시진핑은 부동산을 되게 싫어하는 사람입니다
다 지어서 다 팔렸어요. 주인도 다 있어요
그런데 비어있는 집들인 거예요
빚으로 성장한 경제는요. 한 번 무너져야 돼요
반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 요즘 뉴스를 보면요. 정말 눈에 띄는 기사들
매일 새로운 뉴스들이 나오는 상황이 있어요
뭔데요?
바로 중국. 중국발 위기설이 대두되고 있다. 정말 심각하다
우리나라 기업들도 다 주의깊게 살펴보고 있다
이런 뉴스 기사들이 매일 나오고 있어요
그래서 중국 부동산 뭐가 문제인가? 얼마나 위험한가?
이게 우리나라에 어떤 영향을 미칠까?
이런 얘기가 궁금하더라고요
그래서 오늘은요. 특별히 이분을 모셨습니다
바로 서강대 경제대학원의 김정호 교수님을 모시고
중국 이야기, 부동산 이야기를 좀 나눠보려고 합니다
안녕하세요. 교수님
안녕하십니까. 불러주셔서 감사합니다
저희 채널에 오셔서 너무 감사드립니다
요즘 중국 부동산에 워낙 사람들이 관심이 많은데
사실 제가 어설프게 관심이 있다고 해서
제가 중국 부동산을 다루고 이런 것보다는
사실 그쪽 전문가이신 분을 모시고
이렇게 얘기를 해보는 게 훨씬 더 낫지 않나 해서 초청을 드렸는데
좀 민망합니다. 저도 전문가가 아니어서
요즘 정말 많은 얘기가 들리고 있잖아요
중국 부동산발 위기설이 대두되고 있고 위험하다. 이런 얘기가 많은데
도대체 어떤 일들이 벌어지고 있는지
좀 간략하게 설명해 주실 수 있을까요?
부도, 부도 위기 이런 것들이죠
네, 맞아요
그러니까 돈을 엄청나게 빌렸는데 그걸 못 갚고 있는 거예요
못 갚겠다고 아예 선언을 한 데도 있고
실제로는 못 갚는 상황인데 어떻게 근근히 메워가고 있는 데들도 있고
그런 게 너무너무 많은 겁니다
지금 당장 부도가 난 데가 2021년인가요?
헝다그룹이라고 하는 거기가 부도를 냈고
전국적으로 보면 월스트리트저널 같은 데에 나온 거 보면
18군데의 개발업체가 부도를 냈다. 앞으로 훨씬 더 많을 거다
그리고 지금 상장한 부동산업체 중에는
상장 폐지로 가고 있는 데들도 굉장히 많다
이렇게 되고 있는 거예요
그런 이유는 집이 안 팔리기 때문인 거죠
그래서 전국적으로 보면 공사를 중단했거나
공사를 마쳤는데 미분양이 된 게 400만 채라고 해요
그런데 개발업체만 부도가 났으면 그건 그럭저럭 괜찮아요
근데 이게 금융권하고 연결되어 있는 거예요
그렇죠. 당연히 건설사들이 금융권하고 연결되죠
그런데 그 금융권이 소위 그림자금융이라고 하는 데예요
정규은행들이 아니고, 중국의 큰 은행들은 다 국영은행들이잖아요
그 국영은행들이 처음에는 부동산업체에 대출을 많이 해줬어요
왜냐하면 2008년 이후 중국의 경제성장의 모멘텀이라고 하는 것이
주택건설과 인프라 투자였거든요
그래서 은행들이 거기에 대출을 많이 해줬는데
시진핑이 주석이 되고 나서
시진핑은 부동산을 되게 싫어하는 사람입니다
우리가 일반인들이 알 때는
시진핑이 부동산을 막 키우려고 하는 그런 뉘앙스가 많이 있었는데
아니에요. 그 이전에 그랬던 거예요
시진핑 주석은 뭘 좋아하느냐 하면
우주개발, 반도체, 전기차, 첨단 산업
또 군사, 방위산업 이런 걸 좋아하는 거예요. 멋있는 거
그런데 이분이 봤을 때
아주 부패한 자본주의적인 방식은 뭐냐면 소비예요
소비자들이 자기 돈, 자기 마음대로 쓰고
돈 빌려다가 주택 2채, 3채 사고
돈 빌려다가 주택 짓고 하는 거는
이거는 부패한 미국식 서구 자본주의 방식인 거예요
그래서 이분이 2012년 말에 주석이 되잖아요
그리고 2013년부터 본격적으로 권력을 행사하기 시작했는데
2013년 말부터 은행들이 부동산 대출을 조이기 시작합니다
그러면서 부동산 시장이 조금씩 조금씩 가라앉기 시작했어요
집을 팔 때 선분양을 하잖아요, 거기도 우리나라처럼
우리나라는 선분양할 때 계약금 10% 정도
그다음에 중도금을 여러 번 납부하잖아요
중국은 어떻게 되냐면 계약금이 30%고 나머지는 모기지예요
그래서 그것도 정기적인 간격으로
계속 갚아나가는 것이긴 하지만 어쨌든 그런 방식인 거죠
착수금을 30%를 받고 그걸로 진행을 하는 거예요
그런데 건설업체들이 그것만 가지고
주택만 지었으면 그럭저럭 괜찮았을 텐데
문어발 확장을 한 거예요. 그 돈을 받아서
예를 들어 헝다그룹 같으면 전기차 사업, 배터리 사업 이런 거에 진출한 거예요
호텔 사업 이런 데를 진출하고 막 진출한 거죠
그러니까 착수금으로 받은 돈은 사실상 없어요
이미 다 들어간 거고, 그러면 공사는 어떻게 진행하느냐?
