반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요, 좀 중요한 얘기를 하려고 합니다
부동산 투자를 함에 있어서 가장 중요한 핵심은 바로 이것이다
이거에 대한 얘기를 하려고 해요
뭔지 아실까요, 소장님? 당연히 아시겠죠
어떤 거냐 하면요, 바로 시간이다
부동산 투자에서 성공을 하려면 시간에 투자를 해야 된다
바로 장기 보유를 해야 한다라는 내용인데요
어떤 내용인가 봤더니요, 기사에 나왔는데
결혼할 당시에 분양을 받았던 집이
30년이 지나서 20배가 올랐다라는 글이에요
좀 자세히 살펴보면요, 92년 분당에 있는 집을 분양을 받았어요
그때 당시 분양가가 6,700만 원이었는데
현재 그 아파트는 13.5억에 거래가 되었다
31년을 보유했더니 무려 20배가 올랐다라는 글인 거예요
그래서 부동산 투자에서 성공을 하고 싶으면 시간에 좀 묻어놔라
장기 보유를 하면 성공을 할 수 있다
이런 기사 내용이거든요
얘기를 들어보니까 진짜 장기 보유를 하는 게 돈을 벌 수 있는
이런 기회가 될 거라는 생각을 하거든요
소장님이 보시기엔 어떠세요?
사실 저도 비슷한 생각은 있어요
그러니까 결국에는 부동산은 나중에 보면 우상향한다
이게 사실은 기저에 깔려 있는 거거든요
부동산은 계속 올라가니까 가지고 있으면 결국엔 돈을 번다
이게 좀 주식과 부동산의 다른 부분일 수 있는 거예요
주식도 사실 장기 보유하면 좋다고 하는 얘기가 있는데
주식에서는 완전 갑론을박이 있는 게 종목에 따라서 다르거든요
예를 들면 조선주를 장기 보유했더니 폭망했다
열어봤더니 마이너스였다
그리고 삼성전자를 굉장히 오랫동안 보유했는데
생각보다 많이 번 거 같지가 않다
근데 뭐 이제 테슬라나 이런 거를
그 다음에 우리나라도 성장주, 바이오주, 셀트리온이나 이런 것들을
장기 보유한 사람들은 굉장히 많은 수익을 얻었잖아요
근데 이게 종목마다 좀 다른데 부동산 같은 경우는
사실 약간은 예외가 별로 없는
그냥 전체적으로 우상향하는 그런 모습이 그려지기 때문에
장기 보유가 어느 정도 효율성이 있는 그런 부분이 있는데
이런 논조의 글을 보고 걱정되는, 좀 우려스러운 부분이 있어요
여기서 보면 언제 사느냐에 따라서 달라지는 부분에 대한 언급이 없어요
언제 사느냐에 따라 달라진다
그냥 장기 보유만 하면 언제 사든지
그래서 이런 논조를 받아들이는 분들이
가장 실수를 하는 부분이 뭐냐면 고점에서 많이 들어간다
아, 고점에 많이 들어간다
제가 부동산은 사이클
우리 채널의 제목도 아파트 사이클 연구소잖아요
사이클을 그리면서 우상향을 하는데
고점에서 잡은 분들, 그러니까 예를 들면 과거로 돌아가보면
2006년, 2007년, 2008년 이때
고점에서 잡은 분들이 지금까지 보유를 하고 있다면
이분들도 결국엔 벌긴 벌었어요
지금까지 보유를 하고 있다면 결국엔 올랐는데
이분들이 과연 지금 "야, 올랐다"라고 막 환호하면서
기뻐하면서 지금 집을 보유하고 있을까?
과연 이게 성공한 투자라고 생각할까?
네, 성공한 사례에 속할까?
