0
00:00:00.000 --> 00:00:01.700
반갑습니다

1
00:00:01.700 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.300
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.300 --> 00:00:11.000
소장님, 저희가 2023년이 되면서 거래량이 많이 늘고 있잖아요

4
00:00:11.000 --> 00:00:12.600
계속 쭉 늘고 있었는데요

5
00:00:12.600 --> 00:00:16.500
올 상반기까지 작년보다 2배가 늘었다 

6
00:00:16.500 --> 00:00:18.500
이런 기사들도 많이 보이잖아요

7
00:00:18.500 --> 00:00:23.150
그런데요. 지금 올 1월달부터 7월 말까지 거래된

8
00:00:23.150 --> 00:00:27.550
수도권 아파트 거래한 거래량을 분석해보니까요

9
00:00:27.550 --> 00:00:32.200
10채 중 4채는 아직 미등기 상태인 걸로 조사가 되었더라고요

10
00:00:32.200 --> 00:00:35.200
저희가 신고가도 많이 거래가 되고 있다 

11
00:00:35.200 --> 00:00:37.050
이런 기사들을 많이 봤잖아요

12
00:00:37.050 --> 00:00:40.600
이게 진짜 집값 띄우는 게 맞다

13
00:00:40.600 --> 00:00:45.600
10채 중 4채면 무려 3, 4개월이 지났는데도 지금 안 되는 거잖아요

14
00:00:45.600 --> 00:00:47.200
이게 진짜 집값 띄우는 게 맞다

15
00:00:47.200 --> 00:00:49.200
이런 얘기들이 많이 있더라고요

16
00:00:49.200 --> 00:00:51.850
그래서 이 얘기를 좀 한번 해보려고 합니다

17
00:00:51.850 --> 00:00:54.450
신고가나 이런 건 정말 조작이 된 거다

18
00:00:54.450 --> 00:00:57.500
이런 얘기들이 많더라고요. 소장님도 보셨나요?

19
00:00:57.500 --> 00:01:01.750
네, 뉴스도 봤고 지금 저도 좀 심각하게

20
00:01:01.750 --> 00:01:06.300
실거래가 조작 여부를 주의깊게 보고 있습니다

21
00:01:06.300 --> 00:01:10.500
제가 옛날에도, 옛날에 한참 상승장 때

22
00:01:10.500 --> 00:01:13.100
실거래가 조작 얘기가 많이 나왔었잖아요

23
00:01:13.100 --> 00:01:17.550
그래서 저는 이때 조작을 너무 호도하지 말라 

24
00:01:17.550 --> 00:01:20.300
이렇게 영상을 찍은 적이 있는데

25
00:01:20.300 --> 00:01:24.400
그때는 거래량이 진짜 많았었던 상황이에요

26
00:01:24.400 --> 00:01:26.500
그래서 거래량이 많을 때에는

27
00:01:26.500 --> 00:01:30.400
실거래가 조작으로 시장 분위기를 바꿀 수가 없거든요

28
00:01:30.400 --> 00:01:34.000
그래서 제가 이럴 때는 실거래가 조작에 대한 의심을

29
00:01:34.000 --> 00:01:38.300
너무 음모론적인 측면에서 보지 말라. 이런 얘기를 했었어요

30
00:01:38.300 --> 00:01:39.400
맞아요, 기억나요

31
00:01:39.400 --> 00:01:43.100
근데 문제는 이렇게 거래가 적을 때는요

32
00:01:43.100 --> 00:01:47.000
실거래가 하나하나가 미치는 영향이 좀 커지거든요

33
00:01:47.000 --> 00:01:50.900
그래서 이럴 때 가장 봐야 될 게 뭐냐면 

34
00:01:50.900 --> 00:01:57.700
정확하게 실거래가 조작 여부를 판단할 수 있느냐의 여부를 봐야 되고

35
00:01:57.700 --> 00:02:01.050
그다음에 판단하기가 좀 어렵다고 한다면 

36
00:02:01.050 --> 00:02:04.050
이때부터는 약간의 추정치가 들어가야 되는데

37
00:02:04.050 --> 00:02:09.000
추정을 할 때는 그다음에 이걸 하는 사람이 과연 실익이 있느냐와

38
00:02:09.000 --> 00:02:12.650
뭔가 이걸 함으로 인해서 피해를 이 사람이 

39
00:02:12.650 --> 00:02:19.000
조작을 하려고 하는 사람이 피해의 제재 이런 게 어느 정도 있느냐

40
00:02:19.000 --> 00:02:23.200
이런 걸 분석을 해서 가능성을 좀 봐야 되는 거죠

41
00:02:23.200 --> 00:02:26.300
근데 이게 보면 어찌됐든 지금 거래가 되고 있잖아요

42
00:02:26.300 --> 00:02:31.500
실제로도 거래가 취소된 계약권도 저희가 좀 많이 보고 그랬었잖아요

43
00:02:31.500 --> 00:02:36.750
그럼 보면 어찌됐든 지금 거래가 오르고 있고 반등했다 이런 것도 있으니까

44
00:02:36.750 --> 00:02:39.500
확실히 실거래가가 좀 띄워지는 게 아니냐

45
00:02:39.500 --> 00:02:42.400
좀 영향을 미치지 않을까 이런 생각을 하거든요

46
00:02:42.400 --> 00:02:45.850
그렇죠. 일단은 지금 영향은 확실하게 있습니다

47
00:02:45.850 --> 00:02:49.850
그래서 신고가 거래나 상승 거래들이 생기면 

48
00:02:49.850 --> 00:02:54.600
그걸 보고 매수자들이 불안해하거든요. 불안해하면서

49
00:02:54.600 --> 00:02:57.950
나도 매수 대열에 참여해야 되는 거 아니야? 늦은 거 아니야?

