반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 저희가 사이클 얘기를 했을 때
2025년, 26년 이때가 바닥기
아닌데요?
아닌가?
27년이요
알았어요. 다시 다시
27년이 바닥기 그 즈음일 것이다
이런 말씀을 하셨잖아요
그런데 말입니다. 요즘 들어서요
지금으로부터 3년 전후로 폭등기가 올 것이다
이런 말들이 곳곳에서 들리고 있어요
근거가 무엇이냐? 이런 걸 따져봤을 때요
바로 얼마 전에 국토교통부가 올 상반기
전국 건축 인허가 현황을 집계를 했는데요
이 결과를 보니까요 23년 상반기의 인허가율이요
17,589건인 거예요
그래서 이게 작년 대비 4만 건, 재작년은 8만 건에 비해서
정말 많이 수치가 떨어졌다
인허가가 되고 나서 3년 후에 분양이 들어가게 되는데
이렇게 수치가 줄어들면 3년 후에 분양할 집이 없을 거 아닙니까
그러면서 공급이 확 줄어든다
공급의 감소는 뭐다? 폭등이다
이렇게 해서 3년 후엔 아파트 가격이 다시 상승할 거다
이런 얘기가 많이 들리더라고요
인허가 비율
이걸로 3년 후의 부동산 시장을 예상해보는 척도로 쓰고 있는 것 같아요
사실 이런 데이터를 가지고 제대로 알려면
인허가가 나고, 분양으로 되고, 착공이 되고, 준공이 되고
입주까지 되는 이 일련의 과정을 좀 이해를 할 필요가 있는데
인허가라는 건 주택을 짓기 위해서
관공서에 계획 설계도 내고
조경 이런 것들을 내서 심사를 받는 거예요
그래가지고 허가가 나야 그다음부터 분양하고 집을 짓는
이런 게 이어질 수 있거든요
그래서 인허가 나는 걸 보고
다음에 집이 얼마만큼 지어질 수 있겠다라는 거를
척도를 삼는 기준인 데이터인 거예요
그래서 보통 보면 인허가를 하고 1, 2년 정도 후에 분양을 해요
그다음에 분양을 하고 준공이 될 때까지 기간이
보통 2년에서 3년 정도 걸리는 거예요
그래서 보면 인허가를 받고 집이 지어져서 입주를 할 때까지 기간이
보통 4년, 좀 길면 5년 정도 이렇게 시간이 소요되는 거예요
그래서 인허가가 줄었다 그러면
사실 우리가 기존의 방식대로 공급 논리를 피자면
집이 생기는 시점, 입주 물량이 공급이잖아요
그러면 입주 물량으로 되는 시점이
지금 작년부터 인허가가 줄었다 그러면 2022년부터 치자면
4년 정도 치면 2025년, 2026년 이 정도가
말씀하신 공급 부족 때문에 폭등한다
이런 논리를 피는 분들이 있는 것 같아요
그랬을 때 이런 걸로 시장을 분석하려면
첫 번째, 인허가 수치가
정확하게 시장의 가격 상승 흐름과 일치하는지를 일단 봐야죠
그러니까 만약에 인허가가 늘었어요
그러면 그게 한 4, 5년 뒤에 폭락해야죠
그다음에 인허가가 확 줄었어요
그러면 4, 5년 뒤에 폭등을 해야죠
지금 인허가가 줄었다고 얘기하는데
과거의 인허가 데이터가 다 있어요
그럼 그걸 가지고 시장에 우리는 언제 하락했고 언제 상승했는지는
