반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘은요. 저희가 작년까지만 했어도 말이죠
청약 경쟁률이 십몇 대 1
심지어 한 자릿수 경쟁률도 되게 많다
그런 얘기를 하면서 영상을 찍었던 것 같거든요
근데요, 올 상반기를 봤는데요. 160 대 1, 100 대 1
거의 세 자릿수의 청약 경쟁률을 보이는 단지들이 나오고 있어요
이게 진짜 청약 열기가 점점 들끓어오르고 있다
시장이 다시 돌아오고 있다
이런 얘기들이 되게 많은 것 같은데
올해 들어서 이렇게 청약 경쟁률이 불붙고 있는
그런 원인이 무엇일까 좀 궁금하더라고요
소장님이 보시기에는 요즘 청약이 어떤 현장이 나타날 것이다
이제 곧 온다 정말 이런 얘기들이 많은데
이렇게 사람들이 관심을 갖게 되는 이유가 무엇이라고 생각하시나요?
좀 작게 보면 두 가지 정도가 되고
또 핵심적인 부분이 따로 있습니다
두 가지를 먼저 볼까요?
그래서 일단 먼저 두 가지 작게 보면 두 가지가 있는데
첫 번째는 일단 시장 분위기가 지금은 좋아졌다는 것
시장 분위기가 좋아졌기 때문에
이제 사람들이 청약도 활발하게 진행을 하고 있고
그 다음에 두 번째는 청약에 대한 규제
한참 상승장 때는 청약을 넣을 때 제한 조건을 엄청 많이 넣었잖아요
이걸 이제 거의 다 풀어버렸잖아요
그러니까 청약을 청약통장만 가진 사람은 다 넣을 수 있잖아요
약간 진입장벽이 좀 낮아졌다는 거죠
그렇죠. 진입장벽이 낮아지다 보니까
많은 사람들이 몰리는 그런 상황이 만들어졌죠
원인을 보면 이 두 가지가 시너지 작용을 봤다고 해도 되네요
시장이 좋아지고 뭐 청약을 넣는데 별 부담이 되는 게 없으니까
청약통장을 가지고 있는 사람들은 다 넣게 된다
작은 원인은 그럼 두 가지고
핵심은 또 따로 있다. 그럼 핵심은 뭘까요?
가장 핵심은 뭐냐면 이게 돈이 되느냐예요
청약을 받으면 이게 돈이 되느냐 올라가느냐
시세차익을 얻을 수 있느냐
이게 가장 큰 기준이에요
그러니까 뭐냐면 제가 이제 시장 분위기가 좋아졌다고 했잖아요
시장 분위기가 좋아지면 청약 열기가 늘어날 수밖에 없는 게 뭐냐면
사람들은 분양가는 이미 정해져 있잖아요
그럼 이 분양가의 청약을 받았을 때
이게 더 올라갈 것이냐 아니면 제자리에 있을 것이냐
아니면 떨어질 것이냐 이걸 보는데
그거의 주 비교 대상이 뭐냐면 일반 아파트라는 거죠
그러니까 일반 아파트가 가격이 막 오르고 있으면
올라갈 가능성이 많다고 보는 거죠
그런데 하락장에서도 청약 열기가 좋은 현장들이 있어요
그건 뭐냐면 주변 아파트 비슷한 조건인데
주변 아파트 가격이 예를 들어서 10억인데
얘를 한 7억에 분양을 해요. 비슷한데
딱 비교했을 때 얘랑은 정말 비슷한 물건이라고 판단을 했을 때
얘는 시세가 지금 떨어졌을 때
한 15억에서 10억까지 떨어졌다고 가정했을 때
얘가 그냥 7억에 분양을 하는 거예요
그러면 사람들은 얘는 비슷한 물건인데
그럼 지금 기준으로 봤을 때
최소한 얘는 10억 정도 갈 건데 7억밖에 안 하네
그러면 할만하다는 거죠
그러니까 이런 거는 하락장임에도 불구하고
이런 현장들은 사람들이 몰릴 수 있는 거예요
그래서 서울에 보면 분양가 상한제 적용된 거