사업을 담보로 해서 대출을 받아서 진행을 했단 말이에요
그런데 은행이 돈줄을 조인 거예요. 그럼 이제 큰일 났잖아요
그때부터 부동산 시장에 좀 문제가 생기기 시작했는데
여기에 돌파구가 생겨난 게 소위 그림자금융이라고 하는 데인 거예요
신탁회사. 신탁회사는 왜 등장을 하게 되느냐?
은행이 돈을 안 빌려주니까
건설업체들이 고금리를 제시했을 거 아닙니까
제발 나 돈 좀 빌려줘
그러니까 금리가 8%, 10%까지 올라가는 거예요
그러니 돈 좀 있는 사람들의 입장에서는 "괜찮은데?"
그거를 직접 빌려주기는 부담스럽고
그러니까 신탁이라고 하는 걸 통해서
부동산 회사에다가 빌려준 거예요
그리고 처음에는 그게 돈이 잘 벌렸죠
8%, 10% 이렇게 되니까
너도나도 그야말로 우리말로 하면 달러빚을 내서
신탁에다 맡기고 이렇게 했단 말이에요
그런데 이게 본격적으로 탈이 난 게 2020년이에요
아무리 해도 부동산 경기가 잘 안 잡히니까
3조 홍선 정책이라고 하는 거를 들여왔어요
3줄의 빨간선, 3 레드라인이에요
이게 뭐냐면 기본적으로 대출 규제 정책이죠
그래서 그중에 대표적인 거 하나를 예를 들자면
전체 자산 중에 부채가 70%를 넘어가서는 안 된다는 거예요
그런데 헝다도 그렇고 비구위안도 그렇고 80%를 다 넘어요
그러면 어떻게 해야 되느냐?
은행에서 대출을 다 줄일 거 아닙니까?
만기 돌아오면 그냥 회수하고
더 이상 차관 안 해주고 그렇게 할 거 아니에요
그래서 부도가 나기 시작한 거죠
말씀을 들어보니까 궁금한 게
21년에 정부가 3 레드라인을 하면서 헝다 사태가 벌어진 거잖아요
그래서 뭔가 해결되는 거 같아서
다른 기업들도 관리를 했을 거 같은데
23년에 다시 비구위안이 왜 이렇게 터지게 됐을까 궁금하더라고요
차츰 악화가 되는 거죠. 그러니까 약한 데부터 터지는 거잖아요
약한 데부터 터지다가 점점 쌓여오는 거라고 보셔야 되겠죠
그러니까 시장 에너지가 좀 쌓여 있는데 이거를
이미 곪을 대로 곪은 거다
처음에 터진 거는 아직 시장 에너지는 좀 살아 있는 거죠
그럼 이게 터져서 어쨌든 메꾸고 하면
다시 경제가 살아난 듯이 보이는 거죠
이게 지금 거의 끝물까지 왔다 이런 느낌일 수 있는
이게 별로 희망이 없는 게요
제가 지금 짓다 말거나 다 지었는데 미분양이 된 게
400만 채라고 했잖아요. 이거는 빙산의 일각이에요
정말 문제는 1억 3천만 채니, 1억 채니, 6천 5백만 채니
여러 가지 숫자로 나오는 유령 도시들인 거죠, 말하자면 이런 것들이
다 지어서 다 팔렸어요. 주인도 다 있어요
그런데 비어있는 집들인 거예요
그러니까 집을 산 사람들은 집값이 계속 오르니까
집은 무조건 사놓으면 돈벌이가 되는 거예요
그냥 무조건 산 거예요. 그리고 분양을 받았을 때
"나 이제 부자 됐어" 이렇게 생각을 한 거죠
그런데 이게 안 나가는 거예요
그래서 어디부터 본격적으로 안 나갔냐면
아주 변방 도시들이 있잖아요
그런 데에 주택 몇만 호로 구성된 신도시
아예 도시 전체가 통째로 유령 도시인 상태로 있는 데가 곳곳에 있는 거죠
신기한 게 그런 거를 받았다는 거잖아요, 분양을
그렇죠. 그리고 돈 벌 거라고 다 착각을 한 거예요
그런데 인간이 좀 그래요
중국인들만 그런 게 아니고
집값이 올라갈 때는 그것만 사면 떼돈을 벌 것 같은 그런
강박 같은 게 생기잖아요, 사람이
그래서 그런 것의 출발이 튤립버블이라고 하는 거잖아요
19세기에 네덜란드에서
꽃이죠, 꽃. 그게 터키에서부터 네덜란드로 들어왔는데
너무너무 예쁜 거예요. 그래서 값이 오르기 시작했어
그러니까 다른 사람이 또 샀죠
사니까 더 오르고, 더 오르고 해서 튤립 값이
집 한 채 값이 되는 그 지경이 돼버렸다고요
그러면 나중에 막차 탄 사람들은 완전히 망하는 거죠
그런데 그걸 산 사람은 망하려고 산 게 아니고
돈을 엄청 벌었다고 생각하고 산 거예요
인간이 원래 그렇게 어리석어요
냉철하게 봐야 되는데 그냥 휩쓸리는 집단 심리가 원래 인간한테 있어요
우리는 그래서 집단 이성이라고 하는데, 아니에요
집단 이성을 발휘할 때는 많지 않아요
집단이 모이면 정신이 나가요, 사람들이
지금 중국의 부동산 문제도 그런 거죠
말씀을 들으면 지금 중국에 1억 채가 남고 있다 이런 얘기를 들으면
정말 경제가 흔들릴 수도 있을 것 같다는 생각이 드는데
정부는 어떤 입장을 갖고 이 상황을 바라보는 걸까요?
도와줘야겠다 아니면 어떤 입장일까요?
좀 의아한 게 있죠
그 정도가 되면 정부가 정말 팔을 걷고 나서야 되는 거 아니야?
정부가 저 집을 다 사줘야 되는 거 아니야?
우리 같으면 당장 그런 이야기 나왔을 거예요
아니면 돈을 나눠줘야 되는 거 아니야?
코로나 때 돈도 나눠줬잖아요
중국은 지금 그럴만한 상황이에요
그리고 중국의 경제학자들 뿐만이 아니고
서방의 경제학자들도 그렇게 권고를 해요
돈 좀 나눠줘라. 그런데 안 해요
시진핑이 부동산을 싫어해서 그런 건가요?