이미 어느 정도 알고 있단 말이에요
과거는 다 알고 있잖아요
그러니까 서울 기준으로 했을 때
2008년부터 한 13년까지 하락했고
2014년부터 21년까지 상승을 했단 말이에요
그러면 이때 인허가가 지금 그냥
만약에 인허가 논리로만 핀다면
2005년부터 2008년, 2009년 정도까지는
인허가가 엄청 많이 늘어나야 되는 거고
2010년부터 한 2017년 정도까지는
인허가가 엄청 적어야 되는 거예요
만약에 가정을 하면 그 과정이 있어야 되는 거예요
그런 논리를 딱 전개를 한 다음에 데이터를 보는 거예요
그게 일치하는지 한번 보도록 하겠습니다
한번 팩트체크를 해봅시다
저희가 이걸 팩트체크를 하기 위해서
인허가 물량 데이터를 한번 찾아봤습니다
그래서 우리나라의 중심인 서울 기준으로
13년부터 23년 상반기까지의 물량 데이터를 뽑아봤어요
그래서 아까 논리대로 한다면
인허가 물량이 줄어들면 3, 4년 뒤에 폭등하고
인허가 물량이 늘어나면 3, 4년 뒤에 폭락하고
그런데 지금 보면 가장 눈에 띄는 수치가
보통 서울이 6만 건, 7만 건 정도가 평균치로 보이는데
딱 눈에 보이는 게 17년에 11만 3천 건이 눈에 보여요
정말 많네요
그리고 앞뒤로 15년에도 10만 건이 넘었고
16년에 7만 4천 건, 17년에 11만 3천 건
3년 연속 엄청난 물량의 인허가가 있어요
그러면 이 뒤로 3년 정도, 15년에 4년 정도면 19년이죠
19년부터 폭등하기 시작한단 말이에요
그러니까 이미 인허가와 시장의 가격과는
연관성이 이미 여기서 깨져버리는 거예요
이 논리의 모순이 뭐냐면 수요를 고정시켜놓은 거예요
거기에서 문제가 생기는 건가요?
그렇죠. 그게 문제가 생기는 거예요
이거의 문제점이 크게 두 가지가 있는데
제가 주장하는 논리가 아닌 기존 전문가들의 논리로 하면 실거주 관점이죠
실거주. 네
실거주 관점에서의 공급 논리와 수요 논리를 보자면
이게 어느 정도 통했던 건 뭐냐면
2020년까지는 우리나라 인구가 늘고 있었어요
인구가 증가하는 측면에서는
기존의 아파트들에 살고 있는 사람이 있어요
그런데 우리가 가끔 생각해보면
신규로 계속 집을 지으면 집이 남아 돌아야 되는데 계속 부족하대
이 논리의 핵심은 뭐냐면 인구가 늘고 있기 때문이에요
그리고 거기에 더불어 세대수도 증가하는 거죠
그러다 보니까 집이 부족해도, 신규주택이 계속 늘어나도
수요는 충분하기 때문에 이게 어느 정도 통용되는 논리였어요
그런데 문제는 인구 늘어나는 게 달라졌단 말이에요
우리나라 인구 수가 가장 많은 시점이 언제였냐면 2020년 11월이에요
5200만 좀 넘는 이 정도 수치를 기록하고
그다음부터 인구가 전체 인구 수가 줄기 시작했어요
그런데 문제는요
인구가 줄어드는 속도가 어마어마하게 가파른 거예요
그러니까 2021년에 3만 명이 줄었고, 2022년에 5만 명이 줄고
2023년에 11만 명이 줄어요
