반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 있잖아요. 갑자기 되게 편한 말투가 나오네요
소장님, 오늘은요. 농협은행에서요
50년 만기 주담대 판매를 중단하겠다. 이런 기사가 있더라고요
근데 이게 나온 지 거의 한 달도 안 됐거든요. 한 달 정도 됐는데
이게 급 판매를 중단하겠다. 이렇게 나온 거예요
이게 이 정도로 중단할 정도면 정말 많은 사람들의 관심을 받고
이게 정말 많은 사람들이 이용을 했으니까
부담을 느끼고 중단을 했을 거 아니에요
한편에서는 압박이 있었다, 정부의 압박이 있었다라는 말도 있고
은행 측에서는 한도가 이미 다 소진이 돼서 중단을 하겠다. 이런 얘기가 있는데
저희가 이걸 알아보기에 앞서서
이게 정말 중단할 만큼 사람들이 많이 이용을 했나
이걸 좀 살펴봐야 되지 않을까 싶어요
사실 저도 이걸 얼마 전에 제 지인이
은행에 다니는 지인이 있어가지고, 대출 담당이거든요
궁금해서 물어본 게 아닌데 그 얘기가 나왔어요
현장에서 실제로 은행 대출 담당자가 참 난감하다고 표현했던 게
80세를 넘은 노인분이 와서 집을 사겠다고 주담대를 신청하는데 50년 상환으로
만기가 130세인가요? 100세 시대에 그럴 수 있죠
그래서 담당자가 아니 이거 언제까지 갚으시려고
돌아가시고 나서도 갚으셔야 되는데
이게 담당자가 불안해서 이거를 해도 되려나?
이런 의문이 들었다는 거예요
근데 문제는 이거에 대한 어떤 제한을 둘 수 있는 조건이 아예 없었대요
그냥 해줘야 되는 거래요
그러니까 80세 노인분이 와서 50년 상환 이걸 신청을 하는데
어떤 재량권이나 이런 게 없이 그냥 해줘야 되는 이런 상황들이 있는데
실제로 이런 사례가 있는데
50년 상환으로 가는 대출 건수가 어마어마하게 늘었대요
그러니까 이게 정말 핫하긴 한 것 같아요
80세 노인분들까지도 이게 신청할 정도면 정말 핫한데
그래서 그런지 이게 연령 제한도 나오고 있잖아요
지금 34세, 만 34세 이전까지만 가능하다
이런 게 정말 얘기 들으면 연령 제한이 문제인 건가?
그러면 젊은 사람은 가능한 건가? 괜찮은 문제인 건가?
이런 것도 좀 얘기를 해봐야 될 것 같아요
35세는 안 되고 34세까지만 된다
사실 제가 볼 때는 이거를 어떤 측면에 있어서
이 대출이 문제가 있고 영향력이 있냐 이걸 따져봐야 되는 부분인데
사실 나이 문제는 저는 아무 문제가 안 된다고 생각을 해요
왜냐하면 아까 뭐 사례처럼 80세 부모님, 80세 노인이 와서
50년 상환 대출을 받아가면 뭔가 좀 불안한 느낌은 있죠
그런데 이거는 사실 전혀 문제가 되지 않아요. 문제가 되지 않는 게
사실 옛날에는 원금을 아예 갚지 않는 거치식 상품이 있었어요
맞아요. 이자만 냈었잖아요
옛날에는 그게 사실 불과 한 십몇 년 전 일이거든요
그때는 대부분이 원금은 갚지 않고 이자만 냈었어요. 이자만 내고
그냥 내다가 그냥 나중에 이걸 어떻게 하느냐
그럼 집 팔아서 그냥 일시 상환하는 방식이에요
그러니까 이게 50년 상환이라고 문제될 게 아니고 이거를
주담대잖아요. 그러면 아파트를 팔기만 하면 되는 거예요
만약에 일찍 돌아가셨다. 그러면 이게 상속이 될 거 아닙니까?
