반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 저희가 2023년이 되면서 거래량이 많이 늘고 있잖아요
계속 쭉 늘고 있었는데요
올 상반기까지 작년보다 2배가 늘었다
이런 기사들도 많이 보이잖아요
그런데요. 지금 올 1월달부터 7월 말까지 거래된
수도권 아파트 거래한 거래량을 분석해보니까요
10채 중 4채는 아직 미등기 상태인 걸로 조사가 되었더라고요
저희가 신고가도 많이 거래가 되고 있다
이런 기사들을 많이 봤잖아요
이게 진짜 집값 띄우는 게 맞다
10채 중 4채면 무려 3, 4개월이 지났는데도 지금 안 되는 거잖아요
이게 진짜 집값 띄우는 게 맞다
이런 얘기들이 많이 있더라고요
그래서 이 얘기를 좀 한번 해보려고 합니다
신고가나 이런 건 정말 조작이 된 거다
이런 얘기들이 많더라고요. 소장님도 보셨나요?
네, 뉴스도 봤고 지금 저도 좀 심각하게
실거래가 조작 여부를 주의깊게 보고 있습니다
제가 옛날에도, 옛날에 한참 상승장 때
실거래가 조작 얘기가 많이 나왔었잖아요
그래서 저는 이때 조작을 너무 호도하지 말라
이렇게 영상을 찍은 적이 있는데
그때는 거래량이 진짜 많았었던 상황이에요
그래서 거래량이 많을 때에는
실거래가 조작으로 시장 분위기를 바꿀 수가 없거든요
그래서 제가 이럴 때는 실거래가 조작에 대한 의심을
너무 음모론적인 측면에서 보지 말라. 이런 얘기를 했었어요
맞아요, 기억나요
근데 문제는 이렇게 거래가 적을 때는요
실거래가 하나하나가 미치는 영향이 좀 커지거든요
그래서 이럴 때 가장 봐야 될 게 뭐냐면
정확하게 실거래가 조작 여부를 판단할 수 있느냐의 여부를 봐야 되고
그다음에 판단하기가 좀 어렵다고 한다면
이때부터는 약간의 추정치가 들어가야 되는데
추정을 할 때는 그다음에 이걸 하는 사람이 과연 실익이 있느냐와
뭔가 이걸 함으로 인해서 피해를 이 사람이
조작을 하려고 하는 사람이 피해의 제재 이런 게 어느 정도 있느냐
이런 걸 분석을 해서 가능성을 좀 봐야 되는 거죠
근데 이게 보면 어찌됐든 지금 거래가 되고 있잖아요
실제로도 거래가 취소된 계약권도 저희가 좀 많이 보고 그랬었잖아요
그럼 보면 어찌됐든 지금 거래가 오르고 있고 반등했다 이런 것도 있으니까
확실히 실거래가가 좀 띄워지는 게 아니냐
좀 영향을 미치지 않을까 이런 생각을 하거든요
그렇죠. 일단은 지금 영향은 확실하게 있습니다
그래서 신고가 거래나 상승 거래들이 생기면
그걸 보고 매수자들이 불안해하거든요. 불안해하면서
나도 매수 대열에 참여해야 되는 거 아니야? 늦은 거 아니야?
이렇게 불안 심리가 만들어지거든요
그렇기 때문에 이거를 사실 이렇게 조작하려고 하는
사람들 입장에서 보면 실익이 생겨요. 실익이 생깁니다
이거를 내가 조작한 다음에
불안한 매수자를 이용해서 내가 집값을 띄운다든지
아니면 이걸 이용해서 파는 거죠
진짜로 높은 가격에 팔려고 하는 문제들이 생기는 건데
그런데 실제로 보면 오랫동안 미등기된 실거래가가
다 조작으로 보기는 좀 어려워요
어떤 부분에서 그렇죠?