이분들은 자신이 성공했다고 생각하지 않을 거예요
왜냐하면 여기서 비교 대상이 있거든요
그러니까 옆집의 누군가 아니면 주변의 누군가와
언제 샀느냐에 따라서 또 비슷한 집을 보유했는데
완전히 달라지는 그런 사례가 있단 말이에요
그러니까 객관적으로 봤을 때 어찌 됐든 벌긴 벌었으니까
그래도 성공한 거 아니냐라고 바라볼 수는 있지만
스스로는 비교를 하면서 나는 실패했다 이렇게 생각할 수 있다
그렇죠. 그게 항상 언제 들어가느냐에 따라서
결과가 좀 많이 달라진다는 거예요
그렇기 때문에 저는 언제 사느냐를 굉장히 중요하게 보는 사람이거든요
그러니까 기존 부동산 이론에서는 '언제'의 개념이 거의 없어요
그냥 입지, 여기서도 나오는 게 입지
집 개발 호재 이런 얘기가 나오거든요
근데 이거대로 들어가면 사실 뭐 절대 실패는 없다
이런 식으로 얘기를 하시는데
저는 사실 상담을 많이 하다 보면
이 논리대로 들어갔다가 좌절을 겪는 사람들을 너무 많이 봤단 말이에요
소장님이 말씀하신 것처럼 언제보다 어떤 걸 사야 되느냐에
더 사람들이 포커스를 맞추는 것 같아요
이 기사에서도 모든 게 다 오르는 게 아니다
말씀하셨다시피 재건축 호재라든가 개발 호재
입지 같은 게 좋은 것들이 많이 오른다
그런 걸 사면 언제 사든 장기 보유를 하면 오를 것이다
이런 얘기가 많이 나오는데
소장님은 이것보다 더 중요한 게 언제, 타이밍이 더 중요하다
저는 언제 사느냐가 훨씬 더 중요하다고 강조하는 사람인데
예를 들어서 이렇게 보는 거죠
입지가 좋은 걸 아무 때나 샀을 때의 결과와
약간 입지가 떨어지는데 때를 잘 맞춰서 산 것과 결과치를 보면
저는 '입지'보다 '언제 샀느냐' 이게 훨씬 더 효율성이 좋다는 거예요
더 효율성이 좋다, 더 많은 돈을 벌 수 있다. 이런 말씀이신 거죠
예를 들면 지금 개발 호재나 입지나 이런 걸 얘기하는데
2021년도에 산 사람이 지금 비교를 하자면
이 사람은 손해보고 있을 가능성이 훨씬 크거든요
그러니까 입지가 결국엔 좋고 개발 호재도 있고 여러 가지 너무 좋은
우리가 기존에 알고 있던 이론으로 치면 너무 좋은 거예요
그러다 보니까 고점 논란이 이른 때에도 불구하고
여기서는 계속 더 올라가. 이런 거는 더 올라가
이렇게 얘기하면서 그때 산 사람들이 많단 말이에요
비싸게 느껴져도 어차피 집값은 우상향이니까
계속 쭉 올라갈 거야. 나는 지금 싼 거야
약간 이런 생각으로 들어간다는 말씀이신 거죠
그런데 여기에 나오는 사례 같은 경우는
분당을 처음 분양할 때 샀던 사람을 예로 든 거예요
그러니까 사실 사고 나서 올라간 후에
굴곡을 겪는 거는 충분히 버틸 수가 있거든요
그런데 내가 사자마자 떨어지는 사람은 이게 장기 보유도 힘들어요
저도 소장님의 말씀을 들으니까
산 사람이 집을 사서 보유하는 기간이
평균 10년이 안 된다고 말씀하셨잖아요
이건 30년을 보유해야 이 정도 자산을 불릴 수 있는 건데