상속이 되거나 누군가한테 그 전에 팔거나 하겠죠
상속이 되면 만약에 아들한테 상속이 됐다
그러면 이 빚도 부채도 같이 상속이 되거든요
그러면 그 상속받은 사람이 그 집도 상속받으면서
부채도 상속을 해서 같이 갚으면 되는 거예요
그리고 만약에 못 갚겠다. 그럼 팔아버리면 되는 거예요
파는 금액이 항상 대출 금액보다 많잖아요
그러면 팔아서 그 돈 받아서 일시 상환해버리면 되거든요
그렇죠. 담보인 집이 있으니까
나이에 따른 상환 능력에 대한 문제는 아니라는 거잖아요
네. 그게 제가 볼 때는 나이에 따른 상환 능력 이런 거는
사실 아무 문제가 되지 않아요
그럼 어떤 문제가 있을까요?
사실 50년 상환의 문제점은 제가 볼 때 크게 두 가지로 볼 수가 있어요
그중에 가장 큰 첫 번째 부분은 뭐냐면
우리가 지금 대출 규제가 들어가 있는데 그게 바로 DSR입니다
DSR 규제가 들어가 있는데 이 DSR 규제라는 게
총 부채 원리금 상환 비율이에요
그래서 부채를 총 다 합쳐서 여기에서 원리금 상환액을 따지는데
이게 소득 대비, 원래 벌어들이는 소득 대비 일정 비율
보통 40% 미만으로 두고 있단 말이에요
그러면 예를 들어서 여기에 문제가 되는 게 뭐냐면
30년 상환과 50년 상환을 보면 기간이 늘어나기 때문에
어떻게 되냐면 원리금 총액이 줄어들어요
다달이 내는 돈이 줄어들다는 거죠?
네. 줄어들게 되거든요. 그러면 DSR 규제를 접합하면 어떻게 되냐면
30년을 할 때보다 50년 할 때 대출 받을 수 있는 한도가 늘어나게 된다
예를 들면 5천만 원의 연소득을 가진 사람이 연금리 4%다
그랬을 때 DSR 규제를 받게 되면
30년 만기로 받았을 때 대출 가능 금액이 약 3억 5천만 원이에요
그런데 50년 만기로 가면 4억 3천만 원이 됩니다
거의 한 8천만 원을 많이 받을 수 있네요
그렇죠. 8천만 원이 넘게 한도가 늘어난다는 얘기죠
그러니까 대출 규모가 늘어나는 측면이 있어요
이거는 뭐냐면 원리금 균등액이 기간이 늘어날수록 줄어들거든요
이자가 줄어들기 때문에 전체 금액이 줄어드는 그런 문제가 있어요
그래서 이걸 DSR 규제로 들어가면 조금 내니까 더 받을 수 있는 거죠
그런데 이게 보면 대출은 더 받을 수 있는데
어쨌든 50년 만기니까 이자액은 총액은 더 많은 거잖아요
그렇죠. 이자는 늘어나는 거죠
그런데도 불구하고 사람들은 이걸 택한다는 거잖아요
그렇죠. 거치식 상품을 생각하면 거치식 상품이 이자가 제일 많아요
왜냐하면 원금을 갚지 않고 원금은 그대로 놔둔 상태로 있으니까
사실 원리금 균등 상황은 뭐냐면
이자가 점점 시간이 갈수록 줄어들고 원금액이 늘어나는, 내는 금액이
그러니까 원리금 균등 상환액이라는 건 항상 내는 돈은 똑같은데
이 안에 차지하는 비중을 보면 처음에는 이자가 많았다가
처음에는 이자가 많고 원금이 적었다가
시간이 갈수록 이자가 줄어들고 원금액이 많아지는
그래서 일정 정도 원금을 갚아서 나중에 이 기간이 30년 상환이면
30년이 지나면 원금이 아예 없어지는 이런 방식인데
거치식 방식 같은 경우는 이자만 내잖아요
30년이 지나도 원금이 그대로 남아있는 거예요. 이자만 내는 방식이니까
그래서 50년짜리 상환을 하게 되면 이자 총액이 늘어나는 구조가 되는 거죠
그러니까 첫 번째 말씀해 주신 게 DSR이 40%인데 이게 50년 만기로 되면
대출 가능 금액이 많아지기 때문에 문제가 되는 거다
그렇죠. 그러니까 문제가 되는 게 뭐냐면
원래 그냥 정상적으로 보면 우리가 30년 만기 상품만 있었다
그렇게 치면 받을 수 있는 사람이 3억 5천밖에 못 받잖아요
그러니까 이런 사람을 100명을 받았다
그러면은 350억의 부채가 생기는 거죠. 전체 나라로 봤을 때
그런데 이게 50년 상환으로, 이걸 100명으로 가면 430억이 되는 거예요
우리나라의 부채 총규모가 어마어마하게 늘어난다는 거죠
지금도 가계부채가 점점 많아지고 있다
부담이 되고 있는데 더 가중시키는 거네요
그렇죠. 그러니까 문제가 뭐냐면
지금 우리나라의 가계대출 규모가 사상 최대치인데
이 50년 대출 상품 때문에 부채 규모가 훨씬 더 커지고 있다는 측면인 거예요
그러니까 문제점 하나가 부채 비중이 점점 커지게 되는 원인이 되고 있다
그럼 두 번째는 뭘까요?
