반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 요즘은 지금 한 3, 4개월 동안 계속 거래량이 늘고 있잖아요
네, 계속 늘고 있어요
네, 불안하십니까?
그래서 그 얘기를 할까 하는데요
어떤 사람들이 집을 샀냐 좀 찾아봤더니요
서울에 집 매수를 한 사람들의 어떤 사람이 샀냐 주체자를 봤더니
외지인의 비중이 25% 정도 된다
그러니까 4채 중 1채는 외지인이 샀다. 이렇게 나왔더라고요
근데 이게 참 제가 좀 힘 있게 얘기를 하려면
매수세가 이제 한정적이다
저희가 항상 소장님이 말씀하셨잖아요
근데 이제 외지인이 추가가 된 거죠
외지인들이 산 집들도 서울의 강남구가 또 비중을 많이 차지하더라고요
이게 좀 끌고 가지 않는 거냐
약간 좀 다시 상승을 타지 않는 거냐
매수세가 더 증가할 수도 있다
거래량이 늘어나면 뭐다? 상승이 올 수도 있다
이렇게 사람들이 많이 생각을 하더라고요
이 부분을 좀 짚고 넘어가야 될 것 같습니다
맞습니다
맞습니까?
외지인들이 지금 오고 있어요, 소장님
외지인이 산다는 거
그래서 이 부분은 좀 여러분들이 부동산 시장을 분석할 때
여러분이 생각했던 인구구조론이나 이런 거하고
좀 다른 상황이 벌어질 수 있다는 측면에서 공부할 만한 내용인 거예요
우리는 항상 인구론으로 하면서
그 지역에 사는, 그 지역에 살고자 하는
그러니까 실수요 개념으로 자꾸 부동산 시장을 분석하려고 하잖아요
그래서 막 인구하고 연결시키고 일자리랑 연결시키고 이러는데
생각 외로 우리나라는
외지인들이 원정 투자를 굉장히 많이 한다는 측면을 알고 있어야 돼요
맞아요. 버스 타고 가서 막 우르르 내려서 사고 그러잖아요
저는 진짜 그 상황을 정말 많이 봤습니다
관광차로, 진짜 관광차로 와가지고
막 쓸어간다는 표현이 맞는 게 진짜 쓸어가요
와서 뭐 브리핑도 그러니까 상담이라는 걸 거의 안 합니다
이미 오는 과정에서 인솔자가 이미 이 지역에 대한 브리핑이 끝나 있어요
그래서 계약 쓸 준비만 하고 있는 상황이에요
그래서 이게 바람이 참 웃긴 게 분위기
계약, 왔는데 이렇게 내렸는데
누군가 선도적으로 계약을 쓰면 따라서 막 쓰거든요
근데 어떤 차들은 뭔가 좀 분위기가 이상해요
그러니까 뭔가 선도적으로 계약 쓰는 사람이 없으면 다들 조금 쭈뼛쭈뼛
이거 진짜 사도 되는 건가?
이런 식이 되는 거예요
그러니까 이미 브리핑이 끝났는데 그다음에는 분위기예요
근데 대부분 이렇게 오잖아요. 그러면 막 득달같이 달려들어서
서로 먼저 쓰는 사람들이 급매를 가져가는 거예요
좋은 것들
그러니까 빨리 와서 쓰는 사람들이 싼 걸 가져가는 거예요
그다음에는 물건이 한정되어 있으니까
싼 걸 가져갔으면 그다음에 높은 걸 가져가야 되잖아요
그러니까 외지인들이 오면
이 지역이 잠깐 올라가는 분위기가 바로 형성이 돼요
왜냐하면 관광차로 한 20명, 30명 와서
그 지역에 전체 계약을 다 쓴다고 생각을 해보세요
매물이 똑같은 가격이 쫙 있는 게 아니잖아요
급매물이 있고 조금 위에 높은 가격이 있고
이렇게 되면 이 사람들이 가격을, 계약을 다 쓰게 되면
반드시 올라가는 실거래가 그래프가 찍히게 돼요
그래서 지금의 서울이 그렇게 외지인이 온다는 거죠
이거를 바라볼 때 항상 제가 에너지를 표현하잖아요
이게 상승장으로 되려면 플러스 개념이 돼야 돼요
그러니까 뭐냐면 그 지역 주민들이 이만큼 사고 있는데 여기에서 플러스
그래서 이제 거래량이 이만큼 늘어나는
그래서 거래량이 사실은 상승장에서 중요한 지표가 되는 게 그런 거거든요
근데 잘 보시면 지금의 거래량은 뭐냐면 외지인이 늘었어요
그러면 뭔가 거래량이 많이 늘어나는 결과치로 이어져야 되는데
거래량이 생각보다 안 늘어나고 있어요
그러면 여기에서 뭐냐면 지역 주민의 마이너스가 있다는 얘기예요
지역 주민이 마이너스가 되고 외지인이 플러스가 돼서 제자리
아니면 그래도 줄어들고
지역 주민의 마이너스가 훨씬 더 크다는 얘기죠
근데 또 약간 이렇게도 생각할 수 있을 것 같아요
좀 줄어들었다가 외지인들이 왔다는 소식을 들었던 거죠
그러면 진짜 올라가는 건가?
