0
00:00:00.000 --> 00:00:01.600
반갑습니다

1
00:00:01.600 --> 00:00:04.600
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.600 --> 00:00:06.600
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.600 --> 00:00:11.350
소장님 지금 부동산 시장이 약간 하락 초기잖아요

4
00:00:11.350 --> 00:00:12.500
상승장이죠

5
00:00:15.300 --> 00:00:17.200
저의 인트로를

6
00:00:17.200 --> 00:00:22.600
하락장 초기 이런 시기에도 투자자들은 있단 말입니다

7
00:00:22.600 --> 00:00:25.700
어느 시기든 우리는 기회를 놓쳐서는 안 된다

8
00:00:25.700 --> 00:00:28.900
이런 시기일수록 좀 중요한 요소가 있어요

9
00:00:28.900 --> 00:00:31.700
부동산 투자를 함에 있어서. 어떤 건지 아세요?

10
00:00:31.700 --> 00:00:32.400
뭔데요?

11
00:00:32.400 --> 00:00:34.600
바로 호재입니다

12
00:00:34.600 --> 00:00:41.800
하락장에 있어도 호재가 있으면 뻥뻥 튀는 수익을 맛볼 수 있단 말이죠

13
00:00:41.800 --> 00:00:45.800
그래서 지금 이 시기에 가장 핫한 지역이 있는데

14
00:00:45.800 --> 00:00:46.800
혹시 어디인지 아세요?

15
00:00:46.800 --> 00:00:51.600
글쎄요, 호재가 좀 큰 지역.. 용인?

16
00:00:51.600 --> 00:00:54.300
자연스러웠습니다. 맞아요

17
00:00:54.300 --> 00:00:59.750
용인 반도체 클러스터라고 해서 용인 지역이 정말 핫하거든요

18
00:00:59.750 --> 00:01:04.050
최근에 가장 세게 온 지역이 용인이죠

19
00:01:04.050 --> 00:01:09.700
그 중에서도 제일 인접한 지역 단지가 용인 한숲시티라고

20
00:01:09.700 --> 00:01:11.600
인접한 지역 단지가 있거든요

21
00:01:11.600 --> 00:01:15.200
거기가 지금 정말 사람들이 많이 몰리고 있다

22
00:01:15.200 --> 00:01:17.100
매수 문의가 끊이지 않고 있다

23
00:01:17.100 --> 00:01:20.950
심지어 몇 개월 만에? 3개월 만에 호가가 1억 정도

24
00:01:20.950 --> 00:01:24.850
껑충 뛰어서 거래가 되었다. 이렇게 되어 있더라고요

25
00:01:24.850 --> 00:01:27.100
그럼 우리 이렇게 가만히 있으면 안 되지 않습니까?

26
00:01:27.100 --> 00:01:33.400
우리 이렇게 호재 있을 때 달려가서 돈을 벌어야 되지 않겠습니까?

27
00:01:33.400 --> 00:01:37.700
그래서 저희가 이런 시장에서도 힘을 실어줄 수 있는

28
00:01:37.700 --> 00:01:41.750
이런 호재들을 좀 주의깊게 봐야 되지 않을까 이런 생각을 하거든요

29
00:01:41.750 --> 00:01:43.400
소장님 눈빛에서 이미..

30
00:01:45.600 --> 00:01:49.700
제 눈빛에서 감정 조절이 안 되나요?

31
00:01:49.700 --> 00:01:51.900
옆에서 바로 보는데 이거이거 또..

32
00:01:51.900 --> 00:01:53.650
측은한 눈빛으로

33
00:01:53.650 --> 00:01:54.800
측은한 거였습니까?

34
00:01:56.750 --> 00:01:58.600
어떻게 보세요? 호재의 중요성

35
00:01:58.600 --> 00:02:01.700
역시 측은한 눈빛으로 봤습니다

36
00:02:01.700 --> 00:02:02.850
왜죠? 왜죠?

37
00:02:02.850 --> 00:02:06.800
제가 옛날부터 굉장히 강조했던 얘기인데

38
00:02:06.800 --> 00:02:09.600
너무 호재에 매몰되지 마라

39
00:02:09.600 --> 00:02:13.750
제 영상에서 호재로 아마 검색을 해보면 나올 수도 있을 거예요

40
00:02:13.750 --> 00:02:21.100
호재에 매몰되면 정말 안 좋은 결과가 나올 수 있는 투자로 연결이 돼요

41
00:02:21.100 --> 00:02:25.450
근데 호재가 있으면 호가 거래가 뛰는 단위가 정말 다르잖아요

42
00:02:25.450 --> 00:02:30.800
정말 단기간에 효율적으로 큰 돈을 벌 수 있는 게 아닌가 싶거든요

43
00:02:30.800 --> 00:02:31.850
근데 왜 위험할까요?

44
00:02:31.850 --> 00:02:35.600
그러니까 이거는 바라보는 시각과

45
00:02:35.600 --> 00:02:41.000
진짜 구체적인 사람들의 입장에 따라서 굉장히 달라지는 부분인데

46
00:02:41.000 --> 00:02:45.050
저는 이럴 때 하락장에서 호재가 나왔잖아요

47
00:02:45.050 --> 00:02:49.850
그러면 여기서 매수 관점에서 보는 게 아니고 매도 관점에서 봐야 돼요

48
00:02:49.850 --> 00:02:51.900
호재인데 매도 관점에서 봐야 된다

49
00:02:51.900 --> 00:02:56.250
호재가 생기기 전에 이미 보유한 사람들 있죠 갖고 있던 사람들이

50
00:02:56.250 --> 00:03:00.300
호재가 나왔을 때 그때 잘 팔고 나오는 게 가장 좋은 거예요

51
00:03:00.300 --> 00:03:02.050
호재가 있으면 더 올라갈 건데

52
00:03:02.050 --> 00:03:04.850
갖고 있을수록 더 돈을 벌 수 있을 것 같은데 왜 팔아야 될까요?