왜 그러냐면 요즘에 잔금 기간이라고 하죠
그러니까 실제로 계약을 하고 나서 보통은 잔금 치를 때까지
계약을 하고 나서 잔금을 치를 때까지 시간을 보면
보통 한 3개월 전후거든요
좀 짧으면 2개월 그다음에 길면 한 4개월 이렇게
그래서 3개월 전후 2, 3, 4개월 정도 안에
잔금을 치르는 그런 형태가 있는데
요즘은 매수자들이 없었잖아요
그러니까 매도자들이, 중개사들이 이런 제안을 해요
이게 돈이 좀 없는 사람들 그리고 만약에 요즘 같은 경우에는
갈아타기를 시도하는 사람이 많잖아요
그러니까 기존 집을 팔고 새로운 집을 사는 거예요
근데 내 집을 팔고 사려고 하면 중개하는 데 어려움이 있어요
빨리 빨리 안 되니까
그렇죠. 이게 진행이 안 되는 거예요
그래서 중개사들이 뭘 시도를 하냐면
팔고 갈아타기를 시도하는 사람한테 팔고 사는 게 아니고 일단 사라
갈아탈 집을 먼저 사라
그렇죠. 사고 그런 다음에 시간을 좀 확보한 다음에
그다음에 그 기간 안에 내 집을 팔면 된다
그건 내가 자신 있게 팔아줄 테니까 걱정 말아라
대신에 여기서 문제는 기간이 짧으면 불안하잖아요, 매수자 입장에서
그래서 시도하는 게 잔금 기간을 길게 두는 거예요
이 잔금 기간을 길게 두는 게 어느 정도냐면 진짜 보통 1년
보통 1년?
네. 1년 정도를 주는 거예요
근데 그게 가능한가요?
매도자들은 그래도 빨리 이게 팔고 싶은데, 잔금을 빨리 받고 싶을 텐데
그러니까 매수자들이 많을 때는 이런 방법이 안 통하죠
매수자들이 많다고 여겨지면 매도자가 굳이 이런
내가 불리한 계약 조항을 수용하겠냐 이거죠
근데 생각보다 매수자가 많지 않은 거예요
그러니까 지금 보면은 제가 거래량 분석할 때 얘기했었잖아요
매물이 늘어나고 있다
그러니까 거래량 수치를 보면 늘어나고 있지만
팔려고 하는 사람도 늘어나고 있다는 얘기예요
그러면 팔고자 하는 사람 입장에서 보면
지금 거래량은 많지가 않은 거예요
팔려고 하는 사람은 많은데 실제로 거래까지 연결되는 거는
비율이 작다는 얘기죠
그러면 지금 팔고 싶은데 못 파는 사람도 꽤 많다는 거예요
그러니까 매수자가 나타나는 것만으로도 너무 감사한 상황인 거네요
그렇죠. 그러면 이럴 때 정말 팔아야 되는 사람 입장이라면
잔금 기간을 길게 두고 팔면 어차피 팔린 거니까
대신에 이게 매도자 입장에서는 정말 좀 불안한 게
팔고자 해서 기간을 뒀는데 만약에 이 사람이 안 한다
그러니까요. 저도 궁금한 게 갈아타기가 사고 나서 파는 건데
일단 샀어요. 근데 팔려고 했는데 못 팔았어요
그러면 이게 파기가 될 수도 있는 거잖아요
네. 그러면 이제 불안하니까
그럼 이럴 때 계약 조건을 약간은 다르게 합니다
그래서 뭐냐면 보통은 우리가 계약하고 잔금을 치를 때
10%만 내잖아요. 계약금을 10% 내는데
이때 계약 기간을 길게 할 때는 어떤 조항을 넣냐면
계약금 10% 하고 중도금을 넣는 경우가 있어요. 중도금 10% 정도
총 20% 정도를?
그렇죠. 그래서 최소한 20% 정도는 돈을 좀 받아놓는 매도인이
그러면 만약에 매수인이 계약 파기를 한다
그러면 일단 돈 받은 거 안 돌려주면 되잖아요
그러면 이 정도는 1년 동안 내가 못 팔았던 그런 게
어느 정도 이걸로 보상이 되잖아요
계약금만 가지고는 조금 아쉬울 수 있으니까 20% 정도를 받아놓으면
만약에 만에 하나 계약이 취소되더라도
받은 돈으로 보상이 어느 정도 되기 때문에
그런 다음에 나중에 만약 못 판다
그러면 좀 내가 그만큼 약간 손해보고 팔아버리면
다시 팔아버리면 손해보는 게 없잖아요
그렇죠. 어쨌든 받은 게 있으니까요 계약금
그래서 이런 계약 조건으로 잔금 기간을 길게 두고 매매를 하는
그런 상황들이 많아지고 있어요
지금 나온 이 미등기 거래들을 다 조작으로 보기에는 힘들다는 거죠?
