0
00:00:00.000 --> 00:00:01.530
반갑습니다

1
00:00:01.530 --> 00:00:04.580
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.580 --> 00:00:06.540
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.540 --> 00:00:11.130
소장님, 저희가 소장님의 사이클 이론을 공부하다 보면

4
00:00:11.130 --> 00:00:14.610
미분양이 시장에서 미치는 영향이 꽤 크다 

5
00:00:14.610 --> 00:00:16.260
이런 얘기를 많이 하셨잖아요

6
00:00:16.260 --> 00:00:20.970
그래서 미분양이 늘어나냐, 10만을 뚫는다 해서

7
00:00:20.970 --> 00:00:23.120
미분양 추이를 쭉 지켜봤었죠

8
00:00:23.120 --> 00:00:27.740
그런데 7만까지 갔다가 또 다시 줄어드는 감소세를 보이고 있어요

9
00:00:27.740 --> 00:00:31.390
그런데요. 이게 악성 미분양이라고 하잖아요

10
00:00:31.390 --> 00:00:34.300
악성 미분양이 준공 후 미분양인데 

11
00:00:34.300 --> 00:00:38.300
이 수치가 2년만에 최고치를 찍었더라구요

12
00:00:38.300 --> 00:00:41.440
 이게 소장님이 미분양도 미분양이지만

13
00:00:41.440 --> 00:00:44.930
악성 미분양은 정말 위험하다

14
00:00:44.930 --> 00:00:47.080
하락장에서는 진짜 위험요소다 

15
00:00:47.080 --> 00:00:50.440
이런 얘기를 했던 게 제가 딱 기억이 나더라고요

16
00:00:50.440 --> 00:00:54.330
이거는 위험신호다, 우리 좀 바짝 긴장해야 된다 

17
00:00:54.330 --> 00:00:57.040
이런 시그널이지 않나 싶거든요 

18
00:00:57.040 --> 00:00:59.841
어떻게 제가 잘 캐치를 했습니까?