속도가 점점 가팔라지네요
지금 속도로 가면 2024년에는 20만 명이 줄을 거고
25년에는 30만 명이 줄을 가능성이 많아요
인구감소의 문제가 점점 영향을 미칠 만한 수치네요
그렇죠. 그러니까 이제 앞으로 한 3, 4년 뒤쯤 되면
아마 평균 이상, 평균 30만 명 이상의 인구가 매년 줄어들 예정이에요
인구가 우리나라 주택 수를 가정할 때
2.1명 당 한 가구예요. 그럼 그냥 2명 친다면
30만 명이 줄으면 15만 가구가 줄어드는 거예요
무시 못 할 수치네요
그럼요. 이게 무시 못 할 수치인 거예요
그래서 실거주 관점에서 보면
이제 15만 채씩 집이 남아도는 상황이에요
이거를 기존의 인구가 늘어날 때의 시장 논리로
수요가 충분하다는 논리로 이렇게 얘기를 하면 문제가 생기는 거죠
실거주 관점이 이제 없어졌다, 이게 줄어드는 게 문제긴 하다
어쨌든 인구수가 줄어드는 거니까
근데 또 아까 전에 말씀하신 것 중에
인구 증가도 증가였지만 세대수가 증가를 했었다 말씀하셨잖아요
세대수 증가는 인구 감소랑은 좀 별개로 봐야 될 것 같거든요
별개가 아니에요
지금까지는 세대수가 줄고 있지 않았기 때문에 사람들이
지금 보면 인구는 줄고 있는데 세대수는 약간 늘고 있어요
그러니까 인구수가 감소해도 세대수가 늘면 된다 이런 논리를 피는데
제가 장담하는데 이제 세대수가 줄어들 거예요
인구와 더불어 세대수도 감소할 것이다
네. 왜냐하면 세대수 증가율이라는 게 있어요
그러니까 꺾이려면 세대수가 예를 들어서 매년 한 3%씩 늘어났다
그러면 지금 같은 경우 몇 프로가 늘어나냐면 0%대예요
0.2%, 0.3% 이렇게 늘어나고 있어요
그러니까 비중이 예년에는 2%, 3% 늘었다가 지금 0%대
그러니까 증가하지 않고 있다는 거죠 그게 뭐냐면
인구수가 줄면서 증가 추세가 늘어나고 이게 정점을 찍으면서
세대수는 느리게 다시 하락으로 돌아가게 돼 있어요
인구수는 비례하는 거예요
세대수 증가 또한 인구수와 비례하면서
늘어났다 줄어들었다 하는 건가요?
그렇죠
그러니까 1인 가구, 2인 가구가 늘어나면서
세대수가 증가했잖아요. 증가했는데 이 증가라는 건
인구수의 폭 안에서만 움직이는 거예요
예를 들어서 인구가 3천만 가구인데
세대수가 3천만 가구수가 될 수가 없잖아요
어찌 됐든 절대 양 안에서 움직이는 건가요?
그렇죠. 결혼하는 인구가 그냥 다 결혼 안 하고 혼자 살 때만
이게 가능한 수치인 거예요
결혼하고 같이 살고 있는 사람들이 있잖아요
네 가구, 세 가구짜리도 많은데
이거는 논리상 불가능한 거란 말이에요
그게 바로 지금 거의 올해 정도까지가 세대수 증가의 정점인 거예요
약간 시간차는 있지만 비례하면서 같이 움직이는 거라고 보면 되네요
그렇죠. 그래서 아마 내년부터는
세대수가 줄어드는 도시들이 생길 거예요
수요 관점에서 봤을 때
첫 번째 문제는 실거주 관점에 있고
두 번째 문제는 어떤 게 있을까요?