이럴 수 있는 사람이 과연 많을까? 이런 생각도 들었거든요
더러 있긴 있어요
사실 강남에도 아직 개발되기 전인 주공 아파트들 있잖아요
여기에 몇 십 년씩 살고 있는 분들이 있어요
이분은 이 자산만 따지면 사실 굉장히 부자예요
그런데 이분의 생활상태나 이런 걸 보면 부자와는 거리가 조금 있거든요
집값만 올랐지 이분의 생활상태나 이런 게 오른 건 아니거든요
그렇기 때문에 좀 다른 거예요
30년 전, 그전의 생활대로 쭉 살아오셨던 거죠
몇 십억에 산 사람, 몇 십억에 산 사람의 생활과는 좀 다를 수도 있다
그리고 아주 오래전에 사서 오래 가지고 있으니까
결국엔 오른 것처럼 보이는데
사실 이 중간에 굴곡을 겪을 때 갈아타기를 하거나
팔았다가 좀 기다렸다가 산 사람하고
효율성을 비교해보면 또 완전 천지 차이라는 거예요
그 부분도 좀 궁금한 것 같아요
여기서 사실 또 많은 댓글이 나올 수도 있는데
그걸 어떻게 예측을 다 하고 그대로 따라 하느냐
뭐 이런 얘기를 하는 분들이 있는데
그런 거를 제가 어쨌든 지금 연구를 해가지고
비슷한 시기를 알려주고 있는 거잖아요
그러니까 지금 이런 논리를 배워가지고
시기를 좀 어느 정도 비슷하게 맞출 수 있으면
효율성이 굉장히 높아지는 거거든요
그러니까 예를 들면 이런 거예요
3억 됐던 게 보통 상승장에서 보면 3배 정도 올라가요
그럼 9억까지 올라가죠, 9억 정도까지
그래서 그냥 이걸 가지고 있던 분들은 어떻게 되냐
9억에서 40% 정도 다시 떨어져요
40% 정도 떨어지면 얼마가 되죠?
5억 정도요
그냥 5억 정도 되죠
그런 다음에 다시 다음 상승 사이클을 타면 3배 정도 올라가요
그럼 15억이 되죠
그러니까 3억에서 한 20년 정도 지나면 15억이 돼 있는 거예요
그럼 이분은 엄청 번 거예요 실제로
5배인 거죠?
네, 엄청 번 거예요. 그렇게 해서 많이 벌었는데
자, 여기서 3억에서 9억까지 올라갔을 때
9억 언저리에서 파는 거예요. 뭐 8억이나
그래서 기다리는 거죠, 떨어질 때까지
40% 정도 떨어지니까
그러니까 9억까지는 좀 너무하고 8억 정도에
제가 어느 정도 어깨에서 팔아라 하니까
8억 정도에서 팔아서 기다려서, 아까 5억까지 갔다고 했죠
5억이면 충분히 이때는 살 수 있는 시기거든요
5억에 한 채를 사고, 8억으로 다른 3억짜리 집 두 채를 살 수가 있죠
그럼 이게 3배가 올라가요 둘 다
그러면 8억이 3배가 올라가니까 24억이 되는 거죠
그러니까 이게 실제로 효율성을 따져보면
15억과 24억이라는 그냥 결과치만 보고 비교하지 않으면
굉장히 많이 번 것처럼 느껴질 수 있어요
그런데 시간의 효율성이나 사이클을 어느 정도 타면서 투자를 한 사람은
금액 자체가 완전히 달라진다는 얘기죠
소장님 말씀은 장기 보유보다 사이클 흐름대로 끊고서는
그냥 들어가는 게 더 효율적이다 이렇게 보시는 건가요?