19
00:01:00.640 --> 00:01:04.810
그건 정확히 맞는 말이에요. 악성 미분양, 준공 후 미분양은

20
00:01:04.810 --> 00:01:08.430
시장에 미치는 영향이 그냥 미분양하고는 차원이 달라요 

21
00:01:08.430 --> 00:01:12.240
완전히 시장을 거의 초토화시키는 역할을 하기 때문에 

22
00:01:12.240 --> 00:01:19.040
악성 미분양이 늘어나는 이런 상황은 시장이 정말 안좋다

23
00:01:19.040 --> 00:01:21.840
이런 상황을 대변하는 걸로 볼 수 있습니다

24
00:01:21.840 --> 00:01:25.480
그러니까 지금 거래량은 많이 늘었지만 

25
00:01:25.480 --> 00:01:29.330
이런 악성 미분양이 최대치를 찍은 거면

26
00:01:29.330 --> 00:01:34.390
이걸로 다시 확 찬물을 끼얹는 것처럼 시장이 좀 죽지 않나 

27
00:01:34.390 --> 00:01:35.840
이렇게 생각을 하거든요

28
00:01:35.840 --> 00:01:40.470
지금 악성 미분양, 준공 후 미분양이 늘어나는 수치만 보면

29
00:01:40.470 --> 00:01:45.200
제가 했던 말이 그대로 가는 것처럼 보일 수 있는데 

30
00:01:45.200 --> 00:01:47.950
제가 여기서 조금 안타까운 부분이 뭐냐면

31
00:01:47.950 --> 00:01:51.180
우리가 공부를 할 때 약간의 뉘앙스 차이인데요

32
00:01:51.180 --> 00:01:56.620
악성 미분양은 곧 준공 후 미분양이고 준공 후 미분양이 생기면 위험하다

33
00:01:56.620 --> 00:01:59.330
이게 맞는 등식으로 연결되는 것 같은데 

34
00:01:59.330 --> 00:02:04.180
저는 악성 미분양의 의미가 단어로 하면 쉽잖아요 

35
00:02:04.180 --> 00:02:06.280
그러니까 사람들이 이렇게 외우거든요

36
00:02:06.280 --> 00:02:07.530
근데 그게 아닌 거예요

37
00:02:07.530 --> 00:02:09.130
아까 맞다고 하셨잖아요

38
00:02:09.130 --> 00:02:11.420
그러니까 악성 미분양은 위험해요

39
00:02:11.420 --> 00:02:13.900
그럼 이제 지금 준공 후 미분양이

40
00:02:13.900 --> 00:02:17.350
악성 미분양에 해당되는지를 상황으로 봐야 돼요

41
00:02:17.350 --> 00:02:20.270
그러니까 제가 말하는 악성 미분양은 어떤 거냐면

42
00:02:20.270 --> 00:02:22.620
악성이잖아요. 악성 미분양

43
00:02:22.620 --> 00:02:25.910
우리가 보통 분양을 하는 과정을 보면 

44
00:02:25.910 --> 00:02:28.610
집을 짓기 전에 청약이라는 걸 해요

45
00:02:28.610 --> 00:02:34.560
청약을 한 다음에 청약에서 대부분 완판 되죠. 완판 되는데

46
00:02:34.560 --> 00:02:38.710
미분양이 난 상황으로 가는, 그런 상황이 현장이 생길 수 있어요

47
00:02:38.710 --> 00:02:43.600
청약이 완판이 안 되면 그다음에 줍줍이라는 과정을 하죠

48
00:02:43.600 --> 00:02:46.960
줍줍을 해서도 안 팔리는 계약 물건이 나오면

49
00:02:46.960 --> 00:02:49.110
이때부터 미분양으로 등록을 해요

50
00:02:49.110 --> 00:02:52.650
미분양으로 등록한 아파트가 이때부터는 

51
00:02:52.650 --> 00:02:56.000
제가 옛날에 했던 직업인 분양 상담사

52
00:02:56.000 --> 00:03:00.380
그러니까 분양 상담사가 여러분들이 다 똑같은 사람이라고 여길 수 있는데

53
00:03:00.380 --> 00:03:04.380
좀 달라요. 성격이 두 가지로 나눠질 수 있습니다 크게

54
00:03:04.380 --> 00:03:07.620
하나는 데스크형 그리고 하나는 조직형 

55
00:03:07.620 --> 00:03:11.774
무슨 조직하니까 깍두기 이렇게

56
00:03:12.624 --> 00:03:17.074
이게 뭐냐면 청약 단계에서 하는 분양 대행사가 따로 있어요

57
00:03:17.074 --> 00:03:21.374
청약에서 끝나잖아요. 그럼 이 사람들은 여기에서 끝나는 거고

58
00:03:21.374 --> 00:03:24.874
미분양이 생기면 이 사람들이 미분양 물건 못 팔아요

59
00:03:25.374 --> 00:03:28.524
그러니까 청약 단계에서 하는 걸 데스크형이라고 하는 거고

60
00:03:28.524 --> 00:03:30.174
조직형은 다른 거라는 거죠?

61
00:03:30.174 --> 00:03:34.124
그렇죠. 미분양이 났을 때, 안 팔린 물건이 생겼을 때

62
00:03:34.124 --> 00:03:38.874
팔려고 들어가는 상담사들이 조직이라고 해요

63
00:03:38.874 --> 00:03:39.874
그럼 소장님도 조직에?

