0
00:00:00.000 --> 00:00:01.500
반갑습니다

1
00:00:01.500 --> 00:00:04.600
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.600 --> 00:00:06.600
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.600 --> 00:00:10.800
소장님 요즘은 지금 한 3, 4개월 동안 계속 거래량이 늘고 있잖아요

4
00:00:10.800 --> 00:00:12.400
네, 계속 늘고 있어요

5
00:00:12.400 --> 00:00:16.200
네, 불안하십니까?

6
00:00:16.200 --> 00:00:17.900
그래서 그 얘기를 할까 하는데요

7
00:00:17.900 --> 00:00:21.800
어떤 사람들이 집을 샀냐 좀 찾아봤더니요

8
00:00:21.800 --> 00:00:27.400
서울에 집 매수를 한 사람들의 어떤 사람이 샀냐 주체자를 봤더니

9
00:00:27.400 --> 00:00:30.500
외지인의 비중이 25% 정도 된다

10
00:00:30.500 --> 00:00:34.400
그러니까 4채 중 1채는 외지인이 샀다. 이렇게 나왔더라고요

11
00:00:34.400 --> 00:00:37.700
근데 이게 참 제가 좀 힘 있게 얘기를 하려면

12
00:00:37.700 --> 00:00:39.500
매수세가 이제 한정적이다

13
00:00:39.500 --> 00:00:41.700
저희가 항상 소장님이 말씀하셨잖아요

14
00:00:41.700 --> 00:00:44.400
근데 이제 외지인이 추가가 된 거죠

15
00:00:44.400 --> 00:00:49.000
외지인들이 산 집들도 서울의 강남구가 또 비중을 많이 차지하더라고요

16
00:00:49.000 --> 00:00:50.850
이게 좀 끌고 가지 않는 거냐

17
00:00:50.850 --> 00:00:53.300
약간 좀 다시 상승을 타지 않는 거냐

18
00:00:53.300 --> 00:00:56.300
매수세가 더 증가할 수도 있다

19
00:00:56.300 --> 00:01:00.300
거래량이 늘어나면 뭐다? 상승이 올 수도 있다

20
00:01:00.300 --> 00:01:02.400
이렇게 사람들이 많이 생각을 하더라고요

21
00:01:02.400 --> 00:01:05.500
이 부분을 좀 짚고 넘어가야 될 것 같습니다

22
00:01:05.500 --> 00:01:06.500
맞습니다

23
00:01:06.500 --> 00:01:08.600
맞습니까?

