반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요, 오랜만입니다. 오랜만에 지인이 등장합니다
많은 분들이 좀 그리워하셨을 수도 있어요
한참 동안 안 나왔었잖아요
많은 지인 중에 오늘의 지인은요
재개발에 투자를 한 지인입니다
서울 마포쪽 아현동 쪽에 살고 있는데요
이번 상승장 때 아현동의 신축이 엄청 많이 올랐잖아요
그러면서 재개발 된 이후의 성공, 그 돈을 눈에서 본 거죠
그래서 아현동에 있는 빌라 한 채를 산 거예요
프리미엄이 몇 억이 되었는데도 사게 된 거죠
이거 사고 좀 묵혀두면, 재개발은 시간만 좀 지나면 큰돈이 된다
이런 생각에 묵혀두고 10년 후에 나는 큰돈을 벌 거다
이렇게 저한테도 "너 돈 있으면 해봐라" 했던 지인이 있는데요
오랜만에 다시 만났는데, 근데 좀 고민이 깊더라고요
왜 그러냐? 그랬더니 제가 좀 얘기를 들었는데
재개발에 대해서 잘 몰라서 자세히는 모르겠지만
요즘 자재비도 올랐고 인건비도 올라서 돈을 더 내라
이미 돈을 많이 주고 샀는데도 더 들어갈 돈이 많아서
이걸 어떻게 해야 되나, 잘 가지고 있어야 되는지
포기를 해야 되는 건지 좀 많은 고민이 있더라고요
그래서 사람들이 생각하기에 재개발, 재건축 투자를 하면
어찌 됐든 10년만 묵혀두면 큰돈이 돼서 돌아올 거다
이렇게 생각을 하잖아요
근데 이 기간 안에도 많은 갈등과 뭔가 이런 게 있더라고요
그래서 소장님께 여쭤보려고 합니다
재개발 시장이라고 해야 될까요?
이게 복마전이에요. 복마전입니다
치열한 암투와 뭐 이런 것들이 비일비재한 게 재개발 시장인데
대부분은 일반인들이 착각하는 게 뭐냐면
일단 사업이 완전히 진행되기로 확정이 되면 끝난 걸로 봐요
맞아요
그냥 이미 신축된 거야. 그래서 계산하는 거죠
대부분 빌라나 이런 것들 보면 원가는 한 2억에서 3억 정도
그래서 이런 것들을 피를 한 5억 정도 주고 사요
그러면 한 7, 8억 되잖아요
근데 이걸 빌라를 이 돈 주고 산다고?
이렇게 생각하는 사람들이 있을 수 있는데
이게 재개발이 돼서 새 아파트를 지을 거 아니에요
그러면 이런 경우는 한 채를 받는단 말이에요
한 채를 받으면 이 한 채가
예를 들어 서울 안에서 신축으로 되면 얼마예요? 84㎡ 한 채면
7, 8억 되는 거죠
그러니까 좀 좋은 자리는 15억 이상 가고
조금 떨어진 데도 12, 13억 정도 된단 말이에요
근데 자기 돈이 들어가면 7, 8억밖에 안 돼
그러니까 싸게 준다고 생각을 하더라고요
거기서 분담금 내드려도, 분담금이라고 해도 보통 한 1, 2억
이 정도 선에서 마무리가 되거든요
이렇게 됐을 때에 이득분이 생기잖아요
그냥 이 가격이 올라가지 않아도 그냥 신축을 받으면서
그냥 그걸 바로 팔기만 해도 이득분이 생기기 때문에
열광을 하는 게 그런 이유예요
근데 문제가 뭐냐면 상승장 때는 이런 사업이 일사천리로 진행이 잘 됩니다
잘 되는데, 상승기를 지나서 하락기로 접어들면서
사업들이 다 문제들이 그동안에 곪아 터졌던 문제들이
여기저기서 막 터져나오는 거예요
가장 요즘에 나오는 대표적인 문제점이 뭐냐면
원래 계약을 할 때 당시에 정해놨던 공사비에서 증액을 요구하는 거죠
지금 이거 갖고는 우리가 택도 없다, 공사를 못한다
그러니까 공사비 증액 요구가
지금 시장에 사람들이 이슈가 되는 게 많이 늘었다
약간 최근 이슈였잖아요
근데 이게 항상 있던 일인 건가요, 그런 공사비 증액이?
사실 이게 항상 있던 일은 아닌데
이게 상승장의 끝 무렵 하락기로 변할 때는
사실 이런 문제가 생길 수밖에 없습니다
그게 뭐냐면 공사비가 그냥 지금 자잿값이 올라서 공사비가 올랐다
이런 뉴스들이 많잖아요
그럼 왜 하필 지금 자잿값이 올라가냐, 이게 문제죠
근데 이거는 사실 당연한 수순인 거예요, 어떻게 보면
아파트 가격이 우리가 보면 지난 몇 년 동안
거의 10년 동안 천정부지로 뛰었잖아요
이러면서 시중에 돈이 많이 풀려요
가격이 올라가면서 대출 규모도 많아지고
이걸 집을 사기 위해서 돈을 얻는 사람도 많아지고
그러면서 시중에 돈이 많이 풀립니다
그럼 시중에 돈이 많이 풀린다는 얘기는 뭐예요?