64
00:03:39.874 --> 00:03:42.475
네, 조직에 속했습니다. 깍두기

65
00:03:44.174 --> 00:03:48.124
그래서 조직이 들어가서 파는데 진짜 팔기 어려워요

66
00:03:48.124 --> 00:03:51.224
이렇게 미분양이 난 것들은 팔기 어려워서

67
00:03:51.224 --> 00:03:55.524
집이 지어지는 기간 동안 계속 파는 거예요. 근데 안 팔려요

68
00:03:55.524 --> 00:04:00.974
그러면 준공이 됐을 때도 미분양으로 남아있는 게 있잖아요

69
00:04:00.974 --> 00:04:03.774
이게 바로 진짜 악성 미분양인 거예요

70
00:04:03.774 --> 00:04:07.924
소장님이 말씀하시는 악성 미분양이란 청약 이후에 미분양된

71
00:04:07.924 --> 00:04:11.824
근 한 2~3년간의 기간 동안에도 안 팔린 미분양을 

72
00:04:11.824 --> 00:04:13.574
악성 미분양이라고 말씀하시는 거죠

73
00:04:13.574 --> 00:04:19.324
근데 요즘 나오는 준공 후 미분양의 형태를 보면

74
00:04:19.324 --> 00:04:24.474
악성 미분양의 형태보다는 그냥 후분양인 것이 많아요

75
00:04:24.474 --> 00:04:26.924
후분양인, 그냥 팔리지 않았다

76
00:04:26.924 --> 00:04:30.174
근데 어찌됐든 준공 후 미분양이니까 악성 미분양이라고 생각한다는 거죠

77
00:04:30.174 --> 00:04:34.174
후분양이라는 건 집을 거의 다 지어놓고 분양을 하는 거거든요

78
00:04:34.174 --> 00:04:36.324
그 전에 분양을 하지 않아요

79
00:04:36.324 --> 00:04:40.224
분양을 하지 않고 기다렸다가 그냥 집을 먼저 짓는 거예요

80
00:04:40.224 --> 00:04:44.974
집을 짓고 뒤에 거의 다 지어진 상황에서 분양을 하는데

81
00:04:44.974 --> 00:04:48.224
이게 안 팔리는 거예요. 그러면 이게 미분양이 되는 거죠

82
00:04:48.224 --> 00:04:51.274
그러면 명칭은 준공 후 미분양이 되는 거예요

83
00:04:51.274 --> 00:04:55.824
악성 미분양으로 돼서 준공 후 미분양이 된 거랑

84
00:04:55.824 --> 00:05:00.874
후분양으로 해서 미분양이 된 거랑 명칭은 똑같아요. '준공 후 미분양'

85
00:05:00.874 --> 00:05:04.074
근데 악성이냐 여부를 판단할 때는 다른 거예요

86
00:05:04.074 --> 00:05:06.624
얘는 그럼 악성으로 포함은 안되는 건가요?

