0
00:00:00.000 --> 00:00:01.550
반갑습니다

1
00:00:01.550 --> 00:00:04.300
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.300 --> 00:00:05.700
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:05.700 --> 00:00:09.500
소장님 오늘은요, 좀 중요한 얘기를 하려고 합니다

4
00:00:09.500 --> 00:00:14.400
부동산 투자를 함에 있어서 가장 중요한 핵심은 바로 이것이다

5
00:00:14.400 --> 00:00:16.400
이거에 대한 얘기를 하려고 해요

6
00:00:16.400 --> 00:00:21.200
뭔지 아실까요, 소장님? 당연히 아시겠죠

7
00:00:21.200 --> 00:00:23.800
어떤 거냐 하면요, 바로 시간이다

8
00:00:23.800 --> 00:00:27.900
부동산 투자에서 성공을 하려면 시간에 투자를 해야 된다

9
00:00:27.900 --> 00:00:31.850
바로 장기 보유를 해야 한다라는 내용인데요

10
00:00:31.850 --> 00:00:34.500
어떤 내용인가 봤더니요, 기사에 나왔는데

11
00:00:34.500 --> 00:00:37.400
결혼할 당시에 분양을 받았던 집이

12
00:00:37.400 --> 00:00:41.500
30년이 지나서 20배가 올랐다라는 글이에요

13
00:00:41.500 --> 00:00:46.000
좀 자세히 살펴보면요, 92년 분당에 있는 집을 분양을 받았어요

14
00:00:46.000 --> 00:00:49.000
그때 당시 분양가가 6,700만 원이었는데

15
00:00:49.000 --> 00:00:52.500
현재 그 아파트는 13.5억에 거래가 되었다

16
00:00:52.500 --> 00:00:57.100
31년을 보유했더니 무려 20배가 올랐다라는 글인 거예요

17
00:00:57.100 --> 00:01:00.800
그래서 부동산 투자에서 성공을 하고 싶으면 시간에 좀 묻어놔라

18
00:01:00.800 --> 00:01:04.000
장기 보유를 하면 성공을 할 수 있다

19
00:01:04.000 --> 00:01:06.100
이런 기사 내용이거든요

20
00:01:06.100 --> 00:01:11.400
얘기를 들어보니까 진짜 장기 보유를 하는 게 돈을 벌 수 있는

21
00:01:11.400 --> 00:01:13.900
이런 기회가 될 거라는 생각을 하거든요

22
00:01:13.900 --> 00:01:15.600
소장님이 보시기엔 어떠세요?

