반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 저희가 소장님의 사이클 이론을 공부하다 보면
미분양이 시장에서 미치는 영향이 꽤 크다
이런 얘기를 많이 하셨잖아요
그래서 미분양이 늘어나냐, 10만을 뚫는다 해서
미분양 추이를 쭉 지켜봤었죠
그런데 7만까지 갔다가 또 다시 줄어드는 감소세를 보이고 있어요
그런데요. 이게 악성 미분양이라고 하잖아요
악성 미분양이 준공 후 미분양인데
이 수치가 2년만에 최고치를 찍었더라구요
이게 소장님이 미분양도 미분양이지만
악성 미분양은 정말 위험하다
하락장에서는 진짜 위험요소다
이런 얘기를 했던 게 제가 딱 기억이 나더라고요
이거는 위험신호다, 우리 좀 바짝 긴장해야 된다
이런 시그널이지 않나 싶거든요
어떻게 제가 잘 캐치를 했습니까?
그건 정확히 맞는 말이에요. 악성 미분양, 준공 후 미분양은
시장에 미치는 영향이 그냥 미분양하고는 차원이 달라요
완전히 시장을 거의 초토화시키는 역할을 하기 때문에
악성 미분양이 늘어나는 이런 상황은 시장이 정말 안좋다
이런 상황을 대변하는 걸로 볼 수 있습니다
그러니까 지금 거래량은 많이 늘었지만
이런 악성 미분양이 최대치를 찍은 거면
이걸로 다시 확 찬물을 끼얹는 것처럼 시장이 좀 죽지 않나
이렇게 생각을 하거든요
지금 악성 미분양, 준공 후 미분양이 늘어나는 수치만 보면
제가 했던 말이 그대로 가는 것처럼 보일 수 있는데
제가 여기서 조금 안타까운 부분이 뭐냐면
우리가 공부를 할 때 약간의 뉘앙스 차이인데요
악성 미분양은 곧 준공 후 미분양이고 준공 후 미분양이 생기면 위험하다
이게 맞는 등식으로 연결되는 것 같은데
저는 악성 미분양의 의미가 단어로 하면 쉽잖아요
그러니까 사람들이 이렇게 외우거든요
근데 그게 아닌 거예요
아까 맞다고 하셨잖아요
그러니까 악성 미분양은 위험해요
그럼 이제 지금 준공 후 미분양이
악성 미분양에 해당되는지를 상황으로 봐야 돼요
그러니까 제가 말하는 악성 미분양은 어떤 거냐면
악성이잖아요. 악성 미분양
우리가 보통 분양을 하는 과정을 보면
집을 짓기 전에 청약이라는 걸 해요
청약을 한 다음에 청약에서 대부분 완판 되죠. 완판 되는데
미분양이 난 상황으로 가는, 그런 상황이 현장이 생길 수 있어요
청약이 완판이 안 되면 그다음에 줍줍이라는 과정을 하죠
줍줍을 해서도 안 팔리는 계약 물건이 나오면
이때부터 미분양으로 등록을 해요
미분양으로 등록한 아파트가 이때부터는
제가 옛날에 했던 직업인 분양 상담사
그러니까 분양 상담사가 여러분들이 다 똑같은 사람이라고 여길 수 있는데
좀 달라요. 성격이 두 가지로 나눠질 수 있습니다 크게
하나는 데스크형 그리고 하나는 조직형
무슨 조직하니까 깍두기 이렇게
이게 뭐냐면 청약 단계에서 하는 분양 대행사가 따로 있어요
청약에서 끝나잖아요. 그럼 이 사람들은 여기에서 끝나는 거고
미분양이 생기면 이 사람들이 미분양 물건 못 팔아요
그러니까 청약 단계에서 하는 걸 데스크형이라고 하는 거고
조직형은 다른 거라는 거죠?
그렇죠. 미분양이 났을 때, 안 팔린 물건이 생겼을 때
팔려고 들어가는 상담사들이 조직이라고 해요
그럼 소장님도 조직에?