그러면 심리에 또 영향을 줄 수도 있잖아요
서로 주고받으면서 또 늘어나지 않을까
이런 생각도 하는데 어떻게 생각하세요?
그러니까 이거의 제일 중요한 관점은 뭐냐면
이게 상승장 초반에서 이런 일이 생기면 어떤 상황이 벌어지냐면
사람들의 심리가 위축이 되어 있잖아요
그럼 매도인의 심리가 굉장히 죽어있거든요
그러면 예를 들어서 급매물이 막 팔렸잖아요
그다음에 조금 높은 가격에 팔려도 호가가 잘 안 올라요
그전에 너무 안 팔렸었기 때문에
그러면 이게 진짜 서서히 이렇게 분위기를 타고 쫙 올라가야
상승장으로 연결이 되는데 갑자기 갭이 생기면
갭이 생긴다는 얘기는 뭐냐면 분위기 단절이 생기는 거예요
분위기 단절이 생기면 사람들은 이렇게 주춤한단 말이에요
이게 이제 중요한 아주 진짜 생각지도 않은 변수들이
시장에서는 아주 중요한 역할을 하는 거예요
그럼 지금 시장에서의 매도인의 심리는 어떻게 되는 건가요?
매도인은 아직도 상승장의 잔재가 남아있다니까요
매도인들은 상승장이
지금 하락장이라고 인정하지 않는 사람들도 많아요
그래서 이 사람들은 바로 분위기가 매수인들이 좀 달라붙네?
그럼 어떤 행위를 하냐면
바로 매물을 거둬들이거나 호가를 확 올려버려요
그러니까 분위기가 쫙 서서히 이렇게 달아오를 수 있는 그 과정이
지금 이런 장에서는 생략이 돼 버리는 거예요
차근차근 올라가는 점들이 있어야 되는데
갭을 확 올려버리니까 수요가 끊긴다는 거죠
내가 급매면 사겠다라고 하는 사람들은 많아요. 지금 많습니다
근데 뭔가 가격이 생각보다 좀 이게 하락장이야?
뭐 이런 느낌이 들 정도로 가격이 확 올라가 있으면
싸다고 해서 왔는데 이게 싼 건가 해서
주저하게 된다는 얘기예요
그러니까 이게 연결이 돼야 되는데
연결이 끊어지는 순간이 지금 이런 반등장에서는 생겨요
그래서 저절로 이 분위기가 단절이 되면서
상승 분위기가 멈추게 되는 거예요
그러니까 수요의 에너지가 작아요
작은 상태에서 이런 단절들이 딱 생기면
분위기가 연결이 되지 않아서
상승으로 연결이 되기가 어렵습니다
반짝 외지인의 거래로 올라갈 수는 있지만
이걸 받아줄 사람이 없기 때문에 다시 떨어지는 거죠?
네, 떨어지는데 중요한 게 뭐냐면
외지인들 때문에 다시 떨어져요
외지인 때문에 다시 떨어진다
외지인 때문에 올랐는데 어떻게 다시 떨어지는 거죠?