23
00:01:15.600 --> 00:01:19.900
사실 저도 비슷한 생각은 있어요

24
00:01:19.900 --> 00:01:24.900
그러니까 결국에는 부동산은 나중에 보면 우상향한다

25
00:01:24.900 --> 00:01:28.000
이게 사실은 기저에 깔려 있는 거거든요

26
00:01:28.000 --> 00:01:32.900
부동산은 계속 올라가니까 가지고 있으면 결국엔 돈을 번다

27
00:01:32.900 --> 00:01:37.500
이게 좀 주식과 부동산의 다른 부분일 수 있는 거예요

28
00:01:37.500 --> 00:01:41.600
주식도 사실 장기 보유하면 좋다고 하는 얘기가 있는데

29
00:01:41.600 --> 00:01:46.500
주식에서는 완전 갑론을박이 있는 게 종목에 따라서 다르거든요

30
00:01:46.500 --> 00:01:50.300
예를 들면 조선주를 장기 보유했더니 폭망했다

31
00:01:50.300 --> 00:01:52.200
열어봤더니 마이너스였다

32
00:01:52.200 --> 00:01:55.400
그리고 삼성전자를 굉장히 오랫동안 보유했는데

33
00:01:55.400 --> 00:01:58.200
생각보다 많이 번 거 같지가 않다

34
00:01:58.200 --> 00:02:00.700
근데 뭐 이제 테슬라나 이런 거를

35
00:02:00.700 --> 00:02:05.900
그 다음에 우리나라도 성장주, 바이오주, 셀트리온이나 이런 것들을

36
00:02:05.900 --> 00:02:09.400
장기 보유한 사람들은 굉장히 많은 수익을 얻었잖아요

37
00:02:09.400 --> 00:02:13.300
근데 이게 종목마다 좀 다른데 부동산 같은 경우는

38
00:02:13.300 --> 00:02:15.700
사실 약간은 예외가 별로 없는

39
00:02:15.700 --> 00:02:20.000
그냥 전체적으로 우상향하는 그런 모습이 그려지기 때문에

40
00:02:20.000 --> 00:02:24.800
장기 보유가 어느 정도 효율성이 있는 그런 부분이 있는데

41
00:02:24.800 --> 00:02:29.700
이런 논조의 글을 보고 걱정되는, 좀 우려스러운 부분이 있어요

42
00:02:29.700 --> 00:02:35.500
여기서 보면 언제 사느냐에 따라서 달라지는 부분에 대한 언급이 없어요

43
00:02:35.500 --> 00:02:37.200
언제 사느냐에 따라 달라진다

44
00:02:37.200 --> 00:02:40.200
그냥 장기 보유만 하면 언제 사든지

45
00:02:40.200 --> 00:02:43.700
그래서 이런 논조를 받아들이는 분들이

46
00:02:43.700 --> 00:02:48.000
가장 실수를 하는 부분이 뭐냐면 고점에서 많이 들어간다

47
00:02:48.000 --> 00:02:49.700
아, 고점에 많이 들어간다

48
00:02:49.700 --> 00:02:51.500
제가 부동산은 사이클

49
00:02:51.500 --> 00:02:55.700
우리 채널의 제목도 아파트 사이클 연구소잖아요

50
00:02:55.700 --> 00:02:58.700
사이클을 그리면서 우상향을 하는데

51
00:02:58.700 --> 00:03:03.200
고점에서 잡은 분들, 그러니까 예를 들면 과거로 돌아가보면

52
00:03:03.200 --> 00:03:06.800
2006년, 2007년, 2008년 이때

53
00:03:06.800 --> 00:03:10.800
고점에서 잡은 분들이 지금까지 보유를 하고 있다면

54
00:03:10.800 --> 00:03:12.900
이분들도 결국엔 벌긴 벌었어요

55
00:03:12.900 --> 00:03:16.500
지금까지 보유를 하고 있다면 결국엔 올랐는데

56
00:03:16.500 --> 00:03:20.800
이분들이 과연 지금 "야, 올랐다"라고 막 환호하면서

57
00:03:20.800 --> 00:03:24.300
기뻐하면서 지금 집을 보유하고 있을까?

58
00:03:24.300 --> 00:03:26.050
과연 이게 성공한 투자라고 생각할까?

59
00:03:26.050 --> 00:03:28.300
네, 성공한 사례에 속할까?

