반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요. 8월 29일입니다
8월 29일 어김없이 찾아온 그날
거래량을 보고 시장을 분석하는 그런 시간입니다
7월 서울 거래량을 보려고 하는데요
오늘은 좀 뭔가 유의미한 달이 될 것 같다는 생각이 언뜻 듭니다
썸네일 보고 들어오셨을 거 아니에요
한번 좀 살펴보려고 합니다
지금 7월이 29일이니까 거의 마감 이틀 남았어요. 이틀 남아서 거의
그리고 지금 1단위로 변화하는 걸 좀 지켜봤는데
사실 크게 숫자가 변하지는 않고 있더라고요
물론 나머지 이틀 동안에 방송 나가는 시점에는 변화가 있을 수도 있는데
지금 추세로 보면 어느 정도 이런 추세가 이어지지 않을까
이렇게 생각이 되는데
이번 달은 그러니까 7월이죠
7월은 올해 들어서 2023년 들어서 최초의 변화가 생겼습니다
그게 뭐냐면 거래량이 6월까지는요
1월부터 6월까지는 계속 늘었어요
작년 10월부터 보시면, 작년 10월이 559건에서 11월에 727건
12월에 834건, 1월에 1412건, 2월에 2452건, 3월에 2983건
4월에 3000 넘어서 5월에 3400, 6월에 3800 이렇게 계속 늘기만 했어요
늘다가 7월에 처음으로 줄었습니다. 거래량이 처음으로 줄었어요
그렇죠. 꽤나 많은 차이가 있어요
지금 거의 한 300건 좀 안 되게 280건 정도가 줄었어요
그러니까 어떻게 보면 한 3500이니까 한 6-7% 정도. 10% 좀 안 되게 줄었고
- 8월 달이 지금 - 거의 반 정도 지난 시점이잖아요
한 달 정도 집계가 더 될 텐데 이 정도 수치로 가면 대략 예상이
8월은 한 3200-3300건 정도 이렇게 진행되지 않을까 싶을 정도로
지금 거래량이 좀 줄고 있는 상태입니다
그래서 구별로 한번 잠깐 보면요
여기가 이렇게 탭이 그어져 있는, 진한 회색으로 된 게 강남구인데
강남구가 252건에서 233건으로 소폭 줄었고
강동구 역시 229건에서 207건으로 소폭 줄었어요
그리고 강북구는 거의 반토막 났습니다
강서구도 꽤 많이 줄었어요. 206건에서 152건
그리고 관악구가 늘었네요
소폭이지만 늘었어요
다 줄었는데 관악구만 좀 늘었고, 광진구 한 건 늘었고, 거기에 구로구
그러니까 저번 달에 이어서 느낌이 인기 있었던 지역의 거래는 좀 줄고
거래가 안 됐던 그리고 가격이 좀 싼 지역들이죠
지금 보면은 오른 데가 관악구, 구로구, 금천구 좀 늘었고요
노원구 좀 늘었고, 도봉구 늘었고
딱 지금 느낌이 가격 좀 싼 데들 그런 느낌입니다
그 다음에 동대문구 줄었고, 동작구가 조금 늘었네요. 소폭 늘고
마포구가 179건으로 어느 정도 좀 늘었고, 서대문구 늘었고
지금 순환매 느낌이 있어요. 순환매 느낌이 있으면서 좀 줄어드는
서초구는 제자리고요, 성동구가 늘었고요
그러니까 강동구에서 성동구로 이렇게 넘어간 느낌
그 다음에 성북구 약간 줄었고, 송파구
역시 인기 있었던 송파구가 소폭 줄었습니다
양천구 소폭 줄고, 영등포구가 많이 줄었어요
그 다음에 용산구도 많이 줄었어요
은평구 좀 늘고 종로구는 역시 거의 거래량이 좀 없네요
중구 소폭 늘고, 중랑구가 많이 줄었어요
전체적으로 지금 인기 있었던 지역들이 거래량이 좀 많이 줄고
그동안에 좀 소외됐던 가격이 싼 지역 위주로 거래량이 좀 늘면서
전체적인 거래량은 280건 정도 줄어드는 최초의 상황이 벌어졌습니다
이게 좀 의미 있다고 생각하시는 거잖아요
2023년 들어서 데드캣 바운스가 아니라 이게 상승이다
이게 거래량이 뒷받침해주고 있고 계속 증가하고 있다 이랬는데
올 7월 들어서 이게 처음으로 줄어든 거잖아요
이걸 어떻게 받아들여야 될까? 유의미하게 받아들여야 되나?
