반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요, 금리 얘기를 해볼까 합니다
이게 미국이 지금 계속해서 인상을 하고 있잖아요
그럴 때마다 한국은행도 우리가 인상을 할 것인가?
이렇게 지켜봤었는데 항상 우리는 동결을 했단 말이죠
그래서 우리는 좀 뭐라 그럴까. 약간 좀 안심이다, 약간 괜찮다
무슨 깡인지 모르겠어요
그러고 있었는데요. 저도 그런 기사를 보면서
우리는 그래도 기준금리가 계속 동결이니까 괜찮지 않을까 했는데
지금 말입니다
주담대 금리가 7%를 육박하고 있다는 소식이 들리고 있어요
이게 기준금리가 계속 똑같이 이어지고 있는데
지금 주담대가 5%, 6% 되더니
이제 7%까지 올라왔다는 소식이 들리고 있어요
그러니까요. 지금 금리가 소리소문 없이 조용히
그러니까요
지금 막 올라가고 있어요
그래서 이미 작년에 막 고금리로 난리나는
그런 금리 때하고 거의 비슷한 상황이 돼버렸어요
그러니까요. 신기한 게 기준금리는 그대로인데
왜 이렇게 시중금리가 우리가 모르는 사이에
이렇게 움직이게 되는 걸까? 궁금하더라고요
그러니까 이게 참 시장이 보면은 알 수 없고 오묘한
특히 금융시장이 그렇잖아요
기준금리가 우리의 굉장히 어떻게 보면
중요한 판단의 잣대가 되는 그런 건데
기준금리가 안정되어 있으면
금리는 안정되어 있는 걸로 우리는 알고 있는데
시장에서는 시중금리는 이제 막 올라가고 있단 말이에요
그러니까요
그거는 수요공급의 원리로 보면
수요가 훨씬 많아졌다는 얘기죠
그러니까 지금 요즘 보면 아파트 거래량이 늘고 있잖아요
어쨌든 지금 비싼 상황에서 집을 사야 되는 사람들은
현금을 다 주고 살 수는 없는 거고
그다음에 투자자들이 사는 게 아니고
대부분 실거주 위주로, 갈아타기 위주로 사기 때문에
대출을 대부분 낀다는 얘기죠
그렇다 보니까 이제 수요가 많아지고
정부는 지금 가계대출을 억죄기 위해서 노력하고 있는 편이잖아요
그러니까 뭔가 공급은 늘지 않고 있는 상황에서
수요가 늘고 있는 그런 상황이 이어지다 보니까
금리가 그냥 조용히 오르고 있는 게 아닌가
이런 판단을 해볼 수 있을 것 같습니다
그러니까요. 이게 진짜 많이 올랐는데요
또 한편에서는 이런 얘기도 있어요
지금 미국이 계속 인상을 하고 있잖아요
한도 끝도 없이 인상을 할 것이냐? 아니다 라는 거죠
조만간 언젠가는 인하를 할 것인데
이거에 우리나라도 가만히 있지는 않을 것이다
이거에 맞춰서 우리나라도 인하를 하지 않겠느냐
이런 의견도 많이 있거든요
소장님은 어떻게 보세요?
그러니까 미국이 금리 인하를 할 가능성이
내년 정도면 인하할 가능성이
지금 소비자 물가지수 이런 것들이
안정되어가고 있는 지표들이 나타나고 있으니까
금리 인하 가능성이 많이 대두되고 있는 것 같아요
근데 문제는 뭐냐면, 미국이 금리 인상을 할 때
우리나라는 강제적으로 따라가지 않고
그냥 멈춰 있었단 말이에요. 동결을 시켰단 말이죠
그게 좀 시장에 변수가 생기지 않을까 싶어요
어떤 변수가 있을까요?