그렇죠. 저는 사이클을 보고
어느 정도 저점에 사서 고점 정도에서는 어느 정도 정리를 하고
떨어질 때는 보유보다는 피해 있는 편이 좋지 않나
이렇게 생각하는 거죠
그럼 만약에 이런 건 어때요? 8억이 됐었을 때 팔고
아까 전에 말씀하실 때는 5억짜리 집을 하나 사고
3억짜리 집 두 개로 나눠서 사신다고 말씀하셨잖아요
그런데 그게 아니라 그냥 8억짜리 하나를 큰 걸 사는 거죠. 그렇게 샀을 때
그렇게 해도 괜찮죠
그러니까 저는 똑같은 집을 비교하기 위해서 그런 표현을 했던 거고
집이라는 건 다양한 집이 있으니까
5억짜리 똑같은 집을 사는 것보다는 8억짜리 집이 있으니까
8억짜리 집을 사는 그런 것도 괜찮은 거죠
그리고 우리나라에서는 지금
여기서 또 간과한 게 뭐냐면 비용이거든요
주택을 보유함으로 생기는 비용이라는 게 있어요
그런데 비용을 전혀 계산하지 않는 거예요
그래서 내가 얼마에 사서 얼마 동안 보유하고 있었으면 그게 그냥 수익이다
그런데 여기서 마이너스를 해야 될 게 비용이라는 게 있어요
예를 들어서 5억을 가지고 있는 사람이
집을 살 때 5억짜리 집을 그대로 사는 게 아니잖아요
대부분은 다 대출을 약간은 끼는데
5억 있는 사람이 5억짜리로 집을 가는 것보다는 약간 상급지
좋은 집으로 가서 10억짜리 집을 산다든지
아니면 적어도 8억짜리 집을 산다든지
이런 식으로 약간 레버리지를 낀단 말이에요
그럼 거기에 비용이 들어가죠. 이자가 들어가요
이자를 20년 동안, 30년 동안 냈다고 가정을 했을 때 그 비용
그다음에 거기에 나가는 세금 비용
이런 것들을 다 비용으로 계산해서 효율성을 따져야 되는데
이런 거를 고려하지 않은 측면이 있는 거예요
그래서 말씀하신 것처럼 우리나라는 세금이 굉장히
과하게 매겨지는 그런 나라잖아요. 세금을 고려해야 돼요
맞아요. 특히나 주택 수에 따라 다르잖아요
그렇죠. 그래서 주택을 보유할 때 가구 수를 좀 줄이는 방향으로
보유를 하는 게 훨씬 더 효율적입니다
그러니까 우리나라는 금액보다는 가구 수
숫자에다가 중과를 매기는 그런 경향이 세거든요
그래서 똑같은 10억짜리 주택을 보유하고 있는데
10억짜리 한 채를 보유하고 있는 것과
전 재산이 10억인, 아파트 5억짜리, 5억짜리 두 채를 보유하는 것과
또 3억짜리, 3억짜리, 3억짜리, 1억짜리 이렇게 네 채를 보유하는 것과
세금이 달라진단 말이에요
어떤 게 더 크냐? 주택이 많은 수 쪽으로
금액이 같더라도 세금이 더 많아져요
왜냐하면 다주택자한테 중과되는 세금들을 만들기 때문에 그런 거예요
그렇기 때문에 가구 수를 가능하면 조금씩 조금씩 줄여서
어떻게 보면 이게 똘똘한 한 채 이런 식이 될 수 있는데
이런 전략들, 이런 것들을 비용을 계산하는 투자를 해야 된다고
제가 생각을 하고 있어요
그러니까 무조건 우상향이다, 언제든 사도 된다, 지금이 제일 싸다
이런 논리로 들어가면 큰일 난다는 거죠
그러니까 중요한 건 뭐냐면 떨어지는 기간 있잖아요
근데 이게 길어요. 생각보다 깁니다
떨어지는 기간이 길기 때문에
떨어지는 기간 동안에 보유를 하고 있으면 어떻게 되느냐?