24
00:01:08.600 --> 00:01:11.200
외지인들이 지금 오고 있어요, 소장님

25
00:01:11.200 --> 00:01:13.000
외지인이 산다는 거

26
00:01:13.000 --> 00:01:17.500
그래서 이 부분은 좀 여러분들이 부동산 시장을 분석할 때

27
00:01:17.500 --> 00:01:21.200
여러분이 생각했던 인구구조론이나 이런 거하고

28
00:01:21.200 --> 00:01:26.500
좀 다른 상황이 벌어질 수 있다는 측면에서 공부할 만한 내용인 거예요

29
00:01:26.500 --> 00:01:28.900
우리는 항상 인구론으로 하면서

30
00:01:28.900 --> 00:01:32.100
그 지역에 사는, 그 지역에 살고자 하는

31
00:01:32.100 --> 00:01:36.800
그러니까 실수요 개념으로 자꾸 부동산 시장을 분석하려고 하잖아요

32
00:01:36.800 --> 00:01:41.800
그래서 막 인구하고 연결시키고 일자리랑 연결시키고 이러는데

33
00:01:41.800 --> 00:01:43.600
생각 외로 우리나라는

34
00:01:43.600 --> 00:01:49.200
외지인들이 원정 투자를 굉장히 많이 한다는 측면을 알고 있어야 돼요

35
00:01:49.200 --> 00:01:52.200
맞아요. 버스 타고 가서 막 우르르 내려서 사고 그러잖아요

36
00:01:52.200 --> 00:01:55.600
저는 진짜 그 상황을 정말 많이 봤습니다

37
00:01:55.600 --> 00:01:58.500
관광차로, 진짜 관광차로 와가지고

38
00:01:58.500 --> 00:02:02.400
막 쓸어간다는 표현이 맞는 게 진짜 쓸어가요

39
00:02:02.400 --> 00:02:06.700
와서 뭐 브리핑도 그러니까 상담이라는 걸 거의 안 합니다

40
00:02:06.700 --> 00:02:14.700
이미 오는 과정에서 인솔자가 이미 이 지역에 대한 브리핑이 끝나 있어요

41
00:02:14.700 --> 00:02:18.700
그래서 계약 쓸 준비만 하고 있는 상황이에요

42
00:02:18.700 --> 00:02:23.350
그래서 이게 바람이 참 웃긴 게 분위기

43
00:02:23.350 --> 00:02:26.400
계약, 왔는데 이렇게 내렸는데

44
00:02:26.400 --> 00:02:31.000
누군가 선도적으로 계약을 쓰면 따라서 막 쓰거든요

45
00:02:31.000 --> 00:02:34.900
근데 어떤 차들은 뭔가 좀 분위기가 이상해요

46
00:02:34.900 --> 00:02:41.000
그러니까 뭔가 선도적으로 계약 쓰는 사람이 없으면 다들 조금 쭈뼛쭈뼛

47
00:02:41.000 --> 00:02:43.100
이거 진짜 사도 되는 건가?