그러니까 미국이 인하할 때 우리가 인하를 하잖아요
그러면 문제가 뭐냐면
지금 이미 미국과 금리 차가 2% 이상 차이가 난단 말이에요
그러니까 사실 이게 좁혀져야 되는데
같이 인하를 하면 좁혀지지가 않잖아요
그런 측면이 있기 때문에
우리나라가 아마 기준금리를 인하하기는 쉽지는 않을 것 같다
이런 생각이 들거든요
그러니까 미국이 인하하더라도
즉각적으로 우리도 따라서 인하할 가능성은 크지 않다
그리고 가장 큰 문제가 지금 가계부채 상황이
지금 역대 최고치란 말이에요
그러니까 정부 입장에서는
가계부채의 규모가 늘어나는 게
굉장히 큰 부담이 될 수 있다는 거죠
그래서 금리를 낮추면 가계대출이 더 늘어날 거 아니에요
그러니까 이거를 아마 정부가 나서서
금리 인하를 조장하기는 쉽지 않다는 시장 상황
이게 아마 우리나라가 금리가 인하될 가능성이 있을까
이렇게 보면 조금은 어렵지 않을까
이런 쪽으로 보는 게 맞지 않을까 생각이 들어요
진짜 소장님이 말씀하신 대로
지금 역대 최대로 가계부채가 많아지고 있는 상황이다
이런 얘기를 하고 있었잖아요
그런 말씀을 해주셨는데
이게 주담대 7%가 소장님 생각해보면 거의 한 21년도
그때 3~4%였던 주담대가 확 뛰던 그 시기였잖아요
두 배 이상 뛰니까 사람들이 이제 사지 못하겠다
매수세가 뚝 끊기면서 거의 한 1년간 넘게 하락을 했었잖아요
근데 지금 그 상황이랑 비슷한 거잖아요 주담대 퍼센트가
근데 이게 매수세가 늘어나면서
정부가 가계부채가 최대치라서
좀 부담스러워하고 걱정하고 있다
약간 좀 정반대의 상황이 벌어지고 있는 거거든요
이게 개인적으로 좀 궁금하더라고요
부동산에서 금리의 요소가 정말 무시 못할 정도로
좀 큰 영향을 미치는 것 같은데
지금에서는 이런 7%가 그렇게 큰 영향을 미치는 것 같지 않다
약간 이런 생각이 들어요, 저는
그렇죠
뭘까? 왜 사람들이 바뀌는 걸까요?
그건 제가 옛날부터 얘기했던 거잖아요
금리는 시장에 영향을 크게 주지 못한다
그냥 시장이 흘러가는 대로 그냥 간다는 거죠
지금 어떻게 보면 굉장히 고금리인 상황이잖아요
근데도 그걸 대출을 받아서 집을 산다는 얘기예요
그러니까 지금 우리가 전통적으로 알고 있던 금리 이론으로 치면
지금 사람들이 집을 안 사야 되거든요
그리고 오히려 금리가 쭉 오르고 있었으니까
최근에 한 3%, 4%대까지 떨어졌다가
지금 7% 가까이 오른 거잖아요
그러면 그 오르는 과정이 있었잖아요
그러면 사실 금리를 우리가 알고 있던 이론 그대로 들어간다면
거래량이 줄어야 되는 거죠
근데 지금 거래량은 2월부터
지금 8월까지 계속 늘기만 하고 있는 거죠
그러면 이게 말이 안 되는 거죠
그러면 정확히 보면 제가 한 말이 맞다는 거예요
시장의 상황에 따라서, 현상에 따라서 사람들은 움직인다
금리에 따르는 거 없이
그러니까 시장이 우선이라는 거죠
시장하고 금리랑은 큰 상관이 없다는 얘기예요
근데 저도 궁금한 게
21년도 그 상황에도 하락은 하지 않았었거든요
시장은 계속 상승을 하던 시기였잖아요
근데 제가 보기에는 사람들이 느끼기에는 높아져도
보이는 현상에서는 계속 올라가니까 살 것 같은데도 확 죽었었는데
올해는 뭐가 다른 건지 저는 좀 궁금하더라고요
그러니까 시장이 그냥 저절로 움직이는 측면이 있는 거예요
그러니까 21년도에는 상승을 하다가
하반기부터 하락을 하는데
그때 금리는 변동이 없었거든요
그냥 시장이 먼저 하락을 했고
하락을 하고 난 뒤에 고금리 상황이 벌어진 거예요
그러니까 이때부터는 방향이 같을 때는
제가 시너지가 크게 난다고 했잖아요
그러니까 진짜 폭락처럼 급락을 한 상황이고
올해 거의 1월부터 다시 반등 매수가 올라왔죠