53
00:03:04.850 --> 00:03:07.350
그러니까 이게 한정적인 거예요

54
00:03:07.350 --> 00:03:11.450
호재가 있잖아요? 그러면 대부분 어떤 상황이 벌어지냐면

55
00:03:11.450 --> 00:03:15.950
호재가 생겼을 때 그 호재에 눈 돌아간 사람들 있잖아요

56
00:03:15.950 --> 00:03:19.100
그 사람들이 높은 가격에도 살 거 아니에요

57
00:03:19.100 --> 00:03:22.250
거의 그게 하락장에서는 그게 끝이 돼요

58
00:03:22.250 --> 00:03:25.550
그게 끝입니까? 시작이 아니라 끝인가요?

59
00:03:25.550 --> 00:03:31.900
그러니까 이때 산 사람은 거의 잘못하면 망하는 축에 속하는 거고

60
00:03:31.900 --> 00:03:35.500
이때 팔고 나온 사람이 가장 위너가 될 수 있는 거예요

61
00:03:35.500 --> 00:03:37.500
저는 진짜 반대로 생각했거든요

62
00:03:37.500 --> 00:03:41.500
발표하면 그게 시작 단계고 뭔가 단계가 있잖아요

63
00:03:41.500 --> 00:03:44.200
그런 식으로 하면 계속 계단식으로 상승하는 거 아니냐

64
00:03:44.200 --> 00:03:47.000
이런 생각을 했는데 전혀 반대로 흘러간다

65
00:03:47.000 --> 00:03:52.600
그러니까 이거는 나중에 한참 지나서 상승장하고 맞물리면

66
00:03:52.600 --> 00:03:55.500
이게 큰 시너지 효과를 낼 수는 있어요

67
00:03:55.500 --> 00:04:01.600
근데 제가 얘기하는 상승장은 아직도 엄청 길게 남았잖아요

68
00:04:01.600 --> 00:04:02.600
7년 남았죠

69
00:04:02.600 --> 00:04:07.600
그 정도. 7년 이상 흘러가야 상승장하고 맞물리기 때문에

70
00:04:07.600 --> 00:04:10.750
그동안에는 하락장이 이어지기 때문에

71
00:04:10.750 --> 00:04:13.700
사실 그 호재의 효과를 보기가 어렵다는 거죠

72
00:04:13.700 --> 00:04:19.000
그래도 제가 초반에 말씀드렸던 한숲시티는 지금도 되게 핫하거든요

73
00:04:19.000 --> 00:04:21.300
지금 진짜 핫할까 저는 궁금한데

74
00:04:21.300 --> 00:04:25.100
요즘 보면 이게 호재 발표된 게 3월이잖아요

75
00:04:25.100 --> 00:04:29.100
3월에 이런 뉴스들이 많이 떴어요

76
00:04:29.100 --> 00:04:34.000
그래서 요즘 저도 드는 생각이 요즘 진짜 여기 분위기 어떨까?

77
00:04:34.000 --> 00:04:38.800
이런 생각을 마침 하고 있던 상황에 잘 말씀을 해주신 거예요

78
00:04:38.800 --> 00:04:44.600
그럼 이럴 때 우리가 공부하는 입장에서 보면 한번 찾아보면 되는 거예요

79
00:04:44.600 --> 00:04:51.100
맨날 이런 거를 지금 베짱이님처럼 과거 그때 상황의 뉴스만 보고

80
00:04:51.100 --> 00:04:56.150
이런 분위기를 지금도 가지고 있으면 이게 어떻게 될까?

81
00:04:56.150 --> 00:05:00.000
이거를 가장 공부할 때 유념해야 될 게 뭐냐면

82
00:05:00.000 --> 00:05:02.900
궁금해하는 게 일단 첫 번째고요

83
00:05:02.900 --> 00:05:06.250
이게 요즘 왜 뉴스 안 나오지?

84
00:05:06.250 --> 00:05:09.000
그러면 뉴스 안 나올 때 이럴 때 분위기는 어떨까?

85
00:05:09.000 --> 00:05:11.600
이런 걸 보면서 직접 찾아보는 거죠

86
00:05:11.600 --> 00:05:14.450
접근법이 달랐네요

87
00:05:14.450 --> 00:05:16.950
그래서 한번 들어가서 찾아보면

88
00:05:16.950 --> 00:05:23.000
매물이 가장 많이 나와 있는 게 네이버니까 네이버로 한번 찾아보면

89
00:05:23.000 --> 00:05:27.600
좀 지도를 크게 보면 한숲시티가 남사에 있는데

90
00:05:27.600 --> 00:05:31.950
지도상으로 보면 사실 마우스 커서가 있는 이 지역입니다

91
00:05:31.950 --> 00:05:36.550
그러면 지도상으로 보면 동탄 오른쪽 아래 부분에 있고

92
00:05:36.550 --> 00:05:40.600
이게 거의 용인의 끝자락입니다

93
00:05:40.600 --> 00:05:44.600
지금 용인 이걸 좀 더 크게 확대해 보면

94
00:05:44.600 --> 00:05:47.950
용인의 여기 처인구라는 데가 이렇게 커요

95
00:05:47.950 --> 00:05:52.600
그리고 이 위에 수지구가 여기 있고 기흥구가 여기 있고

96
00:05:52.600 --> 00:05:59.950
보시면 남북방향으로 길게 있는데 수지구가 여기 있고 기흥구 있고

97
00:05:59.950 --> 00:06:03.600
그 밑에 여기 처인구가 여기 있는 거예요

98
00:06:03.600 --> 00:06:08.900
처인구에서도 가장 남쪽에 있어요. 일단 지도상으로 보면

99
00:06:08.900 --> 00:06:15.100
그래서 원래 이 한숲시티가 별명이 한숨시티거든요

100
00:06:15.100 --> 00:06:16.050
왜인지 한번 볼까요?