48
00:02:43.100 --> 00:02:44.500
이런 식이 되는 거예요

49
00:02:44.500 --> 00:02:49.600
그러니까 이미 브리핑이 끝났는데 그다음에는 분위기예요

50
00:02:49.600 --> 00:02:54.100
근데 대부분 이렇게 오잖아요. 그러면 막 득달같이 달려들어서

51
00:02:54.100 --> 00:02:57.800
서로 먼저 쓰는 사람들이 급매를 가져가는 거예요

52
00:02:57.800 --> 00:02:58.800
좋은 것들

53
00:02:58.800 --> 00:03:03.500
그러니까 빨리 와서 쓰는 사람들이 싼 걸 가져가는 거예요

54
00:03:03.500 --> 00:03:05.900
그다음에는 물건이 한정되어 있으니까

55
00:03:05.900 --> 00:03:08.900
싼 걸 가져갔으면 그다음에 높은 걸 가져가야 되잖아요

56
00:03:08.900 --> 00:03:11.500
그러니까 외지인들이 오면

57
00:03:11.500 --> 00:03:15.100
이 지역이 잠깐 올라가는 분위기가 바로 형성이 돼요

58
00:03:15.100 --> 00:03:18.200
왜냐하면 관광차로 한 20명, 30명 와서

59
00:03:18.200 --> 00:03:22.300
그 지역에 전체 계약을 다 쓴다고 생각을 해보세요

60
00:03:22.300 --> 00:03:25.300
매물이 똑같은 가격이 쫙 있는 게 아니잖아요

61
00:03:25.300 --> 00:03:29.000
급매물이 있고 조금 위에 높은 가격이 있고

62
00:03:29.000 --> 00:03:32.900
이렇게 되면 이 사람들이 가격을, 계약을 다 쓰게 되면

63
00:03:32.900 --> 00:03:37.050
반드시 올라가는 실거래가 그래프가 찍히게 돼요

64
00:03:37.050 --> 00:03:41.500
그래서 지금의 서울이 그렇게 외지인이 온다는 거죠

65
00:03:41.500 --> 00:03:46.200
이거를 바라볼 때 항상 제가 에너지를 표현하잖아요

66
00:03:46.200 --> 00:03:49.900
이게 상승장으로 되려면 플러스 개념이 돼야 돼요

67
00:03:49.900 --> 00:03:54.800
그러니까 뭐냐면 그 지역 주민들이 이만큼 사고 있는데 여기에서 플러스

68
00:03:54.800 --> 00:03:57.600
그래서 이제 거래량이 이만큼 늘어나는

69
00:03:57.600 --> 00:04:03.000
그래서 거래량이 사실은 상승장에서 중요한 지표가 되는 게 그런 거거든요

70
00:04:03.000 --> 00:04:07.900
근데 잘 보시면 지금의 거래량은 뭐냐면 외지인이 늘었어요

71
00:04:07.900 --> 00:04:13.700
그러면 뭔가 거래량이 많이 늘어나는 결과치로 이어져야 되는데

72
00:04:13.700 --> 00:04:16.500
거래량이 생각보다 안 늘어나고 있어요

73
00:04:16.500 --> 00:04:20.500
그러면 여기에서 뭐냐면 지역 주민의 마이너스가 있다는 얘기예요

74
00:04:20.500 --> 00:04:25.100
지역 주민이 마이너스가 되고 외지인이 플러스가 돼서 제자리

75
00:04:25.100 --> 00:04:27.100
아니면 그래도 줄어들고

76
00:04:27.100 --> 00:04:30.300
지역 주민의 마이너스가 훨씬 더 크다는 얘기죠

77
00:04:30.300 --> 00:04:32.200
근데 또 약간 이렇게도 생각할 수 있을 것 같아요

78
00:04:32.200 --> 00:04:36.900
좀 줄어들었다가 외지인들이 왔다는 소식을 들었던 거죠

79
00:04:36.900 --> 00:04:39.300
그러면 진짜 올라가는 건가?

80
00:04:39.300 --> 00:04:42.100
그러면 심리에 또 영향을 줄 수도 있잖아요

81
00:04:42.100 --> 00:04:44.400
서로 주고받으면서 또 늘어나지 않을까

82
00:04:44.400 --> 00:04:45.900
이런 생각도 하는데 어떻게 생각하세요?

83
00:04:45.900 --> 00:04:49.300
그러니까 이거의 제일 중요한 관점은 뭐냐면

84
00:04:49.300 --> 00:04:55.700
이게 상승장 초반에서 이런 일이 생기면 어떤 상황이 벌어지냐면

85
00:04:55.700 --> 00:04:59.500
사람들의 심리가 위축이 되어 있잖아요

86
00:04:59.500 --> 00:05:04.600
그럼 매도인의 심리가 굉장히 죽어있거든요

87
00:05:04.600 --> 00:05:07.400
그러면 예를 들어서 급매물이 막 팔렸잖아요

88
00:05:07.400 --> 00:05:11.800
그다음에 조금 높은 가격에 팔려도 호가가 잘 안 올라요

89
00:05:11.800 --> 00:05:14.700
그전에 너무 안 팔렸었기 때문에

90
00:05:14.700 --> 00:05:19.200
그러면 이게 진짜 서서히 이렇게 분위기를 타고 쫙 올라가야

91
00:05:19.200 --> 00:05:23.800
상승장으로 연결이 되는데 갑자기 갭이 생기면

92
00:05:23.800 --> 00:05:28.000
갭이 생긴다는 얘기는 뭐냐면 분위기 단절이 생기는 거예요

93
00:05:28.000 --> 00:05:32.300
분위기 단절이 생기면 사람들은 이렇게 주춤한단 말이에요

94
00:05:32.300 --> 00:05:37.300
이게 이제 중요한 아주 진짜 생각지도 않은 변수들이

95
00:05:37.300 --> 00:05:39.900
시장에서는 아주 중요한 역할을 하는 거예요

96
00:05:39.900 --> 00:05:42.700
그럼 지금 시장에서의 매도인의 심리는 어떻게 되는 건가요?

97
00:05:42.700 --> 00:05:47.800
매도인은 아직도 상승장의 잔재가 남아있다니까요

98
00:05:47.800 --> 00:05:50.000
매도인들은 상승장이

99
00:05:50.000 --> 00:05:53.200
지금 하락장이라고 인정하지 않는 사람들도 많아요

100
00:05:53.200 --> 00:05:58.400
그래서 이 사람들은 바로 분위기가 매수인들이 좀 달라붙네?