50
00:02:57.950 --> 00:03:01.350
이렇게 불안 심리가 만들어지거든요

51
00:03:01.350 --> 00:03:05.750
그렇기 때문에 이거를 사실 이렇게 조작하려고 하는

52
00:03:05.750 --> 00:03:09.000
사람들 입장에서 보면 실익이 생겨요. 실익이 생깁니다

53
00:03:09.000 --> 00:03:11.050
이거를 내가 조작한 다음에 

54
00:03:11.050 --> 00:03:14.400
불안한 매수자를 이용해서 내가 집값을 띄운다든지

55
00:03:14.400 --> 00:03:16.750
아니면 이걸 이용해서 파는 거죠

56
00:03:16.750 --> 00:03:21.100
진짜로 높은 가격에 팔려고 하는 문제들이 생기는 건데

57
00:03:21.100 --> 00:03:27.700
그런데 실제로 보면 오랫동안 미등기된 실거래가가 

58
00:03:27.700 --> 00:03:29.750
다 조작으로 보기는 좀 어려워요

59
00:03:29.750 --> 00:03:30.900
어떤 부분에서 그렇죠?

60
00:03:30.900 --> 00:03:34.500
왜 그러냐면 요즘에 잔금 기간이라고 하죠

61
00:03:34.500 --> 00:03:39.600
그러니까 실제로 계약을 하고 나서 보통은 잔금 치를 때까지 

62
00:03:39.600 --> 00:03:43.250
계약을 하고 나서 잔금을 치를 때까지 시간을 보면

63
00:03:43.250 --> 00:03:46.500
보통 한 3개월 전후거든요

64
00:03:46.500 --> 00:03:51.000
좀 짧으면 2개월 그다음에 길면 한 4개월 이렇게

65
00:03:51.000 --> 00:03:54.300
그래서 3개월 전후 2, 3, 4개월 정도 안에 

66
00:03:54.300 --> 00:03:58.100
잔금을 치르는 그런 형태가 있는데

67
00:03:58.100 --> 00:04:02.000
요즘은 매수자들이 없었잖아요

68
00:04:02.000 --> 00:04:06.000
그러니까 매도자들이, 중개사들이 이런 제안을 해요

69
00:04:06.000 --> 00:04:09.850
이게 돈이 좀 없는 사람들 그리고 만약에 요즘 같은 경우에는

70
00:04:09.850 --> 00:04:12.400
갈아타기를 시도하는 사람이 많잖아요

71
00:04:12.400 --> 00:04:15.250
그러니까 기존 집을 팔고 새로운 집을 사는 거예요

72
00:04:15.250 --> 00:04:19.350
근데 내 집을 팔고 사려고 하면 중개하는 데 어려움이 있어요

73
00:04:19.350 --> 00:04:20.150
빨리 빨리 안 되니까

74
00:04:20.150 --> 00:04:22.250
그렇죠. 이게 진행이 안 되는 거예요

75
00:04:22.250 --> 00:04:25.200
그래서 중개사들이 뭘 시도를 하냐면 

76
00:04:25.200 --> 00:04:30.950
팔고 갈아타기를 시도하는 사람한테 팔고 사는 게 아니고 일단 사라

77
00:04:30.950 --> 00:04:32.300
갈아탈 집을 먼저 사라

78
00:04:32.300 --> 00:04:36.700
그렇죠. 사고 그런 다음에 시간을 좀 확보한 다음에 

79
00:04:36.700 --> 00:04:40.200
그다음에 그 기간 안에 내 집을 팔면 된다

80
00:04:40.200 --> 00:04:43.350
그건 내가 자신 있게 팔아줄 테니까 걱정 말아라

81
00:04:43.350 --> 00:04:48.700
대신에 여기서 문제는 기간이 짧으면 불안하잖아요, 매수자 입장에서

82
00:04:48.700 --> 00:04:52.800
그래서 시도하는 게 잔금 기간을 길게 두는 거예요

83
00:04:52.800 --> 00:04:58.000
이 잔금 기간을 길게 두는 게 어느 정도냐면 진짜 보통 1년

84
00:04:58.000 --> 00:04:59.000
보통 1년?

85
00:04:59.000 --> 00:05:00.950
네. 1년 정도를 주는 거예요

86
00:05:00.950 --> 00:05:02.350
근데 그게 가능한가요? 