101
00:06:16.050 --> 00:06:21.600
한숨 난다고 해서 그러니까 이게 좀 확대해 보면

102
00:06:22.600 --> 00:06:28.350
여기 보면 이렇게 보면 정말 외지에 뜬금없이 많은 세대가 있어요

103
00:06:28.350 --> 00:06:32.600
저는 여기 근처에 뭐 먹으러 가끔 가거든요

104
00:06:32.600 --> 00:06:36.000
그러면 2차선 도로를 타고 가는데

105
00:06:36.000 --> 00:06:41.900
정면에 어마어마한 아파트 단지가 눈에 들어옵니다

106
00:06:41.900 --> 00:06:47.250
아니 이런 뜬금없는 데 이런 아파트 거대한 단지가 그것도 e편한세상

107
00:06:47.250 --> 00:06:48.900
산에 둘러싸여 있네요

108
00:06:48.900 --> 00:06:52.750
그래서 이렇게 거대한 단지가 뜬금없이 있어요

109
00:06:52.750 --> 00:06:54.700
6천 세대 정도 되잖아요

110
00:06:54.700 --> 00:06:59.400
그래서 여기를 딱 바라보면 우리가 보면 어떤 생각이 드냐면

111
00:06:59.400 --> 00:07:04.700
정말 외지잖아요. 이런 거는 절대 사면 안 되는 그런 단지처럼 보여요

112
00:07:04.700 --> 00:07:07.350
근데 신기한 게 이런 단지도 올라요

113
00:07:07.350 --> 00:07:12.550
볼까요? 지도상으로 봤을 때는 이게 오를까 과연

114
00:07:12.550 --> 00:07:16.750
한번 그냥 아무 단지나 찍어서 실거래가를 보면

115
00:07:16.750 --> 00:07:21.500
보시면 2018년도쯤인가 아마 입주를 할 거예요

116
00:07:21.500 --> 00:07:26.250
입주를 해가지고 조금 오르다가 조금 분위기 안 좋다가

117
00:07:26.250 --> 00:07:27.900
결국에는 이만큼 올라가요

118
00:07:27.900 --> 00:07:30.900
그러니까 상승장에서는 제가 항상 얘기하죠

119
00:07:30.900 --> 00:07:33.550
그냥 개집도 올라간다

120
00:07:33.550 --> 00:07:37.750
외곽에 있는 이런 집들도 입지 분석하잖아요

121
00:07:37.750 --> 00:07:41.600
그럼 이런 거는 아마 여러분들 입지 분석하는 사람들의 입장에서는

122
00:07:41.600 --> 00:07:44.200
이런 집은 절대 사면 안 되는 집에 속할 거예요

123
00:07:44.200 --> 00:07:45.350
쳐다보지도 말아라

124
00:07:45.350 --> 00:07:46.850
근데 올라가요

125
00:07:46.850 --> 00:07:48.020
두 배 이상 올랐네요

126
00:07:48.020 --> 00:07:50.250
올라갑니다. 전세는 어떨까요?