60
00:03:28.300 --> 00:03:31.500
이분들은 자신이 성공했다고 생각하지 않을 거예요

61
00:03:31.500 --> 00:03:34.300
왜냐하면 여기서 비교 대상이 있거든요

62
00:03:34.300 --> 00:03:38.800
그러니까 옆집의 누군가 아니면 주변의 누군가와

63
00:03:38.800 --> 00:03:43.300
언제 샀느냐에 따라서 또 비슷한 집을 보유했는데

64
00:03:43.300 --> 00:03:46.300
완전히 달라지는 그런 사례가 있단 말이에요

65
00:03:46.300 --> 00:03:49.700
그러니까 객관적으로 봤을 때 어찌 됐든 벌긴 벌었으니까

66
00:03:49.700 --> 00:03:52.600
그래도 성공한 거 아니냐라고 바라볼 수는 있지만

67
00:03:52.600 --> 00:03:56.150
스스로는 비교를 하면서 나는 실패했다 이렇게 생각할 수 있다

68
00:03:56.150 --> 00:04:00.200
그렇죠. 그게 항상 언제 들어가느냐에 따라서

69
00:04:00.200 --> 00:04:02.700
결과가 좀 많이 달라진다는 거예요

70
00:04:02.700 --> 00:04:10.400
그렇기 때문에 저는 언제 사느냐를 굉장히 중요하게 보는 사람이거든요

71
00:04:10.400 --> 00:04:15.100
그러니까 기존 부동산 이론에서는 '언제'의 개념이 거의 없어요

72
00:04:15.100 --> 00:04:18.150
그냥 입지, 여기서도 나오는 게 입지

73
00:04:18.150 --> 00:04:21.350
집 개발 호재 이런 얘기가 나오거든요

74
00:04:21.350 --> 00:04:25.850
근데 이거대로 들어가면 사실 뭐 절대 실패는 없다 

75
00:04:25.850 --> 00:04:28.100
이런 식으로 얘기를 하시는데

76
00:04:28.100 --> 00:04:30.900
저는 사실 상담을 많이 하다 보면

77
00:04:30.900 --> 00:04:36.150
이 논리대로 들어갔다가 좌절을 겪는 사람들을 너무 많이 봤단 말이에요

78
00:04:36.150 --> 00:04:40.000
소장님이 말씀하신 것처럼 언제보다 어떤 걸 사야 되느냐에

79
00:04:40.000 --> 00:04:42.100
더 사람들이 포커스를 맞추는 것 같아요

80
00:04:42.100 --> 00:04:45.200
이 기사에서도 모든 게 다 오르는 게 아니다

81
00:04:45.200 --> 00:04:48.700
말씀하셨다시피 재건축 호재라든가 개발 호재

82
00:04:48.700 --> 00:04:51.600
입지 같은 게 좋은 것들이 많이 오른다

83
00:04:51.600 --> 00:04:55.100
그런 걸 사면 언제 사든 장기 보유를 하면 오를 것이다

84
00:04:55.100 --> 00:04:56.700
이런 얘기가 많이 나오는데

85
00:04:56.700 --> 00:05:00.650
소장님은 이것보다 더 중요한 게 언제, 타이밍이 더 중요하다

86
00:05:00.650 --> 00:05:05.450
저는 언제 사느냐가 훨씬 더 중요하다고 강조하는 사람인데

87
00:05:05.450 --> 00:05:07.300
예를 들어서 이렇게 보는 거죠

88
00:05:07.300 --> 00:05:12.100
입지가 좋은 걸 아무 때나 샀을 때의 결과와 

89
00:05:12.100 --> 00:05:17.200
약간 입지가 떨어지는데 때를 잘 맞춰서 산 것과 결과치를 보면

90
00:05:17.200 --> 00:05:22.500
저는 '입지'보다 '언제 샀느냐' 이게 훨씬 더 효율성이 좋다는 거예요

91
00:05:22.500 --> 00:05:25.800
더 효율성이 좋다, 더 많은 돈을 벌 수 있다. 이런 말씀이신 거죠

92
00:05:25.800 --> 00:05:29.500
예를 들면 지금 개발 호재나 입지나 이런 걸 얘기하는데

93
00:05:29.500 --> 00:05:34.200
2021년도에 산 사람이 지금 비교를 하자면

94
00:05:34.200 --> 00:05:37.700
이 사람은 손해보고 있을 가능성이 훨씬 크거든요

95
00:05:37.700 --> 00:05:42.550
그러니까 입지가 결국엔 좋고 개발 호재도 있고 여러 가지 너무 좋은

96
00:05:42.550 --> 00:05:45.950
우리가 기존에 알고 있던 이론으로 치면 너무 좋은 거예요

97
00:05:45.950 --> 00:05:50.300
그러다 보니까 고점 논란이 이른 때에도 불구하고

98
00:05:50.300 --> 00:05:53.300
여기서는 계속 더 올라가. 이런 거는 더 올라가

99
00:05:53.300 --> 00:05:56.000
이렇게 얘기하면서 그때 산 사람들이 많단 말이에요

100
00:05:56.000 --> 00:05:59.400
비싸게 느껴져도 어차피 집값은 우상향이니까

101
00:05:59.400 --> 00:06:01.300
계속 쭉 올라갈 거야. 나는 지금 싼 거야

102
00:06:01.300 --> 00:06:03.250
약간 이런 생각으로 들어간다는 말씀이신 거죠

103
00:06:03.250 --> 00:06:05.950