그렇죠. 그러니까 일단은 잔금을 길게 두고 하는 거래들은 상당히 많다
근데 지금 보면 분명히 계약 취소되는 것들이 있거든요
이거는 사정이 있을 수도 있는데 사정으로 보기에는 너무
예를 들어서 잔금 기간을 길게 뒀어요
그럼 20%의 자금이 들어가잖아요
그러면 실제로 이런 것들이 계약 취소가 이루어지는
실제로 조작이 아니고, 실제로 되면
이 매수자가 20%를 손해보는 거예요
그럼 이런 행위를 진짜 과연 실제 상황에서 할 수 있을까?
아무리 만약에 내가 집을 팔려고 하는데 안 팔렸어요
안 팔렸으면 대부분의 사람들은
이걸 계약 취소를 하고 포기를 하는 게 아니고
이걸 어떻게든 이행을 한다는 거죠
기존 집을 전세를 놓고 모자란 거는 대출을 받아서든 치르고
이때 그냥 2주택자가 되는 걸 선택하지, 포기 안 한다는 얘기죠
20%라면 적다고 할 수 있지만 부동산이 덩치가 크니까 비싸잖아요
그렇죠. 그렇기 때문에 계약 취소 상황
현재 나타나는 이 계약 취소 상황은
조작 거래로 볼 가능성이 높다는 거예요
그러니까 처음에 소장님이 말씀하셨을 때
실거래가 조작 이런 걸 했을 때 실익이 있느냐 그걸 따져봐야 되고
이런 걸 했을 때 제재가 있는지 이런 것도 살펴봐야 된다 했잖아요
그래서 일단은 실익이 있는지 여부를 보면
충분히 조작을 시도하는 사람 입장에서 실익이 있어요
일단은 이 사람이 조작을 해서 가격대를 올려놓고
실거래가 되면 시장에서 반응을 한단 말이죠
반응을 해서 매수자들이 신고된 거래를 기준으로 호가도 올라가고
그런 이후에 거래들도 간간이 생기기 때문에
충분히 조작 거래를 하는 실익이 있어요
근데 여기서 판단해야 될 게 실익과 제재에 따른 손실과
이게 실익 쪽이 커야 시도하는 거죠
실익 쪽이 커야 시도를 하는데 지금 제재의 수단을 보면 없어요
저도 지금 소장님 말씀 들어보는데
제재라고 할 부분이 딱히 없는 것 같거든요
이건 진짜 일 대 일 간의 상황이니까
제재 수단이 아예 없는 건 아닙니다
과태료가 있어요
과태료 조항이 있는데 과태료 조항을 보면 거짓 거래
거짓 거래를 해서 실거래가 등기를 한 거짓 거래라는 항목이 있거든요
그러면 이걸 하면 과태료
그러니까 신고된 금액의 약 5% 정도 미만으로 과징금이 들어가는 거죠
그럼 5%면 예를 들어서 10억짜리면 5천만 원 과태료가 부과되는데
여기서 문제는 제가 볼 때 이 조항의 문제는 뭐냐면
거짓 거래라는 거예요
거짓 거래를 어떻게 증명을 해야 될까요?
이게 어려운 거예요. 담당 기관 공무원이 이걸 증명을 해야 되잖아요
사실 이게 쉽지 않거든요
왜냐하면 예를 들어서 우리가 그동안에
상승장에서도 거래 취소는 많이 일어났거든요
근데 상승장에서 일어나는 실거래가 취소는
진짜가 많았어요. 진짜가 많았습니다
그래서 제가 실거래가 조작을 너무 의심하지 마라
왜냐하면 진짜가 많았거든요
거래를 취소하는 주체가 누구냐?