101
00:05:58.400 --> 00:05:59.900
그럼 어떤 행위를 하냐면

102
00:05:59.900 --> 00:06:04.000
바로 매물을 거둬들이거나 호가를 확 올려버려요

103
00:06:04.000 --> 00:06:09.600
그러니까 분위기가 쫙 서서히 이렇게 달아오를 수 있는 그 과정이

104
00:06:09.600 --> 00:06:12.800
지금 이런 장에서는 생략이 돼 버리는 거예요

105
00:06:12.800 --> 00:06:15.200
차근차근 올라가는 점들이 있어야 되는데

106
00:06:15.200 --> 00:06:18.800
갭을 확 올려버리니까 수요가 끊긴다는 거죠

107
00:06:18.800 --> 00:06:23.200
내가 급매면 사겠다라고 하는 사람들은 많아요. 지금 많습니다

108
00:06:23.200 --> 00:06:28.500
근데 뭔가 가격이 생각보다 좀 이게 하락장이야?

109
00:06:28.500 --> 00:06:31.600
뭐 이런 느낌이 들 정도로 가격이 확 올라가 있으면

110
00:06:31.600 --> 00:06:33.200
싸다고 해서 왔는데 이게 싼 건가 해서

111
00:06:33.200 --> 00:06:34.900
주저하게 된다는 얘기예요

112
00:06:34.900 --> 00:06:37.700
그러니까 이게 연결이 돼야 되는데

113
00:06:37.700 --> 00:06:43.600
연결이 끊어지는 순간이 지금 이런 반등장에서는 생겨요

114
00:06:43.600 --> 00:06:47.500
그래서 저절로 이 분위기가 단절이 되면서

115
00:06:47.500 --> 00:06:50.000
상승 분위기가 멈추게 되는 거예요

116
00:06:50.000 --> 00:06:52.800
그러니까 수요의 에너지가 작아요

117
00:06:52.800 --> 00:06:56.600
작은 상태에서 이런 단절들이 딱 생기면

118
00:06:56.600 --> 00:06:58.500
분위기가 연결이 되지 않아서

119
00:06:58.500 --> 00:07:01.400
상승으로 연결이 되기가 어렵습니다

120
00:07:01.400 --> 00:07:05.100
반짝 외지인의 거래로 올라갈 수는 있지만

121
00:07:05.100 --> 00:07:07.800
이걸 받아줄 사람이 없기 때문에 다시 떨어지는 거죠?

122
00:07:07.800 --> 00:07:12.400
네, 떨어지는데 중요한 게 뭐냐면

123
00:07:12.400 --> 00:07:15.600
외지인들 때문에 다시 떨어져요

124
00:07:15.600 --> 00:07:17.500
외지인 때문에 다시 떨어진다

125
00:07:17.500 --> 00:07:19.700
외지인 때문에 올랐는데 어떻게 다시 떨어지는 거죠?