그런데 여기에 나오는 사례 같은 경우는

104
00:06:05.950 --> 00:06:09.750
분당을 처음 분양할 때 샀던 사람을 예로 든 거예요

105
00:06:09.750 --> 00:06:13.800
그러니까 사실 사고 나서 올라간 후에

106
00:06:13.800 --> 00:06:17.050
굴곡을 겪는 거는 충분히 버틸 수가 있거든요

107
00:06:17.050 --> 00:06:22.700
그런데 내가 사자마자 떨어지는 사람은 이게 장기 보유도 힘들어요

108
00:06:22.700 --> 00:06:24.600
저도 소장님의 말씀을 들으니까

109
00:06:24.600 --> 00:06:26.500
산 사람이 집을 사서 보유하는 기간이 

110
00:06:26.501 --> 00:06:28.600
평균 10년이 안 된다고 말씀하셨잖아요

111
00:06:28.600 --> 00:06:33.600
이건 30년을 보유해야 이 정도 자산을 불릴 수 있는 건데

112
00:06:33.600 --> 00:06:36.400
이럴 수 있는 사람이 과연 많을까? 이런 생각도 들었거든요

113
00:06:36.400 --> 00:06:37.600
더러 있긴 있어요

114
00:06:37.600 --> 00:06:43.700
사실 강남에도 아직 개발되기 전인 주공 아파트들 있잖아요

115
00:06:43.700 --> 00:06:47.350
여기에 몇 십 년씩 살고 있는 분들이 있어요

116
00:06:47.350 --> 00:06:50.800
이분은 이 자산만 따지면 사실 굉장히 부자예요

117
00:06:50.800 --> 00:06:55.800
그런데 이분의 생활상태나 이런 걸 보면 부자와는 거리가 조금 있거든요

118
00:06:55.800 --> 00:07:01.750
집값만 올랐지 이분의 생활상태나 이런 게 오른 건 아니거든요

119
00:07:01.750 --> 00:07:04.400
그렇기 때문에 좀 다른 거예요

120
00:07:04.400 --> 00:07:10.950
30년 전, 그전의 생활대로 쭉 살아오셨던 거죠

121
00:07:10.950 --> 00:07:14.650
몇 십억에 산 사람, 몇 십억에 산 사람의 생활과는 좀 다를 수도 있다

122
00:07:14.650 --> 00:07:18.200
그리고 아주 오래전에 사서 오래 가지고 있으니까

123
00:07:18.200 --> 00:07:20.200
결국엔 오른 것처럼 보이는데

124
00:07:20.200 --> 00:07:25.950
사실 이 중간에 굴곡을 겪을 때 갈아타기를 하거나

125
00:07:25.950 --> 00:07:28.550
팔았다가 좀 기다렸다가 산 사람하고

126
00:07:28.550 --> 00:07:32.300
효율성을 비교해보면 또 완전 천지 차이라는 거예요

127
00:07:32.300 --> 00:07:34.100
그 부분도 좀 궁금한 것 같아요

128
00:07:34.100 --> 00:07:38.600
여기서 사실 또 많은 댓글이 나올 수도 있는데

129
00:07:38.600 --> 00:07:42.200
그걸 어떻게 예측을 다 하고 그대로 따라 하느냐

130
00:07:42.200 --> 00:07:44.550
뭐 이런 얘기를 하는 분들이 있는데

131
00:07:44.550 --> 00:07:48.400
그런 거를 제가 어쨌든 지금 연구를 해가지고

132
00:07:48.400 --> 00:07:51.300
비슷한 시기를 알려주고 있는 거잖아요

133
00:07:51.300 --> 00:07:54.150
그러니까 지금 이런 논리를 배워가지고

134
00:07:54.150 --> 00:07:57.050
시기를 좀 어느 정도 비슷하게 맞출 수 있으면

135
00:07:57.050 --> 00:07:59.450
효율성이 굉장히 높아지는 거거든요

136
00:07:59.450 --> 00:08:01.000
그러니까 예를 들면 이런 거예요

137
00:08:01.000 --> 00:08:05.450
3억 됐던 게 보통 상승장에서 보면 3배 정도 올라가요

138
00:08:05.450 --> 00:08:08.050
그럼 9억까지 올라가죠, 9억 정도까지

139
00:08:08.050 --> 00:08:10.950
그래서 그냥 이걸 가지고 있던 분들은 어떻게 되냐

140
00:08:10.950 --> 00:08:13.150
9억에서 40% 정도 다시 떨어져요

141
00:08:13.150 --> 00:08:15.400
40% 정도 떨어지면 얼마가 되죠?

142
00:08:15.400 --> 00:08:16.200
5억 정도요

143
00:08:16.200 --> 00:08:17.800
그냥 5억 정도 되죠

144
00:08:17.800 --> 00:08:22.050
그런 다음에 다시 다음 상승 사이클을 타면 3배 정도 올라가요

145
00:08:22.050 --> 00:08:23.150
그럼 15억이 되죠

146
00:08:23.150 --> 00:08:28.150
그러니까 3억에서 한 20년 정도 지나면 15억이 돼 있는 거예요

147
00:08:28.150 --> 00:08:30.750
그럼 이분은 엄청 번 거예요 실제로

148
00:08:30.750 --> 00:08:31.550
5배인 거죠?