127
00:07:50.250 --> 00:07:53.800
전세 실거래가도 보면 전세가도 어마어마하게 올라가요

128
00:07:53.800 --> 00:07:55.050
이 밑에 있는 건 뭐냐

129
00:07:55.050 --> 00:07:59.600
대부분 다 이거는 계약갱신청구권 쓴 가격일 거예요

130
00:07:59.600 --> 00:08:01.900
왜냐하면 여기 때에 있으니까

131
00:08:01.900 --> 00:08:05.800
그러니까 실거래가는 이렇게 올라간다는 거예요. 전세가도 올라가요

132
00:08:05.800 --> 00:08:10.950
올라가서 이게 소형평형이고 중형평형 역시 올라가죠

133
00:08:10.950 --> 00:08:14.750
전세도 올라가고 매매도 어마어마하게 올라갔죠

134
00:08:14.750 --> 00:08:18.200
거래도 많아요. 심지어는 거래도 많습니다

135
00:08:18.200 --> 00:08:21.150
제가 입지 분석이 별 의미 없다라는 게

136
00:08:21.150 --> 00:08:24.550
여러분들이 입지 분석하면 이런 거 사면 안 되죠

137
00:08:24.550 --> 00:08:29.200
근데 이때 사서 가지고 있다면, 분양권 받았더라면

138
00:08:29.200 --> 00:08:33.900
한 4년 보유하고 있으면 거의 3배 가까이 벌어요. 많이 올라갑니다

139
00:08:33.900 --> 00:08:40.750
그러니까 입지 때문에 뭔가 안 좋다는 이미지로 하면 안 되는 거예요

140
00:08:40.750 --> 00:08:44.100
올라갈 거는 다 올라갑니다 상승장이 되면

141
00:08:44.100 --> 00:08:47.950
근데 지금 그 얘기를 하기 위해서 이 얘기를 한 건 아니잖아요

142
00:08:47.950 --> 00:08:53.450
중요한 거는 3월에 거래되고 지금 분위기를 보는 거예요

143
00:08:53.450 --> 00:08:56.600
지금 그래프 보면 딱 나와 있어요

144
00:08:56.600 --> 00:09:05.050
이때 2021년 하반기쯤 딱 진짜 꼭대기 찍고 급격하게 하락하죠

145
00:09:05.050 --> 00:09:06.600
엄청 떨어졌어요

146
00:09:06.600 --> 00:09:08.700
그래도 거래가 있었네요 이 단지는

147
00:09:08.700 --> 00:09:12.500
엄청 떨어지다가 갑자기 급 V자 반등

148
00:09:12.500 --> 00:09:18.200
신기한 게 같은 달에 이런 실거래가 그래프가 그려질 수 있는지

149
00:09:18.200 --> 00:09:23.600
신기할 정도로 실거래가 밴드 폭이 어마어마하네요

150
00:09:23.600 --> 00:09:28.100
아래로 한번 볼까요. 뭔가 되게 많습니다

151
00:09:28.100 --> 00:09:31.000
3월에 보면 계약 취소가 어마어마하네요

152
00:09:31.000 --> 00:09:36.600
계약 취소가 지금 2월부터 3월에 계약 취소가 있으면서

153
00:09:36.600 --> 00:09:42.050
보시면 1월에 3억 4,000 심지어는 24층 좋은 자리예요

154
00:09:42.050 --> 00:09:45.900
그다음에 3억 9,000, 3억 8,200 약간 올랐죠

155
00:09:45.900 --> 00:09:49.200
이때부터 호재의 영향이 들어가는 거예요

156
00:09:49.200 --> 00:09:51.950
그다음에 3월에 어마어마하죠

157
00:09:51.950 --> 00:09:56.100
3억 5,200을 확 찍었다가 갑자기 1억이 올라요

158
00:09:56.100 --> 00:10:00.600
4억 5,000, 4억 7,000, 4억 6,000, 4억 7,500

159
00:10:00.600 --> 00:10:06.600
어마어마하게 중간중간에 계약 취소가 3억 5,400에 계약 취소되고

160
00:10:06.600 --> 00:10:10.000
3억 4,000에 계약 취소되고 난리가 났습니다

161
00:10:10.000 --> 00:10:13.600
그런 다음에 4월에 4억 5,000 찍고

162
00:10:13.600 --> 00:10:20.950
4억 3,000, 4억 3,700, 4억 7,000 하다가 지금 4억 3,000

163
00:10:20.950 --> 00:10:23.850
뭔가 분위기가 조용해지는 분위기

164
00:10:23.850 --> 00:10:26.800
5월에는 거래가 아예 없다가

165
00:10:26.800 --> 00:10:31.300
6월에 약간 떨어진 거래가 이어지고 있습니다

166
00:10:31.300 --> 00:10:37.050
이게 지금 5단지인데 다른 단지를 한번 볼까요?

167
00:10:37.050 --> 00:10:39.300
이게 5단지고 이게 6단지

168
00:10:39.300 --> 00:10:41.600
6단지 실거래가 한번 보겠습니다

169
00:10:41.600 --> 00:10:47.800
소형평형이 25평형이죠. 25평형의 실거래가를 보면

170
00:10:47.800 --> 00:10:51.900
얘는 의외로 조용하네요. 25평형은 조용하고

171
00:10:51.900 --> 00:10:56.500
그럼 중형평형인 거래량 제일 많은 게 A타입이죠

172
00:10:56.500 --> 00:11:02.200
A타입을 보면 얘도 마찬가지네요. 3월에 난리가 났었습니다

173
00:11:02.200 --> 00:11:08.950
뭔가 계약 취소되고 뭔가 급변했다는 느낌이 딱 보여지죠

174
00:11:08.950 --> 00:11:11.900
여기도 마찬가지로 이제 33평이에요

175
00:11:11.900 --> 00:11:16.600
이게 33평이 3억 5,000 평당 천만 원 정도

176
00:11:16.600 --> 00:11:19.700
얘 분양가가 평당 800만원대였거든요

177
00:11:19.700 --> 00:11:24.800
800만원대에서 2021년에 5억대까지 올랐다가 쭉 떨어져서

178
00:11:24.800 --> 00:11:27.600
3억 5천까지 다시 제자리로 오는 거예요

179
00:11:27.600 --> 00:11:35.600
와서 3억 4,000 찍고 갑자기 4억 8,000, 4억 5,500, 4억 7,500 이러다가

180
00:11:35.600 --> 00:11:38.650
지금 4억 5,000. 거래량이 점점 줄면서

181
00:11:38.650 --> 00:11:43.600
4억 5,000, 4억 5,000, 4억 3,000, 4억 2,800, 4억 3,200

182
00:11:43.600 --> 00:11:47.100
약간 분위기가 다운되는 움직임으로 가고 있어요

183
00:11:47.100 --> 00:11:50.600
이걸 보면서 제가 이제 각자의 입장에서

184
00:11:50.600 --> 00:11:57.800
호재가 생겼을 때 어떤 대응을 하는 게 가장 좋은가를 한번 따져볼게요 

185
00:11:57.800 --> 00:11:59.400
매수자와 매도자의 입장에서요

186
00:11:59.400 --> 00:12:04.600
만약에 3월에 4억 8,000에 산 사람은 지금 어떨까요?

187
00:12:04.600 --> 00:12:07.400
이미 지금 한 5,000 이상 하락했잖아요

188
00:12:07.400 --> 00:12:09.250
3개월 만에요

189
00:12:09.250 --> 00:12:14.200
그러니까 지금 4억 8,000에 산 사람은 어떤 심리일까요?

190
00:12:14.200 --> 00:12:19.800
이때만 해도 발표하자마자 내가 빨리 가서 선점하겠다 해서 들어간 거잖아요

191
00:12:20.450 --> 00:12:24.350
보시면 이 사람들은 진짜 어떻게 보면 약간 성공했죠

192
00:12:24.350 --> 00:12:27.600
3억 4,000에 거래를 완료한 사람들은

193
00:12:27.600 --> 00:12:33.700
호재가 떨어지기 전에 많이 급매물 거래를 한 사람은 딱 좋은데

194
00:12:33.700 --> 00:12:38.150
문제는 이게 호재가 딱 터지면 매도자들이 이 가격에 팔까요?

195
00:12:38.150 --> 00:12:38.850
절대 못 팔죠

196
00:12:38.850 --> 00:12:43.700
안 팔죠. 호가를 올릴 거 아닙니까? 그래서 호가가 1억이나 올라요

197
00:12:43.700 --> 00:12:47.800
그러면 매수하려고 하는 사람 입장에서는

198
00:12:47.800 --> 00:12:53.050
급매물에 옛날 가격에 3억 5,000대에 살 수 있는 가격이 없어요

199
00:12:53.050 --> 00:12:54.350
이미 없습니다

200
00:12:54.350 --> 00:12:56.950
호재가 터졌을 때 딱 가잖아요

201
00:12:56.950 --> 00:13:00.600
그러면 내가 살 수 있는 가격, 싼 가격은 이미 없어요

202
00:13:00.600 --> 00:13:02.000
그럼 어떻게 해야 되느냐?