두 번째는 뭐냐면 이거는 부동산 시장에 연결되는 부분인데, 주담대잖아요
그러면은 사람들이 주택을 사기 위해서 대출을 받는단 말이에요
예를 들어서 지금 연소득이 5천만 원짜리인 사람이
대출을 받아서 집을 사려고 했을 때
30년 만기면 3억 5천만 원이 나온단 말이에요
그러면 이걸 가지고 살 수 있는 아파트가 만약에 5억짜리를 살 수 있다
그러면 50년 만기로 가면 4억 3천이 되잖아요
그러면 5억짜리를 사는 게 아니고 6억짜리를 살 수 있다는 얘기죠
더 비싼 집을 사게 되는 거네요
그렇죠. 비싼 집을 살 수 있다는 얘기죠
이렇게 되면 뭐가 문제냐면 시장에 미치는 영향이 달라져요
그러니까 예를 들어서 약간 극단적으로 본다면
1억짜리 집이 한 채 거래되는 것과 10억짜리 집이 한 채 거래되는 거는
시장에 미치는 영향이 완전히 다르거든요
거래량은 하나인데 거래규모가 늘어나고
그다음에 이 거래액이 늘어난 아파트의 거래건수가
시장에 미치는 영향이 다르다는 거죠
그러니까 우리가 볼 때 서초에 있는, 서초동에 있는 이런 것들 한 채 거래된 거는
신고가만 딱 터져도 신고가로 되잖아요
그런데 우리가 약간 변두리에 있는 싼 집이 신고가로 거래됐다고 해서
이게 신고가 터졌다 이렇게 호들갑 떨진 않는단 말이에요
그러니까 사람들의 인식 속에서 조금 더 비싼 집이 거래가 많이 될수록
시장에 미치는 영향, 기준점이 되는 게 확실히 늘어난다는 얘기죠
그럼 지금 같은 시장 상황에서 이런 거래들이 어떻게 영향을 미칠 수 있을까요?