149
00:08:31.550 --> 00:08:35.600
네, 엄청 번 거예요. 그렇게 해서 많이 벌었는데

150
00:08:35.600 --> 00:08:38.950
자, 여기서 3억에서 9억까지 올라갔을 때

151
00:08:38.950 --> 00:08:41.450
9억 언저리에서 파는 거예요. 뭐 8억이나

152
00:08:41.450 --> 00:08:44.200
그래서 기다리는 거죠, 떨어질 때까지

153
00:08:44.200 --> 00:08:45.900
40% 정도 떨어지니까

154
00:08:45.900 --> 00:08:48.800
그러니까 9억까지는 좀 너무하고 8억 정도에

155
00:08:48.800 --> 00:08:51.600
제가 어느 정도 어깨에서 팔아라 하니까

156
00:08:51.600 --> 00:08:55.600
8억 정도에서 팔아서 기다려서, 아까 5억까지 갔다고 했죠

157
00:08:55.600 --> 00:08:58.950
5억이면 충분히 이때는 살 수 있는 시기거든요

158
00:08:58.950 --> 00:09:04.400
5억에 한 채를 사고, 8억으로 다른 3억짜리 집 두 채를 살 수가 있죠

159
00:09:04.400 --> 00:09:06.500
그럼 이게 3배가 올라가요 둘 다

160
00:09:06.500 --> 00:09:10.400
그러면 8억이 3배가 올라가니까 24억이 되는 거죠

161
00:09:10.400 --> 00:09:15.100
그러니까 이게 실제로 효율성을 따져보면

162
00:09:15.100 --> 00:09:19.550
15억과 24억이라는 그냥 결과치만 보고 비교하지 않으면

163
00:09:19.550 --> 00:09:22.400
굉장히 많이 번 것처럼 느껴질 수 있어요

164
00:09:22.400 --> 00:09:28.700
그런데 시간의 효율성이나 사이클을 어느 정도 타면서 투자를 한 사람은

165
00:09:28.700 --> 00:09:30.800
금액 자체가 완전히 달라진다는 얘기죠

166
00:09:30.800 --> 00:09:35.700
소장님 말씀은 장기 보유보다 사이클 흐름대로 끊고서는

167
00:09:35.700 --> 00:09:38.600
그냥 들어가는 게 더 효율적이다 이렇게 보시는 건가요?