203
00:13:02.000 --> 00:13:06.700
호재에 매몰된 사람은 이제 호가 오른 가격에 사버리는 거예요

204
00:13:06.700 --> 00:13:07.800
지금 사도 벌 수 있다

205
00:13:07.800 --> 00:13:11.300
그렇죠. 그래서 이제 4억 8,000에 사는 거죠

206
00:13:11.300 --> 00:13:15.750
이때 4억 4,000에 산 사람은 싸게 샀다고 좋아했을 거예요

207
00:13:15.750 --> 00:13:19.800
그렇죠. 3월이니까 이때는 이게 쭉 갈 거라는 생각에

208
00:13:19.800 --> 00:13:22.000
나는 그래도 늦지 않았다 이런 생각으로 샀을 것 같거든요

209
00:13:22.000 --> 00:13:25.100
이런 사람들은 이 가격에 사는 거예요

210
00:13:25.100 --> 00:13:29.850
그러고 나서 쭉 시간이 흘러가면 더 오를 거라고 생각하고 샀는데

211
00:13:29.850 --> 00:13:31.600
지금 오르는 분위기가 아니죠

212
00:13:31.600 --> 00:13:34.950
조용해. 뭔가 이상한 분위기로 가고 있는 거예요

213
00:13:34.950 --> 00:13:36.550
지금 되게 불안할 거예요

214
00:13:36.550 --> 00:13:40.800
그렇지만 이 사람은 뭘로 버티느냐? 호재거리로 버티는 거죠

215
00:13:40.800 --> 00:13:43.600
이제 시작일 뿐이다. 이렇게 버틸 수도 있을 것 같아요

216
00:13:43.600 --> 00:13:47.600
그럼 이거를 나중에 가서 공부를 하려면

217
00:13:47.600 --> 00:13:52.550
1년 지나고 한 번 보고 2년 지나고 한 번 보고 이렇게 해야 돼요

218
00:13:52.550 --> 00:13:54.550
투자나 부동산을 사는 데 있어서

219
00:13:54.550 --> 00:13:57.000
호재가 정말 중요하다 이렇게 생각했던 사람은

220
00:13:57.000 --> 00:13:58.800
이 단지를 보면서 공부하면 좋겠네요

221
00:13:58.800 --> 00:14:01.400
그렇죠. 어떻게 보면 샘플이 되는 거예요

222
00:14:01.400 --> 00:14:04.350
다른 요인이 거의 안 먹히잖아요 여기는

223
00:14:04.350 --> 00:14:08.300
딱 호재. 호재로 인해서 올라갈 수 있는

224
00:14:08.300 --> 00:14:12.800
그러니까 여기에서 자꾸 지역의 입지나 이런 걸 들먹이면 안 돼요

225
00:14:12.800 --> 00:14:17.450
왜냐하면 원래 입지가 안 좋은 지역이어서 조용했던 건데

226
00:14:17.450 --> 00:14:22.250
호재가 생겼잖아요. 그러면 이게 입지가 안 좋은 상황에서

227
00:14:22.250 --> 00:14:25.300
호재 때문에 움직이냐 안 움직이냐를 보는 거예요

228
00:14:25.300 --> 00:14:27.800
근데 호재가 생겼는데 입지가 안 좋아서 안 된다

229
00:14:27.800 --> 00:14:30.250
이런 얘기를 하면 절대 안 되는 거예요

230
00:14:30.250 --> 00:14:33.150
저희가 올랐던 것도 봤잖아요. 그 얘기는 통하지 않는 거네요

231
00:14:33.150 --> 00:14:38.000
그러니까 분석하는 사람들이 자꾸 자기 합리화를 시키는 게

232
00:14:38.000 --> 00:14:39.200
분석하다 틀리잖아요?

233
00:14:39.200 --> 00:14:43.400
그러면 자기가 안 좋게 생각했던 걸 갖다 들이미는 거예요

234
00:14:43.400 --> 00:14:46.550
그거는 공부하는 사람의 자세가 아닌 겁니다

235
00:14:46.550 --> 00:14:49.950
전제를 깔았으면 그 전제는 유지돼야 되는 거예요

236
00:14:49.950 --> 00:14:52.650
그래서 이런 지역이 공부하기 좋은 게 뭐냐면

237
00:14:52.650 --> 00:14:56.200
입지가 안 좋은 지역이에요. 그래서 5억 2,000까지 떨어졌다가

238
00:14:56.200 --> 00:15:00.300
떨어질 때 3억 5,000까지 떨어졌잖아요. 이게 거의 최저가인 거예요

239
00:15:00.300 --> 00:15:04.450
그런 상황에서 호재가 딱 생겼어요. 그래서 4억 8,000까지 올랐어요

240
00:15:04.450 --> 00:15:08.350
그러면 호재 때문에 오를 거라고 생각한다면

241
00:15:08.350 --> 00:15:12.900
4억 8,000 찍고 5억 올라가고 6억 올라가고 이런 상황이 돼야 되는 거죠

242
00:15:12.900 --> 00:15:15.500
그래서 이걸 지켜봐야 되는 겁니다

243
00:15:15.500 --> 00:15:21.100
그래서 지금 3월에 호재가 생기고 지금 4개월 정도 지났단 말이에요

244
00:15:21.100 --> 00:15:24.750
4개월 정도 지난 상황에서 오히려 떨어졌어요

245
00:15:24.750 --> 00:15:27.850
지금까지 보면 제가 한 말이 정확히 맞죠

246
00:15:27.850 --> 00:15:33.000
하락장에서 호재가 생겼을 때는 이때 가장 위너는 누구냐

247
00:15:33.000 --> 00:15:38.100
지금까지는 위너가 누구냐? 4억 8,000에 팔고 나간 사람이

248
00:15:38.100 --> 00:15:41.600
방금 전에도 각자의 입장에서 봐야 된다고 했잖아요

249
00:15:41.600 --> 00:15:45.150
매수자 입장에서 봤을 때와 매도자 입장에서 봤을 때는

250
00:15:45.150 --> 00:15:47.150
이 시기를 오히려 기회로 삼아야 된다

251
00:15:47.150 --> 00:15:49.100
그렇죠. 매도의 기회로 삼아야 되는 거예요

252
00:15:49.100 --> 00:15:52.600
여기서 욕심부린 사람들. 문제는 보면 계약 취소자들

253
00:15:52.600 --> 00:15:54.050
저희가 계약 취소 엄청 봤잖아요

254
00:15:54.050 --> 00:15:57.650
계약 취소자들이 과연 지금 좋은 상황인가

255
00:15:57.650 --> 00:15:59.300
계약 취소는 누가 했을까요?