87
00:05:02.350 --> 00:05:07.350
매도자들은 그래도 빨리 이게 팔고 싶은데, 잔금을 빨리 받고 싶을 텐데

88
00:05:07.350 --> 00:05:11.700
그러니까 매수자들이 많을 때는 이런 방법이 안 통하죠

89
00:05:11.700 --> 00:05:16.000
매수자들이 많다고 여겨지면 매도자가 굳이 이런 

90
00:05:16.000 --> 00:05:20.150
내가 불리한 계약 조항을 수용하겠냐 이거죠

91
00:05:20.150 --> 00:05:22.700
근데 생각보다 매수자가 많지 않은 거예요

92
00:05:22.700 --> 00:05:26.500
그러니까 지금 보면은 제가 거래량 분석할 때 얘기했었잖아요

93
00:05:26.500 --> 00:05:28.100
매물이 늘어나고 있다

94
00:05:28.100 --> 00:05:31.600
그러니까 거래량 수치를 보면 늘어나고 있지만 

95
00:05:31.600 --> 00:05:33.800
팔려고 하는 사람도 늘어나고 있다는 얘기예요

96
00:05:33.800 --> 00:05:37.050
그러면 팔고자 하는 사람 입장에서 보면 

97
00:05:37.050 --> 00:05:39.300
지금 거래량은 많지가 않은 거예요

98
00:05:39.300 --> 00:05:43.550
팔려고 하는 사람은 많은데 실제로 거래까지 연결되는 거는

99
00:05:43.550 --> 00:05:44.850
비율이 작다는 얘기죠

100
00:05:44.850 --> 00:05:48.200
그러면 지금 팔고 싶은데 못 파는 사람도 꽤 많다는 거예요

101
00:05:48.200 --> 00:05:52.000
그러니까 매수자가 나타나는 것만으로도 너무 감사한 상황인 거네요

102
00:05:52.000 --> 00:05:55.600
그렇죠. 그러면 이럴 때 정말 팔아야 되는 사람 입장이라면 

103
00:05:55.600 --> 00:06:00.000
잔금 기간을 길게 두고 팔면 어차피 팔린 거니까

104
00:06:00.000 --> 00:06:03.800
대신에 이게 매도자 입장에서는 정말 좀 불안한 게 

105
00:06:03.800 --> 00:06:07.300
팔고자 해서 기간을 뒀는데 만약에 이 사람이 안 한다

106
00:06:07.300 --> 00:06:11.450
그러니까요. 저도 궁금한 게 갈아타기가 사고 나서 파는 건데 

107
00:06:11.450 --> 00:06:14.500
일단 샀어요. 근데 팔려고 했는데 못 팔았어요

108
00:06:14.500 --> 00:06:15.800
그러면 이게 파기가 될 수도 있는 거잖아요

109
00:06:15.800 --> 00:06:18.550
네. 그러면 이제 불안하니까

110
00:06:18.550 --> 00:06:22.550
그럼 이럴 때 계약 조건을 약간은 다르게 합니다

111
00:06:22.550 --> 00:06:26.450
그래서 뭐냐면 보통은 우리가 계약하고 잔금을 치를 때 

112
00:06:26.450 --> 00:06:29.600
10%만 내잖아요. 계약금을 10% 내는데

113
00:06:29.600 --> 00:06:33.250
이때 계약 기간을 길게 할 때는 어떤 조항을 넣냐면

114
00:06:33.250 --> 00:06:38.000
계약금 10% 하고 중도금을 넣는 경우가 있어요. 중도금 10% 정도

115
00:06:38.000 --> 00:06:39.000
총 20% 정도를?

116
00:06:39.000 --> 00:06:44.700
그렇죠. 그래서 최소한 20% 정도는 돈을 좀 받아놓는 매도인이

117
00:06:44.700 --> 00:06:48.350
그러면 만약에 매수인이 계약 파기를 한다

118
00:06:48.350 --> 00:06:50.750
그러면 일단 돈 받은 거 안 돌려주면 되잖아요

119
00:06:50.750 --> 00:06:55.750
그러면 이 정도는 1년 동안 내가 못 팔았던 그런 게 

120
00:06:55.750 --> 00:06:58.850
어느 정도 이걸로 보상이 되잖아요

121
00:06:58.850 --> 00:07:04.000
계약금만 가지고는 조금 아쉬울 수 있으니까 20% 정도를 받아놓으면

122
00:07:04.000 --> 00:07:08.400
만약에 만에 하나 계약이 취소되더라도

123
00:07:08.400 --> 00:07:12.000
받은 돈으로 보상이 어느 정도 되기 때문에

124
00:07:12.000 --> 00:07:13.800
그런 다음에 나중에 만약 못 판다

125
00:07:13.800 --> 00:07:17.000
그러면 좀 내가 그만큼 약간 손해보고 팔아버리면 

126
00:07:17.000 --> 00:07:19.000
다시 팔아버리면 손해보는 게 없잖아요

127
00:07:19.000 --> 00:07:21.000
그렇죠. 어쨌든 받은 게 있으니까요 계약금

128
00:07:21.000 --> 00:07:27.400
그래서 이런 계약 조건으로 잔금 기간을 길게 두고 매매를 하는 

129
00:07:27.400 --> 00:07:30.150
그런 상황들이 많아지고 있어요

130
00:07:30.150 --> 00:07:34.250
지금 나온 이 미등기 거래들을 다 조작으로 보기에는 힘들다는 거죠?

131
00:07:34.250 --> 00:07:39.900
그렇죠. 그러니까 일단은 잔금을 길게 두고 하는 거래들은 상당히 많다

132
00:07:39.900 --> 00:07:43.850
근데 지금 보면 분명히 계약 취소되는 것들이 있거든요

133
00:07:43.850 --> 00:07:48.100
이거는 사정이 있을 수도 있는데 사정으로 보기에는 너무

134
00:07:48.100 --> 00:07:50.450
예를 들어서 잔금 기간을 길게 뒀어요

135
00:07:50.450 --> 00:07:53.250
그럼 20%의 자금이 들어가잖아요

136
00:07:53.250 --> 00:07:56.800
그러면 실제로 이런 것들이 계약 취소가 이루어지는 

137
00:07:56.800 --> 00:07:59.050
실제로 조작이 아니고, 실제로 되면

138
00:07:59.050 --> 00:08:01.250
이 매수자가 20%를 손해보는 거예요

139
00:08:01.250 --> 00:08:05.000
그럼 이런 행위를 진짜 과연 실제 상황에서 할 수 있을까?