168
00:09:38.600 --> 00:09:41.200
그렇죠. 저는 사이클을 보고

169
00:09:41.200 --> 00:09:45.700
어느 정도 저점에 사서 고점 정도에서는 어느 정도 정리를 하고

170
00:09:45.700 --> 00:09:51.150
떨어질 때는 보유보다는 피해 있는 편이 좋지 않나

171
00:09:51.150 --> 00:09:52.450
이렇게 생각하는 거죠

172
00:09:52.450 --> 00:09:56.000
그럼 만약에 이런 건 어때요? 8억이 됐었을 때 팔고

173
00:09:56.000 --> 00:09:58.250
아까 전에 말씀하실 때는 5억짜리 집을 하나 사고

174
00:09:58.250 --> 00:10:01.150
3억짜리 집 두 개로 나눠서 사신다고 말씀하셨잖아요

175
00:10:01.150 --> 00:10:05.900
그런데 그게 아니라 그냥 8억짜리 하나를 큰 걸 사는 거죠. 그렇게 샀을 때

176
00:10:05.900 --> 00:10:07.300
그렇게 해도 괜찮죠

177
00:10:08.550 --> 00:10:14.500
그러니까 저는 똑같은 집을 비교하기 위해서 그런 표현을 했던 거고

178
00:10:14.500 --> 00:10:16.700
집이라는 건 다양한 집이 있으니까

179
00:10:16.700 --> 00:10:21.300
5억짜리 똑같은 집을 사는 것보다는 8억짜리 집이 있으니까

180
00:10:21.300 --> 00:10:25.450
8억짜리 집을 사는 그런 것도 괜찮은 거죠

181
00:10:25.450 --> 00:10:27.800
그리고 우리나라에서는 지금

182
00:10:27.800 --> 00:10:31.350
여기서 또 간과한 게 뭐냐면 비용이거든요

183
00:10:31.350 --> 00:10:35.250
주택을 보유함으로 생기는 비용이라는 게 있어요

184
00:10:35.250 --> 00:10:37.800
그런데 비용을 전혀 계산하지 않는 거예요

185
00:10:37.800 --> 00:10:43.300
그래서 내가 얼마에 사서 얼마 동안 보유하고 있었으면 그게 그냥 수익이다

186
00:10:43.300 --> 00:10:46.000
그런데 여기서 마이너스를 해야 될 게 비용이라는 게 있어요

187
00:10:46.000 --> 00:10:49.050
예를 들어서 5억을 가지고 있는 사람이

188
00:10:49.050 --> 00:10:51.750
집을 살 때 5억짜리 집을 그대로 사는 게 아니잖아요

189
00:10:51.750 --> 00:10:53.900
대부분은 다 대출을 약간은 끼는데

190
00:10:53.900 --> 00:10:58.850
5억 있는 사람이 5억짜리로 집을 가는 것보다는 약간 상급지

191
00:10:58.850 --> 00:11:02.300
좋은 집으로 가서 10억짜리 집을 산다든지

192
00:11:02.300 --> 00:11:04.200
아니면 적어도 8억짜리 집을 산다든지

193
00:11:04.200 --> 00:11:06.800
이런 식으로 약간 레버리지를 낀단 말이에요

194
00:11:06.800 --> 00:11:10.100
그럼 거기에 비용이 들어가죠. 이자가 들어가요

195
00:11:10.100 --> 00:11:14.600
이자를 20년 동안, 30년 동안 냈다고 가정을 했을 때 그 비용

196
00:11:14.600 --> 00:11:16.850
그다음에 거기에 나가는 세금 비용

197
00:11:16.850 --> 00:11:20.950
이런 것들을 다 비용으로 계산해서 효율성을 따져야 되는데

198
00:11:20.950 --> 00:11:23.400
이런 거를 고려하지 않은 측면이 있는 거예요

199
00:11:23.400 --> 00:11:27.900
그래서 말씀하신 것처럼 우리나라는 세금이 굉장히

200
00:11:27.900 --> 00:11:32.350
과하게 매겨지는 그런 나라잖아요. 세금을 고려해야 돼요

201
00:11:32.350 --> 00:11:34.900
맞아요. 특히나 주택 수에 따라 다르잖아요

202
00:11:34.900 --> 00:11:39.800
그렇죠. 그래서 주택을 보유할 때 가구 수를 좀 줄이는 방향으로

203
00:11:39.800 --> 00:11:42.100
보유를 하는 게 훨씬 더 효율적입니다

204
00:11:42.100 --> 00:11:44.700
그러니까 우리나라는 금액보다는 가구 수

205
00:11:44.700 --> 00:11:50.200
숫자에다가 중과를 매기는 그런 경향이 세거든요

206
00:11:50.200 --> 00:11:54.400
그래서 똑같은 10억짜리 주택을 보유하고 있는데

207
00:11:54.400 --> 00:11:56.950
10억짜리 한 채를 보유하고 있는 것과

208
00:11:56.950 --> 00:12:03.950
전 재산이 10억인, 아파트 5억짜리, 5억짜리 두 채를 보유하는 것과

209
00:12:03.950 --> 00:12:08.700
또 3억짜리, 3억짜리, 3억짜리, 1억짜리 이렇게 네 채를 보유하는 것과

210
00:12:08.700 --> 00:12:10.100
세금이 달라진단 말이에요

211
00:12:10.100 --> 00:12:13.300
어떤 게 더 크냐? 주택이 많은 수 쪽으로

212
00:12:13.300 --> 00:12:15.400
금액이 같더라도 세금이 더 많아져요

213
00:12:15.400 --> 00:12:20.950
왜냐하면 다주택자한테 중과되는 세금들을 만들기 때문에 그런 거예요

214
00:12:20.950 --> 00:12:24.700
그렇기 때문에 가구 수를 가능하면 조금씩 조금씩 줄여서

215
00:12:24.700 --> 00:12:29.350
어떻게 보면 이게 똘똘한 한 채 이런 식이 될 수 있는데

216
00:12:29.350 --> 00:12:36.100
이런 전략들, 이런 것들을 비용을 계산하는 투자를 해야 된다고

217
00:12:36.100 --> 00:12:38.300
제가 생각을 하고 있어요

218
00:12:38.300 --> 00:12:41.650
그러니까 무조건 우상향이다, 언제든 사도 된다, 지금이 제일 싸다

219
00:12:41.650 --> 00:12:45.050
이런 논리로 들어가면 큰일 난다는 거죠

220
00:12:45.050 --> 00:12:48.450
그러니까 중요한 건 뭐냐면 떨어지는 기간 있잖아요

221
00:12:48.450 --> 00:12:51.000
근데 이게 길어요. 생각보다 깁니다

222
00:12:51.000 --> 00:12:53.200
떨어지는 기간이 길기 때문에

223
00:12:53.200 --> 00:12:57.350
떨어지는 기간 동안에 보유를 하고 있으면 어떻게 되느냐?