87
00:05:06.624 --> 00:05:10.474
그렇죠. 후분양으로 한 거는 일단 악성은 아닌 거예요

88
00:05:10.474 --> 00:05:13.224
그냥 잠깐 안 팔린 거잖아요 일단은

89
00:05:13.224 --> 00:05:15.524
분양을 일단 시작했는데 잠깐 안 팔렸어요

90
00:05:15.524 --> 00:05:18.224
그러면 시나브로 팔면 되는 거잖아요

91
00:05:18.224 --> 00:05:23.524
근데 악성 미분양은 굉장히 오랜 기간 동안 안 팔린 걸 의미하는 거예요

92
00:05:23.524 --> 00:05:26.774
악성 미분양으로 포함되느냐의 여부는

93
00:05:26.774 --> 00:05:29.374
미분양이었던 기간이 좀 더 중요하다는 거네요

94
00:05:29.374 --> 00:05:32.924
그렇죠. 미분양의 기간과 형태가 중요한 건데

95
00:05:32.924 --> 00:05:37.070
단순히 우리는 공부하다 보면 좀 쉽게 공부를 하기 위해서

96
00:05:37.070 --> 00:05:41.000
이름 그냥 명칭으로 외우는 게 많은 거죠

97
00:05:41.000 --> 00:05:43.424
그러니까 준공 후 미분양은 악성 미분양이다 

98
00:05:43.424 --> 00:05:46.100
이렇게 지금 거의 외우고 있는 거라는 거예요

99
00:05:46.100 --> 00:05:48.660
그럼 지금처럼 제가 읽었던 것처럼 

100
00:05:48.660 --> 00:05:54.460
악성 미분양은 시장에 정말 좋지 않은 영향을 미친다 이렇게 외웠었는데

101
00:05:54.460 --> 00:05:56.990
지금 나타난 이런 준공 후 미분양은 

102
00:05:56.990 --> 00:06:00.140
소장님이 말씀하셨던 그 악성 미분양은 아니라는 말씀이잖아요

103
00:06:00.140 --> 00:06:03.190
네, 아직까지는 악성 미분양에 속하지 않아요

104
00:06:03.190 --> 00:06:07.110
그러니까 악성 미분양이 왜 위험한지를 알아야 돼요

105
00:06:07.110 --> 00:06:11.290
그러니까 저는 항상 이 원리를 이해시키기 위해서 노력을 하는데 

106
00:06:11.290 --> 00:06:13.874
악성 미분양이 위험한 것은 뭐냐면 

107
00:06:13.874 --> 00:06:17.990
분양을 받은 사람들 있잖아요. 미리 분양을 받은 사람들이 있어요

108
00:06:17.990 --> 00:06:21.350
그 사람들은 대부분 분양권인 상태잖아요

109
00:06:21.350 --> 00:06:24.100
분양권을 받은 사람들은 어떤 상태냐면

110
00:06:24.100 --> 00:06:28.730
프리미엄을 받기 위해서 잔금 계획이 아예 없는 사람들이 

111
00:06:28.730 --> 00:06:31.574
분양권만 받을 수 있는 돈을 가진 사람들이 

112
00:06:31.574 --> 00:06:34.980
예를 들어서 3억짜리 아파트를 분양을 해요

113
00:06:34.980 --> 00:06:37.720
그러면 계약금이 3천만 원이잖아요

114
00:06:37.720 --> 00:06:39.924
3천만 원만 있는 사람이 사는 거예요

115
00:06:39.924 --> 00:06:43.020
근데 여윳돈이 만약에 이 사람이 한 1억 정도 있다

116
00:06:43.020 --> 00:06:47.900
이 사람이 그럼 잔금 계획을 세우고 3천만 원짜리 하나를 사느냐? 아니에요

117
00:06:47.900 --> 00:06:51.300
1억 정도 있는 사람은 10억짜리 아파트 분양을 받는 거예요

118
00:06:51.300 --> 00:06:53.410
계약금만 준비를 하고 들어가는 거군요

119
00:06:53.410 --> 00:06:57.600
뒤를 보지 않는, 뒤가 없는 사람들인 거예요. 대부분이 그래요

120
00:06:57.600 --> 00:07:01.300
그래서 이 사람들은 일단 받아놓고 프리미엄만 노리는 거예요

121
00:07:01.300 --> 00:07:04.790
그래서 중간에 빠지겠다. 대부분 이런 사람들이거든요

122
00:07:04.790 --> 00:07:07.340
그래서 이런 사람들 때문에 위험한 거예요

123
00:07:07.340 --> 00:07:11.030
이런 사람들이 피를 받기 위해서 분양권을 들어갔는데 

124
00:07:11.030 --> 00:07:12.273
안 팔리는 게 생긴 거예요

125
00:07:12.273 --> 00:07:15.180
이 사람이 계획했던 상황이 안 생긴 거죠

126
00:07:15.180 --> 00:07:16.580
안 팔리는 게 생긴 거예요

127
00:07:16.580 --> 00:07:19.180
그러면 어떻게 돼요? 프리미엄이 안 생겨요

128
00:07:19.180 --> 00:07:22.880
그래서 프리미엄을 받고 빠져나오려고 했는데 

129
00:07:22.880 --> 00:07:26.580
프리미엄이 안 생기니까 빠져나오지를 못해요. 물려있는 거예요

130
00:07:26.580 --> 00:07:31.170
물려있는 상태에서 계속 미분양이 남아있고 안 팔리고 

131
00:07:31.170 --> 00:07:35.420
빠져나올 타이밍을 못 잡고 그러다가 입주를 맞이하는 거예요

132
00:07:35.420 --> 00:07:38.390
입주를 맞이했는데도 미분양이 있어요

133
00:07:38.390 --> 00:07:42.040
그러면 이 사람은 어떻겠어요? 이제 잔금을 치러야 되잖아요

134
00:07:42.040 --> 00:07:46.290
잔금을 치르거나 잘못하면 내가 계약금 치른 거를 

135
00:07:46.290 --> 00:07:48.340
포기해야 되는 상황이 된 거예요

136
00:07:48.340 --> 00:07:50.760
그러니까 악성 미분양이 위험한 게 아니라 

137
00:07:50.760 --> 00:07:54.823