126
00:07:19.700 --> 00:07:23.900
외지인들이 좋게 생각하는 시장을 보고 오잖아요

127
00:07:23.900 --> 00:07:28.200
근데 이 사람들의 특징은 뭐냐면 장기 투자자가 아니에요

128
00:07:28.200 --> 00:07:30.700
대부분 단타예요

129
00:07:30.700 --> 00:07:36.300
그러니까 단타라고 한다면 주식과 동일시하면 안 됩니다

130
00:07:36.300 --> 00:07:40.300
주식은 단타라고 한다면 하루 이틀, 길어야 일주일

131
00:07:40.300 --> 00:07:43.000
뭐 좀 길다면 한 달 정도

132
00:07:43.000 --> 00:07:46.000
이 정도가 단타 개념에 들어가는데

133
00:07:46.000 --> 00:07:49.000
부동산에서 단타는 2년 안

134
00:07:49.000 --> 00:07:50.600
2년 내

135
00:07:50.600 --> 00:07:53.900
 2년 내에 그리고 짧으면 1년 정도

136
00:07:53.900 --> 00:07:59.600
이 기간에 상승을 노리고 오는 단타 사람들이 많은 거예요

137
00:07:59.600 --> 00:08:07.000
그래서 세금을 일종의 다운 계약서를 쓸 수 있으면 쓰고 아니면 세금 내지 뭐

138
00:08:07.000 --> 00:08:08.500
그리고 이 사람들의 마인드는

139
00:08:08.500 --> 00:08:11.400
세금 낼 수 있으면 어쨌든 나는 번 돈이 있다

140
00:08:11.400 --> 00:08:13.500
그러니까 작게 보고 오는 거예요

141
00:08:13.500 --> 00:08:15.200
단기간의 수익을 보고자 온다는 거죠

142
00:08:15.200 --> 00:08:18.400
그렇죠. 근데 이 사람들이 샀는데

143
00:08:18.400 --> 00:08:22.000
이 사람들이 자기들이 올리는 걸 몰라요

144
00:08:22.000 --> 00:08:24.100
난 싼 거 그냥 사고 가는 것뿐이라는 거죠

145
00:08:24.100 --> 00:08:27.600
그러니까 주식 리딩을 당해본 분들은 나중에 압니다

146
00:08:27.600 --> 00:08:30.600
주식 리딩에 이게 딱 그거예요

147
00:08:30.600 --> 00:08:32.000
주식 리딩을 하잖아요

148
00:08:32.000 --> 00:08:36.400
저도 초창기 때 주식 리딩하는 방에 들어가서 봤는데

149
00:08:36.400 --> 00:08:38.400
주식 리딩하는 방에서 이렇게 해요

150
00:08:38.400 --> 00:08:40.700
예를 들어서 1,000원짜리 주식이 있어요

151
00:08:40.700 --> 00:08:44.400
1,000원짜리 주식에 대한 얘기를 해요

152
00:08:44.400 --> 00:08:47.100
얘기를 하다가 갑자기 어느 타이밍에

153
00:08:47.100 --> 00:08:51.200
1,000원이 됐을 때 지금 사! 이렇게 얘기해요

154
00:08:51.200 --> 00:08:56.600
그러면 대기하고 있던 사람들이 그 타이밍에 살 거 아니에요

155
00:08:56.600 --> 00:09:00.000
그러면 예를 들어서 수천 명이 대기하고 있어요

156
00:09:00.000 --> 00:09:02.400
그럼 1,000원에 다 주문을 넣을 거 아닙니까?