224
00:12:57.350 --> 00:12:59.250
비용도 나가고 세금도 나가요

225
00:12:59.250 --> 00:13:02.150
그리고 내 집도 떨어지기 때문에 손해가 되죠

226
00:13:02.150 --> 00:13:04.850
그러니까 이 기간은 좀 피하자 이거예요 저는

227
00:13:04.850 --> 00:13:09.000
부동산은 보유하는 기간에도 비용이 나가니까

228
00:13:09.000 --> 00:13:14.100
최대한 사이클의 흐름을 타서 진입하는 타이밍이 더 중요하다

229
00:13:14.100 --> 00:13:15.600
그리고 만약에 진입할 때

230
00:13:15.600 --> 00:13:18.400
우리나라는 가구수에 대한 세금이 너무 다르기 때문에

231
00:13:18.400 --> 00:13:20.600
그것도 고려해서 들어가는 게 좋을 것 같다

232
00:13:20.600 --> 00:13:24.800
얘기를 들으면 이론상으로는 너무나 완벽한 거죠

233
00:13:24.800 --> 00:13:28.100
떨어질 때, 떨어지기 전에 팔고 기다렸다가

234
00:13:28.100 --> 00:13:31.650
떨어져서 들어가고 하면 너무 좋지만 그걸 어떻게 아냐

235
00:13:31.650 --> 00:13:37.000
지금 부동산 시장이 이렇게 매년 바뀌고 있는데 어떻게 이걸 알고 들어가냐

236
00:13:37.000 --> 00:13:39.100
이거는 좀 원성이 자자할 것 같습니다

237
00:13:39.100 --> 00:13:40.500
그렇죠. 그럴 수 있습니다

238
00:13:40.500 --> 00:13:46.150
근데 지금까지는 그런 시기를 맞추는 사람들이 없었기 때문에

239
00:13:46.150 --> 00:13:48.450
이게 거의 불가능한 거 아니냐

240
00:13:48.450 --> 00:13:51.300
그래서 미래를 예측하는 거는 신의 영역이다

241
00:13:51.300 --> 00:13:53.200
이렇게 얘기하는 분들이 있는데

242
00:13:53.200 --> 00:13:56.300
그거를 제가 지금 극복하고 있는 중인 거죠

243
00:13:56.300 --> 00:13:59.100
그래서 제가 사이클을 연구해서 어느 정도

244
00:13:59.100 --> 00:14:04.100
우리나라 부동산의 흐름을 예측해가고 있는 중이에요

245
00:14:04.100 --> 00:14:09.250
지금 아직까지는 거의 제가 예측한 바대로 흘러가고 있어요

246
00:14:09.250 --> 00:14:12.650
요즘 상승이 일어나는 분위기 갖고 

247
00:14:12.650 --> 00:14:15.250
너 틀렸다고 얘기를 하는데 틀리지 않았어요

248
00:14:15.250 --> 00:14:17.150
정확하게 거의 맞추고 있는 중입니다

249
00:14:17.150 --> 00:14:20.950
왜냐하면 제가 분명히 반등이 있다고 얘기를 했거든요

250
00:14:20.950 --> 00:14:25.300
그래서 여기서 만약에 틀리냐 맞냐가 논란이 되려면

251
00:14:25.300 --> 00:14:28.600
이게 반등으로 데드캣 바운스로 끝나지 않고

252
00:14:28.600 --> 00:14:33.200
상승 전환해서 계속 올라가는 상황이 벌어지면 제가 틀린 거죠

253
00:14:33.200 --> 00:14:38.000
근데 올라가다가 어느 정도 시점에서 바로 꺾여서 

254
00:14:38.000 --> 00:14:41.700
다시 하락 전환을 하게 되면 정확히 맞는 게 되는 거죠

255
00:14:41.700 --> 00:14:45.300
이거는 좀 더 지켜봐야 될 부분이에요

256
00:14:45.300 --> 00:14:47.300
부동산 시장은 우리가 생각했던 것보다

257
00:14:47.300 --> 00:14:50.450
좀 더 길게 봐야 된다는 걸 생각해야 될 것 같아요

258
00:14:50.450 --> 00:14:54.100
어쨌든 소장님의 사이클을 좀 배워가면

259
00:14:54.100 --> 00:14:57.100
우리가 바닥과 꼭대기는 맞히지 못하더라도 

260
00:14:57.100 --> 00:14:58.250
맞힐 수 있어요

261