악성 미분양으로 인해서 프리미엄이 발생하지 않고 

138
00:07:54.823 --> 00:07:58.323
계약금만 준비했던 사람들이 잔금을 치르지 못하게 되는 

139
00:07:58.323 --> 00:07:59.260
그 상황이 위험한 거네요

140
00:07:59.260 --> 00:08:03.330
그렇죠. 이 사람들이 이제 공포, 패닉 상태에 빠지면서

141
00:08:03.330 --> 00:08:06.380
하는 행동들이 시장에 악영향을 주는 거예요

142
00:08:06.380 --> 00:08:08.960
그러니까 지금 우리는 시장을 배울 때 

143
00:08:08.960 --> 00:08:13.373
사람을 위주로 배우는 게 아니고 기계적으로 공부를 하고 있는 거예요

144
00:08:13.373 --> 00:08:14.660
그게 잘못된 겁니다

145
00:08:14.660 --> 00:08:17.110
그래서 이해를 해야 된다는 게 이런 거예요

146
00:08:17.110 --> 00:08:23.323
악성 미분양이 위험한 거는 악성 미분양 상태에 빠지면서

147
00:08:23.323 --> 00:08:26.060
이 사람들의 심리상태나 이게 위험한 거예요

148
00:08:27.010 --> 00:08:32.170
후분양으로 돼서 분양된 게 왜 악성 미분양이 아니냐

149
00:08:32.170 --> 00:08:36.273
후분양을 하면서 미분양이 된 게 왜 미분양이 아니냐면 

150
00:08:36.273 --> 00:08:41.873
후분양으로 사는 사람들은 분양권을 사는 사람보다는

151
00:08:41.873 --> 00:08:46.620
잔금 계획에 있어서 조금 더 철저한 사람들이에요

152
00:08:46.620 --> 00:08:51.900
왜냐하면 이건 이미 오랜 기간 잔금 치를 기간을 두지 않아요

153
00:08:51.900 --> 00:08:56.700
이미 거의 집이 됐으니까 계약하고 잔금 계획이 바로 나오는 거예요

154
00:08:56.700 --> 00:08:58.100
1번 매매처럼요

155
00:08:58.100 --> 00:09:01.250
그러면 이 사람은 이걸 치르고 

156
00:09:01.250 --> 00:09:04.623
계약금 치르고 중간에 빠져나오려고 마음 먹었으면

157
00:09:04.623 --> 00:09:07.100
이 사람은 진짜 바보인 거죠

158
00:09:07.100 --> 00:09:08.950
몇 개월 안에 잔금을 치러야 되는데

159
00:09:08.950 --> 00:09:12.973
이 기간에 빠져나오고 프리미엄까지 받고 빠져나올 수 있다라고 생각하면 

160
00:09:12.973 --> 00:09:14.300
이 사람은 진짜 바보인 거예요

161
00:09:14.300 --> 00:09:16.420
이런 사람이 들어가지 않아요

162
00:09:16.420 --> 00:09:18.820
그러면 이런 걸 사는 사람들은 누구냐? 

163
00:09:18.820 --> 00:09:21.820
진짜 실거주하거나 아니면 진짜 투자

164
00:09:21.820 --> 00:09:28.970
그냥 치고 빠지기가 아니고 임차 맞추고 좀 길게 보유해서 

165
00:09:28.970 --> 00:09:32.420
잔금까지 치를 계획을 세우는 사람이에요

166
00:09:32.420 --> 00:09:35.620
계약금만 생각하는 사람이 아니라 잔금까지 생각을 하는 사람들이다

167
00:09:35.620 --> 00:09:39.540
그러니까 이런 사람들은 돈의 자금적 여유가 어느 정도 있다는 얘기에요

168
00:09:39.540 --> 00:09:44.490
그래서 미분양이 생기더라도 이 사람들이 공포감이 생기는 건 맞지만

169
00:09:44.490 --> 00:09:51.290
뒤가 없는 분양권인 상태의 분양권자와 상태가 다르다는 거죠

170
00:09:51.290 --> 00:09:52.870
그럼 진짜 악성 미분양으로 인해서 

171
00:09:52.870 --> 00:09:56.973
사람들이 물건을 내던지는 그런 상황은 발생하지 않으니 

172
00:09:56.973 --> 00:09:58.420
시장에 영향을 크게 미치지 않는다

173
00:09:58.420 --> 00:10:02.340
그렇죠. 그냥 미분양, 안 팔리는 물건의 역할

174
00:10:02.340 --> 00:10:06.300
그러니까 기존에 우리가 분양했을 때 

175
00:10:06.300 --> 00:10:09.500
미분양이 생기는 그거하고 동일한 거예요

176
00:10:09.500 --> 00:10:13.420
그냥 얘는 준공 후 미분양이라는 이름을 가지지만 

177
00:10:13.420 --> 00:10:16.220
그냥 미분양 물건하고 똑같은 거예요

178
00:10:16.220 --> 00:10:17.740
악성 미분양이 아닌 거죠

179
00:10:17.740 --> 00:10:20.940
근데 또 이런 얘기를 들으면 좀 궁금한 게요

180
00:10:20.940 --> 00:10:23.500
상반기 되면서 거래량이 많이 늘어났다, 증가하고 있다

181
00:10:23.500 --> 00:10:24.900
이런 얘기가 많잖아요

182
00:10:24.900 --> 00:10:30.870
그럼 이게 후분양이 된 물량들이 거래가 안 돼서 미분양이 됐다는 건데

183
00:10:30.870 --> 00:10:34.220
이건 진짜 실체가 있는 거잖아요. 새 집이 있는 건데

184
00:10:34.220 --> 00:10:39.220
만약에 사람들이 매수를 하고자 할 때 비교를 할 거 아니에요

185
00:10:39.220 --> 00:10:42.873
일반 이런 기존 주택이랑 새 집이 있으면 

186
00:10:42.873 --> 00:10:45.073
새 집을 딱 선택을 할 것 같은데 

187
00:10:45.073 --> 00:10:47.820
이걸 안 한다는 게 좀 의아했거든요

188
00:10:47.820 --> 00:10:49.060
그게 왜 안 될까요?