그러니까 지금 50년 주담대 대출이 늘어났다는 얘기는
비싼 집이 더 거래가 많이 됐다는 걸 의미하는 거예요
똑같은 거래량이 늘어도 비싼 집이 거래됐다는 그게 늘어나기 때문에
이게 지금같이 거래량이 늘면서 상승하는 움직임이 있잖아요
이게 상승 분위기를 이끌어내는
사실 어떻게 보면 주도적인 역할을 했다고 볼 수 있는 거죠
그러니까 이게 올 상반기부터 거래량이 느는 게 특례보금자리론
그거를 시작으로 매수세가 붙어서 많이 늘어나고 있잖아요
근데 지금 하반기는 50년 주담대로 인해서 매수세가 점점 더 커지지 않을까
그래서 시장이 더 많이 올라가는 게 아닐까
이렇게 우려하는 사람들도 많을 것 같거든요
그럴 수 있습니다. 그러니까 뭐냐면
지금 특례보금자리론 같은 경우는 한도가 거의 소진됐거든요
39조 정도가 한도로 이만큼을 했는데
사실 생각보다는 이게 빨리 소진되지는 않았어요
그렇죠. 처음 나올 당시만 해도 사람들이
몇 개월이면, 그냥 한 두세 달이면 이게 다 소진될 것처럼 했는데
지금도 아직 소진이 안 됐어요
약간 됐는데 지금 한 31조인가 나갔다고 하더라고요
그러면 지금 한 80%, 80~85% 정도 소진이 된 걸로 보이는데
이제 특례보금자리론 같은 경우는 거의 한도가 소진됐기 때문에
남아있는 여력이 별로 없죠
그러니까 특례보금자리론을 가지고 살 사람은 다 샀다
그러면 이때 집을 더 살 수 있는 여력이 있는 사람들의 대출이 뭐냐면
지금 남은 게 50년 상환. 이게 이제 시장 주도주로서 부각이 되는 거예요
그러니까 이게 만약에 그대로 유지를 한다면
은행 대출 담당자들이 얘기할 정도로
지금 모든 대출 상품이 50년 상환으로 가고 있다
대출 규모가 늘어나고, 대출액도 늘어나고, 건수도 늘어나면서
시장에 미치는 영향이 크지 않을까 이렇게 생각하는 거예요
얘기를 들어보면 정말 문제점이 있는 것 같아요
그러고 보면 정부가 처음에는 이거를 이용하게끔 많이 얘기를 했던 것 같거든요
특례보금자리론은 또 50년 만기가 있었으니까요
그런데 지금은 약간 좀 무언의 압박 같은 이런 게 느껴져요
왜 이렇게 태도를 바꿨을까요?
그러니까 지금 정부가 봤을 때
아마 이런 상황으로 흘러갈 거라고는 예상을 못했던 것 같아요
예상을 못했다
그러니까 대출을 못 받아서 불편함이 있는 이 사람들을 좀 도와주고자
그러면 지금 원리금 고금리 상황에서 이렇게
대출에 대한 부담이 있는 어려운 사람들을 조금 편안하게 도와주자 해서
50년 상환이라는 이런 걸 만들었는데, 이게 전체 부채 규모를 늘리고
그러니까 이렇게 많이 받을 거라고 생각을 못했다는 거죠
그러면서 시장에도, 부동산 시장에도 영향을 주니까
정부가 주도해서 상승 분위기를 만들고
오히려 부채 규모를 줄여야 된다고 그렇게 얘기를 하면서
한은에서 신경 쓰고 있는데, 정부가 지금 그거를 역행해가지고
오히려 부채 규모를 늘리고 있는데 일조를 하고 있다는
압박이 들어가고 있는 거잖아요
그러니까 정부는 당연히 나 아니다, 그게 아니다
그런 항변을 해야 되는 시점이 아닌가 싶어요
그러니까 이게 좀 그래요. 여기에 보면 가계 부채가 늘어나고 있고
연체일도 증가하고 있고 정말 좀 위험한 상황이다
이렇게 계속 나오고 있는데
규제나 이런 거는 솔직히 완화되는 것 같은 게 보이거든요
그러니까 참 헷갈리는 것 같아요. 지금 상황이
그 부분은 이렇게 봐야 돼요
규제를 완화했던 거는 시장을 올리기 위해서 완화한 게 아니고
되돌아보면 작년 분위기를 보면 급락하는 분위기였잖아요