저는 사실 전체에 큰 의미를 두지 않고 있기 때문에
이게 뭐 사실 크게 엄청나게 변한 것도 아니고
만약에 3850건이었는데 3000건이 안 되게 확 줄었다
그러면 약간 유의미한 숫자가 될 수도 있는데
사실 줄어든 게 10%도 안 되잖아요. 그러면 이거는 줄긴 줄었지만
어쨌든 상승세를 이어가기에는 힘든 상황이 벌어지고 있는 건 맞아요
그렇다고 해서 지금 하락세로 돌아섰냐 다시
그렇다고 보기에는 아직 좀 봐야 되는 거죠
이게 지속이 되는 걸 봐야 된다는 거네요
그렇죠. 항상 제가 이런 데이터를 볼 때 순간순간의 수치에 몰입되면 안 돼요
매몰되면 안 되는 게 추세, 흐름으로 봐야 돼요. 흐름으로
그래서 작년 10월부터 6월까지는 거래량이 조금씩 소폭이지만 증가추세에 있었고
증가추세에 있을 때는 당연히 시장이 좀 상승 흐름을 보일 수가 있는 거예요
그래서 지금 처음으로 거래량이 증가세가 이제 하락세로 돌아선 거죠
여기서 하락세로 시장이 가려면 거래량이 계속 추세적으로 줄어야 되는 거죠
그러니까 만약에 8월이 유의미한 달인 게, 8월도 거래량이 많이 줄었다
그러면 약간은 어, 이제 상승 분위기가 끝나가는 거 아니냐
이런 느낌으로 바라볼 수가 있는 거고
근데 8월 거래량이 다시 또 늘어난다
그러면 이런 7월 거래량 줄은 거는 일시적인 현상이 되는 거죠
근데 또 사람들이 많이 얘기를 하는 게
부동산에도 성수기가 있고 비수기가 있다. 이런 얘기를 많이 하잖아요
7, 8월이 이 사람들이 말하는 비수기라는 거죠
그때는 사람들이 집도 안 보고 매물도 많이 없고 하니까 거래가 줄 수밖에 없다
이걸 감안한다면 이것도 그래도 상승세에 치우치는 정도의 숫자가 아닌가
그래서 큰 의미를 두지 말라는 게, 그렇게 될 수도 있거든요
그래서 이게 추세가 이어지느냐 이게 중요한 거죠
그러니까 만약에 7, 8월이 그냥 비수기여서 줄어드는 거다
그렇게 본다면 9월에 확 늘어야죠. 9월에 확 늘어야 되는데
9월에 늘지 않고 뭐 유지한다거나 아니면 소폭 하락세로 간다거나
그러면 이제 거의 상승의 흐름이 끊어졌다
근데 그때 가서 또 상승을 원하는 사람들은
추석이 끼어서 그렇다. 뭐 이런 얘기를 할 거예요
그러니까 핑계 댈 소지는 정말 많은 거예요
그러니까 저희가 매달 거래량 영상을 찍지만
중요한 건 이 달에 얼마인지 수치가 아니라 추세를 봐야 된다
그렇죠. 추세 흐름상으로 어떻게 가느냐
그리고 상승장이 유지가 되려면 거래량은 계속 늘어야 돼요
그러니까 사는 사람이 늘어야 가격이 오르죠
그러니까 저희가 거래량을 보면서 항상 보는 것도 매물량도 같이 보잖아요
이번 달도 한번 매물량 살펴볼까요?