실물 가치가 하락하는 걸 의미하잖아요
그래서 다른 물가가 당연히 자연스럽게 상승하게 돼 있어요
이거는 그냥 아파트 상승하고 필연적으로 엮여 있는 겁니다
여기서 물가가 상승해서 아파트 가격이 오른다고 보는 분들이 있는데
그런 거하고는 달라요
아파트 가격이 상승해서 물가가 오르는 측면이 더 강할 수 있는 거예요
어쨌든 많은 돈이 풀렸기 때문에
나중에 보면 아파트 가격이 하락할 때
하락해서 수익성이 떨어지는데
자재비는 올라가는, 건축비가 올라가는
아이러니한 상황이 벌어지는 거예요
상승장, 하락장에서 뭔가 좀 다르게 반응이 된다고 생각이 되는데
그렇죠. 이게 생각지 못했던 그러니까 상승장에서는 이런 상황은
투자자들이 절대 생각할 수 없어요
그러니까 상승과 하락기를 다 겪어본 사람들만
그것도 관심을 정말 집중해서 본 사람들만 이런 상황을
근데 이것도 원리를 이해하지 못하면 잘 이해를 못하는 거죠
생각하기 어려운 부분인 거예요
그러니까 재개발은 솔직히 그냥 부동산에서도 정말 소수잖아요
많은 사람들은 경험해보지 못하니까 이런 속속들이 모르는 것 같거든요
그렇죠. 모르죠
재개발, 재건축이 상승장 때는 계속 가격도 올라가고
사업도 잘 되고 그러니까 거기에 취해 있는 거예요 사람들이
속도도 빠르잖아요. 그때는
그러니까 사람들이 그냥 이거는 투자만 하면 무조건 돈이 되는
그래서 조금 본인 스스로 리스크를 감안한다고 생각하기 위해서
뭐냐면 이건 장기간 보유하면 무조건 돈이 되는 거다
이렇게 생각하고 투자를 한다는 거죠
근데 문제는요. 이렇게 꼭대기 쯤에 그러니까 지인분처럼
거의 끝 무렵에 피 많이 주고 들어간 사람은
기대수익률이라는 게 있습니다
예를 들어서 공사가 뭔가 진행되려고 준비할 때
공사비, 분양가 정해지고 거기에 따라서 부담금까지 정해지거든요 어느 정도
그렇게 했을 때 이 사람은 초기에 정해졌던 그 부담액이 마지노선이 되는 거예요
이거보다 늘어나면, 부담액이 늘어나는 구조가 되면
이 사람들은 사업 진행에 있어서 방해자가 되게 돼요
그러니까 동의를 안 합니다
왜? 내가 생각했던 그 수익금을 줘라. 싸우는 거죠. 이 사람들은
초창기에 가격이 올라가기 전에
원래 소유자들, 이 사람이 많은 사업지와
나중에 이게 손바뀜이 일어나서
나중에 들어온 사람이 많은 사업지와 비교했을 때
나중에 사업 진행률 속도도 완전히 달라요
이게 그러니까 하락장에서 속도가 좀 더져진다는 게
이유가 건설사가 요인이 아니라
끝 무렵에 들어왔던 사람들로 인해서 좀 더져지는 건가요?
아니면 어떻게 받아들여야 되는 건가요?
그게 사실 그렇게 보면 정확하게 보면 그게 맞는 거죠
끝 무렵에 들어온 사람들의 내야 될 돈이 많아지는 거죠
많아지게 되면 이 사람들이 이제 사업 진행을 할 때
뭔가 또 의사결정을 할 때 다 가위표를 쳐요
이미 나는 그 안에 있는 사람인데도 불구하고
그러니까 사업이 진행이 되면 내가 더 손해보는 상황으로 받아들이는 거죠
그러면 내가 그때는 이 돈 1억만 냈으면 됐는데
왜 지금 3억 내라고 해? 나는 그거 동의 못 해
한 배를 탔지만 한 마음은 아닌 거네요
그래서 조합원들의 동의를 이끌어내는 게 정말 어렵거든요
그래서 상승장 때는 이게 쉬워요
왜냐하면 부담금을 내든 뭘 하든 올라가니까
내 것도 올라가고 그래서 뭐 비싸게 팔 수도 있고
그래서 내가 동의하기 싫으면 팔고 나가면 되고
그러니까 이게 사업이 진행이 어려울 수가 없습니다
그러니까 진행이 잘 돼요
근데 하락장이 되면서 가격이 정체되면서 이게 가격이 올라가지도 않고
생각보다 많은 변수들이 그때 막 튀어나온단 말이에요
자잿값도 올라가고 뭐 건설사가 땡깡 부리고
조합원 중에 일부가 나는 사업 못하겠다 돈 더 내놔라
뭐 이런 식으로 부리고 이런 것들이 쌓이면서
사업 진행 속도를 아주 늦춰버리는 이런 상황들이 발생하는 거예요
그리고 재개발, 재건축에서 보면 가장 문제점이 보면
쪼개기라고 막 이런 것들이 있어요
쪼개기요?