140
00:08:05.000 --> 00:08:08.100
아무리 만약에 내가 집을 팔려고 하는데 안 팔렸어요

141
00:08:08.100 --> 00:08:10.950
안 팔렸으면 대부분의 사람들은

142
00:08:10.950 --> 00:08:14.200
이걸 계약 취소를 하고 포기를 하는 게 아니고

143
00:08:14.200 --> 00:08:16.400
이걸 어떻게든 이행을 한다는 거죠

144
00:08:16.400 --> 00:08:21.700
기존 집을 전세를 놓고 모자란 거는 대출을 받아서든 치르고

145
00:08:21.700 --> 00:08:25.300
이때 그냥 2주택자가 되는 걸 선택하지, 포기 안 한다는 얘기죠

146
00:08:25.300 --> 00:08:29.600
20%라면 적다고 할 수 있지만 부동산이 덩치가 크니까 비싸잖아요

147
00:08:29.600 --> 00:08:32.450
그렇죠. 그렇기 때문에 계약 취소 상황

148
00:08:32.450 --> 00:08:35.200
현재 나타나는 이 계약 취소 상황은

149
00:08:35.200 --> 00:08:38.150
조작 거래로 볼 가능성이 높다는 거예요

150
00:08:38.150 --> 00:08:39.850
그러니까 처음에 소장님이 말씀하셨을 때 

151
00:08:39.850 --> 00:08:44.550
실거래가 조작 이런 걸 했을 때 실익이 있느냐 그걸 따져봐야 되고

152
00:08:44.550 --> 00:08:48.250
이런 걸 했을 때 제재가 있는지 이런 것도 살펴봐야 된다 했잖아요

153
00:08:48.250 --> 00:08:52.200
그래서 일단은 실익이 있는지 여부를 보면 

154
00:08:52.200 --> 00:08:55.650
충분히 조작을 시도하는 사람 입장에서 실익이 있어요

155
00:08:55.650 --> 00:09:00.150
일단은 이 사람이 조작을 해서 가격대를 올려놓고

156
00:09:00.150 --> 00:09:02.950
실거래가 되면 시장에서 반응을 한단 말이죠

157
00:09:02.950 --> 00:09:08.550
반응을 해서 매수자들이 신고된 거래를 기준으로 호가도 올라가고

158
00:09:08.550 --> 00:09:11.450
그런 이후에 거래들도 간간이 생기기 때문에

159
00:09:11.450 --> 00:09:15.000
충분히 조작 거래를 하는 실익이 있어요

160
00:09:15.000 --> 00:09:20.900
근데 여기서 판단해야 될 게 실익과 제재에 따른 손실과 

161
00:09:20.900 --> 00:09:24.300
이게 실익 쪽이 커야 시도하는 거죠

162
00:09:24.300 --> 00:09:30.100
실익 쪽이 커야 시도를 하는데 지금 제재의 수단을 보면 없어요

163
00:09:30.100 --> 00:09:31.950
저도 지금 소장님 말씀 들어보는데 

164
00:09:31.950 --> 00:09:35.100
제재라고 할 부분이 딱히 없는 것 같거든요

165
00:09:35.100 --> 00:09:37.850
이건 진짜 일 대 일 간의 상황이니까 

166
00:09:37.850 --> 00:09:40.150
제재 수단이 아예 없는 건 아닙니다

167
00:09:40.150 --> 00:09:41.900
과태료가 있어요

168
00:09:41.900 --> 00:09:45.950
과태료 조항이 있는데 과태료 조항을 보면 거짓 거래

169
00:09:45.950 --> 00:09:52.550
거짓 거래를 해서 실거래가 등기를 한 거짓 거래라는 항목이 있거든요

170
00:09:52.550 --> 00:09:54.400
그러면 이걸 하면 과태료 

171
00:09:54.400 --> 00:10:00.200
그러니까 신고된 금액의 약 5% 정도 미만으로 과징금이 들어가는 거죠

172
00:10:00.200 --> 00:10:06.500
그럼 5%면 예를 들어서 10억짜리면 5천만 원 과태료가 부과되는데

173
00:10:06.500 --> 00:10:10.900
여기서 문제는 제가 볼 때 이 조항의 문제는 뭐냐면 

174
00:10:10.900 --> 00:10:12.450
거짓 거래라는 거예요

175
00:10:12.450 --> 00:10:15.100
거짓 거래를 어떻게 증명을 해야 될까요?

176
00:10:15.100 --> 00:10:20.600
이게 어려운 거예요. 담당 기관 공무원이 이걸 증명을 해야 되잖아요

177
00:10:20.600 --> 00:10:21.700
사실 이게 쉽지 않거든요

178
00:10:21.700 --> 00:10:24.550
왜냐하면 예를 들어서 우리가 그동안에 

179
00:10:24.550 --> 00:10:27.400
상승장에서도 거래 취소는 많이 일어났거든요

180
00:10:27.400 --> 00:10:31.450
근데 상승장에서 일어나는 실거래가 취소는

181
00:10:31.450 --> 00:10:33.600
진짜가 많았어요. 진짜가 많았습니다

182
00:10:33.600 --> 00:10:36.400
그래서 제가 실거래가 조작을 너무 의심하지 마라

183
00:10:36.400 --> 00:10:37.700
왜냐하면 진짜가 많았거든요 

184
00:10:37.700 --> 00:10:40.450
거래를 취소하는 주체가 누구냐?

