반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 지금 8월이 다 지나가고 있죠
거래량이 많이 늘어나고 있다. 이런 얘기가 들리는데요
부동산으로 자산을 불린 부동산 자산가들이
요즘은 자녀들에게 증여보다 매매를 택하는 비중이 늘어나고 있다
이런 소리가 들리더라고요 소식이
그래서 자산가들은 왜 증여 대신 매매를 택할까? 궁금하더라고요
내용의 분석을 보면 증여 취득세가 인상을 할 것이다
세금이 늘어나게 되면 손해를 볼 수도 있으니까
증여 대신 매매를 택한다. 이런 분석글이 있더라고요
그래서 궁금해서 소장님도 그렇게 보시는지 궁금해서 가져왔습니다
일단은 여기 뉴스 기사에 보면 비중으로 나와서
해당 연도랑 비교를 하는데
사실 이것만 가지고서 진짜 비중이 많이 줄었나
이걸 보기에는 제가 볼 때 기사만 보고는
완전히 믿기에는 조금 의문이 생기더라고요
그래서 데이터를 이런 경우는 팩트체크 기분으로 한번 해보는 게 좋습니다
진짜 이게 줄었는지 한번 살펴봐야겠네요
그러기 위해서는 거래 원인별 데이터를 받아서 비교를 해야 됩니다
그래서 보면 사실 국가에서 거래 원인별 거래량 통계치를 제공하고 있어요
그래서 거기 보면 매매, 판결, 교환, 증여, 분양권 전매, 기타 소유권 이전
그래서 이게 합계가 나오는데
그러면 증여가 전체 합계 중에 증여의 비율 이게 나오거든요
그래서 우리가 그 표로 비중으로 이렇게 계산을 해봤어요
한 2018년부터 23년까지
그래서 보면 월별로 그냥 그 해에 어떤 비슷한 기조를
사실 보이는 게 좀 약할 정도로 들쭉날쭉한 느낌이 좀 있습니다
근데 전체적으로 한 해를 보면
좀 많이 늘었다, 줄었다 느낌은 볼 수가 있어요
그래서 보면 2018년도에 보면
초반에는 6%대였다가 10%대로 늘다가
후반에 14%, 18% 이렇게 많이 늘죠
그때가 상승 시작인가요?
상승 분위기였다가, 2019년에 1월달에 21%까지 가다가
전체적으로 19년에는 확 줄어요
그러네요
확 줄어버립니다. 전체적으로 줄다가 다시 보면 20년에
초반에는 별로 증여가 안 되다가
3월부터 막 기하급수적으로 늘게 되죠
18%, 16% 되다가 8월달에 22%, 11월달에 22%
이런 식으로 굉장히 많이 늘고
이때는 근데 이슈가 있었어요
그래요? 뭐가 있었을까요?
증여 취득세율이 12%로 딱 올려버리겠다
아 원래 이제
3.5%인가 그랬었는데
근데 이제 12%로 올렸다
그러면 이런 것들도 분석을 할 때
이것 때문에 오르기 전에 증여를 많이 했다. 이렇게 보는 거잖아요
그러면 이게 만약에 정확한 요인
이것 때문에 증여가 늘었다고 본다면
그러면 막상 증여세 이게 늘어나는
그 구간에서는 증여가 확 줄어야 되는 거잖아요
그러면 2021년에 보면 1월달에 좀 주는데
3월달에 24%, 6월달에 22%, 7월달에 16%
뭐 조금 줄긴 했지만 사실 줄었다는 느낌을 받기는 어려운 데이터거든요
그러니까 증여세가 늘었는데 증여가 늘어나
그러니까 이건 원인이 아니라는 거예요
그러니까 우리가 공부할 때 이런 검증을 해봐야 되는 거예요
가정을 세우고, 그 가정이 이렇다라면
그다음에는 이런 현상이 되었어야 돼
라고 이렇게 그 가정을 전제한 시나리오를 작성을 하고 그거에 맞는지
그리고 그게 안 맞으면 그건 원인이 아닌 거예요
증여를 하는데 있어서 세금 뭐 이런 거는 큰 요인이 아니었다
그렇죠. 2020년에 증여세가 늘면서 2021년에 행해지기 전에
20년에 이제 다 대부분 증여를 했다
그러면 21년에 확 줄어야 되거든요
근데 줄지는 않았어요. 오히려 더 는 느낌
그러네요
그 다음에 22년에 보면은 4월만 좀 특이하게 늘고 전체적으로 줄다가
12월달에 이건 정말 이상한 수치인데 30%가 나옵니다
12월달에 30%가 나오고 2023년에 보면은
증여 비율이 어마어마하게 줄었다라는 수치가 나오고 있어요
이렇게 갑자기 줄어든 원인이 무엇일까요?