네, 지분 쪼개기. 빌라 한 채에 막 여러 명이
몇 명이 있는 거예요?
지분으로 들어가는 거예요. 그러면 조합원 수가 늘어나죠
한 사업장은 규모는 똑같은데 인원이 늘어나는 거예요
갈등도 많아지지만 수익구조가 안 좋아진다는 거죠
그러니까 사업이 길어지면 길어질수록
그 안의 인원이 늘어나게 돼 있어요
그럼 이게 사업이 더뎌질 수는 있다고 받아들이는데
엎어질 수도 있다고 생각을 하고 들어가는 건가요?
엎어질 수도 있죠. 엎어질 수도 있는데, 엎어지는 것도 쉽지 않아요
엎어지는 것조차 쉽지 않다
여러 사람이 모이면 엎어지는 것도 동의를 다 해야 되는 거예요
동의율이 높아야 되는 거예요. 우리 사업 접자
사업 진행하자고 찬성하는 비율도 어느 정도 된단 말이죠
그러면 그냥 예를 들어서 팽팽하게 50대 50으로 가면
사업 진행도 안 되고 엎어지지도 않고
얘기를 들을수록 재개발이라는 게 정말 어려운 것 같은데
지금 보면 수도권이나 서울은 거의 재개발, 재건축밖에 안 남았다
이런 걸 사람들이 되게 많이 하잖아요
그럼 이런 거는 아예 거들떠도 보지 말아야 되는 건지
그런 건 아니에요
이것도 그러면 또 뭔가 좀 있다는 거잖아요 들어가기 좋은
그러니까 우리나라 부동산의 모든 답은 뭐에 있냐면
상승기를 맞이하면 모든 게 다 해결이 돼요
재개발조차도?
네. 그러니까 그 어려웠던 난관들이 상승장이 되면 다 해결이 됩니다
끝나버려요. 문제가 싹 없어져요
그래서 제가 시기가 중요하다고 계속 강조하는 게 그겁니다
모든 산적해 있던 문제들이 상승장이 되면 언제 그랬냐는 듯이
심지어는 부동산 사기를 당해도
이 사기당한 사람이 돈을 버는 상황이 발생해요
모든 분야를 떠나서 일단 사이클을 잘 만나면
이런 어려운 문제점도 다 스스로 해결된다
그래서 재개발, 재건축 투자 이런 거를 물건을 보면 안 되고요
시기를 보고 투자하면 됩니다
물건을 보지 말고 시기를 봐라
상승장이 되면 어려운 상황도 다 헤쳐나가는 거예요
근데 문제는 상승장에서 끝물에 들어가면 물리는 거예요
그때 제 귀에 들어오거든요. 누가 얼마 벌었다더라
그러니까 관심을 미리 가지고 있다가 저점에서 사놓고 기다리면
이때는 10년 기다릴 마음으로 딱 가면 이게 진짜 맞는 거예요
근데 꼭대기에 사서 10년 기다리겠다
항상 반대로 가는 거죠 이 사람들은
좀 저점에 사면 이런 프리미엄이나 이런 것도 확실히 줄어드는 건가요?
줄어들죠. 사업 진행이 안 되니까
그쯤에서 들어왔던 사람들이 던지는 상황들이 발생해요
여기는 끝났어, 안 돼. 이런 사람들
어떻게 보면 그게 시그널일 수도 있겠네요
그럴 수도 있죠
사람들이 거들떠보지 않을 때 이럴 때 보면
뭔가 상승기를 만나면 속도도 빨라진다고 하니까
우리가 사이클 공부를 구체적으로 하지 않을 때
많은 사람들이 알고 있었던 내용이 역발상이에요
근데 역발상의 문제가 구체적인 시기를 알려주지 않는다는 거죠
사람들이 행하는 반대로 하면 된다는 건데
사실 이게 지나고 나면 어느 정도 맞아요
근데 반대로 행할 때의 확실한 기준이 없으면 행하기가 어렵다는 거죠
뭔가 용기가 필요하겠죠
모든 사람들이 아니라고 할 때 가야 되는 거니까
오늘은 뭔가 모든 사람들이 좀 꿈꾸지 않았나 싶어요
서울 집 한 채가 너무 비싸니까
난 재개발로 좀 오랫동안 묵혀두고선 벌어보겠다
이런 생각을 많이 하셨던 것 같은데 쉽지 않다는 거죠 이 단계 단계가
그렇죠. 그러니까 이분들이 10년 이상 갖고 있는 분들도 드물어요
다 대부분 꼭대기에 샀다가 밑에서 버티지 못하고 던지는 사람들이 꽤 많죠
그러니까 그런 사람이 되면 안 된다는 거죠
근데 지금 굉장히 그런 사람이 많다는 거죠
그러니까 모든 부동산은 일단 물건을 보지 말고 시기를 봐야 한다
이 말이 참 와닿는 것 같네요
오늘은 이렇게 마무리하도록 할까요?
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다