185
00:10:40.450 --> 00:10:43.200
이건 매도인이 취소를 한 거예요. 매도인이

186
00:10:43.200 --> 00:10:47.000
거래 계약을 하고 잔금을 한 3-4개월 두잖아요

187
00:10:47.000 --> 00:10:49.650
그럼 이 기간 안에 올라버린 거예요

188
00:10:49.650 --> 00:10:52.300
몇 억이 올라버리면 매도인 입장에서

189
00:10:52.300 --> 00:10:54.800
계약금을 물어주더라도 이익이 되는 거예요

190
00:10:54.800 --> 00:10:59.700
그래서 매도인 입장에서는 실제 계약 취소를 할 만한 실익이 있는 겁니다

191
00:10:59.700 --> 00:11:03.650
그래서 진짜로 이런 계약 취소 상황이 진짜로 많이 나왔어요

192
00:11:03.650 --> 00:11:08.800
근데 지금은 매도인이 취소할 일은 없어요. 많이 없습니다, 실제로

193
00:11:08.800 --> 00:11:10.500
잔금 1년도 받아주는데요

194
00:11:10.500 --> 00:11:13.850
매도인이 취소하는 상황은 간간이 일어날 수 있는데

195
00:11:13.850 --> 00:11:16.400
어쨌든 실거래가가 올라버리면 되는데

196
00:11:16.400 --> 00:11:18.250
지금 거래가 많지 않기 때문에

197
00:11:18.250 --> 00:11:21.000
예를 들어서 이런 상황이 벌어져야 되는 거예요

198
00:11:21.000 --> 00:11:25.300
매도인이 취소하려면 거래 계약되고 3-4개월 안에 

199
00:11:25.300 --> 00:11:28.350
계약금 10%보다 더 많이 올라야

200
00:11:28.350 --> 00:11:34.250
매도인이 계약을 실제로 취소하는 그런 상황이 벌어질 수 있거든요

201
00:11:34.250 --> 00:11:38.350
근데 그게 실제로는 현장에서 많이 일어나지 않고 있어요

202
00:11:38.350 --> 00:11:41.150
호가는 올라갔지만 계약으로 이루어진다든지

203
00:11:41.150 --> 00:11:43.300
이런 것들은 안 일어나기 때문에

204
00:11:43.300 --> 00:11:45.700
매도인 입장에서 계약을 취소한다

205
00:11:45.700 --> 00:11:49.450
그리고 잔금 기간을 길게 두면 어차피 20%거든요

206
00:11:49.450 --> 00:11:54.000
그러면 매도인이 취소를 하게 되면 20%를 물어줘야 돼요. 그럼 더 손해죠

207
00:11:54.000 --> 00:11:56.900
그렇기 때문에 쉽지 않은 부분이 있기 때문에 

208
00:11:56.900 --> 00:11:59.500
상승장에서는 계약 취소가 진짜고

209
00:11:59.500 --> 00:12:01.800
지금 계약 취소가 나오는 거는 

210
00:12:01.800 --> 00:12:04.850
매수인 입장에서도 이게 계약 취소가 쉽지 않고

211
00:12:04.850 --> 00:12:06.750
매도인도 계약 취소가 쉽지 않아요

212
00:12:06.750 --> 00:12:10.600
그러면 이거는 조작 거래 의심이 충분히 되는 거죠

213
00:12:10.600 --> 00:12:14.800
실제로 거짓 거래인지를 밝혀내는 부분에 있어서 

214
00:12:14.800 --> 00:12:18.950
실제로 옛날에 계약 취소 상황들이 있었기 때문에

215
00:12:18.950 --> 00:12:22.150
이 계약 취소로 볼 수 있는 거죠, 당국에서는

216
00:12:22.150 --> 00:12:25.350
그러니까 충분히 의심은 되지만 이걸 증명할 방법이 없다는 거죠

217
00:12:25.350 --> 00:12:28.250
소장님 말씀대로 진짜 매수인이나 매도인 조차도

218
00:12:28.250 --> 00:12:30.700
할 의도가 없는 상황인데 지금 된 거는

219
00:12:30.700 --> 00:12:36.600
심증은 있으나 이건 진짜 거짓 거래다 하는 물증이 없는 거네요

220
00:12:36.600 --> 00:12:40.150
그러니까 이거를 의지를 가지고 밝혀낼 당국이 

221
00:12:40.150 --> 00:12:42.600
검찰처럼 이렇게 수사를 하고 이래야 되는데

222
00:12:42.600 --> 00:12:49.200
사실 우리나라에는 부동산 거래의 거짓 여부를 밝혀내려고 하는 

223
00:12:49.200 --> 00:12:52.800
담당 기관이 없어요. 그냥 공무원 하나 있는 거거든요

224
00:12:52.800 --> 00:12:54.100
그렇죠. 이 담당 업무만 하는 게 아니잖아요

225
00:12:54.100 --> 00:12:56.900
이 사람의 다른 업무만 해도 어마어마한데 

226
00:12:56.900 --> 00:13:00.650
이거를 밝혀내려고 죽으라고 노력한다는 건 말도 안 되는 거예요

227
00:13:00.650 --> 00:13:04.200
거짓 거래라는 거를 공무원이 의심을 해가지고

228
00:13:04.200 --> 00:13:06.800
상황을 밝혀야 되는데 쉽지 않다는 거죠

229
00:13:06.800 --> 00:13:10.700
제재가 과연 현실적으로 있을까를 보면 거의 없다는 얘기죠

230
00:13:10.700 --> 00:13:15.000
사람들은 실익이 있다면 딱히 제재가 있는 게 아니니까 한번 해봄직한 거네요

231
00:13:15.000 --> 00:13:18.050
그렇죠. 만약에 실거래가 조작을 하는데 

232
00:13:18.050 --> 00:13:23.900
제재가 정말 심하고 과태료도 크고 그런다면 조심을 하겠죠

233
00:13:23.900 --> 00:13:29.300
그런데 제재가 없다. 그럼 해볼 만한 충분히 집을 가진 사람 입장에서 

234
00:13:29.300 --> 00:13:35.200
이런 걸 해보면 어떨까라는 시도가 충분히 가능하다는 얘기죠

235
00:13:35.200 --> 00:13:40.500
그럼 지금까지 얘기해 보면 10채 중 4채가 지금 미등기 상태인 거고

236
00:13:40.500 --> 00:13:44.600
거기서 잔금이 길어서 미등기 된 거래도 있는 거고

237
00:13:44.600 --> 00:13:48.750
심증으로 조작 거래 가능성이 있는 것들이 있다

238
00:13:48.750 --> 00:13:50.000
그렇게 살펴보면 되는 건가요?

239
00:13:50.000 --> 00:13:51.000
그렇죠

240
00:13:51.000 --> 00:13:55.350
이런 게 계속 나오는 거잖아요. 하반기에도 이럴 것 같은데 

241
00:13:55.350 --> 00:13:57.450
이런 걸 어떻게 받아들여야 될까요?

242
00:13:57.450 --> 00:14:00.300
사실 이거는 정부에서 막아야 되는데 

243
00:14:00.300 --> 00:14:03.750
이런 얘기하면 댓글에 많이 달릴 것 같아서

244
00:14:03.750 --> 00:14:08.500
문제는 뭐냐면 잔금 기간을 기재해 두고 하는 실제 거래들도 있기 때문에 

245
00:14:08.500 --> 00:14:12.900
이걸 조작 거래로 의심하면서 조사 들어가기가 쉽지 않다는 얘기죠

246
00:14:12.900 --> 00:14:17.100
이게 들어가려면 전수조사나 통장 거래나 이런 거를 

247
00:14:17.100 --> 00:14:21.700
다 들여다보고 해야 실제 거짓 거래인지를 밝혀낼 수 있는데

248
00:14:21.700 --> 00:14:24.650
이번에 저한테 국토부에서 메일이 왔는데 

249
00:14:24.650 --> 00:14:28.350
'과태료를 상향시키겠다' 이런 메일이 왔어요

250
00:14:28.350 --> 00:14:31.300
그런데 이게 과연 진짜 현실성이 있을까?