157
00:09:02.400 --> 00:09:05.600
그러면 1,000원에 사지는 사람이 있겠죠

158
00:09:05.600 --> 00:09:08.500
그다음에 1,000원짜리가 없잖아요 이미 샀으니까

159
00:09:08.500 --> 00:09:12.900
그러면 1,050원. 그러면 다음 사람은 1,050원에 사요

160
00:09:12.900 --> 00:09:17.100
그러면 좀 있으면 1,100원. 이렇게 해서 순식간에

161
00:09:17.100 --> 00:09:20.700
뒤늦게 저도 1,000원에 주문 넣는데 안 사졌어요 막 올라가

162
00:09:20.700 --> 00:09:24.500
진짜 급해져서 이거는 다른 생각 할 수가 없어요

163
00:09:24.500 --> 00:09:26.300
이게 나 때는 올라간다는 생각을 못 하는 거네

164
00:09:26.300 --> 00:09:29.400
나중에 보니까 내가 1,100원에 주문을 넣고 있는 거예요

165
00:09:29.400 --> 00:09:31.400
그러고 보니까 딱 사졌네

166
00:09:31.400 --> 00:09:36.200
그리고 사지고 나서 딱 보니까 안 올라가는 거예요

167
00:09:36.200 --> 00:09:37.500
내가 마지막이었구나

168
00:09:37.500 --> 00:09:41.700
좀 있으면 올라가겠지 하고 지켜보고 있는데 쭉 빠지는 겁니다

169
00:09:41.700 --> 00:09:45.400
나중에 이걸 제가 쭉 이 과정을 보니까

170
00:09:45.400 --> 00:09:51.200
이게 리딩하는 회원들로 인해서 올라가는구나

171
00:09:51.200 --> 00:09:52.800
올라가야 돼서 올라가는 게 아니라

172
00:09:52.800 --> 00:09:55.400
내가 삼으로써 그냥 올라간 것뿐인 거죠, 잠깐 일시적으로

173
00:09:55.400 --> 00:09:56.700
그리고 그걸로 끝나고

174
00:09:56.700 --> 00:10:03.500
그러니까 리딩을 하는 이 사람은 미리 한 900원대에 사고 있다가

175
00:10:03.500 --> 00:10:07.000
1,000원으로 올라갈 때 1,000원 중반에 지가 파는 거예요

176
00:10:07.000 --> 00:10:09.200
그러니까 얘는 떼돈을 버는 거죠

177
00:10:09.200 --> 00:10:13.500
리딩 회원을 통해서 회원비 받아서 돈 벌고

178
00:10:13.500 --> 00:10:17.000
지가 주식 갖고 있던 거 비싼 가격에 팔아서 돈 벌고

179
00:10:17.000 --> 00:10:20.400
안전한 투자가 되는 거예요, 리딩하는 사람은

180
00:10:20.400 --> 00:10:22.500
약간 그런 거네요. 그러면 그런 걸 수도 있겠네요

181
00:10:22.500 --> 00:10:27.000
외지인 투자자들을 몰고 가는 그 사람은 좀 싸게 사놓고

182
00:10:27.000 --> 00:10:29.900
부동산 리딩도 보면 간간이

183
00:10:29.900 --> 00:10:31.500
지역 같은 것도 찍어주잖아요

184
00:10:31.500 --> 00:10:36.900
그래서 그런 행태들 알리는 영상들도 많이 뜨잖아요

185
00:10:36.900 --> 00:10:40.500
그래가지고 리딩하면서 투자 전문가들이 

186
00:10:40.500 --> 00:10:45.000
아니면 그룹을 나눈다고 하죠. A, B, C, D 해가지고

187
00:10:45.000 --> 00:10:47.500
A한테는 정말 고급 정보라고 해서

188
00:10:47.500 --> 00:10:51.100
미리 사놓게 하는 거예요, 그 지역을

189
00:10:51.100 --> 00:10:55.100
그다음에 이거를 대규모 회원들한테 오픈을 하는 거예요

190
00:10:55.100 --> 00:10:56.100
시간차를 둬서요

191
00:10:56.100 --> 00:11:01.200
그러면 B, C, D 회원들이 순차적으로 살 거 아닙니까?

192
00:11:01.200 --> 00:11:05.100
그러면 A 등급이 가장 싼 가격에 사고

193
00:11:05.100 --> 00:11:08.900
그다음에 D가 가장 높은 가격에 살 거 아닙니까?

