00:09:30.000 --> 00:09:34.300
세대수가 증가했잖아요. 증가했는데 이 증가라는 건

161
00:09:34.300 --> 00:09:38.100
인구수의 폭 안에서만 움직이는 거예요

162
00:09:38.100 --> 00:09:41.700
예를 들어서 인구가 3천만 가구인데

163
00:09:41.700 --> 00:09:44.700
세대수가 3천만 가구수가 될 수가 없잖아요

164
00:09:45.100 --> 00:09:47.350
어찌 됐든 절대 양 안에서 움직이는 건가요?

165
00:09:47.350 --> 00:09:51.100
그렇죠. 결혼하는 인구가 그냥 다 결혼 안 하고 혼자 살 때만

166
00:09:51.100 --> 00:09:53.100
이게 가능한 수치인 거예요

167
00:09:53.100 --> 00:09:57.100
결혼하고 같이 살고 있는 사람들이 있잖아요

168
00:09:57.100 --> 00:10:00.300
네 가구, 세 가구짜리도 많은데

169
00:10:00.300 --> 00:10:02.500
이거는 논리상 불가능한 거란 말이에요

170
00:10:02.500 --> 00:10:08.700
그게 바로 지금 거의 올해 정도까지가 세대수 증가의 정점인 거예요

171
00:10:08.700 --> 00:10:12.000
약간 시간차는 있지만 비례하면서 같이 움직이는 거라고 보면 되네요

172
00:10:12.000 --> 00:10:14.900
그렇죠. 그래서 아마 내년부터는

173
00:10:14.900 --> 00:10:18.600
세대수가 줄어드는 도시들이 생길 거예요

174
00:10:18.600 --> 00:10:20.000
수요 관점에서 봤을 때

175
00:10:20.000 --> 00:10:22.100
첫 번째 문제는 실거주 관점에 있고

176
00:10:22.100 --> 00:10:23.800
두 번째 문제는 어떤 게 있을까요?