이런 것들은 하락장에서도 열기가 그나마 좋았던 거죠
어쨌든 분양가가 절대적으로 좀 낮은 단자들은 좀 인기가 있다
그렇죠. 그리고 보시면 분양가가 정말 비싸요
비싼데도 청약이 잘 되는 경우가 있어요. 그게 뭐냐면
예를 들어서 주변 아파트 가격이 지금은 10억이에요
근데 얘는 한 11억 정도에 분양을 해
비슷하다고 보는데 그거는 비싸잖아요
그럼 우리가 안 살 거라고 생각하죠
그게 아니고 시장 분위기가 얘가 지금 올라가는 분위기에요
올라가는 분위기면 얘가 11억도 되고 좀 있으면 12억이 되겠네
이렇게 미리 예상을 할 수 있다는 거죠
그러면 얘는 더 새 아파트고, 사실 비슷한 물건이지만
연차수가 얘는 훨씬 더 최근 거에 가깝잖아요
얘가 조금 더 비싸야 된다고 인정하는 게 생기거든요
그러면 얘가 12억 되고 13억 될 것 같으면
지금 11억이지만 지금 비교했을 땐 약간 비싸지만
앞으로 2년 3년을 바라봤을 때
얘는 한 15억도 갈 수 있겠네
이렇게 예상하면서 들어가는 사람들이 많아지는 거죠
이렇게 보면 제가 초입부분에 말했던 100대 1, 160대 1
이런 경쟁률을 보인 아파트 분양가를 보면 결코 낮지 않거든요
그런 게 지금 경쟁률이 엄청 높은 거잖아요
그렇게 보면 앞으로의 시장은
청약 경쟁률이 높다 보면 더 올라갈 것이다
판단하고 들어가는 사람이 되게 많다는 거잖아요
그렇죠. 이런 청약을 넣는 사람들은
그냥 시장이 더 좋을 거라고 예상을 하고 들어가는 거예요
그리고 제가 항상 얘기하지만
이게 만약에 선분양이 아니고 완전 후분양이다
그러면 이 열기가 확 떨어져요
선분양은 들어가는 돈이 작잖아요
그러니까 중간에 팔고 나오거나
전매제한도 이제 대부분 많이 풀렸잖아요. 전매제한 풀렸으니까
팔고 나올 생각을 하는 사람들이 많이 들어간다는 얘기죠
근데 어쨌든 소장님이 처음에 말씀하셨던 핵심이 '돈이 되느냐'
이걸 보고서는 사람들이 선택을 한다는 건데
후분양이어도 지금 시장이 좋아지고 있고
돈이 더 붙을 거라고 생각하면
그래도 사람들이 많이 달려들 것 같은데
그건 또 다르다는 건가요?
그게 규모가 다른 게 후분양이면 등기까지 쳐야 되잖아요
등기까지 치려면 예를 들어서 10억짜리를 분양을 한다
그러면은 여기서부터 레벨이 정해지는 게
10억을 자금을 마련할 수 있는 사람이냐 아니냐에서 갈려버리는 거예요
자금 규모가 달라지는 거네요
근데 선분양일 때는 10억이 아니어도 돼요
1억만 있는 사람도 충분히 청약을 넣을 수 있잖아요
이 사람은 3년 뒤에 입주까지 갈 생각이 없는 사람들도 넣을 수 있잖아요
전매제한이 풀렸기 때문에
내가 중간에 조금만 먹고 빠져나와도
이 사람은 돈을 버는 거잖아요
예를 들어서 후분양일 때는
10억을 마련할 수 있는 사람들만 들어갈 수 있다면
선분양일 때는 10억을 마련할 수 있는 사람 플러스
그냥 상승일 거라고 생각하는 사람 다 들어갈 수 있는 거잖아요
훨씬 더 많이 붙는다는 거죠
그러면 어찌됐든 경쟁률이 선분양으로 해서 많이 된 거잖아요
이런 경쟁률이 높아지고 그러면
일반 시장에도 영향을 미치지 않겠냐, 좋아지지 않을까
이렇게 좀 예상을 하시는 분들도 많은 거 같은데
소장님은 어떻게 보세요?