시진핑 주석이 안 하는 거예요, 그걸
그거는 타락한 서방의 방식이에요. 타락한 미국식 방식인 거예요
그거는 어떻게든 거품을 다 걷어내야 되는 거고
사람들은 건전하게 살아야 되는 거고
청년들은 자기가 시진핑 주석이 젊었을 때 그랬듯이
시골에 내려가서 돼지 치고
이렇게 해서 좀 마음도 다지고 이렇게 해야 되는 거예요
그러니까 젊은 사람들 입장에서는
요즘에 소위 링링허우 세대라고 하는데
00 이후 세대, 2000년대 이후에 태어난 세대
그 사람들이 보기에는 웃기는 거죠
아니, 저 영감님이 무슨 얘기를 하는 거야, 지금
굳이 비유를 하자면 그런 상황인 거예요
그래서 기본적으로 부동산 문제를 해결하고 싶어하지 않는 겁니다
그런데 부동산 때문에 중국 경제가 무너지는 거를
두고 보고 있지는 않을 거예요
그리고 얼마든지 되돌릴 방법은 있어요. 안 하는 거죠
대표적인 건 뭐냐면, 중국은행들이 다 국영은행이라고 했잖아요
국영은행은 얼마든지 중국인민은행에서 돈을 찍어가지고
국영은행한테 주고 문제 해결해. 그럼 해결하는 거예요
누가 뭐라 그러겠어요, 거기를
부동산 업체들, 투신사들 부채 없는 걸로 하자
그럼 없는 거죠. 그럼 없어지는 거예요
우리나라도 그렇게 했잖아요. 1973년으로 기억하는데
박정희 대통령이 8.3 조치라고 하는 걸 선언을 했어요
그게 뭐냐면 사채 동결이에요
기업들이 사채를 굉장히 많이 썼는데
그것 때문에 오일 쇼크나고 그런 상황에서
그것 때문에 기업들이 무너질 것 같으니까
5년 동결이었던가? 5년 동안 안 갚아도 돼
그냥 이렇게 해버린 거예요. 하겠다고 하면 하는 거죠
중국도 없는 걸로 하자, 하겠다고 하면 되는 거예요
어쨌든 해결은 할 수 있으나
지금 버블이 너무 크다고 생각하기 때문에 살아남을 사람만 살아남아라
약간 놔두는 거다 이렇게 볼 수 있는 건가요?
그런 거로 보여요. 그 속마음이야 어떻게 알겠습니까만은
저것 때문에 중국이 무너지거나 하지는 않는다
사실 그럴 필요도 있는데요
사실 그렇게 돼야 돼요
그럴 필요도 있는데 지금 어떻게 보면 민주주의 정부들을
서방 국가들이나 이런 거를 못 참는 거잖아요
빚으로 성장한 경제는요. 한 번 무너져야 돼요
그렇죠, 무너져야 된다
가장 대표적으로 무너져서 성공한 나라가 우리 대한민국입니다
1998년에 IMF 위기를 맞았잖아요. 완전히 무너졌어요
부동산이고 주식이고 모든 게 다 무너져버렸어요
무너지고 나서 우리는 뭘 했느냐
썩은 건 다 도려내
돈 안 벌리는 건 다 도려내
불필요한 거 다 도려내
돈 잘 벌리는 것만 남겨놓은 거거든요