194
00:11:08.900 --> 00:11:13.200
그러면 C, D가 살 때 A가 파는 거죠

195
00:11:13.200 --> 00:11:16.100
그럼 이건 분명히 사기인데

196
00:11:16.100 --> 00:11:20.100
A 그룹에 속하는 사람은 적극적으로 행동을 하죠

197
00:11:20.100 --> 00:11:24.900
왜냐면 이 사람은 이 회원에 속하기만 하면 돈을 버는 거죠

198
00:11:24.900 --> 00:11:26.500
그쵸, 수익이 보장되어 있으니까

199
00:11:26.500 --> 00:11:28.700
이런 식으로 활동을 한다는 거예요

200
00:11:28.700 --> 00:11:32.400
저는 이런 내막까지는 세세하게 보여드릴 수가 없고

201
00:11:32.400 --> 00:11:37.450
저는 현장에서 물건을 파는 사람이기 때문에 예전에

202
00:11:37.450 --> 00:11:40.400
지금은 이런 걸 안 하고 있습니다

203
00:11:40.400 --> 00:11:45.900
그래서 보면 와서 막 쓰고 가요. 그러면 딱 보입니다

204
00:11:45.900 --> 00:11:50.000
자기네가 올리고 있네

205
00:11:50.000 --> 00:11:52.850
근데 아무 말도 안 하죠, 팔아야 되는 입장이니까

206
00:11:52.850 --> 00:11:54.700
수수료 받아야 되니까

207
00:11:54.700 --> 00:11:59.200
그러고 나서 보면 그걸 뒤따라 주는 사람이 없으면 안 올라가죠

208
00:11:59.200 --> 00:12:00.900
분위기 단절이 생기잖아요

209
00:12:00.900 --> 00:12:04.800
그러면 나중에 이 사람들끼리 경쟁해서 팔아요

210
00:12:04.800 --> 00:12:08.100
그러니까 단기간을 바라보고 왔는데

211
00:12:08.100 --> 00:12:11.600
자기는 여기서 산 가격에서 올라갈 거라고 생각했잖아요

212
00:12:11.600 --> 00:12:13.800
근데 이 사람들이 냉정하게 보면

213
00:12:13.800 --> 00:12:18.600
지정해준 가격대에 살 수 있으면 올라가는 과정이 있으니까 버는 거죠

214
00:12:18.600 --> 00:12:22.400
근데 분위기를 취해서 더 높은 가격에 샀단 말이에요

215
00:12:22.400 --> 00:12:25.000
그러면 그 뒤에 오는 바보가 없으니까

216
00:12:25.000 --> 00:12:28.400
자기가 가장 마지막 바보가 되는 거잖아요

217
00:12:28.400 --> 00:12:30.100
그러면 이제 불안해지는 거죠

218
00:12:30.100 --> 00:12:33.800
이런 상황에 처한 사람들이 불안해지면

219
00:12:33.800 --> 00:12:38.200
나중에 출구 전략이라고 하는데 출구 전략 할 때

220
00:12:38.200 --> 00:12:43.100
먼저 팔아야 그나마 빨리 나오게 되는 거예요

221
00:12:43.100 --> 00:12:50.200
만약에 같이 투자한 사람들이 같이 팔기 시작하면 경쟁이 되죠

222
00:12:50.200 --> 00:12:53.200
그러면 이 동네에 매수인이 별로 없는데

223
00:12:53.200 --> 00:12:55.300
어? 우리끼리 이제 막 해야 되네?