189
00:10:49.060 --> 00:10:51.580
그걸 제가 지금 질문하려고 했던 거죠

190
00:10:51.580 --> 00:10:56.100
여기에 핵심이 뭐냐면 제가 실거주는 1도 없다는 얘기가 이런 거예요

191
00:10:56.100 --> 00:11:00.380
집을, 특히 새 아파트를 사는 사람들은 투기꾼들이 많이 사는 거예요

192
00:11:00.380 --> 00:11:02.900
그러면 효율성을 따지겠죠

193
00:11:02.900 --> 00:11:07.940
돈이 적게 들어가고 치고 빠지기가 쉬운 거, 분양권인 상태

194
00:11:07.940 --> 00:11:10.380
그러니까 새 집이 아니라 분양권

195
00:11:10.380 --> 00:11:12.880
단기간에 수익을 높일 수 있는 효율성을 따지는 거

196
00:11:12.880 --> 00:11:17.360
새 집으로 된 게 가격이 좀 잘 올라가는 경향이 있으니까 

197
00:11:17.360 --> 00:11:21.022
나는 이걸 노려서 치고 빠지기를 해야 되겠다라는 

198
00:11:21.022 --> 00:11:27.060
투기 성향의 투자자들이 대거 몰리니까 그걸로 인해서 잘 팔리는 건데

199
00:11:27.060 --> 00:11:32.490
후분양을 하는 거는 뭐냐면 투자자라고 해도 자금이 많이 들어가잖아요

200
00:11:32.490 --> 00:11:33.780
그러니까 잔금까지 계획을 해야 된다

201
00:11:33.780 --> 00:11:39.580
그렇죠. 실거주든 뭐든 잔금이 돈이 많이 들어가는 상황이 되니까 

202
00:11:39.580 --> 00:11:43.380
이거를 쉽게 접근할 수 있는 물건이 아닌 게 되는 거예요

203
00:11:43.380 --> 00:11:46.510
그러면 이미 딱 경쟁률만 봐도 

204
00:11:46.510 --> 00:11:51.322
분양권인 상태와 입주하는 상태의 물건을 보면 

205
00:11:51.322 --> 00:11:53.260
경쟁률이 완전히 차이가 나는 거예요

206
00:11:53.260 --> 00:11:56.140
분양권이 어마어마하게 높아요, 경쟁률이

207
00:11:56.140 --> 00:11:58.630
그러면 경쟁률이 낮은 거는 사람들이 

208
00:11:58.630 --> 00:12:02.130
똑같이 사고 싶은 사람도 주저하게 돼 있어요

209
00:12:02.130 --> 00:12:05.240
저는 좀 그랬던 게 지금의 이런 매수 주체자는

210
00:12:05.240 --> 00:12:09.140
갈아타기를 하거나 실거주를 하려고 하는 사람들이 많잖아요

211
00:12:09.140 --> 00:12:11.640
그럼 진짜 봤을 때 새 집이 더 좋지 않을까?

212
00:12:11.640 --> 00:12:13.860
이걸 더 선택하지 않을까? 이런 생각을 했는데

213
00:12:13.860 --> 00:12:15.420
그러니까 그런 사람들이 사는 거죠

214
00:12:15.420 --> 00:12:18.220
사는데 숫자가 많지 않은 거예요

215
00:12:18.220 --> 00:12:21.260
그러니까 예를 들어 1000세대를 분양을 한다

216
00:12:21.260 --> 00:12:24.522
그러면 천 명이 넘게 2천 명, 3천 명, 만 명 

217
00:12:24.522 --> 00:12:27.090
이렇게 몰려야 분위기가 좋은 거잖아요

218
00:12:27.090 --> 00:12:32.060
그런데 실거주자들이 800명 정도만 모이는 거죠. 딱 그 사람들만

219
00:12:32.060 --> 00:12:37.930
그래서 그 사람들 건 팔리고 나머지 투기 성향을 가진 나머지

220
00:12:37.930 --> 00:12:42.780
이런 사람들이 달려들지 않으니까 분위기가 가라앉는 거예요

221
00:12:42.780 --> 00:12:44.980
분위기가 가라앉으면 어떤 상황이 되냐?