급락하는 분위기에서는 시장에 충격이 좀 클 수 있기 때문에
이 급락하는 분위기를 좀 완화시키고자 하기 위해서
규제를 좀 서서히 풀어주는 거죠
그래서 지금 같은 경우는 시장이 다시 오히려 상승하는 분위기가 나잖아요
그러면 이때 정부는 다시 규제를 해야 되는 거예요
규제를 완화하는 게 아니고 규제를 하는 거예요
그런데 규제를 하면 또 바로 침체로 갈 수 있기 때문에
조심스럽게 시장의 움직임을 보는 거예요
그래서 이게 폭등 움직임이 있다
그러면 정부는 반드시 더 센 규제를 할 겁니다
규제 풀었던 거를 다시 죌 가능성이 있는 거예요
그런데 지금 시장은 사실 폭등 움직임은 없거든요
폭등 움직임은 없는 상황이니까 규제를 할까 아니면 규제를 풀어줄까
이걸 고민하고 있는 상황에서 아무것도 안 하고 있는 거예요
아무것도 안 하고 있는 게 지금 보이죠
그래서 얼마 전에 7월에 규제를 풀어줄까 논의를 했다가 규제를 안 풀어줬거든요
거의 시장에서는 이거 규제 풀어주는 게 확정적이다
이렇게 봤었는데 정부는 결국엔 규제를 풀어주지 않았어요
그건 뭐냐면 지금 분위기는 시장이 좀 상승 분위기로 이어지고 있는데
여기서 규제를 풀어주면 폭등이 일어날 수도 있다. 이렇게 보는 거죠
그런 상황에서 뭔가를 행하지 않고 있어야 되는데
이게 시장의 상승을 만들어내고 그다음에 부채 규모를 크게 하고 있다
이런 측면이 있기 때문에, 이런 거 같은 경우는 좀 제한을 할 필요가 있다
이렇게 느끼는 거예요
이게 소장님 말씀대로면 시장이 안정적일 땐 없다. 폭등 아니면 침체
그런데 그 중간에 어느 지점을 위해서 지금
정부는 규제를 했다가 완화했다가 계속하는 상황인 거네요
그러니까 정부의 일종의 노고를 여러분들이 이해를 해야 돼요
정부가 원하는 대로 시장이 움직여주면 좋은데 그렇지 않은 거예요
그러니까 이렇게 했다가 저렇게 했다가
그러니까 이걸 바라는 사람 입장에서는 참 정부가 얄미울 수밖에 없는 게
상승을 바라는 사람 입장에서는
지금쯤 규제를 조금 더 풀어주면 상승할 것 같은데 왜 안 움직이나 그러면서
시장을 위하는 것처럼 얘기하면서 규제를 풀어야 된다. 이렇게 얘기하잖아요
하락을 원하는 사람 입장에서 보면
정부가 좀 놔뒀으면 규제를 안 풀고 그대로 갖고 있으면 좀 더 하락할 텐데
왜 저걸 풀어가지고 이 분란을 만드는지 모르겠다
이런 생각이 들 거란 말이죠
그러니까 정부는 사실 바라는 사람의 입장보다는
시장을 어떻게 하면 안정적으로 끌고 갈까
이 부분에 포커스가 맞춰져 있다 보니까
이렇게도 했다가 저렇게도 했다가 그냥 갈팡질팡하는 것처럼 보인다는 거죠
그러니까요. 이게 또 그럴 수밖에 없는 게
이게 나온 지 한 달 만에 정말 많은 사람들이 이용했다는 거는
그만큼 사람들이 아직 심리는 살아있다는 걸 볼 수 있는 거잖아요
상승의 잔재가 남아있는 그런 상황이기 때문에
정부 입장에서는 굉장히 조심해야 되는 거죠
그래서 어떻게 보면 지금 농협이 한도가 다 됐다고 얘기하지만
사실 이게 2021년도 9월에 은행 대출 딱 끊은 거 하고
어떻게 보면 상황이 비슷하잖아요
그러네요
그때도 갑자기 농협이 중단 딱 하면서 여러 은행이 대출을 중단했거든요
그러면서 정부는 아무것도 안 했다. 이렇게 얘기를 했단 말이에요
그런데 지금도 보면 정부가 뭔가 부담을 느끼는 상황에서
농협이 먼저 선제적으로 50년 상환 대출 중단하겠다 이렇게 발표한 거는
이거는 사실 아니 땐 굴뚝에 연기나는 경우는 없다라고 봐야죠