251
00:14:31.300 --> 00:14:34.050
그렇죠. 과태료는 상향했지만 그 기준이 되게 모호하잖아요

252
00:14:34.050 --> 00:14:38.500
그렇죠. 그러니까 이거를 진짜 잡아낼 수 있는 의지와 행동력

253
00:14:38.500 --> 00:14:42.050
공무원들이 담보가 돼야 되잖아요, 이걸 수사할 수 있는

254
00:14:42.050 --> 00:14:45.100
그런데 그게 확보되지 않은 상황에서 과태료만 올리면 

255
00:14:45.100 --> 00:14:49.250
어떻게 보면 시도하는 사람 입장에서는 코웃음을 칠 수 있다는 거죠

256
00:14:49.250 --> 00:14:50.250
변한 게 없는 거죠

257
00:14:50.250 --> 00:14:54.700
그렇죠. 그러니까 지금 정부도 아직 이 부분에 있어서는 

258
00:14:54.700 --> 00:14:59.700
의지를 강하게 갖고 있지 않고 그 다음에 의지를 갖고 있더라도 이거를

259
00:14:59.700 --> 00:15:04.350
어떤 방법으로 조작을 찾아내고 할 수 있는가

260
00:15:04.350 --> 00:15:07.350
이런 부분에 있어서 좀 어려운 점이 많다

261
00:15:07.350 --> 00:15:10.000
그러니까요. 이런 거래 때문에 이걸 보고서는

262
00:15:10.000 --> 00:15:12.700
부동산 시장에 참여한 사람들은 피해를 보는 거잖아요

263
00:15:12.700 --> 00:15:15.250
그렇죠. 진짜 엄청난 피해가 생기는 거죠

264
00:15:15.250 --> 00:15:21.800
신고가 딱 찍고, 신고가 됐으니까 이번에는 진짜야 라고 생각해서 

265
00:15:21.800 --> 00:15:24.650
그 신고가 비슷한 가격에 매수한 사람은 

266
00:15:24.650 --> 00:15:27.350
진짜 피해를 보는 사람이 되는 거죠

267
00:15:27.350 --> 00:15:30.050
지금 같은 시기는 이걸 그렇다고 등기가 되는지 안 되는지

268
00:15:30.050 --> 00:15:32.600
계속 지켜만 볼 수도 없는 노릇이고

269
00:15:32.600 --> 00:15:38.900
그렇죠. 저번에 실거래가 이걸 막기 위해서 등기 여부를 기재한다

270
00:15:38.900 --> 00:15:42.550
그런데 이게 시간차가 생기는 부분을 무시할 수 없거든요

271
00:15:42.550 --> 00:15:46.700
신고할 때부터 딱 등기 여부를 가릴 수 있어야 이게

272
00:15:46.700 --> 00:15:51.000
그러니까 신고 됐는데 사람들은 이게 가짜 거래인지 진짜 거래인지 

273
00:15:51.000 --> 00:15:52.700
구별을 이때 해야 되는 거잖아요

274
00:15:52.700 --> 00:15:58.850
시간이 지나서 이게 가짜 거래였구나라고 하면 무슨 의미가 있냐고요

275
00:15:58.850 --> 00:16:02.400
이미 그걸 보고 거래를 한 사람이 생겼는데 

276
00:16:02.400 --> 00:16:06.400
그러니까 이거를 등기 여부 기재를 가지고 이걸 막을 수 있냐

277
00:16:06.400 --> 00:16:08.850
이거 저는 불가능하다고 보거든요

278
00:16:08.850 --> 00:16:12.650
시간차가 너무 길게 생기기 때문에 이거는 쉽지 않아요

279
00:16:12.650 --> 00:16:16.500
이런 걸 판단하는 건 오롯이 그냥 개인의 몫인 것 같아요. 이걸 보고

280
00:16:16.500 --> 00:16:20.850
그런데 이게 진짜 개인들이 이런 걸 알아서 해라

281
00:16:20.850 --> 00:16:25.100
이거는 저는 문제가 있다. 이렇게 봅니다

282
00:16:25.100 --> 00:16:29.100
그래서 지금 참 부동산이 정말 어려운 게

283
00:16:29.100 --> 00:16:35.800
시간차, 시간 간격이 생기는 이 부분을 해결할 묘수가 별로 없다는 거예요

284
00:16:35.800 --> 00:16:39.750
그러니까 주식은 계약과 잔금이 일치하잖아요

285
00:16:39.750 --> 00:16:43.350
그래서 그냥 실거래가 찍으면 끝나는 거예요. 끝나는 건데

286
00:16:43.350 --> 00:16:48.200
부동산은 계약치고 잔금 기간이 최소한 2개월에서 3개월

287
00:16:48.200 --> 00:16:51.750
그래서 이 기간 안에 등기가 안 되면 취소되는데 

288
00:16:51.750 --> 00:16:55.500
이거를 미리 표기할 수도 없고, 표기를 그때 가서 하면 

289
00:16:55.500 --> 00:16:58.600
이 시간 동안에 일어난 거래는 그럼 어떻게 하느냐?