사실 저는 이 부분은 조금 이 12월에 30% 가까이 증여가 된
이 부분을 좀 고려를 해봐야 되지 않을까. 이런 생각이 들거든요
12월달에 뭔가 확 늘었고 그 다음에 확 줄었다
그러면은 이때는 이 데이터만 보고 예상을 해보면
이게 해 바뀌면서 뭔가에 뭔가가 적용되는 느낌이 딱 있는 거예요 이런 건
그러면 이때 보면은 규제나 세법이 바뀌는 내용을 보면
이때는 진짜로 증여세가 올라가는 느낌이 들게
그전에는 공시가 기준으로 증여세를 부과를 했다
취득세를 했다면 증여취득세
이번에는 감정평가. 그러니까 일종의 실거래가 기준으로 증여취득세를 하겠다
그러면 이게 얼마나 체감상으로 느껴지냐면
예를 들어서 우리가 매매가 10억이다
그러면 공시가로 보면 한 5억이나 6억 정도밖에 안 되거든요
거의 반절 정도 되네요
근데 이게 이제 실거래가로 되면 거의 10억 가까이
감정평가하면 10억이나 9억 정도. 이렇게 된단 말이에요
기준가액이 완전히 달라지는 거예요
취득세가 정말 앞자리 수가 바뀔 정도네요
근데 어떻게 보면 20년과 비교해보면
20년에는 12%로 늘어났는데
어떻게 보면 더 확정적으로 늘어나는 기준이
20년에 바뀌는 그 내용이 더 크거든요. 그런데 이렇게 됐다는 거
어쨌든 이 데이터로 보면 좀 유의미한 데이터이긴 하다
이런 느낌이 드는데
자 보면요. 뭔가 좀 느낌이 있어요. 일관적인
그러니까 이걸 가지고 막 전체적으로 이거 때문이라고 얘기하기는 어렵지만
보시면 2018년에 좀 많아졌다가 2019년에 좀 주는 느낌이 들고
20년, 21년 많아졌다가 22년에 줄어들고
23년에 줄어드는 느낌이에요
그게 뭐냐면 시장의 흐름
시장의 흐름에 이게 좀 왔다 갔다 하는 거다
그렇죠. 시장의 흐름이 2018년까지 오르다가 2019년부터 하락하거든요
2019년에 하락해서 한 1년 정도 하락하다가
20년부터 다시 폭등이 시작된단 말이에요 2020년부터
그런 걸 보면 시장이 하락할 때는 증여가 줄어들고
시장이 상승할 때는 증여가 늘어난다 이런 패턴
그래서 22년에 줄어들고, 23년에 줄어들고
이게 시장의 흐름대로 하락장일 때는 매매를 하고
상승장에서는 증여를 한다. 그런 거죠?
사실 이게 매매로 간다고 보기에는 어려운 거죠
여기서는 그냥 증여냐 아니냐 이것만 나오는 거죠
그럼 하락장에서는 증여가 줄어들고, 상승장에서는 증여가 증가한다
이렇게 볼 수 있는 거네요
궁금한 게 상승장에서는 증여를 한다는 거잖아요
보유를 하면 어찌됐든 상승이, 계속 자산이 늘어나는 거잖아요
계속 보유를 해도 되는데 굳이 왜 증여를 선택할까?