그런데 전 세계적으로 볼 때
이렇게 혹독하게 그런 과정을 거친 나라는 한국밖에 없습니다
중남미 국가들은 계속 반복하고 있어요
그런데 계속 부도는 나는데, 무너지긴 하는데
그 빚을, 썩은 데를 도려내지는 않는 거예요
그럼 계속 부도가 반복이 되는 거죠
중국도 안 도려내고 있어요
그리고 아마 안 도려낼 거예요
공산당이 저걸 도려내고 나면 국민들이 얼마나 고통스럽겠어요
중국 부동산을 바라보면서 또 많은 분들이
중국 거품이 좀 벗어나면 또 일본처럼 장기 침체를 겪는 거 아닌가
이런 얘기도 되게 많이 들리거든요
이 부분은 어떻게 보세요?
저는 침체기에 들어왔다고 보는데요
그러니까 내리막길에 들어왔다고 저는 봅니다. 침체가 아니고
자본주의 국가들처럼 오르락 내리락 하는 과정이 아니고
이제 그냥 내리막에 들어왔다고 저는 봐요
왜냐하면 이제 사회주의 국가가 됐으니까
그리고 통계도 밖으로 잘 안 드러나기 시작했고
그리고 썩은 거는 절대 도려내지 않고 안 보이니까
그럼 어떻게 되느냐? 계속 가라앉는 거죠
그게 과거에 소련이 걸었던 길인 거예요
계속 성장했죠, 소련도. 장부상으로
그래서 나중에 소련이 망하고 나서
그들이 세웠다고 내세웠던 그 수많은 업적들을 들여다보니까
그게 다 빈 공장에, 쓸모없는 기계들에 다 그런 것들이었던 거죠
중국도 그런 것들이 굉장히 많아요
스리랑카니 파키스탄이니 아프리카 나라들이니 이런 데다가
다 빚을 주고 그 나라에서 인프라 건설을 한 겁니다
그러면 이게 제대로 된 거였으면
그 인프라 때문에 경제가 살아나서
거기서 소득이 늘어나고 그래서 세금이 늘고
그래서 얼마든지 갚을 수 있어야 되는 거예요
아무도 못 갚잖아요, 지금
이건 중국이 받지 못하는 돈입니다
그런데 이걸 만드느라고 건설업체들이 얼마나 이익이 많이 발생했겠어요
그 이익은 다 GDP 계산하는 데 들어갔고
그래서 경제 성장률에 들어갔는데
돌이켜보면 뭐냐? 허수죠
그런 게 곳곳에 너무너무 많은 거거든요
그런 것들조차도 사실은 장부에, 숫자에 잘 드러나지 않는데
이제는 아예 본격적으로 그 숫자들을 숨기기 시작했잖아요
빈집도 빈집이지만 지방정부의 부채가 요즘 대두되고 있잖아요
그런데 얘기를 들어보면 이게 최근 일은 아닌 것 같더라고요
이게 계속 누적되어 있던 것 같은데
지금에 와서 왜 이렇게 위험하다
위험신호를 보내고 있는지 그게 궁금합니다
이것도 부동산하고 직결되어 있어요
단기 부채를 충분히 갚아나갈 수 있을 정도의
현금을 보유하고 있는 지방정부 비중이 20%밖에 안 된대요
왜 이렇게 됐느냐?