외지인들이 좋게 생각하는 시장을 보고 오잖아요
근데 이 사람들의 특징은 뭐냐면 장기 투자자가 아니에요
대부분 단타예요
그러니까 단타라고 한다면 주식과 동일시하면 안 됩니다
주식은 단타라고 한다면 하루 이틀, 길어야 일주일
뭐 좀 길다면 한 달 정도
이 정도가 단타 개념에 들어가는데
부동산에서 단타는 2년 안
2년 내
2년 내에 그리고 짧으면 1년 정도
이 기간에 상승을 노리고 오는 단타 사람들이 많은 거예요
그래서 세금을 일종의 다운 계약서를 쓸 수 있으면 쓰고 아니면 세금 내지 뭐
그리고 이 사람들의 마인드는
세금 낼 수 있으면 어쨌든 나는 번 돈이 있다
그러니까 작게 보고 오는 거예요
단기간의 수익을 보고자 온다는 거죠
그렇죠. 근데 이 사람들이 샀는데
이 사람들이 자기들이 올리는 걸 몰라요
난 싼 거 그냥 사고 가는 것뿐이라는 거죠
그러니까 주식 리딩을 당해본 분들은 나중에 압니다
주식 리딩에 이게 딱 그거예요
주식 리딩을 하잖아요
저도 초창기 때 주식 리딩하는 방에 들어가서 봤는데
주식 리딩하는 방에서 이렇게 해요
예를 들어서 1,000원짜리 주식이 있어요
1,000원짜리 주식에 대한 얘기를 해요
얘기를 하다가 갑자기 어느 타이밍에
1,000원이 됐을 때 지금 사! 이렇게 얘기해요
그러면 대기하고 있던 사람들이 그 타이밍에 살 거 아니에요
그러면 예를 들어서 수천 명이 대기하고 있어요
그럼 1,000원에 다 주문을 넣을 거 아닙니까?
그러면 1,000원에 사지는 사람이 있겠죠
그다음에 1,000원짜리가 없잖아요 이미 샀으니까
그러면 1,050원. 그러면 다음 사람은 1,050원에 사요
그러면 좀 있으면 1,100원. 이렇게 해서 순식간에
뒤늦게 저도 1,000원에 주문 넣는데 안 사졌어요 막 올라가
진짜 급해져서 이거는 다른 생각 할 수가 없어요
이게 나 때는 올라간다는 생각을 못 하는 거네
나중에 보니까 내가 1,100원에 주문을 넣고 있는 거예요
그러고 보니까 딱 사졌네
그리고 사지고 나서 딱 보니까 안 올라가는 거예요
내가 마지막이었구나
좀 있으면 올라가겠지 하고 지켜보고 있는데 쭉 빠지는 겁니다
나중에 이걸 제가 쭉 이 과정을 보니까
이게 리딩하는 회원들로 인해서 올라가는구나
올라가야 돼서 올라가는 게 아니라
내가 삼으로써 그냥 올라간 것뿐인 거죠, 잠깐 일시적으로
그리고 그걸로 끝나고
그러니까 리딩을 하는 이 사람은 미리 한 900원대에 사고 있다가
1,000원으로 올라갈 때 1,000원 중반에 지가 파는 거예요
그러니까 얘는 떼돈을 버는 거죠
리딩 회원을 통해서 회원비 받아서 돈 벌고
지가 주식 갖고 있던 거 비싼 가격에 팔아서 돈 벌고
안전한 투자가 되는 거예요, 리딩하는 사람은
약간 그런 거네요. 그러면 그런 걸 수도 있겠네요
외지인 투자자들을 몰고 가는 그 사람은 좀 싸게 사놓고
부동산 리딩도 보면 간간이
지역 같은 것도 찍어주잖아요
그래서 그런 행태들 알리는 영상들도 많이 뜨잖아요
그래가지고 리딩하면서 투자 전문가들이
아니면 그룹을 나눈다고 하죠. A, B, C, D 해가지고
A한테는 정말 고급 정보라고 해서
미리 사놓게 하는 거예요, 그 지역을
그다음에 이거를 대규모 회원들한테 오픈을 하는 거예요
시간차를 둬서요
그러면 B, C, D 회원들이 순차적으로 살 거 아닙니까?
그러면 A 등급이 가장 싼 가격에 사고
그다음에 D가 가장 높은 가격에 살 거 아닙니까?