비용도 나가고 세금도 나가요
그리고 내 집도 떨어지기 때문에 손해가 되죠
그러니까 이 기간은 좀 피하자 이거예요 저는
부동산은 보유하는 기간에도 비용이 나가니까
최대한 사이클의 흐름을 타서 진입하는 타이밍이 더 중요하다
그리고 만약에 진입할 때
우리나라는 가구수에 대한 세금이 너무 다르기 때문에
그것도 고려해서 들어가는 게 좋을 것 같다
얘기를 들으면 이론상으로는 너무나 완벽한 거죠
떨어질 때, 떨어지기 전에 팔고 기다렸다가
떨어져서 들어가고 하면 너무 좋지만 그걸 어떻게 아냐
지금 부동산 시장이 이렇게 매년 바뀌고 있는데 어떻게 이걸 알고 들어가냐
이거는 좀 원성이 자자할 것 같습니다
그렇죠. 그럴 수 있습니다
근데 지금까지는 그런 시기를 맞추는 사람들이 없었기 때문에
이게 거의 불가능한 거 아니냐
그래서 미래를 예측하는 거는 신의 영역이다
이렇게 얘기하는 분들이 있는데
그거를 제가 지금 극복하고 있는 중인 거죠
그래서 제가 사이클을 연구해서 어느 정도
우리나라 부동산의 흐름을 예측해가고 있는 중이에요
지금 아직까지는 거의 제가 예측한 바대로 흘러가고 있어요
요즘 상승이 일어나는 분위기 갖고
너 틀렸다고 얘기를 하는데 틀리지 않았어요
정확하게 거의 맞추고 있는 중입니다
왜냐하면 제가 분명히 반등이 있다고 얘기를 했거든요
그래서 여기서 만약에 틀리냐 맞냐가 논란이 되려면
이게 반등으로 데드캣 바운스로 끝나지 않고
상승 전환해서 계속 올라가는 상황이 벌어지면 제가 틀린 거죠
근데 올라가다가 어느 정도 시점에서 바로 꺾여서
다시 하락 전환을 하게 되면 정확히 맞는 게 되는 거죠
이거는 좀 더 지켜봐야 될 부분이에요
부동산 시장은 우리가 생각했던 것보다
좀 더 길게 봐야 된다는 걸 생각해야 될 것 같아요
어쨌든 소장님의 사이클을 좀 배워가면
우리가 바닥과 꼭대기는 맞히지 못하더라도
맞힐 수 있어요
그러니까 뭐라고 해야 되나
저희는 소장님이 아니니까 맞히지 못하더라도
어느 정도 우리가 그래도 무릎에서 사고 어깨에서 팔 수 있는
그 정도는 갈 수 있다는 거잖아요
그렇죠, 공부를 하면. 그런데 기존 공부, 입지 공부나 이런 걸로 하면
여기에 시간 개념이 없기 때문에
기존 공부 가지고는 절대 사이클을 맞출 수 없습니다
제가 말씀드리는 이론을 공부하시면
우리나라 부동산의 흐름을 어느 정도 예측할 수 있어요
지금까지는 제가 있기 전에 투자 패러다임은 입지 위주
그리고 그냥 장기적인 우상향이니까 보유해라 이런 패러다임이었다면
제가 강조하는 부분은 언제 사고 언제 파느냐가 더 중요하다
이런 패러다임이에요
그래서 부동산 투자의 패러다임이
이제는 좀 바뀌어야 된다고 말하고 있는 겁니다
부동산 투자는 이현철 전과 후가 달라진다
뭔가 이런 자막이 나와야 될 것 같은 그런 느낌이 확 들었습니다
어쨌든 중요한 얘기인 것 같아요
타이밍이 중요하고 효율성 있게 투자를 해야 된다는 게
저는 딱 와닿았던 것 같아요
제가 이제 이렇게 된 상황은
정말 수많은 사람들을 만나서 상담을 하다 보면
그 사람들이 기존 이론을 다 섭렵하고 있었어요
그런데 후회하는 사람들이 너무 많은 거죠
그래서 그럼 이 사람들은 왜 이렇게 후회하고 고점에서 왜 들어갔을까
그러면 딱 이 이론이 있는 거예요
장기 보유, 우상향, 입지 좋은 거, 언제든지 사면 괜찮다
이런 논리의 접근이 용인되던 그런 상황이었기 때문에
이거는 좀 그렇게 효율적이지 못한 이론이다
이렇게 판단하고 제가 사이클을 연구하기 시작해서 공부를 한 것이죠
많은 분들이 사이클 공부를 해서 효율성 있는 투자
돈을 벌 수 있는 투자를 했으면 좋겠다는 생각이 듭니다
오늘은 이렇게 마무리할까요?
오늘도 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다