자 여기에서 잘 봐야 될 게 선후관계
어떤 게 힘이 더 세냐 이걸 봐야 돼요
그래서 이게 방향이 같을 때는
서로 힘의 우월을 따질 필요가 없어요. 방향이 같으니까
그래서 지금 같은 경우가 일반 시장도 상승하고
청약 경쟁률도 좋아지고 시너지가 생기는 거죠
그래서 청약 열기가 생기면
일반 시장도 약간 견인하는 그런 느낌이 생겨요
그래서 방향이 같을 때는 같이 시너지를 내는 거예요
문제는 방향이 다른 상황이 벌어질 때
그러면 어떤 게 힘의 우위가 있느냐를 따져봐야 되는 거예요
청약 열기 때문에 시장이 계속 상승할 것이다라고 보는 거는 뭐냐면
청약 시장 이게 힘이 더 센 걸로 보는 거죠
일반 시장보다 청약 시장이 더 크다
네. 근데 그렇지 않아요
일반 시장의 비중이 전체 매매 시장의 비중을 봤을 때 70% 이상이에요
그리고 청약 시장이 차지하는 비중은 10%에서 20%밖에 안 돼요
그래서 일반 시장이 실제로 주도하고 있는 거예요
그래서 만약에 청약 열기가 좋은데
그냥 시장이 자연스럽게 그냥 하락으로 전환됐다
그러면 청약 열기는 바로 죽어버려요
선후관계를 따져봤을 때 일반 시장이 먼저인 거네요
그렇죠. 일반 시장의 힘이 훨씬 크다
그래서 일반 시장의 흐름이 어떻게 되느냐
그러니까 청약 시장 열기가 좋다고 해서
일반 시장이 꺾이지 않고 계속 가느냐? 절대 아니라는 거죠
근데 지금은 같은 방향이어서 좀 시너지가 많을 텐데
어찌 됐든 그렇게 시너지가 많아서 큰 힘을 가지고 있어도
일반 시장이 돌아서 버리면 따라가게 되는 건가요?
청약 시장은 그냥 그 시장을 따라가게 돼 있어요
그래서 시장이 하락으로 돌아서면
그래서 여기서 이제 의문이 드는 게
청약 열기가 이렇게 좋은데 시장이 하락으로 갈 수 있느냐
여부인 거죠. 갈 수 있어요
그게 바로 2021년 같은 상황이에요
그렇죠 저희가 그때 막
2021년도에는 분위기 너무 좋았잖아요
하락할 거 같지 않았잖아요. 근데 하락했잖아요
그러고 나서 청약 시장도 죽어버렸잖아요
그럼 또 궁금한 게요, 소장님
이게 지금 서울은 경쟁률이 160 대 1
세 자릿수를 기록하고 있는데요
지방시장을 보면요. 청약 경쟁률이 0.6 대 1, 0.3 대 1
너무너무 극명하게 차이가 나요
이건 또 왜 이렇게 다른 걸까요?
자 이걸 볼 때 제가 말했던 요인들
이런 것들을 잘 분석을 해야 되는 게
어떤 분들은 이게 이제 정부가
전매제한이나 청약 기준을 풀어서라고 얘기를 하는 분들은
여기에서 틀리게 되는 거예요
그러니까 지방이 오히려 조건이 더 약하면 약했지
그런데 지방은 지금 하락하잖아요
그러면 이게 주된 요인은 아니라는 거죠
그럼 주된 요인은?