222
00:12:44.980 --> 00:12:48.140
이게 긴가민가 있잖아요 긴가민가

223
00:12:48.140 --> 00:12:50.220
이런 사람들은 계약을 안 하는 거예요

224
00:12:50.220 --> 00:12:55.800
진짜 필요한 실거주들 아니면 진짜 필요한 투자자들만 계약을 하니까 

225
00:12:55.800 --> 00:12:57.900
그 숫자가 확 줄어드는 거예요

226
00:12:57.900 --> 00:13:01.760
어쨌든 가수요가 붙어야 이게 좀 소진이 되거나 딱 되는데

227
00:13:01.760 --> 00:13:04.060
그런 게 아예 배제되니까 없는 거네요

228
00:13:04.060 --> 00:13:07.940
그래서 분양하는 사람들은 후분양을 굉장히 싫어합니다

229
00:13:07.940 --> 00:13:09.430
신기하네요. 오히려 좋아할 줄 알았는데 

230
00:13:09.430 --> 00:13:12.460
뭔가 보여줄 수 있는 거잖아요. 이렇게 잘 지었습니다

231
00:13:12.460 --> 00:13:14.180
이러는데 오히려 그게 더 힘들다

232
00:13:14.180 --> 00:13:17.340
훨씬 힘들어요. 후분양이 훨씬 힘듭니다

233
00:13:17.340 --> 00:13:22.020
우리나라의 지금 성향, 사람들의 성향으로 판매를 하잖아요

234
00:13:22.020 --> 00:13:23.660
후분양은 거의 힘들어요

235
00:13:23.660 --> 00:13:26.110
근데 사람들은 선분양하지 말고 후분양을 하라 

236
00:13:26.110 --> 00:13:28.260
이런 말도 되게 많잖아요 요즘에는

237
00:13:28.260 --> 00:13:30.620
근데 오히려 건설사들은 그걸 또 싫어한다

238
00:13:30.620 --> 00:13:34.580
건설사는 싫어하는데 후분양을 택하는 사람들이 누구냐?

239
00:13:34.580 --> 00:13:36.140
바로 조합원인 거죠

240
00:13:36.140 --> 00:13:43.060
조합원 입장에서는 분양하는 과정을 모르잖아요. 모르니까 분양원들은 

241
00:13:43.060 --> 00:13:46.300
이거를 선분양을 하면 분양가 상한제에 걸려요

242
00:13:46.300 --> 00:13:49.700
분양가 상한제에 걸리면 분양가를 높일 수가 없죠

243
00:13:49.700 --> 00:13:53.020
그러면 분양을 싸게 팔아야 되는 거예요

244
00:13:53.020 --> 00:13:58.940
그러면 조합원도 아닌 사람이 내 거하고 비슷하게 받아가네?

245
00:13:58.940 --> 00:14:01.700
그럼 내가 손해본다는 느낌을 갖죠

246
00:14:01.700 --> 00:14:04.460
그래서 조합원들은 비싸게 팔고 싶어해요

247
00:14:04.460 --> 00:14:07.460
비싸게 팔고 싶어하니까 후분양을 택한 거예요

248
00:14:07.460 --> 00:14:11.820
그리고 지금 후분양 하는 거는 이 후분양을 언제 결정했어요?

249
00:14:11.820 --> 00:14:13.160
한참 비쌀 때

250
00:14:13.160 --> 00:14:17.380
그렇죠. 적어도 2, 3년 전에 결정을 한 거잖아요

251
00:14:17.380 --> 00:14:22.460
상승장일 때 이 상승장이 바뀔 거라고 예상을 못했기 때문에

252
00:14:22.460 --> 00:14:24.130
후분양은 당연한 거예요

253
00:14:24.130 --> 00:14:26.380
근데 또 후분양을 하면 팔기가 어려워져요

254
00:14:26.380 --> 00:14:31.740
아니 이분들은 상승장으로 봤을 때는 상승장이니까 팔기 어렵고

255
00:14:31.740 --> 00:14:35.940
그리고 이분들이 분양 대행을 했던 사람들이 아니잖아요

256
00:14:35.940 --> 00:14:40.220
팔기 어려운 거 지금 베짱이님처럼 똑같은 생각을 하는 거죠

257
00:14:40.220 --> 00:14:42.900
그러니까 팔기 어렵다는 생각을 잘 못하는 거예요

258
00:14:42.900 --> 00:14:45.220
일단 높게만 측정을 해놓는다

259
00:14:45.220 --> 00:14:47.460
일단 다 팔린다 그렇게 생각하는 거구나

260
00:14:47.460 --> 00:14:50.940
이게 뭔가 악성 미분양이 최대치를 찍어서

261
00:14:50.940 --> 00:14:54.740
지금 부동산 시장의 데드캣 바운스에

262
00:14:54.740 --> 00:14:59.700
뭔가 이거의 반등을 확 꺾게 만드는 요인이 아닐까 생각을 했는데

263
00:14:59.700 --> 00:15:04.140
지금의 악성 미분양은 후분양을 해서 나온 미분양일 뿐

264
00:15:04.140 --> 00:15:07.980
악성이라는 단어를 붙이기에는 시장에 영향을 미치지는 못한다

265
00:15:07.980 --> 00:15:09.740
이렇게 생각을 하면 될까요?