이건 매도인이 취소를 한 거예요. 매도인이
거래 계약을 하고 잔금을 한 3-4개월 두잖아요
그럼 이 기간 안에 올라버린 거예요
몇 억이 올라버리면 매도인 입장에서
계약금을 물어주더라도 이익이 되는 거예요
그래서 매도인 입장에서는 실제 계약 취소를 할 만한 실익이 있는 겁니다
그래서 진짜로 이런 계약 취소 상황이 진짜로 많이 나왔어요
근데 지금은 매도인이 취소할 일은 없어요. 많이 없습니다, 실제로
잔금 1년도 받아주는데요
매도인이 취소하는 상황은 간간이 일어날 수 있는데
어쨌든 실거래가가 올라버리면 되는데
지금 거래가 많지 않기 때문에
예를 들어서 이런 상황이 벌어져야 되는 거예요
매도인이 취소하려면 거래 계약되고 3-4개월 안에
계약금 10%보다 더 많이 올라야
매도인이 계약을 실제로 취소하는 그런 상황이 벌어질 수 있거든요
근데 그게 실제로는 현장에서 많이 일어나지 않고 있어요
호가는 올라갔지만 계약으로 이루어진다든지
이런 것들은 안 일어나기 때문에
매도인 입장에서 계약을 취소한다
그리고 잔금 기간을 길게 두면 어차피 20%거든요
그러면 매도인이 취소를 하게 되면 20%를 물어줘야 돼요. 그럼 더 손해죠
그렇기 때문에 쉽지 않은 부분이 있기 때문에
상승장에서는 계약 취소가 진짜고
지금 계약 취소가 나오는 거는
매수인 입장에서도 이게 계약 취소가 쉽지 않고
매도인도 계약 취소가 쉽지 않아요
그러면 이거는 조작 거래 의심이 충분히 되는 거죠
실제로 거짓 거래인지를 밝혀내는 부분에 있어서
실제로 옛날에 계약 취소 상황들이 있었기 때문에
이 계약 취소로 볼 수 있는 거죠, 당국에서는
그러니까 충분히 의심은 되지만 이걸 증명할 방법이 없다는 거죠
소장님 말씀대로 진짜 매수인이나 매도인 조차도
할 의도가 없는 상황인데 지금 된 거는
심증은 있으나 이건 진짜 거짓 거래다 하는 물증이 없는 거네요
그러니까 이거를 의지를 가지고 밝혀낼 당국이
검찰처럼 이렇게 수사를 하고 이래야 되는데
사실 우리나라에는 부동산 거래의 거짓 여부를 밝혀내려고 하는
담당 기관이 없어요. 그냥 공무원 하나 있는 거거든요
그렇죠. 이 담당 업무만 하는 게 아니잖아요
이 사람의 다른 업무만 해도 어마어마한데
이거를 밝혀내려고 죽으라고 노력한다는 건 말도 안 되는 거예요
거짓 거래라는 거를 공무원이 의심을 해가지고
상황을 밝혀야 되는데 쉽지 않다는 거죠
제재가 과연 현실적으로 있을까를 보면 거의 없다는 얘기죠
사람들은 실익이 있다면 딱히 제재가 있는 게 아니니까 한번 해봄직한 거네요
그렇죠. 만약에 실거래가 조작을 하는데
제재가 정말 심하고 과태료도 크고 그런다면 조심을 하겠죠
그런데 제재가 없다. 그럼 해볼 만한 충분히 집을 가진 사람 입장에서
이런 걸 해보면 어떨까라는 시도가 충분히 가능하다는 얘기죠
그럼 지금까지 얘기해 보면 10채 중 4채가 지금 미등기 상태인 거고
거기서 잔금이 길어서 미등기 된 거래도 있는 거고
심증으로 조작 거래 가능성이 있는 것들이 있다
그렇게 살펴보면 되는 건가요?
그렇죠
이런 게 계속 나오는 거잖아요. 하반기에도 이럴 것 같은데
이런 걸 어떻게 받아들여야 될까요?