그렇죠, 봐야죠. '매물량 대비 거래량이 중요하다' 이렇게 말씀드렸는데
역시 데이터를 보기에 가장 가시성이 좋은 리치고에 들어와 있습니다
그래서 서울 지역의 그래프인데
실거래가 추이를 살짝 보면 작년에 이렇게 급락을 했죠
급락을 하다가 올해 소폭 상승하는 느낌이 되다가 보시면
지금 그래프의 모양새가 상승 흐름을 보이는 게 아니고 약간 처졌어요
피크를 찍고 내려오는 듯한 느낌이 드네요
그런 느낌이 있습니다
그런데 사실 여기도 보면 올랐다가 처졌다가 다시 올라가잖아요
그래서 이렇게 추세가 중요한 게 이런 거예요
이걸 빼고 여기 가격만 보면 2월이죠
2월에 가격이 막 올랐다가 3월에 보면은 가격이 정체
그리고 4월에 가격이 떨어져요
그러면 이것만 봤으면 가격 떨어진다 뭐 이렇게 볼 수 있을 텐데
갑자기 5월에 확 오르죠
저도 이 그래프를 보니까 궁금한 게
오르고 내리는 폭이 정말 생각보다 크다는 생각이 들어요. 이전 그래프보다
이게 원래 데드캣 바운스때 약간 폭이 좀 큰 건가?
그거는 저도 크게 유의미..
이렇게 보면은 지금 폭이 크다는 얘기는 상하간의 폭이 크다는 얘기죠
그러니까 어떻게 보면 높은 거래도 되지만 좀 낮은 거래도 된다는 얘기죠
약간 혼재해 있다
그러니까 급매물이 소진됐다 이런 느낌으로 보시면 될 것 같고
거래량을 보면 지금 거래량이 리치고에서는 7월에 3,364건
역시 (6월) 3,489건에서 여기는 또 집계가 100건
네. 거기도 줄어들었네요
100건 정도 여기는 100건 차이가 나는 걸로 집계가 되고 있어요
저희가 부동산 정보광장에서는 3,570건이었잖아요
약간 차이는 있지만 그래도 감소한 추세는 맞다
어쨌든 거래량이 줄었고 매물량은 지금 보시면 매물량이 64,461건 이고요
그 다음에 7월은 66,460건이에요
매물이 지금 보시면 밑에 그래프를 보잖아요
그러면 지금 6월, 7월, 8월 매물이 계속 늘어나고 있어요
제가 전에도 말씀을 드렸는데 상승장에서 상승장 흐름이 이어지고 있는데
팔려고 하는 사람이 계속 늘어난다는 거예요
그러니까 이게 뭐냐면 무슨 현상이냐면 시장에서 이때를 틈타서
이게 제 방송의 영향인지 잘 모르겠는데
왜냐하면 제가 전에, 팔고 싶었던 분이 지금 물렸던 분들이
지금 급하게 2022년도에 급하게 팔려고 하지 말고
반등이 올 거니까 그때 팔아라. 이런 얘기를 했잖아요
그랬는데 지금 팔려고 하는 사람들이 굉장히 많이 늘어나고 있는 느낌이에요
그러니까 팔려고 하는 사람들이 늘어나면 이때 사실 또 필요한 데이터가 있어요
어떤 데이터가 필요할까요?
호가 데이터가 그러니까 여기서 우리 수업받는 분들, 따로 수업받는 분들은
제가 적극성이라는 얘기를 많이 하는데 유튜브에서도 얘기를 했습니다
우리가 수요와 공급을 볼 때 양만 보면 안 되고 질적인 요소를 봐야 돼요
질적인 요소가 적극성인 건데 좀 더 적극적이면 그 방향대로 흘러가는 거죠
매물에 나오는 숫자도 중요한데 숫자의 적극성 여부가 되게 중요해요
매도자의 적극성을 볼 수 있는 게 호가다
호가 데이터죠. 호가가 실거래가에 근접해 있거나
아니면 실거래가보다 낮게 나오기는 좀 어렵거든요
그러니까 실거래가에 많이 붙어 있으면 매물들이 적극성이 좀 높은 거죠
근데 매물이 나와 있는데 실거래가보다 많이 위에 있다
그럼 적극성들이 낮은 거예요
적극성이 낮으면 매물이 많아도 하락 요인으로 약하게 작용해요
그걸 볼 수 있나요?