그러면 C, D가 살 때 A가 파는 거죠
그럼 이건 분명히 사기인데
A 그룹에 속하는 사람은 적극적으로 행동을 하죠
왜냐면 이 사람은 이 회원에 속하기만 하면 돈을 버는 거죠
그쵸, 수익이 보장되어 있으니까
이런 식으로 활동을 한다는 거예요
저는 이런 내막까지는 세세하게 보여드릴 수가 없고
저는 현장에서 물건을 파는 사람이기 때문에 예전에
지금은 이런 걸 안 하고 있습니다
그래서 보면 와서 막 쓰고 가요. 그러면 딱 보입니다
자기네가 올리고 있네
근데 아무 말도 안 하죠, 팔아야 되는 입장이니까
수수료 받아야 되니까
그러고 나서 보면 그걸 뒤따라 주는 사람이 없으면 안 올라가죠
분위기 단절이 생기잖아요
그러면 나중에 이 사람들끼리 경쟁해서 팔아요
그러니까 단기간을 바라보고 왔는데
자기는 여기서 산 가격에서 올라갈 거라고 생각했잖아요
근데 이 사람들이 냉정하게 보면
지정해준 가격대에 살 수 있으면 올라가는 과정이 있으니까 버는 거죠
근데 분위기를 취해서 더 높은 가격에 샀단 말이에요
그러면 그 뒤에 오는 바보가 없으니까
자기가 가장 마지막 바보가 되는 거잖아요
그러면 이제 불안해지는 거죠
이런 상황에 처한 사람들이 불안해지면
나중에 출구 전략이라고 하는데 출구 전략 할 때
먼저 팔아야 그나마 빨리 나오게 되는 거예요
만약에 같이 투자한 사람들이 같이 팔기 시작하면 경쟁이 되죠
그러면 이 동네에 매수인이 별로 없는데
어? 우리끼리 이제 막 해야 되네?
그러면 서로 경쟁이 되는 거예요
그걸로 인해서 가격을 낮추게 되는 거죠
이 사람들은 시간을 되게 짧게 정해놨기 때문에
이 중에 이제 뭐 길게
아이고 내가 이제 생각과 달랐으면 좀 길게 가져야지
이런 사람도 있는 반면에
그냥 빨리 정리하고 다른 데 올라가는 데
이걸로 갈아타기를 시도하는 사람들이 훨씬 더 많은 거죠
그러니까 그 경쟁을 하기 위해서는
제일 경쟁력 있는 게 가격이니까
서로 낮추면서 갈아타고 떨어뜨릴 수 있다
그래서 실제로 현장에서 보면
이 사람들이 나중에 2년 정도 지나잖아요
그럼 외지인들이 매물로 다 내놔요
그러면서 이제 분위기를 완전 확
실제로 거기 거주하면서 팔려고 하는 사람들은
이제 이 외지인들과 경쟁해야 되니까 미치는 거죠
얘네들이 와가지고 막 분탕질을 해놓고
나갈 때 막 분탕질을 또 해놓는 거예요
그리고 또 가격이 낮아지면 매수인이 사려고 왔다가도
지금 안 사도 되겠네 이렇게 되겠네요
그렇죠. 경쟁이 심하고 매물도 많고 하니까
더 안 사게 되는 거예요 매수인들이
지금 당장 막 올라가는 분위기만 보고
이걸 가지고 야 올라가네 막 이렇게
그리고 앞으로 상승장으로 이어지는 거 아니냐
이렇게 착각하는 사람들이 많이 생기는 거예요
이런 거를 정말 주의해야 됩니다
현상만 보면 실제로 보면 진짜 사고 나서 호가들이 올랐으니까
또 예전 가격도 회복했다 이런 말도 있으니까
이거 진짜 돈 버는 거 아니야? 이렇게 생각할 수도 있을 것 같아요
그러니까 이제 호가 올라가는 행위를
바라보는 시각에 따라서 완전히 다른 거예요
집주인들은 호가 올라가잖아요
그럼 이제 집값 올라가고 있다 좋다 이렇게
왜냐하면 상승장 때 호가 올라가면
이게 결국에는 높은 가격에 실거래가가 찍히는 과정이 있었거든요
매도인이 이기는 게임이었잖아요
그래서 상승장 때 이걸 경험했기 때문에
호가 올라가는 게 무조건 좋은 거라고 받아들이는 거예요
그렇지 않아요. 이게 극과 극입니다
상승장 때는 이게 어느 정도 통하지만
하락장에서 호가 올리는 행위는 독이 되는 거예요
같은 이런 현상이 벌어져도
그 시장이 어느 시장이냐에 따라서 좀 다르게 나오니까
이게 좀 힘든 것 같아요. 어려운 것 같아요
생각보다 쉬운 듯하면서 어려운 게 부동산 시장이에요
그러니까 우리가 알고 있는 상식선에서 생각하는 게
다 깨지는 시장이 바로 부동산 시장이기 때문에
우리가 알고 있던 상식이 진짜 맞느냐
검증하는 그런 과정들이 필수적으로 필요합니다
알겠습니다. 오늘은 제가 외지인의 매수세가 좀 늘어났다
거래가 늘어나서 좀 상승하는 거 아니냐
제가 좀 얘기해보려고 했는데
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다