네, 조직에 속했습니다. 깍두기
그래서 조직이 들어가서 파는데 진짜 팔기 어려워요
이렇게 미분양이 난 것들은 팔기 어려워서
집이 지어지는 기간 동안 계속 파는 거예요. 근데 안 팔려요
그러면 준공이 됐을 때도 미분양으로 남아있는 게 있잖아요
이게 바로 진짜 악성 미분양인 거예요
소장님이 말씀하시는 악성 미분양이란 청약 이후에 미분양된
근 한 2~3년간의 기간 동안에도 안 팔린 미분양을
악성 미분양이라고 말씀하시는 거죠
근데 요즘 나오는 준공 후 미분양의 형태를 보면
악성 미분양의 형태보다는 그냥 후분양인 것이 많아요
후분양인, 그냥 팔리지 않았다
근데 어찌됐든 준공 후 미분양이니까 악성 미분양이라고 생각한다는 거죠
후분양이라는 건 집을 거의 다 지어놓고 분양을 하는 거거든요
그 전에 분양을 하지 않아요
분양을 하지 않고 기다렸다가 그냥 집을 먼저 짓는 거예요
집을 짓고 뒤에 거의 다 지어진 상황에서 분양을 하는데
이게 안 팔리는 거예요. 그러면 이게 미분양이 되는 거죠
그러면 명칭은 준공 후 미분양이 되는 거예요
악성 미분양으로 돼서 준공 후 미분양이 된 거랑
후분양으로 해서 미분양이 된 거랑 명칭은 똑같아요. '준공 후 미분양'
근데 악성이냐 여부를 판단할 때는 다른 거예요
얘는 그럼 악성으로 포함은 안되는 건가요?
그렇죠. 후분양으로 한 거는 일단 악성은 아닌 거예요
그냥 잠깐 안 팔린 거잖아요 일단은
분양을 일단 시작했는데 잠깐 안 팔렸어요
그러면 시나브로 팔면 되는 거잖아요
근데 악성 미분양은 굉장히 오랜 기간 동안 안 팔린 걸 의미하는 거예요
악성 미분양으로 포함되느냐의 여부는
미분양이었던 기간이 좀 더 중요하다는 거네요
그렇죠. 미분양의 기간과 형태가 중요한 건데
단순히 우리는 공부하다 보면 좀 쉽게 공부를 하기 위해서
이름 그냥 명칭으로 외우는 게 많은 거죠
그러니까 준공 후 미분양은 악성 미분양이다
이렇게 지금 거의 외우고 있는 거라는 거예요
그럼 지금처럼 제가 읽었던 것처럼
악성 미분양은 시장에 정말 좋지 않은 영향을 미친다 이렇게 외웠었는데
지금 나타난 이런 준공 후 미분양은
소장님이 말씀하셨던 그 악성 미분양은 아니라는 말씀이잖아요
네, 아직까지는 악성 미분양에 속하지 않아요
그러니까 악성 미분양이 왜 위험한지를 알아야 돼요
그러니까 저는 항상 이 원리를 이해시키기 위해서 노력을 하는데
악성 미분양이 위험한 것은 뭐냐면
분양을 받은 사람들 있잖아요. 미리 분양을 받은 사람들이 있어요
그 사람들은 대부분 분양권인 상태잖아요
분양권을 받은 사람들은 어떤 상태냐면
프리미엄을 받기 위해서 잔금 계획이 아예 없는 사람들이
분양권만 받을 수 있는 돈을 가진 사람들이
예를 들어서 3억짜리 아파트를 분양을 해요
그러면 계약금이 3천만 원이잖아요
3천만 원만 있는 사람이 사는 거예요
근데 여윳돈이 만약에 이 사람이 한 1억 정도 있다
이 사람이 그럼 잔금 계획을 세우고 3천만 원짜리 하나를 사느냐? 아니에요
1억 정도 있는 사람은 10억짜리 아파트 분양을 받는 거예요
계약금만 준비를 하고 들어가는 거군요
뒤를 보지 않는, 뒤가 없는 사람들인 거예요. 대부분이 그래요
그래서 이 사람들은 일단 받아놓고 프리미엄만 노리는 거예요
그래서 중간에 빠지겠다. 대부분 이런 사람들이거든요
그래서 이런 사람들 때문에 위험한 거예요
이런 사람들이 피를 받기 위해서 분양권을 들어갔는데