290
00:16:58.600 --> 00:17:02.150
취소시키냐? 방법이 없잖아요

291
00:17:02.150 --> 00:17:08.800
그래서 전에도 얘기했지만 실거래가를 등기치는 시점으로 바꿔야 된다

292
00:17:08.800 --> 00:17:11.000
이런 얘기가 이제 많이 나오고 있는데 

293
00:17:11.000 --> 00:17:13.000
이렇게 되면 또 문제가 뭐냐면요

294
00:17:13.000 --> 00:17:16.900
실거래가를 신고하는 취지가 굉장히 약해져요

295
00:17:16.900 --> 00:17:19.750
그러니까 우리가 실거래가가 필요한 거는 

296
00:17:19.750 --> 00:17:25.050
이걸 기준으로 해서 매매를 할까 말까 고민하는 사람들이 많잖아요

297
00:17:25.050 --> 00:17:28.850
계약 당시에 가격이 이미 정해지는 건데

298
00:17:28.850 --> 00:17:32.200
가격이 이미 정해져서 딱 그때 시기로 하는데 

299
00:17:32.200 --> 00:17:37.700
등기되는 시점 그러니까 3~4개월 뒤로 신고를 미뤄버리면

300
00:17:37.700 --> 00:17:41.450
이미 이 시간 동안에 그러면 이 시간 동안에 빠지거나 

301
00:17:41.450 --> 00:17:43.300
이 시간 동안에 올라버리면

302
00:17:43.300 --> 00:17:45.800
그러니까 예를 들어서 10억에 거래를 했는데 

303
00:17:45.800 --> 00:17:50.100
한 3개월 정도 지났더니 8억에 거래된 상황이 생겼어요

304
00:17:50.100 --> 00:17:53.450
근데 등기를 등기치는 시점으로 신고를 하면 

305
00:17:53.450 --> 00:17:58.300
시세는 8억인데 등기는 10억에 되는, 신고는 10억에 되는 거예요

306
00:17:58.300 --> 00:18:02.500
그러면 시세와 신고된 가격에 괴리가 생기잖아요

307
00:18:02.500 --> 00:18:07.250
그러면 아파트에 대해서 잘 아는 사람들은 

308
00:18:07.250 --> 00:18:10.300
이걸 활용해서 뭐 좋은 상황이 생기겠지만 

309
00:18:10.300 --> 00:18:16.400
모르는 사람들은 결국에는 이 실거래가 신고를 보고 고민을 하게 되거든요

310
00:18:16.400 --> 00:18:19.900
그러면 시세는 8억인데 10억 가지고 고민을 해요

311
00:18:19.900 --> 00:18:23.000
그리고 반대로 오르거나 12억이 됐어

312
00:18:23.000 --> 00:18:26.300
그러면 야 이게 좀 뭔가 좀 싼 분위기네

313
00:18:26.300 --> 00:18:29.900
가서 열심히 막 찾아가지고 손품 팔고 일주일 동안 해서

314
00:18:29.900 --> 00:18:33.000
야 이건 무조건 사야 되겠다. 갔는데 12억이야

315
00:18:33.000 --> 00:18:35.050
그런 물건은 없죠

316
00:18:35.050 --> 00:18:36.600
헛고생하는 거죠

317
00:18:36.600 --> 00:18:40.050
그러면서 분통을 터트리는 사람들이 또 막 생길 겁니다

318
00:18:40.050 --> 00:18:45.000
그때 영상 찍었을 때도 그렇고 한 번에 딱 해결되지는 않는 것 같아요

319
00:18:45.000 --> 00:18:46.600
진짜 어려운 문제인 것 같아요

320
00:18:46.600 --> 00:18:49.600
이런 시간차가 있는 거는 당연히 있을 수밖에 없는 것 같아요

321
00:18:49.600 --> 00:18:53.550
그래서 이거는 어떤 거를 결과를 내놓더라도 

322
00:18:53.550 --> 00:18:57.950
그 반대편에 있는 사람들은 불만이 되는 상황이 벌어지는 거예요

323
00:18:57.950 --> 00:19:02.100
근데 지금 사람들이 제가 볼 때 문제는 뭐냐면요

324
00:19:02.100 --> 00:19:06.600
옛날에는 똑같았어요. 이게 제도가 바뀐 게 아니거든요

325
00:19:06.600 --> 00:19:08.300
저희의 마음이 바뀐 건가요?

326