글로벌 금융 위기가 나니까
나라들마다 다 시장이 얼어버렸잖아요
그러니까 중국은 수출로 먹고 사는 나라인데
수출을 할 수가 없게 된 거예요
어떻게든 경제는 살려야겠다
그런데 중국은 굉장한 이점이 있었죠
별로 빚이 없는 나라였던 거예요
그전까지 그냥 수출만 해서 돈을 번 거지
빚을 가지고 소위 자본주의 케인즈 방식이나
이런 걸로 경제를 성장시켰던 게 아닙니다
그래서 여유가 있었던 거예요
그래서 우리도 그렇게 해보자 그러면
그렇게 해서 지방정부들의 인프라 투자가 장려가 됐던 겁니다
처음에는 선순환이었죠
그렇죠. 선순환이죠
모든 인프라 투자가 처음에는 선순환입니다
왜냐하면 부족할 때는 도로 하나 깔아놓으면
우리도 경부고속도로 깔아놓으면
그렇죠. 발전하죠
발전하죠. 그것 때문에 공장 들어서고
그러면 세금도 많이 들어오고
그러면 그게 선순환이 되는 거예요
그런데 이게 많아지면, 우리나라도 양양공항 같은 거
비행기 한 대도 안 들어가는데
저렇게 지어놓으면 저거는 완전히 돈 갖다가 쏟아붓고
쓰레기를 만들어 놓는 거잖아요
중국이 그러기 시작한 거예요
이러다 보니까 지방정부의 부채가 너무 많아졌어요
이건 안 되겠다
그래서 중앙정부가 중앙정부의 지방채 발행을 금지시켜버린 거죠
그랬더니 편법이 나오기 시작한 겁니다
그러니까 특수 목적 법인들을 만든 거예요
대출을 해주기 위한
대출을 받기 위한
거기에서 돈을 어마어마하게 빌린 거예요
정확히 얼마를 빌렸는지 몰라요
그러면 왜 거기다 돈을 빌려줬냐 빌려준 사람은
지방정부가 땅을 많이 가지고 있고
있는 땅들은 다 정부 땅이잖아요
그러니까 그거 팔면 되는 거죠
그걸 믿고 빌려준 거예요, 다
그땐 한참 부동산 가격이 오를 때였으니까
돈 벌 거만 생각하고 빌려줬다는 거죠
얼마든지 땅 팔면 돈 나오니까
그런데 이제는 땅이 안 팔리는 거예요
팔아도 몇 푼이 안 나오는 거예요
부동산 개발업체들이 다 저렇게 됐는데 그 땅을 누가 사겠어요
안 그래도 지금 부도나게 생겼는데
그러니까 지방정부도 부도나게 생긴 거죠
특히 LGFB라고 하는 특수 목적 법인들
그래서 지금 중앙정부가 일종의 긴급조치로 해놓은 게
그러면 공식적으로 지방정부가 지방채를 발행을 해서
그걸 가지고 특수 목적 법인들의 잘 안 보이는 부채를 해결해라
5년짜리를 발행을 하든지 아니면 30년짜리를 발행하든지
만기가 긴 걸 발행해라
그러면 당장은 문제가 안 되지 않냐
그것을 유도하고 있는 것이죠
정말 오늘 시간은 유익한 시간이었던 것 같습니다
오늘 다시 한번 나와주신 김정호 교수님께 감사하다는 말씀을 드리고요
네, 감사합니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다