안 팔리는 게 생긴 거예요
이 사람이 계획했던 상황이 안 생긴 거죠
안 팔리는 게 생긴 거예요
그러면 어떻게 돼요? 프리미엄이 안 생겨요
그래서 프리미엄을 받고 빠져나오려고 했는데
프리미엄이 안 생기니까 빠져나오지를 못해요. 물려있는 거예요
물려있는 상태에서 계속 미분양이 남아있고 안 팔리고
빠져나올 타이밍을 못 잡고 그러다가 입주를 맞이하는 거예요
입주를 맞이했는데도 미분양이 있어요
그러면 이 사람은 어떻겠어요? 이제 잔금을 치러야 되잖아요
잔금을 치르거나 잘못하면 내가 계약금 치른 거를
포기해야 되는 상황이 된 거예요
그러니까 악성 미분양이 위험한 게 아니라
악성 미분양으로 인해서 프리미엄이 발생하지 않고
계약금만 준비했던 사람들이 잔금을 치르지 못하게 되는
그 상황이 위험한 거네요
그렇죠. 이 사람들이 이제 공포, 패닉 상태에 빠지면서
하는 행동들이 시장에 악영향을 주는 거예요
그러니까 지금 우리는 시장을 배울 때
사람을 위주로 배우는 게 아니고 기계적으로 공부를 하고 있는 거예요
그게 잘못된 겁니다
그래서 이해를 해야 된다는 게 이런 거예요
악성 미분양이 위험한 거는 악성 미분양 상태에 빠지면서
이 사람들의 심리상태나 이게 위험한 거예요
후분양으로 돼서 분양된 게 왜 악성 미분양이 아니냐
후분양을 하면서 미분양이 된 게 왜 미분양이 아니냐면
후분양으로 사는 사람들은 분양권을 사는 사람보다는
잔금 계획에 있어서 조금 더 철저한 사람들이에요
왜냐하면 이건 이미 오랜 기간 잔금 치를 기간을 두지 않아요
이미 거의 집이 됐으니까 계약하고 잔금 계획이 바로 나오는 거예요
1번 매매처럼요
그러면 이 사람은 이걸 치르고
계약금 치르고 중간에 빠져나오려고 마음 먹었으면
이 사람은 진짜 바보인 거죠
몇 개월 안에 잔금을 치러야 되는데
이 기간에 빠져나오고 프리미엄까지 받고 빠져나올 수 있다라고 생각하면
이 사람은 진짜 바보인 거예요
이런 사람이 들어가지 않아요
그러면 이런 걸 사는 사람들은 누구냐?
진짜 실거주하거나 아니면 진짜 투자
그냥 치고 빠지기가 아니고 임차 맞추고 좀 길게 보유해서
잔금까지 치를 계획을 세우는 사람이에요
계약금만 생각하는 사람이 아니라 잔금까지 생각을 하는 사람들이다
그러니까 이런 사람들은 돈의 자금적 여유가 어느 정도 있다는 얘기에요
그래서 미분양이 생기더라도 이 사람들이 공포감이 생기는 건 맞지만
뒤가 없는 분양권인 상태의 분양권자와 상태가 다르다는 거죠
그럼 진짜 악성 미분양으로 인해서
사람들이 물건을 내던지는 그런 상황은 발생하지 않으니
시장에 영향을 크게 미치지 않는다
그렇죠. 그냥 미분양, 안 팔리는 물건의 역할
그러니까 기존에 우리가 분양했을 때
미분양이 생기는 그거하고 동일한 거예요
그냥 얘는 준공 후 미분양이라는 이름을 가지지만
그냥 미분양 물건하고 똑같은 거예요
악성 미분양이 아닌 거죠
근데 또 이런 얘기를 들으면 좀 궁금한 게요
상반기 되면서 거래량이 많이 늘어났다, 증가하고 있다
이런 얘기가 많잖아요
그럼 이게 후분양이 된 물량들이 거래가 안 돼서 미분양이 됐다는 건데
이건 진짜 실체가 있는 거잖아요. 새 집이 있는 건데
만약에 사람들이 매수를 하고자 할 때 비교를 할 거 아니에요
일반 이런 기존 주택이랑 새 집이 있으면
새 집을 딱 선택을 할 것 같은데
이걸 안 한다는 게 좀 의아했거든요
그게 왜 안 될까요?