이런 거는 규제하고 연관이 있어요. 연관이 있는 게
특히 20년과 21년에 증여가 굉장히 폭발적으로 증가했잖아요
그 이유를 보면 다주택자 규제가 집중적으로 집중될 때거든요
그러니까 다주택. 한 가구가 주택을 여러 채를 보유하고 있으면
세금이 중과돼서 나오는 거예요. 특히 양도세
그러니까 이때는 돈을 벌었던 때잖아요
돈을 벌었는데 가지고 있어서 나중에 팔려고 하면
양도세로 거의 다 날아간단 말이에요
이럴 때 가구를 분리시키는 거예요
자녀한테 증여를 해줌으로 인해서
주택 보유수를 줄이려고 하는 이 행위가
오히려 좀 더 합리적인 행위가 될 수 있는 거죠
그럼 또 두 번째 드는 의문점은요
이게 부동산 시장에 따라서 증여가 증가하고 감수하고
이게 좀 흐름이 있다고 했잖아요
그럼 2023년 상반기의 이 수치는 어떻게 봐야 될까?
이거는 사실 어떻게 보면, 지금 궁금한 게
상승 분위기인데 이렇게 증여가 줄지 않았냐 이렇게 보면
이거는 자산가들이 볼 때 자산가들의 판단 기준이라는 거예요
자산가들의 판단 기준이 상승으로 갈 것 같다
그러니까 21년까지 증여가 늘었잖아요. 21년에 바로 하락하는데
그러면 사실 보유하고 있는 사람이 손해 본 거잖아요
시장을 정확하게 알고 한다는 건 아니고 그때의 느낌이라는 거예요
그러면 지금 바라보는 상승장을 자산가들은
상승으로, 완전한 대세 상승으로 보는 사람이 좀 적다는 얘기인 거죠
어찌됐든 부동산으로 부를 일군 자산가들이 지금 보는 시각은
이게 상승이 아닌 약간 하락에 포커스가 맞춰져있다
그럴 수 있다는 거죠
그렇게 판단할 수 있는 거네요. 근데 또 애매한 게
이게 2022년 12월에 뭔가 세제가 바뀐 거잖아요
그래서 그런 게 아닐까라는 생각을 하는데
이거는 어느 정도 유의미한 데이터가 될 수는 있을 것 같아요
왜냐면 2022년에 전체적으로 증여가 줄었거든요
줄다가 갑자기 12월에만 폭발적으로 증여가 확 증가하는 거예요
그거는 할까 말까 고민하던 사람들이 뭔가의 기준을 가지고
그냥 확 몰린 느낌이 나는 거죠
그러면 이때에 딱 추정을 해볼 수 있는 게 해가 바뀌면서 뭔가가 이게
안 좋은 게 적용이 될 가능성이 많다라고 느껴지는 거예요
그러면서 이때 증여의 전체적인 비중이 줄어들고 있었기 때문에
그 비중이 한꺼번에 이쪽으로 몰린 거잖아요 이 달로
그러면 그 다음 해는 당연히 더 줄어들 수밖에 없죠
항상 궁금하잖아요. 우리가 부동산 공부를 하는 것도
부동산으로 부를 일구고 싶은, 자산가가 되고 싶은 거잖아요
그 사람들이 지금 시장을 보는 뷰가 어떤지 이걸로 좀 살펴보는 것 같아요
그러니까 자산가들이 조금 더 일반인들보다는 어쨌든
시장의 흐름을 잘 보려고 노력하고
그래도 조금 더 잘 읽으니까 자산을 일군 거 아니겠습니까?