224
00:12:55.300 --> 00:12:57.300
그러면 서로 경쟁이 되는 거예요

225
00:12:57.300 --> 00:13:00.500
그걸로 인해서 가격을 낮추게 되는 거죠

226
00:13:00.500 --> 00:13:04.700
이 사람들은 시간을 되게 짧게 정해놨기 때문에

227
00:13:04.700 --> 00:13:06.000
이 중에 이제 뭐 길게

228
00:13:06.000 --> 00:13:08.700
아이고 내가 이제 생각과 달랐으면 좀 길게 가져야지

229
00:13:08.700 --> 00:13:10.400
이런 사람도 있는 반면에

230
00:13:10.400 --> 00:13:13.500
그냥 빨리 정리하고 다른 데 올라가는 데

231
00:13:13.500 --> 00:13:18.000
이걸로 갈아타기를 시도하는 사람들이 훨씬 더 많은 거죠

232
00:13:18.000 --> 00:13:20.200
그러니까 그 경쟁을 하기 위해서는

233
00:13:20.200 --> 00:13:22.500
제일 경쟁력 있는 게 가격이니까

234
00:13:22.500 --> 00:13:24.900
서로 낮추면서 갈아타고 떨어뜨릴 수 있다

235
00:13:24.900 --> 00:13:27.400
그래서 실제로 현장에서 보면

236
00:13:27.400 --> 00:13:30.200
이 사람들이 나중에 2년 정도 지나잖아요

237
00:13:30.200 --> 00:13:32.100
그럼 외지인들이 매물로 다 내놔요

238
00:13:32.100 --> 00:13:35.300
그러면서 이제 분위기를 완전 확

239
00:13:35.300 --> 00:13:38.400
실제로 거기 거주하면서 팔려고 하는 사람들은

240
00:13:38.400 --> 00:13:43.400
이제 이 외지인들과 경쟁해야 되니까 미치는 거죠

241
00:13:43.400 --> 00:13:47.000
얘네들이 와가지고 막 분탕질을 해놓고

242
00:13:47.000 --> 00:13:49.600
나갈 때 막 분탕질을 또 해놓는 거예요

243
00:13:49.600 --> 00:13:53.300
그리고 또 가격이 낮아지면 매수인이 사려고 왔다가도

244
00:13:53.300 --> 00:13:54.500
지금 안 사도 되겠네 이렇게 되겠네요

245
00:13:54.500 --> 00:13:57.000
그렇죠. 경쟁이 심하고 매물도 많고 하니까

246
00:13:57.000 --> 00:13:59.300
더 안 사게 되는 거예요 매수인들이

247
00:13:59.300 --> 00:14:02.400
지금 당장 막 올라가는 분위기만 보고

248
00:14:02.400 --> 00:14:05.250
이걸 가지고 야 올라가네 막 이렇게

249
00:14:05.250 --> 00:14:07.700
그리고 앞으로 상승장으로 이어지는 거 아니냐

250
00:14:07.700 --> 00:14:10.600
이렇게 착각하는 사람들이 많이 생기는 거예요

251
00:14:10.600 --> 00:14:12.800
이런 거를 정말 주의해야 됩니다

252
00:14:12.800 --> 00:14:18.300
현상만 보면 실제로 보면 진짜 사고 나서 호가들이 올랐으니까

253
00:14:18.300 --> 00:14:22.100
또 예전 가격도 회복했다 이런 말도 있으니까

254
00:14:22.100 --> 00:14:24.900
이거 진짜 돈 버는 거 아니야? 이렇게 생각할 수도 있을 것 같아요

255
00:14:24.900 --> 00:14:27.200
그러니까 이제 호가 올라가는 행위를

256
00:14:27.200 --> 00:14:29.900
바라보는 시각에 따라서 완전히 다른 거예요

257
00:14:29.900 --> 00:14:32.100
집주인들은 호가 올라가잖아요

258
00:14:32.100 --> 00:14:35.100
그럼 이제 집값 올라가고 있다 좋다 이렇게

259
00:14:35.100 --> 00:14:38.000
왜냐하면 상승장 때 호가 올라가면

260
00:14:38.000 --> 00:14:43.800
이게 결국에는 높은 가격에 실거래가가 찍히는 과정이 있었거든요

261
00:14:43.800 --> 00:14:45.700
매도인이 이기는 게임이었잖아요

262
00:14:45.700 --> 00:14:48.100
그래서 상승장 때 이걸 경험했기 때문에

263
00:14:48.100 --> 00:14:51.500
호가 올라가는 게 무조건 좋은 거라고 받아들이는 거예요

264
00:14:51.500 --> 00:14:54.500
그렇지 않아요. 이게 극과 극입니다

265
00:14:54.500 --> 00:14:58.400
상승장 때는 이게 어느 정도 통하지만

266
00:14:58.400 --> 00:15:02.150
하락장에서 호가 올리는 행위는 독이 되는 거예요

267
00:15:03.000 --> 00:15:05.800
같은 이런 현상이 벌어져도

268
00:15:05.800 --> 00:15:09.700
그 시장이 어느 시장이냐에 따라서 좀 다르게 나오니까

269
00:15:09.700 --> 00:15:11.400
이게 좀 힘든 것 같아요. 어려운 것 같아요

270
00:15:11.400 --> 00:15:15.500
생각보다 쉬운 듯하면서 어려운 게 부동산 시장이에요

271
00:15:15.500 --> 00:15:19.100
그러니까 우리가 알고 있는 상식선에서 생각하는 게

272
00:15:19.100 --> 00:15:22.700
다 깨지는 시장이 바로 부동산 시장이기 때문에

273
00:15:22.700 --> 00:15:27.300
우리가 알고 있던 상식이 진짜 맞느냐

274
00:15:27.300 --> 00:15:31.150
검증하는 그런 과정들이 필수적으로 필요합니다

275
00:15:31.150 --> 00:15:36.300
알겠습니다. 오늘은 제가 외지인의 매수세가 좀 늘어났다

276
00:15:36.300 --> 00:15:38.600
거래가 늘어나서 좀 상승하는 거 아니냐

277
00:15:38.600 --> 00:15:40.700
제가 좀 얘기해보려고 했는데

278
00:15:40.700 --> 00:15:43.000
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

279
00:15:43.000 --> 00:15:45.100
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

280
00:15:45.100 --> 00:15:47.000
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

281
00:15:47.000 --> 00:15:48.300
감사합니다