256
00:15:59.300 --> 00:16:01.250
매도자가 했겠죠

257
00:16:01.250 --> 00:16:04.100
그러니까 지금 뭐냐면 3억 7,000에 거래를 했어요

258
00:16:04.100 --> 00:16:07.400
그러면 뭐냐. 계약금을 받았겠죠. 3천 700만 원

259
00:16:07.400 --> 00:16:11.250
3천 700만 원을 받아서 계약을 완료했어요

260
00:16:11.250 --> 00:16:14.750
그런 다음에 호재가 터져서 분위기 너무 좋네

261
00:16:14.750 --> 00:16:17.150
4억 8,000 받을 수 있는 분위기네

262
00:16:17.150 --> 00:16:20.950
그러면 자기는 지금 3억 7,000에 팔았으니까

263
00:16:20.950 --> 00:16:26.400
4억 8,000에 파는 분위기가 되면 내가 1억 손해보고 있다고 생각을 하겠죠

264
00:16:26.400 --> 00:16:29.750
그런 상황에서 3억 7,000 거래를 계약 취소를 해요

265
00:16:29.750 --> 00:16:33.250
그러면 계약 취소를 해서 법적인 상황으로 가자면

266
00:16:33.250 --> 00:16:37.100
정상적으로 한다면 이 사람은 배액배상을 해야 돼요

267
00:16:37.100 --> 00:16:41.550
3천 700을 돌려주고 3천 700만 원을 더 얹어줘야 돼요

268
00:16:41.550 --> 00:16:45.100
그러면 이 사람한테 7천 400만 원을 줘야 되는 거예요

269
00:16:45.100 --> 00:16:48.650
그러면 이 사람이 일단 3천 700만 원을 손해보는 거죠

270
00:16:48.650 --> 00:16:51.200
그러면 이 사람이 이득이 생기려면

271
00:16:51.200 --> 00:16:55.850
최소한 3억 7,000에서 3천 700만 원 더해가지고

272
00:16:55.850 --> 00:17:01.100
110%가 되는 이상을 팔아야 그러니까 적어도 4억 1,000 정도

273
00:17:01.100 --> 00:17:07.050
4억 1,000 정도 되는 가격 이상에 팔아야 그게 똔똔이가 되는 거예요

274
00:17:07.050 --> 00:17:09.800
그러니까 똔똔을 위해 취소했을까를 따져봤을 때 그건 아니라는 거죠

275
00:17:09.800 --> 00:17:12.400
그건 말이 안 돼요. 의미가 없는 거죠

276
00:17:12.400 --> 00:17:16.800
그래서 4억 3,000, 4억 5,000 내지

277
00:17:16.800 --> 00:17:20.700
근데 지금 거래된 가격이 4억 2,800이에요

278
00:17:20.700 --> 00:17:23.350
지금 딱 거의 똔똔인 상황인 거예요

279
00:17:23.350 --> 00:17:26.550
이분은 호재가 생기기 전에 너무 빨리 계약한 건 맞아요

280
00:17:26.550 --> 00:17:30.350
근데 계약을 해버렸으면 이때 이행을 해야 될지 

281
00:17:30.350 --> 00:17:35.000
계약 취소를 해야 될지 판단을 해야 될 때 이게 진짜 어렵죠

282
00:17:35.000 --> 00:17:40.250
근데 결론적으로는 이 사람은 계약 취소한 게 그리 잘한 행동은 아닌 거예요

283
00:17:40.250 --> 00:17:46.400
물론 계약 취소하고 4억 5,000이나 4억 8,000에 판 당사자가 됐으면

284
00:17:46.400 --> 00:17:48.500
이 사람은 위너죠. 위너인데

285
00:17:48.500 --> 00:17:52.950
만약에 호가 올려놓고 다른 사람이 4억 8,000에 거래되고

286
00:17:52.950 --> 00:17:54.550
내 건 아직 안 팔렸다

287
00:17:54.550 --> 00:17:57.850
이런 상황이 되면 이 사람은 위너가 아닌 거예요

288
00:17:57.850 --> 00:17:58.850
손해만 보는 거죠

289
00:17:58.850 --> 00:18:00.350
잘못하면 루저가 돼요

290
00:18:00.350 --> 00:18:03.850
왜냐하면 지금까지 좀 떨어졌는데 앞으로가 문제죠

291
00:18:03.850 --> 00:18:05.600
앞으로 더 올라갈 수 있느냐

292
00:18:05.600 --> 00:18:10.700
아니면 여기서 다시 제자리로 가서 3억대로 돌아갈 수도 있거든요

293
00:18:10.700 --> 00:18:12.250
그럼 완전 손해가 되는 거죠

294
00:18:12.250 --> 00:18:16.300
뭔가 매수자나 매도자가 호재를 생각했을 때 호재빨이라고 하잖아요

295
00:18:16.300 --> 00:18:21.300
이거를 생각보다 되게 길게 생각을 하고 행동을 하는 것 같은데

296
00:18:21.300 --> 00:18:25.950
지금 같은 시장에서는 그 기간이 더 짧아질 수도 있는 건가요?