그럴 때 보면 상승장의 꼭대기는 저처럼 이런
이론을 명확히 한 사람 아니고서는
상승장의 꼭대기는 맞추기가 어려워요
근데 상승장 꼭대기를 지나잖아요? 그럼 대충의 느낌은 있어요
그러니까 자산가들은 보통은 2021년
20년 말과 21년에 빠져나온 사람들이 굉장히 많아요
그 느낌이 뭐냐면 꼭대기 쯤에서 이 정도 되면
좀 이제 뭔가 불안한 느낌이 나거든요. 그래서 빠져나오고
시장이 하락할 때 일시적인 상승이 불 때는
이런 거는 대세 상승이 아니고 일시적인 상승이라는 걸
경험을 통해서 알고 있는 거예요
맞아요. 경험을 통한 이 '감' 이거는 정말
경험을 해야만 느낄 수 있는 거니까
그러니까 제가 저는 이론을 만들었는데
현장에서 감으로 저와 필적할 수 있는 사람들을 정말 많이 본 게
뭔가 이론으로 설명은 못하지만 감으로 경험을 통해서
이런 상황이면 이렇게 막 이런 게 좋은 게 아니야
뭐 이런 거를 느끼고 있는 사람들이 있다는 게
저 사람들은 진짜 부를 축적할 만한 타고난 사람들이구나
라는 게 느껴질 때가 있었어요
그러니까요. 이게 뭔가 찐 고수의 느낌대로 되게
말로는 표현하지 못했는데 어찌 됐든 감으로 쎄헤
약간 이런 게 있잖아요
이런 분들은 바닥권에서 적당한 시점에 진짜 잘 들어가요
잘 들어가서 이 사람들은 가지고 있는 거예요
가지고 있다가 오를 때에 많이 부를 축적하고
적당할 때 또 욕심 안 부리고 파는 사람들이 꽤 많아요
그러니까 지금 상승장이 대세 상승장이라고 착각하는 사람들이 많은데
자산가들은 그렇지 않더라
자산가들은 이게 대세 상승장이 아니고 그냥 일시적인 반등이야
라고 생각하는 사람들이 꽤 많다는 거죠
오늘은 이게 이 증여 비중을 보면서
이 부동산 시장이 흐름에 맞춰서 변한다는 걸 좀 알게 된 것 같아요
사람들은 이제 또 이것도 보게 되는 거 아닐까요
그러니까 뭐 한두 가지 요인으로 시장을 파악하려고 하면 안 된다는 거죠
근데 여러 가지로 파악해서 그거를 종합해서 보면
지금 상승장이 대세 상승장은 아니다라는
데이터가 굉장히 많이 누적되어 있어요
그러니까 그 중에 하나로 이 증여 데이터
증여 데이터가 어느 정도 일부분을 차지하고 있다
이런 부분으로 어떻게 보면 검토를 해볼 수 있다는 거죠
오늘 저는 뭔가 새로운 시각으로 분석을 해본 것 같아서
개인적으로는 되게 재밌고 유익한 시간이었습니다
사실 여기서 더 분석을 자세히 하려면 비중만 보면 안 돼요
사실 뭐 비중은 늘었는데 거래건수는 확 줄었다든지
그러면 시장에 미치는 영향이 또 다르거든요
그래서 이게 데이터 분석이 굉장히 어려운 게
어느 한 가지만 그냥 요인으로 보자 한다면 굉장히 쉬울 수 있는데
이거는 오류가 생길 가능성이 많다는 거예요
그래서 이런 걸 볼 때는 거래량과 비중을 같이 봐야 돼요
근데 거래량을 보면 수치가 너무 나와서
이거를 막 유의미하게 따져보기가
유튜브 상으로 굉장히 쉽지 않아서
일단 비중만 가지고 얘기를 했어요
근데 여러분이 공부하실 때는 거래량도 같이 파악을 하셔야 된다
항상 저희가 데이터를 보되
이 데이터의 오류에 빠지지 않게 항상 긴장해야 되잖아요
좀 그래야 될 것 같습니다
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
자산가들은 하락을 바라보고 있다
- 그런가요? - 네
알겠습니다. 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다