00:14:58.600 --> 00:15:00.950
그러니까 뭐라고 해야 되나

262
00:15:00.950 --> 00:15:04.150
저희는 소장님이 아니니까 맞히지 못하더라도

263
00:15:04.150 --> 00:15:07.550
어느 정도 우리가 그래도 무릎에서 사고 어깨에서 팔 수 있는

264
00:15:07.550 --> 00:15:09.000
그 정도는 갈 수 있다는 거잖아요

265
00:15:09.000 --> 00:15:14.500
그렇죠, 공부를 하면. 그런데 기존 공부, 입지 공부나 이런 걸로 하면

266
00:15:14.500 --> 00:15:16.900
여기에 시간 개념이 없기 때문에

267
00:15:16.900 --> 00:15:21.000
기존 공부 가지고는 절대 사이클을 맞출 수 없습니다

268
00:15:21.000 --> 00:15:25.650
제가 말씀드리는 이론을 공부하시면

269
00:15:25.650 --> 00:15:30.100
우리나라 부동산의 흐름을 어느 정도 예측할 수 있어요

270
00:15:30.100 --> 00:15:34.950
지금까지는 제가 있기 전에 투자 패러다임은 입지 위주

271
00:15:34.950 --> 00:15:40.850
그리고 그냥 장기적인 우상향이니까 보유해라 이런 패러다임이었다면

272
00:15:40.850 --> 00:15:45.450
제가 강조하는 부분은 언제 사고 언제 파느냐가 더 중요하다

273
00:15:45.450 --> 00:15:47.300
이런 패러다임이에요

274
00:15:47.300 --> 00:15:49.800
그래서 부동산 투자의 패러다임이

275
00:15:49.800 --> 00:15:54.200
이제는 좀 바뀌어야 된다고 말하고 있는 겁니다

276
00:15:54.200 --> 00:15:57.500
부동산 투자는 이현철 전과 후가 달라진다

277
00:15:57.500 --> 00:16:02.800
뭔가 이런 자막이 나와야 될 것 같은 그런 느낌이 확 들었습니다

278
00:16:02.800 --> 00:16:05.500
어쨌든 중요한 얘기인 것 같아요

279
00:16:05.500 --> 00:16:09.750
타이밍이 중요하고 효율성 있게 투자를 해야 된다는 게

280
00:16:09.750 --> 00:16:11.700
저는 딱 와닿았던 것 같아요

281
00:16:12.600 --> 00:16:16.100
제가 이제 이렇게 된 상황은

282
00:16:16.100 --> 00:16:19.450
정말 수많은 사람들을 만나서 상담을 하다 보면

283
00:16:19.450 --> 00:16:22.300
그 사람들이 기존 이론을 다 섭렵하고 있었어요

284
00:16:22.300 --> 00:16:25.200
그런데 후회하는 사람들이 너무 많은 거죠

285
00:16:25.200 --> 00:16:28.950
그래서 그럼 이 사람들은 왜 이렇게 후회하고 고점에서 왜 들어갔을까

286
00:16:28.950 --> 00:16:32.000
그러면 딱 이 이론이 있는 거예요

287
00:16:32.000 --> 00:16:36.500
장기 보유, 우상향, 입지 좋은 거, 언제든지 사면 괜찮다

288
00:16:36.500 --> 00:16:41.750
이런 논리의 접근이 용인되던 그런 상황이었기 때문에

289
00:16:41.750 --> 00:16:45.750
이거는 좀 그렇게 효율적이지 못한 이론이다

290
00:16:45.750 --> 00:16:50.200
이렇게 판단하고 제가 사이클을 연구하기 시작해서 공부를 한 것이죠

291
00:16:50.200 --> 00:16:53.250
많은 분들이 사이클 공부를 해서 효율성 있는 투자

292
00:16:53.250 --> 00:16:56.200
돈을 벌 수 있는 투자를 했으면 좋겠다는 생각이 듭니다

293
00:16:56.200 --> 00:16:57.800
오늘은 이렇게 마무리할까요?

294
00:16:59.000 --> 00:17:01.400
오늘도 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

295
00:17:01.400 --> 00:17:03.350
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

296
00:17:03.350 --> 00:17:04.751
감사합니다