그걸 제가 지금 질문하려고 했던 거죠
여기에 핵심이 뭐냐면 제가 실거주는 1도 없다는 얘기가 이런 거예요
집을, 특히 새 아파트를 사는 사람들은 투기꾼들이 많이 사는 거예요
그러면 효율성을 따지겠죠
돈이 적게 들어가고 치고 빠지기가 쉬운 거, 분양권인 상태
그러니까 새 집이 아니라 분양권
단기간에 수익을 높일 수 있는 효율성을 따지는 거
새 집으로 된 게 가격이 좀 잘 올라가는 경향이 있으니까
나는 이걸 노려서 치고 빠지기를 해야 되겠다라는
투기 성향의 투자자들이 대거 몰리니까 그걸로 인해서 잘 팔리는 건데
후분양을 하는 거는 뭐냐면 투자자라고 해도 자금이 많이 들어가잖아요
그러니까 잔금까지 계획을 해야 된다
그렇죠. 실거주든 뭐든 잔금이 돈이 많이 들어가는 상황이 되니까
이거를 쉽게 접근할 수 있는 물건이 아닌 게 되는 거예요
그러면 이미 딱 경쟁률만 봐도
분양권인 상태와 입주하는 상태의 물건을 보면
경쟁률이 완전히 차이가 나는 거예요
분양권이 어마어마하게 높아요, 경쟁률이
그러면 경쟁률이 낮은 거는 사람들이
똑같이 사고 싶은 사람도 주저하게 돼 있어요
저는 좀 그랬던 게 지금의 이런 매수 주체자는
갈아타기를 하거나 실거주를 하려고 하는 사람들이 많잖아요
그럼 진짜 봤을 때 새 집이 더 좋지 않을까?
이걸 더 선택하지 않을까? 이런 생각을 했는데
그러니까 그런 사람들이 사는 거죠
사는데 숫자가 많지 않은 거예요
그러니까 예를 들어 1000세대를 분양을 한다
그러면 천 명이 넘게 2천 명, 3천 명, 만 명
이렇게 몰려야 분위기가 좋은 거잖아요
그런데 실거주자들이 800명 정도만 모이는 거죠. 딱 그 사람들만
그래서 그 사람들 건 팔리고 나머지 투기 성향을 가진 나머지
이런 사람들이 달려들지 않으니까 분위기가 가라앉는 거예요
분위기가 가라앉으면 어떤 상황이 되냐?
이게 긴가민가 있잖아요 긴가민가
이런 사람들은 계약을 안 하는 거예요
진짜 필요한 실거주들 아니면 진짜 필요한 투자자들만 계약을 하니까
그 숫자가 확 줄어드는 거예요
어쨌든 가수요가 붙어야 이게 좀 소진이 되거나 딱 되는데
그런 게 아예 배제되니까 없는 거네요
그래서 분양하는 사람들은 후분양을 굉장히 싫어합니다
신기하네요. 오히려 좋아할 줄 알았는데
뭔가 보여줄 수 있는 거잖아요. 이렇게 잘 지었습니다
이러는데 오히려 그게 더 힘들다
훨씬 힘들어요. 후분양이 훨씬 힘듭니다
우리나라의 지금 성향, 사람들의 성향으로 판매를 하잖아요
후분양은 거의 힘들어요
근데 사람들은 선분양하지 말고 후분양을 하라
이런 말도 되게 많잖아요 요즘에는
근데 오히려 건설사들은 그걸 또 싫어한다
건설사는 싫어하는데 후분양을 택하는 사람들이 누구냐?
바로 조합원인 거죠
조합원 입장에서는 분양하는 과정을 모르잖아요. 모르니까 분양원들은
이거를 선분양을 하면 분양가 상한제에 걸려요
분양가 상한제에 걸리면 분양가를 높일 수가 없죠
그러면 분양을 싸게 팔아야 되는 거예요
그러면 조합원도 아닌 사람이 내 거하고 비슷하게 받아가네?