297
00:18:25.950 --> 00:18:32.400
짧아질 수가 있죠. 그러니까 상승장이 아니고 하락장이잖아요

298
00:18:32.400 --> 00:18:34.050
그냥 이거는 어떻게 보면 

299
00:18:34.050 --> 00:18:37.800
반등장이 와서 움직이는 거랑 비슷한 상황이 되는 거예요

300
00:18:37.800 --> 00:18:41.600
일시적으로 그냥 딱 반짝 효과 그렇게 볼 수 있는 거네요

301
00:18:41.600 --> 00:18:44.800
그러니까 하락장에서의 호재는 진짜 조심해야 돼요

302
00:18:44.800 --> 00:18:46.950
이때 매수 관점에서 보면 안 돼요

303
00:18:46.950 --> 00:18:50.900
용인 반도체 클러스터가 지금 당장 이루어지는 게 아니잖아요

304
00:18:50.900 --> 00:18:55.000
앞으로 계속 지어져서 완공되는 시점은

305
00:18:55.000 --> 00:18:58.300
나중에 수용도 해야 되고 땅 다지기도 해야 되고

306
00:18:58.300 --> 00:19:01.800
여러 가지 기간이 엄청 남아 있어요

307
00:19:01.800 --> 00:19:08.600
이런 상황에서 이 호재가 어느 시장하고 맞물리느냐에 따라서 달라지는 겁니다

308
00:19:08.600 --> 00:19:13.700
그러니까 만약에 공부하는 사람 입장에서 호재를 본다면 시장을 봐야 돼요

309
00:19:13.700 --> 00:19:18.700
시장을 봐서 시장이 상승장이냐 하락장이냐를 봐야 돼요

310
00:19:18.700 --> 00:19:21.000
호재보다 시장이 더 먼저다

311
00:19:21.000 --> 00:19:26.950
그래서 기다리는 거예요. 기다렸다가 하락장이 끝날 무렵에 

312
00:19:26.950 --> 00:19:31.400
그때쯤 사두면 호재의 시너지가 날 수 있어요

313
00:19:31.400 --> 00:19:33.750
최단기간에 수익을 볼 수 있다는 거죠

314
00:19:33.750 --> 00:19:38.350
그래서 이게 시너지가 날 수 있는 그걸 봐야지

315
00:19:38.350 --> 00:19:40.900
그래서 뭐냐면 호재와 시장

316
00:19:40.900 --> 00:19:44.300
그러면 호재는 상승 분위기잖아요

317
00:19:44.300 --> 00:19:48.200
그러면 시너지가 나려면 시장도 상승 분위기여야 돼요

318
00:19:48.200 --> 00:19:51.050
근데 지금은 상승 분위기가 아니고

319
00:19:51.050 --> 00:19:57.950
어쨌든 긴 하락장의 기간 안에 있기 때문에 얘가 힘이 약한 거예요

320
00:19:57.950 --> 00:20:01.800
그러니까 시장에 따라서 호재를 바라보는 시각을 달리해야겠네요

321
00:20:01.800 --> 00:20:04.600
상승장에서는 매수 입장에서 바라봐야 되는 거고

322
00:20:04.600 --> 00:20:06.650
하락장에서는 매도 입장에서 접근을 해야 된다는 거죠

323
00:20:06.650 --> 00:20:10.900
그렇죠. 매도하고 나중에 만약에 갖고 있는 것보다

324
00:20:10.900 --> 00:20:15.050
뭐냐면 이때 매도하고 떨어지면 그때 매수하면 돼요

325
00:20:15.050 --> 00:20:16.950
그러네요

326
00:20:18.150 --> 00:20:20.400
내가 거주하면서 살고 있는 사람은 

327
00:20:20.400 --> 00:20:23.100
예를 들어서 팔고 내가 전세로 들어간 다음에

328
00:20:23.100 --> 00:20:27.150
몇 년 지나서 하락장 지나서 사람들이 관심도 없을 때

329
00:20:27.150 --> 00:20:29.500
그때 사놓으면 많이 오를 수 있죠

330
00:20:29.500 --> 00:20:33.850
그러니까 시장을 어느 정도 예측을 하고 대비를 하고 있으면

331
00:20:33.850 --> 00:20:37.400
충분히 정말 효율적인 대응이 가능한데

332
00:20:37.400 --> 00:20:41.250
그게 아니고 우리는 그동안에 시장의 움직임에는 관심이 없었어요

333
00:20:41.250 --> 00:20:45.650
일반적으로 호재가 시장을 이긴다. 이렇게 접근을 하잖아요

334
00:20:45.650 --> 00:20:48.200
그래서 맨날 뭐냐면 입지 분석하고

335
00:20:48.200 --> 00:20:50.800
입지 분석하다가 보면 호재가 있는지 보고

336
00:20:50.800 --> 00:20:52.700
호재 거리가 있으면 무조건 들어가야 된다

337
00:20:52.700 --> 00:20:55.950
이런 논리로 들어가는데 절대 그게 아니에요

338
00:20:55.950 --> 00:21:01.750
시장에 따라서 호재라는 것도 입지도 완전히 영향력이 다르다

339
00:21:01.750 --> 00:21:03.350
결과치가 다르다는 거예요

340
00:21:04.100 --> 00:21:07.550
부동산에서 호재는 정말 많은 사람들이 공부하는데

341
00:21:07.550 --> 00:21:11.050
공부하는 방법, 접근법이 정말 색다른 것 같아요

342
00:21:11.050 --> 00:21:15.600
그러니까 호재도 뭐냐면 단기간 안에 확 생겨서 끝나버리는

343
00:21:15.600 --> 00:21:19.800
그런 호재는 부동산에는 없어요. 기간으로 봐야 돼요

344
00:21:19.800 --> 00:21:23.000
그러니까 지금 용인 클러스터 그러면 이게 

345
00:21:23.000 --> 00:21:26.600
20년이 걸릴지 30년이 걸릴지 모르는 호재인 거예요

346
00:21:26.600 --> 00:21:31.300
그러니까 호재가 뉴스에 생겼을 때는 사실 뉴스 때문에 사람들이 혹하죠

347
00:21:31.300 --> 00:21:36.600
근데 가보면 지금은 아무것도 없어요

348
00:21:36.600 --> 00:21:39.600
지금 여기에 보면 현수막만 붙어 있습니다

349
00:21:39.600 --> 00:21:43.700
이 토지 주인들. 나를 죽이려고 하느냐

350
00:21:43.700 --> 00:21:47.950
뭐냐? 비싼 땅값을 물고 수용해라 이거예요

351
00:21:47.950 --> 00:21:52.550
여기 나는 삶의 터전인데 나를 내몰고 어디 죽음으로 내모느냐

352
00:21:52.550 --> 00:21:55.300
이런 현수막들 쫙 붙어 있을 겁니다

353
00:21:55.300 --> 00:21:59.300
냉정하게 보면 이분들은 가격을 올리고자 하는 행위예요

354
00:21:59.300 --> 00:22:03.800
이게 감정평가해서 수용 단계를 거치거든요

355
00:22:03.800 --> 00:22:06.200
수용할 때 버티면 무조건 올라요

356
00:22:06.200 --> 00:22:08.900
어쨌든 발표는 했으니까 계획이 있는 거니까요

357
00:22:08.900 --> 00:22:13.850
그래서 버티면 계속 올라가는 구조로 되어 있다 보니까

358
00:22:13.850 --> 00:22:17.600
제가 공부할 때만 해도 옛날에 그랬는데 요즘은 좀 모르겠어요

359
00:22:17.600 --> 00:22:19.600
그래도 이렇게 행동하는 거 보면

360
00:22:19.600 --> 00:22:22.400
버티면 일단 이렇게라도 행동하면 올라가는 거예요

361
00:22:22.400 --> 00:22:24.600
그러니까 이렇게 하는 겁니다

362
00:22:24.600 --> 00:22:28.150
그러면 땅값 올라가죠. 이렇게 해서 올라가게 돼요

363
00:22:28.150 --> 00:22:32.600
나중에 한참 지나서 이런 호재거리가 공사 진행되고 있을 때

364
00:22:32.600 --> 00:22:35.750
상승장을 딱 만나면 이게 이제 구체화되고

365
00:22:35.750 --> 00:22:39.150
얼마나 더 구체적이고 상승 효과를 내겠습니까?