266
00:15:09.740 --> 00:15:11.250
근데 또 그렇게 보면 안 돼요

267
00:15:11.250 --> 00:15:12.780
그러니까 어렵다고요

268
00:15:12.780 --> 00:15:15.860
이게 뭔가 뉘앙스, 흐름 이런 걸 봐야 되는데

269
00:15:15.860 --> 00:15:19.260
제가 항상 여러분들한테 말하는 건 뭐냐면

270
00:15:19.260 --> 00:15:22.620
시간의 흐름에 따른 시장 분석을 해야 되는데

271
00:15:22.620 --> 00:15:24.340
자꾸 고정된 시각이라는 거예요

272
00:15:24.340 --> 00:15:28.380
지금 악성 미분양이 생긴 게 지금 당장 이 얘기를 하는 거잖아요

273
00:15:28.380 --> 00:15:31.860
근데 후분양으로 생긴 건 문제가 뭐냐면

274
00:15:31.860 --> 00:15:34.420
지금은 그냥 단순한 미분양이에요

275
00:15:34.420 --> 00:15:38.260
근데 앞으로 이 미분양이 생긴 거는 팔기가 어려워요

276
00:15:38.260 --> 00:15:42.260
그러니까 지금은 지금 장을 보면 지금은 상승 분위기잖아요

277
00:15:42.260 --> 00:15:45.900
상승 분위기가 어떻게 보면 약간 막 살아나고 있는데

278
00:15:45.900 --> 00:15:48.020
미분양이 생겼다는 얘기잖아요

279
00:15:48.020 --> 00:15:53.180
그러면 얘는 앞으로가 더 팔기 어렵다는 걸 의미하는 거예요

280
00:15:53.180 --> 00:15:57.260
이게 진짜 부동산에 시간이라는 요소를 집어넣으니까 너무 어려워져요

281
00:15:57.260 --> 00:16:01.980
그래서 이게 점점점점 팔기 어려워지는 물건이 되면

282
00:16:01.980 --> 00:16:07.100
이게 이제 진짜 악성으로 변할 가능성이 많아지는 거예요

283
00:16:07.100 --> 00:16:09.700
어쨌든 이것도 좀 추이를 지켜봐야 되는 거네요

284
00:16:09.700 --> 00:16:13.980
이게 진짜 소진이 빨리 되는 건지 계속 누적이 되면서 쌓이는지

285
00:16:13.980 --> 00:16:18.500
근데 지금 시장이 위험요소를 내포하고 있고

286
00:16:18.500 --> 00:16:20.060
암시를 하고 있는 게 뭐냐면

287
00:16:20.060 --> 00:16:24.140
앞으로 다가오는 분양들이 후분양이 많다는 거예요

288
00:16:24.140 --> 00:16:27.620
그래서 이 후분양들은 그냥 분양으로 하는 것보다는

289
00:16:27.620 --> 00:16:29.460
미분양이 생길 가능성이 높아요

290
00:16:29.460 --> 00:16:31.780
미분양이 생길 가능성이 훨씬 높고

291
00:16:31.780 --> 00:16:38.100
그래서 얘가 지금 분위기가 조금 좋을 때도 안 팔리는 게 생기잖아요

292
00:16:38.100 --> 00:16:40.180
그러면 이제 앞으로 조금만 분위기가

293
00:16:40.180 --> 00:16:44.060
거래 건수라든지 이런 게 조금만 다운되는 상황이 되면

294
00:16:44.060 --> 00:16:49.220
확 미분양으로 변하면서 악성화될 가능성이

295
00:16:49.220 --> 00:16:52.500
잠재 악성 미분양인 거죠. 얘네들은

296
00:16:52.500 --> 00:16:55.540
그러니까 지금 상황에서는 이게 위험하진 않지만

297
00:16:55.540 --> 00:16:58.500
어쨌든 다가올 분양들은 후분양이 많고

298
00:16:58.500 --> 00:17:00.260
이게 시장 상황이 조금이라도 안 좋으면

299
00:17:00.260 --> 00:17:03.980
이게 더 확 안 좋아질 수도 있으니까 지켜봐야 되겠네요

300
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그래서 시간을 자꾸 지금 지금

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00:17:07.860 --> 00:17:11.700
부동산을 자꾸 지금 기준으로 보면은

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00:17:11.700 --> 00:17:14.020
아무 의미가 없어요. 아무 의미가 없습니다

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00:17:14.020 --> 00:17:17.780
그래도 지금 어떻게 될지 그런 게 너무 궁금하니까

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얘기할 수밖에 없는 것 같아요

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오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

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도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

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감사합니다