그때 당시에는 금리가 좀 낮았어요. 금리가 좀 낮다 보니까
이 매수세를 어떻게 보면 뒷받침해주는
고금리 상황이었다가 저금리가 됐으니까 매수세를 뒷받침해주는
근데 그 매수세가 그냥 이어지고 있는데 금리가 올라갔잖아요
그럼 매수세가 줄어야 되는데
그냥 상관없이 매수세가 이어지고 있는 상황이라는 거죠
어쨌든 지금 보이는 현상에서는
호가도 1, 2억씩 오른다, 전고점 거의 다다랐다
이런 얘기가 들리니까 시장을 상승으로 보고서는
매수세가 끊이지 않는다는 거죠
그렇죠. 그러니까 시장이 상승한다 생각하면
우리나라는 이게 올라가는 금액대가 크다 보니까
금리로 인해서 손해보는 것과
집을 사서 이익 보는 걸 비교하거든요
그러면 집을 사서, 올라갈 때에 집을 사서
올라간다고 생각하는 부분이 훨씬 크다는 얘기예요
매수자 입장에서 기대하는 수익이
집값 상승으로 인해서 올라가는
그 금액대가 훨씬 크다 보니까
금리는 무시할 만한 요인이라는 거예요
그러면 소장님이 보시기에는 지금 이 시장의 분위기에서
주담대가 7%가 올라간다는 상황에
크게 영향을 미치지 않을 거라고 보시나요?
그러니까 저는 영향을 주지 않을 거라고 보는데
만약에 여기서 또 거래량이 줄면
또 그걸로 연결시키는 사람들도 있을 수 있죠
똑같은 요인도 달리
해석이 된다는 거죠
금리가 영향을 주려면 시장이 안정적이어야 돼요
안정적인 상황에서 예를 들어서 그냥 5억짜리 집이
1년 후에도 5억이고 2년 후에도 5억이고 이러면
금리가 변하면 그럼 금리에 따른 손해가 크게 느껴지죠. 손해나 이득분이
그러면 사람들이 그걸 갖고 집을 사냐 마냐
이걸 반응을 하는 거예요
근데 시장이 이미 움직이고 있는 상황에서는
금리 인하나 금리 올라가는 거나
이득분이 금리가 영향을 주지 않는 정도의 손해 이익이라는 거예요
집값 올라가는 정도, 떨어지는 정도가 훨씬 크기 때문에
금리가 영향을 주지 않는다는 거예요
그래서 제가 항상 강조하는 게 뭐냐면 "시장이 먼저다"
근데 대부분의 사람은 전제를 보면
금리가 올라가면 사람들이 집을 안 사고
이렇게 얘기를 하잖아요
그거는 시장을 전제하지 않고 있는 거예요
그냥 시장이 안정적인 상황, 그게 맞아요
안정적인 상황일 때는 그게 맞아요
근데 우리나라는 안정적인 적이 없거든요
뭔가 계속 급변하고 있는 상황이 있기 때문에
사람들은 시장이 더 중요하다는 거예요
어쨌든 사람들은 집을 얻는 이득과
금리로 인한 손해 이런 거를 항상 비교를 해가면서
거기에 유리한 쪽으로 행동을 하는 게 맞다
당연히 이게 집값 오르고 내리는 폭이 훨씬 크기 때문에
다른 요인들은 무시할만 한다는 거예요
요즘 들리는 얘기가 주담대가 7%까지 올랐다
영끌했던 사람들도 많기 때문에
이런 7%가 좀 크게 작용을 할 것이다, 영향을 미칠 것이다
이런 얘기도 많이 나왔거든요
근데 지금 시장에서는 어쨌든 사람들은 다 비교를 해본다는 거죠
지금 왜 매수세가 증가하고, 오름폭 같은 걸 비교해본다
제가 볼 때는요. 생각 자체를 안 해요
비교하는 게 아니고, 비교 대상이 안 되는 거예요
집값이 올라가잖아요
그럼 이런 것들은 그냥 무시하는 거예요
비교도 안 해요 사람들은. 비교도 안 합니다
왜냐하면 이미 금리라는 거는 우리가 생활 속에서 대충은
금리 얼마 올라가면 내가 얼마 내려가고 이게 어느 정도 있잖아요
그러니까 우리가 그동안 겪었던 경험으로
얘는 시장이 올라가면 얘는 그냥 무시해도 될 만한
그런 요인이 되는 거예요
그래서 비교도 안 해요. 제가 볼 때 비교도 안 합니다
비교 고민하는 거를 제가 본 적이 없어요
집을 살까 말까 하는데
금리가 올라가는데 내가 이걸 감당할 수 있을까?