사실 이거는 정부에서 막아야 되는데
이런 얘기하면 댓글에 많이 달릴 것 같아서
문제는 뭐냐면 잔금 기간을 기재해 두고 하는 실제 거래들도 있기 때문에
이걸 조작 거래로 의심하면서 조사 들어가기가 쉽지 않다는 얘기죠
이게 들어가려면 전수조사나 통장 거래나 이런 거를
다 들여다보고 해야 실제 거짓 거래인지를 밝혀낼 수 있는데
이번에 저한테 국토부에서 메일이 왔는데
'과태료를 상향시키겠다' 이런 메일이 왔어요
그런데 이게 과연 진짜 현실성이 있을까?
그렇죠. 과태료는 상향했지만 그 기준이 되게 모호하잖아요
그렇죠. 그러니까 이거를 진짜 잡아낼 수 있는 의지와 행동력
공무원들이 담보가 돼야 되잖아요, 이걸 수사할 수 있는
그런데 그게 확보되지 않은 상황에서 과태료만 올리면
어떻게 보면 시도하는 사람 입장에서는 코웃음을 칠 수 있다는 거죠
변한 게 없는 거죠
그렇죠. 그러니까 지금 정부도 아직 이 부분에 있어서는
의지를 강하게 갖고 있지 않고 그 다음에 의지를 갖고 있더라도 이거를
어떤 방법으로 조작을 찾아내고 할 수 있는가
이런 부분에 있어서 좀 어려운 점이 많다
그러니까요. 이런 거래 때문에 이걸 보고서는
부동산 시장에 참여한 사람들은 피해를 보는 거잖아요
그렇죠. 진짜 엄청난 피해가 생기는 거죠
신고가 딱 찍고, 신고가 됐으니까 이번에는 진짜야 라고 생각해서
그 신고가 비슷한 가격에 매수한 사람은
진짜 피해를 보는 사람이 되는 거죠
지금 같은 시기는 이걸 그렇다고 등기가 되는지 안 되는지
계속 지켜만 볼 수도 없는 노릇이고
그렇죠. 저번에 실거래가 이걸 막기 위해서 등기 여부를 기재한다
그런데 이게 시간차가 생기는 부분을 무시할 수 없거든요
신고할 때부터 딱 등기 여부를 가릴 수 있어야 이게
그러니까 신고 됐는데 사람들은 이게 가짜 거래인지 진짜 거래인지
구별을 이때 해야 되는 거잖아요
시간이 지나서 이게 가짜 거래였구나라고 하면 무슨 의미가 있냐고요
이미 그걸 보고 거래를 한 사람이 생겼는데
그러니까 이거를 등기 여부 기재를 가지고 이걸 막을 수 있냐
이거 저는 불가능하다고 보거든요
시간차가 너무 길게 생기기 때문에 이거는 쉽지 않아요
이런 걸 판단하는 건 오롯이 그냥 개인의 몫인 것 같아요. 이걸 보고
그런데 이게 진짜 개인들이 이런 걸 알아서 해라
이거는 저는 문제가 있다. 이렇게 봅니다
그래서 지금 참 부동산이 정말 어려운 게
시간차, 시간 간격이 생기는 이 부분을 해결할 묘수가 별로 없다는 거예요
그러니까 주식은 계약과 잔금이 일치하잖아요
그래서 그냥 실거래가 찍으면 끝나는 거예요. 끝나는 건데
부동산은 계약치고 잔금 기간이 최소한 2개월에서 3개월
그래서 이 기간 안에 등기가 안 되면 취소되는데
이거를 미리 표기할 수도 없고, 표기를 그때 가서 하면
이 시간 동안에 일어난 거래는 그럼 어떻게 하느냐?