시장이라는 거죠
시장이 지금 상승 분위기인 데는 청약 열기가 좋지만
지금 뭔가 분위기가 살아나지 않고
약간 하락 분위기를 유지하고 있거나 이런 데들
그러니까 여기서 핵심은 뭐냐면 돈이 되느냐의 여부예요
상황마다 시장이 좋든 안 좋든
또 분양은 분양가라는 게 다르게 정해지잖아요
분양가가 어떻게 나오느냐에 따라서
현장 분위기는 완전히 다르거든요
그래서 결국에는 뭐가 핵심이냐면 돈이 되느냐의 여부예요
시장이 좋은 것도 돈이 될 거라고 보는 거죠
근데 시장이 안 좋을 때도 돈이 될 수 있는 물건들은 있다는 거예요
근데 시장 분위기가 좀 좋은데도 돈이 안 될 것 같은 물건은 또 있어요
복잡합니다
그러니까 핵심은 가장 줄기를 관통하는 핵심을 찾을 줄 알아야 돼요
가장 핵심은 뭐냐면 청약을 들어가는 사람들의 핵심은
이게 오를 거냐 이걸 본다는 얘기에요
오를 거냐를 판단했을 때의 기준은 일반 시장
그러니까 여러 가지예요
일반 시장 분위기가 막 살아 있으면 좀 비싸도 올라가지 않을까
근데 살아 있는데도 불구하고 너무 비싸
그러면 또 안 사는 거죠
그리고 일반 시장이 좀 주춤해도 분양가가 절대적으로 너무 낮다
그러면 또 이 현장은 난리나는 거예요
근데 지금의 지방 시장은
어쨌든 일반 시장도 살아나고 있지 않은 상황이고
그런 상황에서 분양가도 싸지 않은 그런 상황이라는 거예요
뭔가 되게 사람들이 청약의 경쟁률로
일반 시장에도 영향을 많이 미치고
되게 밀접한 관계를 갖고 있고
그래서 뭔가 청약 시장이 주도하는 게 아닌가
약간 이런 생각을 하게 되는 것 같은데
어찌 됐든 선후관계를 따져봤을 때는
일반 시장이 훨씬 커요
그래서 관심을 어느 쪽에 둬야 되느냐?
일반 시장을 관점에 두고 봐야 되는 거예요
어찌 됐든 청약 열기가 어떻게 흘러가는지 보려면
일반 시장이 어떻게 흘러가는지를 보고서는
어차피 선후관계가 있으니까 시간차를 두고 따라간다는 거네요
지금 청약 경쟁률 100대 1, 200대 1
심지어는 1000대 1 나올 수 있어요. 나올 수 있는데
시장은 지금 상승장은 데드캣 바운스라고 했잖아요
데드캣 바운스면 청약 열기와 상관없이
그냥 꺾이는 시점이 정해져 있다는 거잖아요
그래서 시장이 먼저 하락으로 전환되고
그러면 나중에 청약 열기는 자연스럽게 식게 돼 있어요
참 신기합니다
옛날에는 그렇게 떨어지면 분양가가 비싸서 그런 거다
이런 식으로 다 얘기를 했었던 건데
그건 다 주된 요인이 아니었다는 거네요
그렇죠. 분양가가 비싸도 여기에서 더 오를 것 같으면 달려들어요
그러니까요. 저도 보면서 100대 1, 160대 1이라고 해서
좀 싸게 나왔나? 해서 봤는데 그렇지 않더라고요
비싼데도 불구하고 이렇게 사람들이 몰렸다는 거는
돈이 되느냐를 봤을 때 돈이 될 거다라고 판단을 해서 몰렸다는 거죠
그렇죠. 그러니까 비싸다 싸다의 기준은 다 다르다는 거예요
시장에서는 비싸다 싸다의 기준이 다 다르다는 거예요
그래서 이거는 정말 비싸다고 보는 사람도 있고
이거는 적당하네, 더 오르겠네라고 판단하는 사람도 있다는 거예요
그러니까요. 가격이 다 주관적으로 다가온다는 게 참 신기한 것 같아요
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리해보도록 할까요
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다