볼 수는 있어요. 이걸 보는 방법이 뭐가 있냐면
네이버 매물에 가시면 근데 전체를 볼 수는 없어요
그 지역만 볼 수 있다는 건가요?
그러니까 아파트별로 봐야 돼요
그러니까 이런 데이터의 한계점들이 뭐냐면
네이버 매물은 시장 전체를 보여주는 데이터가 거의 없어요
그러니까 그냥 아파트별. 그래서 아파트 어디를 찍어가지고
예를 들어서 강남구의 아파트에 아무거나 찍어보겠죠
좀 거래가 많이 됐던 지역을 보는 거 어떨까요
마포구가 거래가 많이 됐잖아요. 7월에
마포구를 한번 볼까요?
실거래가 그래프를 보면 이렇게 호가 밴드가 있거든요
파란색으로 보이는 게 호가 밴드인가요?
이게 호가 밴드거든요
그리고 실거래가는 지금 이 정도 찍혀있는 거예요
실거래가보다 꽤나 높은 호가를 형성하고 있는 것 같은데요 여기는
그렇죠. 이런 거는 호가가 높은 거죠
그래서 아파트별로 볼 수밖에 없는 데이터의 한계가 좀 많아요
그러니까 내가 필요한 데이터를 전체적으로 제공하는
그런 사이트나 데이터 제공 업체가 없어요. 그래서 데이터가 굉장히
일일이 그냥 하나하나 어떻게 보면 손품을 팔아야 되는 거죠
사실 주식에 비해서 부동산 데이터를 분석하는 게 굉장히 쉽지 않습니다
그러니까 아실이라든지 리치고라든지 이런 데서
많은 데이터를 제공하고 있는데
실질적으로 진짜 시장에 필요한 데이터들을 분석하려고 보면 없는 것들이 많아요
그러니까요. 이런 걸 가지고 일반화시킬 수도 없는 거잖아요
그러니까 이런 데이터들이 이제 사실 필요해요
부동산에서는 필요한데 이런 것들이 좀 약하게 있다 보니까
이런 것들을 여러분들이 주요 아파트들을 한번 찾아보면서
매물이 양이 많아지면 당연히 하락 요인이 되겠죠
근데 여기에서 다시 적극성 여부에 따라서
하락 요인이 강하게 작용하냐, 작게 작용하냐 이런 게 좀 작용할 수 있어요
그러니까 지금 매물이 늘어나는데도 불구하고 상승 흐름이 있는 게
매물의 적극성이 좀 약한 거예요
이렇게 보는 건 어때요?
이렇게 매물 거래가 많이 된 곳의 적극성, 호가 밴드를 보고
거래가 안 됐던 구들도 있었잖아요
그런 호가 밴드를 보면서 좀 가늠해 볼 수 있나요?