두 번째는 제가 우리나라 주택에서는
실거주는 일도 없다는 얘기를 했잖아요
투자 관점이에요. 투자 관점이 뭐냐면
예를 들면 실거주 관점으로 보자면
서울 기준으로 거래량이 2020년과 2021년에
거래량이 1년에 1만 5천 건씩 찍었어요 서울에
근데 2022년에 1천 건이 안 돼요
이게 한 달 기준이에요. 한 달 기준으로 보자면
서울에 한 달에 1만 5천 건이 거래가 됐어요
근데 2020년에는 1천 건이 안 돼요
지금 기준으로 생각해보면
1만 5천 건이 상상도 안 되는 수치이긴 하네요
그러니까 수요를 실거주 관점에서 보면 말도 안 되는 거예요
서울의 인구가 지금 10배 이상 폭락을 해야 되는 수치란 말이에요
근데 서울은 지금 줄고는 있지만
여전히 거의 천만 인구가 유지되고 있는 상황이란 말이에요
그렇기 때문에 수요는 오르락 내리락 하는 거예요
그럼 뭘로 가지고 움직이느냐
우리나라의 수요는요
가격이 올라갈 때 되면 수요가 폭증해요 폭증합니다
그래서 가장 정점이었던, 상승장이 가장 정점이었던
2020년, 2021년에 수요가 폭발하는 거예요
그러고 나서 떨어지기 시작하니까 수요가 폭감하는 거죠
그러니까 수요가 줄고 늘어난다는 건 어렴풋이 알겠지만
이게 수치로 보니까 폭감하는 양이 어마어마하게 줄어든 것 같아요
그래서 지금 2023년은 상승장이라고 얘기하는데도 불구하고
3천 건대예요. 불과 3천 건대밖에 안 돼요
이게 수요가 어마어마하게 폭감을 한 상황이에요
그러면 이럴 때는 뭐냐면 수요와 공급의 논리로 하면
공급이 수요가 많을 때 기준으로 하면 수요가 아무리 늘어도
그러니까 인허가량을 볼 때
2017년에 11만 3천 건으로 늘어났는데
그러면 논리로 하면 2021년에 폭락해야 되는데 폭등했잖아요
그게 뭐냐면 인허가량 주택수가 늘어나는
신규 주택수가 늘어났는데도 불구하고 폭등한 이유는
수요가 폭증한 거예요
그런데 그 다음부터 갑자기 수요가 확 줄어드는 거예요
제가 연기처럼 사라진다는 표현을 가끔씩 했잖아요
그런 것처럼 수요가 사라지면 인허가량이 줄어도
인허가량이 줄어도 상승하는 게 아니고 하락할 수 있는 거예요
그럼 투자 수요를 보면
3, 4년 후에 수요가 어느 정도 되는지를 살펴봐야
공급량을 얼마 정도 흡수하는지
아니면 정말 적어도 남아도는 수요가 될지 이것도 한번 봐야겠네요
그러니까 제가 2027년 정도까지는 하락세를 유지한다고 했잖아요
그게 뭐냐면 수요량이 줄어들 거예요
집값이 안 올라가면 수요는 없어져요
집을 안 사고 다 임대로 가거나 아니면 그냥 제자리에 있는 거죠
그러니까 추가로 사야 될 사람들이 안 사고
집을 얻어서 갈 사람들이 그냥 임대로 가고 이런 식으로 가는 거예요
그래서 전월세 거래량은 늘어나고
매매 거래량은 확 줄어든다는 얘기예요
그러면 이렇게 신규 공급이 줄어도
시장이 폭등하는 일이 없어요
오늘은 3, 4년 후의 공급량을 살펴볼 수 있던 인허가를 살펴봤는데
과거 데이터를 살펴봤을 때
인허가가 많았을 때 3년 후에 폭락했냐? 그렇지 않았다
연관성이 약하다는 거죠
연결해서 수요 관점에서 봤을 때
실거주 관점과 투자 수요를 살펴봤을 때
3, 4년 후에 수요가 어떻게 변할지 살펴보면서
공급량이 어떻게 시장에 흡수될지 살펴볼 수 있었던 것 같아요
왜냐면 유튜브 같은 거 보면요
공급량이 줄어들어서 공급이 확 줄어들었다
그러면 가격이 폭등한다
이런 얘기를 너무 데이터를 보여주면서
그럴싸하게 얘기를 하니까 그럴 것 같거든요
통계는 조작하기가 너무 쉬워요
그러니까 전체를 보고 어떤 연관성을 얘기를 하고
통계를 시장의 연관성이나 연관지수를 가지고 얘기를 해야 되는데
그런 설명은 일도 없어요
그래서 우연히 같은 그 구간만 딱 잘라서 갖다가 얘기를 해버리면
사람들은 오 맞네? 이렇게 되는 거예요
왜냐하면 수치를 보면 정말 줄어들었거든요
정말 부족할 것 같거든요
알겠습니다. 오늘 시간은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다