177
00:10:23.800 --> 00:10:26.400
두 번째는 제가 우리나라 주택에서는

178
00:10:26.400 --> 00:10:29.085
실거주는 일도 없다는 얘기를 했잖아요

179
00:10:29.085 --> 00:10:31.700
투자 관점이에요. 투자 관점이 뭐냐면

180
00:10:31.700 --> 00:10:34.450
예를 들면 실거주 관점으로 보자면

181
00:10:34.450 --> 00:10:39.750
서울 기준으로 거래량이 2020년과 2021년에

182
00:10:39.750 --> 00:10:44.100
거래량이 1년에 1만 5천 건씩 찍었어요 서울에

183
00:10:44.100 --> 00:10:46.950
근데 2022년에 1천 건이 안 돼요

184
00:10:46.950 --> 00:10:50.500
이게 한 달 기준이에요. 한 달 기준으로 보자면

185
00:10:50.500 --> 00:10:56.050
서울에 한 달에 1만 5천 건이 거래가 됐어요

186
00:10:56.050 --> 00:10:59.900
근데 2020년에는 1천 건이 안 돼요

187
00:10:59.900 --> 00:11:00.950
지금 기준으로 생각해보면

188
00:11:00.950 --> 00:11:03.600
1만 5천 건이 상상도 안 되는 수치이긴 하네요

189
00:11:03.600 --> 00:11:09.450
그러니까 수요를 실거주 관점에서 보면 말도 안 되는 거예요

190
00:11:09.450 --> 00:11:15.250
서울의 인구가 지금 10배 이상 폭락을 해야 되는 수치란 말이에요

191
00:11:15.250 --> 00:11:18.050
근데 서울은 지금 줄고는 있지만

192
00:11:18.050 --> 00:11:24.250
여전히 거의 천만 인구가 유지되고 있는 상황이란 말이에요

193
00:11:24.250 --> 00:11:28.000
그렇기 때문에 수요는 오르락 내리락 하는 거예요

194
00:11:28.000 --> 00:11:31.000
그럼 뭘로 가지고 움직이느냐

195
00:11:31.000 --> 00:11:32.800
우리나라의 수요는요

196
00:11:32.800 --> 00:11:37.450
가격이 올라갈 때 되면 수요가 폭증해요 폭증합니다

197
00:11:37.450 --> 00:11:42.350
그래서 가장 정점이었던, 상승장이 가장 정점이었던

198
00:11:42.350 --> 00:11:47.150
2020년, 2021년에 수요가 폭발하는 거예요

199
00:11:47.150 --> 00:11:51.300
그러고 나서 떨어지기 시작하니까 수요가 폭감하는 거죠

200
00:11:51.300 --> 00:11:54.950
그러니까 수요가 줄고 늘어난다는 건 어렴풋이 알겠지만

201
00:11:54.950 --> 00:11:59.700
이게 수치로 보니까 폭감하는 양이 어마어마하게 줄어든 것 같아요

202
00:11:59.700 --> 00:12:03.500
그래서 지금 2023년은 상승장이라고 얘기하는데도 불구하고

203
00:12:03.500 --> 00:12:06.850
3천 건대예요. 불과 3천 건대밖에 안 돼요

204
00:12:06.850 --> 00:12:10.700
이게 수요가 어마어마하게 폭감을 한 상황이에요

205
00:12:10.700 --> 00:12:15.700
그러면 이럴 때는 뭐냐면 수요와 공급의 논리로 하면

206
00:12:15.700 --> 00:12:20.350
공급이 수요가 많을 때 기준으로 하면 수요가 아무리 늘어도

207
00:12:20.350 --> 00:12:22.950
그러니까 인허가량을 볼 때

208
00:12:22.950 --> 00:12:27.550
2017년에 11만 3천 건으로 늘어났는데

209
00:12:27.550 --> 00:12:32.700
그러면 논리로 하면 2021년에 폭락해야 되는데 폭등했잖아요

210
00:12:32.700 --> 00:12:36.700
그게 뭐냐면 인허가량 주택수가 늘어나는

211
00:12:36.700 --> 00:12:40.300
신규 주택수가 늘어났는데도 불구하고 폭등한 이유는

212
00:12:40.300 --> 00:12:42.100
수요가 폭증한 거예요

213
00:12:42.100 --> 00:12:46.250
그런데 그 다음부터 갑자기 수요가 확 줄어드는 거예요

214
00:12:46.250 --> 00:12:49.900
제가 연기처럼 사라진다는 표현을 가끔씩 했잖아요

215
00:12:49.900 --> 00:12:54.100
그런 것처럼 수요가 사라지면 인허가량이 줄어도

216
00:12:56.700 --> 00:13:00.700
인허가량이 줄어도 상승하는 게 아니고 하락할 수 있는 거예요

217
00:13:01.350 --> 00:13:04.050
그럼 투자 수요를 보면 

218
00:13:04.050 --> 00:13:08.000
3, 4년 후에 수요가 어느 정도 되는지를 살펴봐야

219
00:13:08.000 --> 00:13:09.700
공급량을 얼마 정도 흡수하는지

220
00:13:09.700 --> 00:13:13.600
아니면 정말 적어도 남아도는 수요가 될지 이것도 한번 봐야겠네요

221
00:13:13.600 --> 00:13:17.750
그러니까 제가 2027년 정도까지는 하락세를 유지한다고 했잖아요

222
00:13:17.750 --> 00:13:20.450
그게 뭐냐면 수요량이 줄어들 거예요

223
00:13:20.450 --> 00:13:23.100
집값이 안 올라가면 수요는 없어져요

224
00:13:23.100 --> 00:13:27.600
집을 안 사고 다 임대로 가거나 아니면 그냥 제자리에 있는 거죠

225
00:13:27.600 --> 00:13:29.750
그러니까 추가로 사야 될 사람들이 안 사고

226
00:13:29.750 --> 00:13:33.700
집을 얻어서 갈 사람들이 그냥 임대로 가고 이런 식으로 가는 거예요

227
00:13:33.700 --> 00:13:36.450
그래서 전월세 거래량은 늘어나고

228
00:13:36.450 --> 00:13:38.850
매매 거래량은 확 줄어든다는 얘기예요

229
00:13:38.850 --> 00:13:43.150
그러면 이렇게 신규 공급이 줄어도

230
00:13:43.150 --> 00:13:45.700
시장이 폭등하는 일이 없어요

231
00:13:45.700 --> 00:13:51.800
오늘은 3, 4년 후의 공급량을 살펴볼 수 있던 인허가를 살펴봤는데

232
00:13:51.800 --> 00:13:54.350
과거 데이터를 살펴봤을 때

233
00:13:54.350 --> 00:13:59.400
인허가가 많았을 때 3년 후에 폭락했냐? 그렇지 않았다

234
00:13:59.400 --> 00:14:01.050
연관성이 약하다는 거죠

235
00:14:01.050 --> 00:14:04.100
연결해서 수요 관점에서 봤을 때

236
00:14:04.100 --> 00:14:06.500
실거주 관점과 투자 수요를 살펴봤을 때

237
00:14:06.500 --> 00:14:09.950
3, 4년 후에 수요가 어떻게 변할지 살펴보면서 

238
00:14:09.950 --> 00:14:13.750
공급량이 어떻게 시장에 흡수될지 살펴볼 수 있었던 것 같아요

239
00:14:16.000 --> 00:14:17.700
왜냐면 유튜브 같은 거 보면요

240
00:14:17.700 --> 00:14:21.600
공급량이 줄어들어서 공급이 확 줄어들었다

241
00:14:21.600 --> 00:14:23.250
그러면 가격이 폭등한다

242
00:14:23.250 --> 00:14:26.662
이런 얘기를 너무 데이터를 보여주면서

243
00:14:26.662 --> 00:14:28.300
그럴싸하게 얘기를 하니까 그럴 것 같거든요

244
00:14:28.300 --> 00:14:30.300
통계는 조작하기가 너무 쉬워요

245
00:14:30.300 --> 00:14:34.600
그러니까 전체를 보고 어떤 연관성을 얘기를 하고

246
00:14:34.600 --> 00:14:40.900
통계를 시장의 연관성이나 연관지수를 가지고 얘기를 해야 되는데

247
00:14:40.900 --> 00:14:42.700
그런 설명은 일도 없어요

248
00:14:42.700 --> 00:14:48.050
그래서 우연히 같은 그 구간만 딱 잘라서 갖다가 얘기를 해버리면

249
00:14:48.050 --> 00:14:50.700
사람들은 오 맞네? 이렇게 되는 거예요

250
00:14:50.700 --> 00:14:53.350
왜냐하면 수치를 보면 정말 줄어들었거든요

251
00:14:53.350 --> 00:14:55.450
정말 부족할 것 같거든요

252
00:14:55.450 --> 00:14:58.500
알겠습니다. 오늘 시간은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

253
00:14:58.500 --> 00:15:00.500
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

254
00:15:00.500 --> 00:15:02.500
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

255
00:15:02.500 --> 00:15:03.736
감사합니다