아니면 이걸로 인해서 집값 떨어지지 않을까?
이런 고민을 안 한다는 얘기예요
이 고민하는 사람은 집을 사는 걸 아예 안 하는 사람
그러니까 집을 살 생각이 아예 없는 사람들은
이걸 주요 요인으로 꼽는 거죠
금리가 올라가는데 집값은 떨어질 거야
이렇게 생각한다는 거죠
집을 살 생각이 아예 없는 사람
집을 사려고 마음먹은 사람들은 고려 대상이 아니다
근데 만약에 이런 이자가 생활비에서
차지하는 부분이 적으면 상관없을 것 같은데
만약에 영끌족이라면
이게 정말 최소의 생활비로 생활하는 사람들한테
이거에 1, 20만 원은 정말 되게 클 것 같거든요
그런 걸로 인해서 사람들이
이걸 가지고 있던 사람들은 내놓던가, 살려고 하는 사람들이
그렇게 좀 판단이 되지 않을까 생각을 했었거든요
전혀 안 해요. 전혀 안 합니다
왜냐하면 집을 가지고 있는 사람은
집값 올라갈 거를 기대하잖아요
그래서 올라갈까 떨어질까를 보는데
올라갈 것 같다 그런데 지금처럼 이렇게 금리가 올라간다
그러면 내가 생활 부담이 커지죠 커지는데
집값 올라갈 걸로 기대한다는 사람은
올라가는 정도가 훨씬 더 크기 때문에
이거를 내가 일찍 팔면 이걸 내가 못 참고
그러니까 집을 산 거는
이미 그 고생은 내가 하겠다라고 마음 먹은 사람이에요
거기에서 조금 더 늘어났냐 아니냐
이거는 아무 문제가 아니라는 거예요
근데 이 사람들이 어려운 상황은 언제냐면
금리가 올라가 있는데 집값이 안 올라갈 때가 어려운 거예요
안 올라가면 집값이 올라갈 걸 기대하고 버티려고 마음 먹었는데
반대 상황이 벌어지는 거잖아요
안 올라가거나 떨어지거나
그러면 그때에 부담이 갑자기 다가오는 거예요
올라갈 때는 전혀 못 느낍니다
어떻게 보면 이 고통 같은 경우는
엔돌핀을 만들어요 이런 고통이
이해가 될 것 같아요
정말 이만큼 힘들어서 이만큼을 내가 보상을 거두는 거다
그렇죠. 이 정도를 내가 겪어야
이 금액을 벌 수 있는 그런 상황이기 때문에
이거 정도는 내가 감내한다
우리 감내하자 기꺼이. 이렇게 되는 거죠
참 이게 시장이 어쨌든 먼저고
그 시장에 따라서 사람들의 마음이 확확 바뀐다는 게
항상 들으면서도 좀 놀라운 것 같아요
10%면 정말 좀 제가 생각하기엔 높은 숫자인데
그거에도 불구하고 사람들은 비교조차 하지 않는다
비교 안 해요
아예 마음 먹지 않은 사람들만
이게 시장이 부정적이어야 되니까
그러니까 그거를 크게 보는 거예요
알겠습니다. 오늘은 금리 얘기를 해봤어요
사람들이 조만간 금리를 인하할 것이다
막 이런 얘기도 많이 하고
내년이나 이때쯤 되면 또 달라질 것이다
이런 얘기를 해봤는데
오늘은 그런 얘기를 해본 것 같습니다
그러니까 나중에 가면 올해가 이제 얼마 안 남았잖아요
그러면 제가 데드캣 바운스
상승 분위기는 올해 정도까지 끝날 것이다
그러면 만약에 이 고금리 상황이 내년까지 유지가 된다면
이때에 좀 무리해서 산 사람들이
이때 고통스러운 걸로 다가온다는 거죠
네, 알겠습니다. 이렇게 마무리할까요?
오늘 시간 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다