366
00:22:39.150 --> 00:22:42.500
이게 진짜 소장님 말씀대로 처음 발표만 했을 뿐인데

367
00:22:42.500 --> 00:22:46.900
이렇게 몇 억씩 오르니까 이게 정말 눈앞에 딱 나타날 때쯤에는

368
00:22:46.900 --> 00:22:50.000
얼마나 많이 오르겠어? 이런 생각으로 달려드는 것 같거든요

369
00:22:50.000 --> 00:22:54.550
그래서 한참 저희가 상승장에 또 인기 많았던 게 GTX 있잖아요

370
00:22:54.550 --> 00:22:56.900
GTX 발표하고 착공했다, 삽 떴다

371
00:22:56.900 --> 00:22:59.700
이럴 때마다 껑충껑충 오르지 않았습니까?

372
00:22:59.700 --> 00:23:05.200
이렇게 호재가 있으면 떨어지는 거 없이 단계별로 올라갈 것 같은데

373
00:23:05.200 --> 00:23:06.400
이거는 어떻게 보세요?

374
00:23:06.400 --> 00:23:10.100
그렇게 본다면 4억 8,000에 거래된 게 유지되어야 돼요

375
00:23:10.100 --> 00:23:14.600
계단식이라는 건 올라갔잖아요. 올라가고 유지되고

376
00:23:14.600 --> 00:23:16.700
유지되다가 정체되는 거죠

377
00:23:16.700 --> 00:23:22.000
이거는 너무 갑자기 올랐으니까 매수자들도 약간 부담을 느끼고

378
00:23:22.000 --> 00:23:25.350
매도자들도 이 가격에 팔려고 하는 매물 좀 늘어나고

379
00:23:25.350 --> 00:23:27.550
그러니까 정체라는 게 오는 거거든요

380
00:23:27.550 --> 00:23:28.550
약간 숨고르기네요

381
00:23:28.550 --> 00:23:32.700
그렇죠. 그러려면 문제는 떨어지지 않아야 돼요. 정체가 돼야 되죠

382
00:23:32.700 --> 00:23:34.950
그런다면 한 번 올랐잖아요

383
00:23:34.950 --> 00:23:39.800
그럼 계단식이라면 4억 8,000 정도가 기준이 돼야 되는 거죠

384
00:23:39.800 --> 00:23:44.100
그러면 다음 거래들도 4억 8,000에서 4억 7,000

385
00:23:44.100 --> 00:23:46.300
이 정도 선에서 유지가 돼야 되는데

386
00:23:46.300 --> 00:23:49.100
지금 분위기를 보면 다운되고 있어요

387
00:23:49.100 --> 00:23:50.200
찍었다가 다시 떨어졌죠

388
00:23:50.200 --> 00:23:52.000
그럼 이건 계단식이 아닌 거예요

389
00:23:52.000 --> 00:23:54.500
그러니까 이걸 보려면 좀 길게 봐야 돼요

390
00:23:54.500 --> 00:23:57.850
그래서 여러분들한테 공부거리로 주는 거예요. 숙제로

391
00:23:57.850 --> 00:24:02.600
여러분들은 호재를 가지고 내가 부동산 투자를 해봐야겠다

392
00:24:02.600 --> 00:24:06.350
마음먹은 사람들은 진짜 아주 좋은 샘플이 있으니까

393
00:24:06.350 --> 00:24:08.750
얘를 계속 지켜보시기 바랍니다

394
00:24:08.750 --> 00:24:13.450
그래서 계속 지켜보면서 거래가 어느 정도 가격이 되는지를 계속 보는 거예요

395
00:24:13.450 --> 00:24:16.000
그러면 내가 생각하는 이론이 맞으려면

396
00:24:16.000 --> 00:24:19.700
일종의 계단식 이론이 맞으려면 지지해야 돼요

397
00:24:19.700 --> 00:24:21.800
이 가격대의 시세가 좀 유지가 돼야 된다는 거죠

398
00:24:21.800 --> 00:24:26.600
그렇죠. 오르고 지지하고 오르고 지지하고 이게 계단이에요

399
00:24:26.600 --> 00:24:30.000
오르고 떨어지고 이건 없는 겁니다

400
00:24:30.000 --> 00:24:34.650
호재를 되게 중요시하는 호재를 공부하는 사람도 되게 많잖아요

401
00:24:34.650 --> 00:24:38.850
알겠습니다. 오늘은 제가 뭔가 또 핫한 걸 물고 온 줄 알고

402
00:24:38.850 --> 00:24:42.200
소장님께 말씀을 드렸는데 측은한 눈빛을 받으며 시작했네요

403
00:24:42.200 --> 00:24:47.450
근데 베짱이님의 이런 생각이 공부거리로 참 좋아요

404
00:24:50.700 --> 00:24:52.500
부동산으로 돈을 벌고자 하는 욕망이 그득그득

405
00:24:52.500 --> 00:24:58.600
가끔 생각 없는 여자분 아니냐고 이런 댓글도 달리긴 하는데

406
00:24:58.600 --> 00:25:01.650
사실은 이게 컨셉입니다

407
00:25:01.650 --> 00:25:02.600
잘 포장해 주셔서 감사합니다

408
00:25:02.600 --> 00:25:06.650
여러분들한테 공부거리를 던져주기 위해서 하는 컨셉

409
00:25:06.650 --> 00:25:10.200
얼굴 빨개지셨네요. 진심인가요?

410
00:25:10.200 --> 00:25:13.650
사심 조금 있었습니다. 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

411
00:25:13.650 --> 00:25:15.600
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

412
00:25:15.600 --> 00:25:17.600
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

413
00:25:17.600 --> 00:25:18.917
감사합니다