그때처럼 다른 은행에서도 같이 판매를 중단할 수 있는 상황이 올 수도 있겠네요
그러니까 이거는 충분히 가능성이 있다고 봅니다
제 지인이 얘기했듯이 지금 다른 은행이거든요
은행에서도 지금 고민을 굉장히 많이 하고 있대요
이게 지금 계속 이걸 해줘야 될지 그리고 이게 몰리고 있으니까
그러니까 은행 입장에서는 사실 잘 갚고 이자만 잘 들어오면 문제가 되지 않는데
노인분들이 받는다는 게 굉장히 걱정되는 측면이 있는 거예요
그러니까 사실 냉정하게 보면 우리 입장에서 보면
경매로 나가고 해서 회수되는 거는 문제 없겠지만
경매로 나갔을 때 나중에 유동화 자산
나중에 보면 NPL이라든지 뭐 이런 게 나오거든요
이런 과정에서 또 손실이 생길 수 있어요
그래서 그냥 이자가 제때 제대로 들어오는 게 가장 좋은 거예요
그런데 그런 측면에서 봤을 때 노인분들이 받는다는 거는
약간은 리스크가 있는 그런 상황이라는 거죠
그러면 얘기를 들어보면
다른 은행에서도 이거 판매를 중단할 수도 있는 상황이 올 것 같은데
이게 만약에 50년 주담대가 사라지면 부동산 시장에
아까 말씀하셨듯이 이걸로 인해서 영향을 많이 미칠 거라고 하셨잖아요
그럼 또 어떤 영향이 있을까요?
사실 지금 보면 결국에는 대출을 받아야만 집을 살 수 있는 가격대잖아요
자기 현금 다 주고 사는 그런 거래는 힘든 가격대이기 때문에
대출이 중요한 매수 수단이 되고 있는데
제가 사람을 연구할 때 가장 재미있는 부분은 뭐냐면
줬다 뺏는 거를 제일 싫어해요
원래 50년 상환이 없었다면 사실 시장에 영향이 크게 없었을 거라고 생각해요
그런데 있었다가 없어지잖아요
그러면 예를 들면 대출을 받고 싶어하는 사람이 50년 상환을 받을 수 있는데
만약에 정부가 주도해서 50년 상환짜리를 없애고 30년 상환짜리로 가잖아요
그러면 자기 부담이 훨씬 더 크게 느껴질 겁니다
이게 50년이 있었던 기간이 짧았는데도 불구하고
사람들은 그걸로도 생각을 하는 건가요?
그렇죠. 당연히 집을 사려고 했던 사람들은 아마 다 생각을 하고 있을 거예요
50년 상환이 좋을까, 30년 상환이 좋을까? 이러다가
결국에는 부담이 적은 50년 상환으로 가자
이렇게 해서 대출을 받을 시기를 저울질하고 있는 사람들도 꽤 될 거예요
이런 사람들이 매물이나 이런 걸 보고 있겠죠
그런데 대출이 이런 게 없어졌다
그러면 아예 매수를 접을 가능성도 많이 생기는 거예요
30년을 선택하는 것보다 아예 그냥 매수를 접을 수도 있다
그렇게 보시는 건가요?
그러니까 이런 사람들이 꽤 생길 거란 얘기죠
그래서 앞으로 제가 볼 때는 이게 없어지면
공식적으로 여러 은행이 동참을 해서 주담대 50년짜리가 없어지면
거래량이 좀 줄지 않을까
이런 예상을 해볼 수 있을 것 같습니다
알겠습니다. 오늘은 50년 주담대에 대해서 좀 얘기를 해봤습니다
신기합니다. 50년. 대출금이 더 많아짐으로 인해서
사람들이 폭발적으로 선택을 한다는 게 아직도 심리는 정말 들끓고 있구나
제가 조삼모사 얘기했잖아요. 조삼모사
사람들이 조삼모사 가지고 원숭이가 미련하다 이렇게 막 웃는데 똑같아요
일단 눈앞에서 적게 들어가는 게 훨씬 더 유리하다 생각하는 거예요
눈앞에 매달 들어가는 금액이 적고
많이 받을 수 있다에 포커스를 맞춘 거잖아요
나중에 보면 내는 돈이 훨씬 많은데 이런 거를 이득이라 생각하는
이런 조삼모사에 약한 인간을 보고 있습니다
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다