취소시키냐? 방법이 없잖아요
그래서 전에도 얘기했지만 실거래가를 등기치는 시점으로 바꿔야 된다
이런 얘기가 이제 많이 나오고 있는데
이렇게 되면 또 문제가 뭐냐면요
실거래가를 신고하는 취지가 굉장히 약해져요
그러니까 우리가 실거래가가 필요한 거는
이걸 기준으로 해서 매매를 할까 말까 고민하는 사람들이 많잖아요
계약 당시에 가격이 이미 정해지는 건데
가격이 이미 정해져서 딱 그때 시기로 하는데
등기되는 시점 그러니까 3~4개월 뒤로 신고를 미뤄버리면
이미 이 시간 동안에 그러면 이 시간 동안에 빠지거나
이 시간 동안에 올라버리면
그러니까 예를 들어서 10억에 거래를 했는데
한 3개월 정도 지났더니 8억에 거래된 상황이 생겼어요
근데 등기를 등기치는 시점으로 신고를 하면
시세는 8억인데 등기는 10억에 되는, 신고는 10억에 되는 거예요
그러면 시세와 신고된 가격에 괴리가 생기잖아요
그러면 아파트에 대해서 잘 아는 사람들은
이걸 활용해서 뭐 좋은 상황이 생기겠지만
모르는 사람들은 결국에는 이 실거래가 신고를 보고 고민을 하게 되거든요
그러면 시세는 8억인데 10억 가지고 고민을 해요
그리고 반대로 오르거나 12억이 됐어
그러면 야 이게 좀 뭔가 좀 싼 분위기네
가서 열심히 막 찾아가지고 손품 팔고 일주일 동안 해서
야 이건 무조건 사야 되겠다. 갔는데 12억이야
그런 물건은 없죠
헛고생하는 거죠
그러면서 분통을 터트리는 사람들이 또 막 생길 겁니다
그때 영상 찍었을 때도 그렇고 한 번에 딱 해결되지는 않는 것 같아요
진짜 어려운 문제인 것 같아요
이런 시간차가 있는 거는 당연히 있을 수밖에 없는 것 같아요
그래서 이거는 어떤 거를 결과를 내놓더라도
그 반대편에 있는 사람들은 불만이 되는 상황이 벌어지는 거예요
근데 지금 사람들이 제가 볼 때 문제는 뭐냐면요
옛날에는 똑같았어요. 이게 제도가 바뀐 게 아니거든요
저희의 마음이 바뀐 건가요?
사람이 바뀐 거예요, 사람이
그러니까 저는 지금 우리나라 부동산 시장이
좀 위험한 상황으로 가고 있다라는 게
사람들이 지금 극한으로
부동산을 대하는 태도가 극한으로 가고 있는 중이에요
그러니까 지금 돈을 벌기 위해서는
수단과 방법을 가리지 않겠다는 사람도 늘어나고
그게 일종의 전세 사기도 많은 그런 유형인 거고
그리고 그에 반해서 피해를 보지 않으려고 하는 사람들도 극한으로
그러니까 사람을 보는데 인간적인 면에서 협상을 하거나
이런 게 옛날에는 있었다면
이제는 어떻게 보면 적대시되는 관계로 발전하고 있다는 부분이
굉장히 우려스럽다는 거예요
그런 사례들을 저희가 많이 찍어왔잖아요
오늘은 이렇게 마무리하려고 합니다
그래서 지금 실거래가 신고의 조작 여부 충분히 가능성이 있다고 여겨지고
이걸 해결할 수 있는 방법이 마땅치 않다라는 측면에서
저도 부동산 전문가의 한 사람으로서
이거를 어떻게 해결해야 되나 이런 고민을 많이 하는데
이쪽을 하면 이쪽 부작용이 생기고
이걸 하면 이쪽 부작용이 생긴다는 측면에서
모든 거를 만족할 수 있는 방법은 없는 이 안타까운 부동산의 현실이
그래서 이걸 계몽운동을 해야 되나?
계몽이 될까요?
계몽운동이 필요한 이런 부동산 시장의 안타까운 상황을 그리면서
뭔가 결론을 딱 지어주고 이렇게 해야 됩니다 이렇게
말을 했으면 좋겠는데 너무 많은 걸 알고 있다 보니까
한쪽으로만 결론을 지을 수가 없는
이게 너무 안타까운 상황인 것 같습니다
그렇습니다. 참 이게 삶에서 뗄래야 뗄 수 없는 게
부동산이다 보니까 더 힘든 것 같아요
어쨌든 실거래가 볼 때 조심하세요
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다