00:19:08.300 --> 00:19:10.950
사람이 바뀐 거예요, 사람이

327
00:19:10.950 --> 00:19:13.900
그러니까 저는 지금 우리나라 부동산 시장이 

328
00:19:13.900 --> 00:19:16.300
좀 위험한 상황으로 가고 있다라는 게

329
00:19:16.300 --> 00:19:19.000
사람들이 지금 극한으로 

330
00:19:19.000 --> 00:19:22.000
부동산을 대하는 태도가 극한으로 가고 있는 중이에요

331
00:19:22.000 --> 00:19:23.550
그러니까 지금 돈을 벌기 위해서는 

332
00:19:23.550 --> 00:19:26.800
수단과 방법을 가리지 않겠다는 사람도 늘어나고 

333
00:19:26.800 --> 00:19:31.050
그게 일종의 전세 사기도 많은 그런 유형인 거고

334
00:19:31.050 --> 00:19:36.400
그리고 그에 반해서 피해를 보지 않으려고 하는 사람들도 극한으로

335
00:19:36.400 --> 00:19:40.400
그러니까 사람을 보는데 인간적인 면에서 협상을 하거나 

336
00:19:40.400 --> 00:19:42.350
이런 게 옛날에는 있었다면

337
00:19:42.350 --> 00:19:47.850
이제는 어떻게 보면 적대시되는 관계로 발전하고 있다는 부분이 

338
00:19:47.850 --> 00:19:49.500
굉장히 우려스럽다는 거예요

339
00:19:49.500 --> 00:19:52.000
그런 사례들을 저희가 많이 찍어왔잖아요

340
00:19:52.000 --> 00:19:54.600
오늘은 이렇게 마무리하려고 합니다

341
00:19:54.600 --> 00:20:00.850
그래서 지금 실거래가 신고의 조작 여부 충분히 가능성이 있다고 여겨지고 

342
00:20:00.850 --> 00:20:05.000
이걸 해결할 수 있는 방법이 마땅치 않다라는 측면에서

343
00:20:05.000 --> 00:20:07.200
저도 부동산 전문가의 한 사람으로서 

344
00:20:07.200 --> 00:20:11.000
이거를 어떻게 해결해야 되나 이런 고민을 많이 하는데

345
00:20:11.000 --> 00:20:13.150
이쪽을 하면 이쪽 부작용이 생기고 

346
00:20:13.150 --> 00:20:15.950
이걸 하면 이쪽 부작용이 생긴다는 측면에서

347
00:20:15.950 --> 00:20:22.000
모든 거를 만족할 수 있는 방법은 없는 이 안타까운 부동산의 현실이

348
00:20:22.000 --> 00:20:24.301
그래서 이걸 계몽운동을 해야 되나?

349
00:20:25.850 --> 00:20:27.500
계몽이 될까요?

350
00:20:27.500 --> 00:20:35.150
계몽운동이 필요한 이런 부동산 시장의 안타까운 상황을 그리면서 

351
00:20:35.150 --> 00:20:38.700
뭔가 결론을 딱 지어주고 이렇게 해야 됩니다 이렇게

352
00:20:38.700 --> 00:20:41.950
말을 했으면 좋겠는데 너무 많은 걸 알고 있다 보니까 

353
00:20:41.950 --> 00:20:44.850
한쪽으로만 결론을 지을 수가 없는 

354
00:20:44.850 --> 00:20:47.450
이게 너무 안타까운 상황인 것 같습니다

355
00:20:47.450 --> 00:20:51.200
그렇습니다. 참 이게 삶에서 뗄래야 뗄 수 없는 게 

356
00:20:51.200 --> 00:20:53.700
부동산이다 보니까 더 힘든 것 같아요

357
00:20:53.700 --> 00:20:57.300
어쨌든 실거래가 볼 때 조심하세요

358
00:20:59.050 --> 00:21:01.150
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

359
00:21:01.150 --> 00:21:03.400
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

360
00:21:03.400 --> 00:21:05.450
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

361
00:21:05.450 --> 00:21:06.732
감사합니다