그렇게 공부를 하셔도 됩니다
그러니까 이런 거를 제가 유튜브에서 다 보여드리는 것도 도움이 될 수 있는데
여러분들이 한번 찾아보시는 것도 도움이 될 수 있을 거예요
제가 요구하는 게 이런 데이터를 제공하는 업체에서
사실 이런 것들도 필요하다. 그럼 이런 데이터를 추출해서
이것도 서비스하는 것도 도움이 되지 않겠나 이런 요구를 좀 해봅니다
어쨌든 전체적으로 봤을 때 매물량이 전 달에 비해서
상당 부분 많이 증가한 게 사실이잖아요. 그런 거에 비해서 거래량은 줄고
그러니까 지금 보면 시장을 볼 때 전체적인 데이터를 종합해서 봐야지
어느 한 부분에만 치우치면 안 된다는 거예요
그래서 뭐냐면 거래량만 봐서도 안 되는 거예요
거래량을 봤을 때는 일단 분위기가 거래량이 줄었어요
그러면 상승 흐름이 좀 약해졌을 것 같다 이런 추세이고
그다음에 거기에 더불어 플러스 매물량을 봤는데
매물량은 증가 추세에 있다. 이렇게 본다면
일단은 8월 상황을 예측을 해볼 때 지금으로 봤을 때는
일단 상승 분위기가 조금씩 조금씩 꺾이는 게 아닌가
이런 느낌을 받게 하는 7월 데이터였습니다
그러니까요. 저희가 오차 범위를 줄이기 위해서
한 달 꽉 채워서 찍는 거잖아요. 오늘이 며칠인가 해서
저희가 주로 화요일에 고정으로 유튜브를 찍는데
화요일이 29일에 걸려서 이틀 남겨두고 영상을 찍었습니다
그러니까 여러분들이 데이터를 볼 때도 항상 주의해야 될 게
그때 그때의 수치에 너무 몰입하지 마라
이런 거를 추세의 흐름으로 보고 그 흐름이 이어진다면
그다음에 그 추세가 이어질 것인가 이런 식으로 보면
시장을 분석하는 데 굉장히 도움이 많이 될 것이다 이렇게 보고
제가 지금 시장은 데드캣 바운스다
그런데 신기하게 그런 방향으로 지금 가고 있는 것 같죠
데이터조차도 지금 수치가 나온 게 그렇죠
그러니까 제가 볼 때 이제 1년, 이게 1년 분위기를 넘지 않을 것이다
그러면 벌써 지금 꺾이는 모양새가 딱 하반기에 지나서
8월.. 7월 들어가면서 분위기가 살짝 꺾이는
이게 물론 말씀하신 것처럼 비수기이기 때문에
그런데 상승장에서 비수기 그런 게 있었나요?
그러니까요. 제가 그 말을 하려고 하는 거예요
이게 시장에서 요즘 비수기, 성수기 개념이 없어진 지 사실 오래됐어요
그거하고 상관없이 사람들이 필요하면 거래하고
그러니까 거래될 때 하는 거지
그러니까 비수기, 성수기는 뭐냐면 실거주 관점에서 보는 거예요
제가 실거주는 일도 없다고 했잖아요
이게 이사도 투자하기 위한 용도로 쓰는 거예요
그러니까 지금 갈아타기 위한 용도의 거래가 많은데
사고 팔고를 해야 되잖아요
그런데 내가 성수기 맞춰서 하려고 했는데 안 돼
그거는 소용없는 거죠. 그거는 아무 의미가 없는 거예요
실거주 관점이 없는 상황에서 투자를 하기 위해서 쓰는 거래이기 때문에
성수기, 비수기 의미가 없어진 지 오래됐어요
이 수치를 냉정하게 볼 필요는 있다는 거죠
이유를 붙이기에 앞서서 어쨌든 꺾인 건 팩트니까요
어쨌든 이번 달에는 뭔가 새로운 변화가 생겼다
하지만 추세를 봐야 된다
그것도 하락 쪽으로 방향이 살짝 꺾인 이런 움직임이 있다
이런 분석을 하면서, 매달 하는 의미 없는 거래량 분석을
보고서처럼 매달 거래량을 확인해보는 시간이었죠
어쨌든 그래도 저희가 매월 봐서 그런지 매물량이라던가 거래량을 보면서
추세가 어떻게 좀 미묘하게 바뀌는 거를 캐치할 수 있었던 것 같아요
매달 보니까 조그만 소량 그리고 구도를 선순환하고 있고
순환장인 것도 캐치하고 있잖아요
제가 의미 없다고 하는 거는 시장 전체를 읽는데 사실
다달이 변하는 수치 가지고 거기에 몰입하지 마라 이런 의미지
이거 하나하나 검증하는 게 의미 없다는 건 아니에요
저희가 그걸 하고 있잖아요. 여러분은 이걸 보시면서 그냥
제가 아예 의미 없으면 아예 안 합니다
지금 농담 반 진담 반으로 제가 의미 없다 이렇게 말씀드리는 거는
몰입하지 말라는 의미예요
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
저희는 또 한 달 뒤에 찾아뵐 거죠
거래량을 위한 분석은 또 한 달 뒤에 8월 거래량을 가지고
8월 말에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
꽉 채워서 뵙겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다