그럼 내가 손해본다는 느낌을 갖죠
그래서 조합원들은 비싸게 팔고 싶어해요
비싸게 팔고 싶어하니까 후분양을 택한 거예요
그리고 지금 후분양 하는 거는 이 후분양을 언제 결정했어요?
한참 비쌀 때
그렇죠. 적어도 2, 3년 전에 결정을 한 거잖아요
상승장일 때 이 상승장이 바뀔 거라고 예상을 못했기 때문에
후분양은 당연한 거예요
근데 또 후분양을 하면 팔기가 어려워져요
아니 이분들은 상승장으로 봤을 때는 상승장이니까 팔기 어렵고
그리고 이분들이 분양 대행을 했던 사람들이 아니잖아요
팔기 어려운 거 지금 베짱이님처럼 똑같은 생각을 하는 거죠
그러니까 팔기 어렵다는 생각을 잘 못하는 거예요
일단 높게만 측정을 해놓는다
일단 다 팔린다 그렇게 생각하는 거구나
이게 뭔가 악성 미분양이 최대치를 찍어서
지금 부동산 시장의 데드캣 바운스에
뭔가 이거의 반등을 확 꺾게 만드는 요인이 아닐까 생각을 했는데
지금의 악성 미분양은 후분양을 해서 나온 미분양일 뿐
악성이라는 단어를 붙이기에는 시장에 영향을 미치지는 못한다
이렇게 생각을 하면 될까요?
근데 또 그렇게 보면 안 돼요
그러니까 어렵다고요
이게 뭔가 뉘앙스, 흐름 이런 걸 봐야 되는데
제가 항상 여러분들한테 말하는 건 뭐냐면
시간의 흐름에 따른 시장 분석을 해야 되는데
자꾸 고정된 시각이라는 거예요
지금 악성 미분양이 생긴 게 지금 당장 이 얘기를 하는 거잖아요
근데 후분양으로 생긴 건 문제가 뭐냐면
지금은 그냥 단순한 미분양이에요
근데 앞으로 이 미분양이 생긴 거는 팔기가 어려워요
그러니까 지금은 지금 장을 보면 지금은 상승 분위기잖아요
상승 분위기가 어떻게 보면 약간 막 살아나고 있는데
미분양이 생겼다는 얘기잖아요
그러면 얘는 앞으로가 더 팔기 어렵다는 걸 의미하는 거예요
이게 진짜 부동산에 시간이라는 요소를 집어넣으니까 너무 어려워져요
그래서 이게 점점점점 팔기 어려워지는 물건이 되면
이게 이제 진짜 악성으로 변할 가능성이 많아지는 거예요
어쨌든 이것도 좀 추이를 지켜봐야 되는 거네요
이게 진짜 소진이 빨리 되는 건지 계속 누적이 되면서 쌓이는지
근데 지금 시장이 위험요소를 내포하고 있고
암시를 하고 있는 게 뭐냐면
앞으로 다가오는 분양들이 후분양이 많다는 거예요
그래서 이 후분양들은 그냥 분양으로 하는 것보다는
미분양이 생길 가능성이 높아요
미분양이 생길 가능성이 훨씬 높고
그래서 얘가 지금 분위기가 조금 좋을 때도 안 팔리는 게 생기잖아요
그러면 이제 앞으로 조금만 분위기가
거래 건수라든지 이런 게 조금만 다운되는 상황이 되면
확 미분양으로 변하면서 악성화될 가능성이
잠재 악성 미분양인 거죠. 얘네들은
그러니까 지금 상황에서는 이게 위험하진 않지만
어쨌든 다가올 분양들은 후분양이 많고
이게 시장 상황이 조금이라도 안 좋으면
이게 더 확 안 좋아질 수도 있으니까 지켜봐야 되겠네요
그래서 시간을 자꾸 지금 지금
부동산을 자꾸 지금 기준으로 보면은
아무 의미가 없어요. 아무 의미가 없습니다
그래도 지금 어떻게 될지 그런 게 너무 궁금하니까
얘기할 수밖에 없는 것 같아요
오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다