0
00:00:00.000 --> 00:00:04.100
저희가 이렇게 악질 임대인에 대한 영상을 좀 많이 찍었었거든요

1
00:00:04.100 --> 00:00:06.250
근데 거기에 댓글이 많이 달렸던 게 

2
00:00:06.250 --> 00:00:11.000
악질 임차인도 정말 많다 이런 얘기가 있어서

3
00:00:11.000 --> 00:00:15.300
이번에는 악질 임차인에 대한 얘기를 해보려고 해요

4
00:00:15.300 --> 00:00:19.300
이게 상황이요. 법인에게 주택 임대를 준 거예요

5
00:00:19.300 --> 00:00:22.500
근데 해당 법인 직원이 거주를 했던 거죠

6
00:00:22.500 --> 00:00:26.200
근데 계약 기간 중에 이 법인이 폐업을 하게 된 거죠

7
00:00:26.200 --> 00:00:29.500
그래서 임차인이 월세를 미납을 하게 되면서 

8
00:00:29.500 --> 00:00:31.700
보증금까지 넘어서게 된 거예요

9
00:00:31.700 --> 00:00:36.400
그래서 임대인은 소송을 준비하고 뭔가 받기 위해서 준비를 하는데

10
00:00:36.400 --> 00:00:38.500
법인은 또 폐업했기 때문에 

11
00:00:38.500 --> 00:00:41.000
송달한 문서가 계속 반송이 되는 상황인 거고

12
00:00:41.000 --> 00:00:44.400
회사는 폐업해서 임대인이 대처할 방법이 없는 상황인 거예요

13
00:00:44.400 --> 00:00:49.000
이럴 때는 임대인이 취할 수 있는 법적 조치가 어떤 게 있을까요?

14
00:00:49.000 --> 00:00:54.200
그 집을 이사도 나가지 않고 짐도 그대로 두고 있어서 문제인 건가요?

15
00:00:54.200 --> 00:01:01.200
실제로 제가 그런 사례를 제가 접한 건 아니고 들었는데

16
00:01:01.200 --> 00:01:06.600
사실 정말 임대인 입장에서 정말 얄밉고 짜증나고 저기한 게

17
00:01:06.600 --> 00:01:10.900
이 사람은 거기 살면서 골프 치러 다니고

18
00:01:10.900 --> 00:01:11.800
아 계속 살면서요?

19
00:01:11.800 --> 00:01:14.000
그렇죠. 그리고 나갈 생각이 아예 없어요

20
00:01:14.000 --> 00:01:16.800
그리고 찾아가면 문을 안 열어준대요

21
00:01:16.800 --> 00:01:20.500
절대 안 열어주고 월세 계속 안 내고 있고

22
00:01:20.500 --> 00:01:23.400
그러니까 임대인은 월세 달라고 하는데 안 주고

23
00:01:23.400 --> 00:01:25.900
그 다음에 명도소송을 하려고 하는데

24
00:01:25.900 --> 00:01:29.400
그러면 예를 들어서 법적으로 송달해서 해야 되잖아요

25
00:01:29.400 --> 00:01:36.100
근데 원래 임차인은 법인이니까 이쪽으로 보냈는데 답이 없고

26
00:01:36.100 --> 00:01:41.000
그래서 이 사람을 내보내야 되는데 내보낼 방법을 모르겠다는 거예요

27
00:01:41.000 --> 00:01:45.400
사실 소송이 시작이 되려면 상대방한테 서류가 송달이 돼야

28
00:01:45.400 --> 00:01:48.600
송달을 받고 답변을 안 하는 건 괜찮은데요

29
00:01:48.600 --> 00:01:50.900
송달 자체가 안 됐다고 하면

30
00:01:50.900 --> 00:01:53.900
이게 어쨌든 피고의 권리 침해가 될 수 있기 때문에

31
00:01:53.900 --> 00:01:55.700
소송 자체가 시작이 안 되거든요

32
00:01:55.700 --> 00:01:58.500
그래서 그런 거를 악용을 한 것 같은데

33
00:01:58.500 --> 00:02:00.600
저희가 실무적으로 할 때는

34
00:02:00.600 --> 00:02:04.100
우선 청산 진행 중인 법인이라 할지라도

35
00:02:04.100 --> 00:02:08.200
청산의 범위 안에서는 계속해서 권리능력이 있다고 보기 때문에

36
00:02:08.200 --> 00:02:09.900
소송 자체는 가능해요

37
00:02:09.900 --> 00:02:12.600
그래서 소 제기를 하고 송달이 안 되면

38
00:02:12.600 --> 00:02:15.600
대표이사 주소지로도 한번 송달을 해보고

39
00:02:15.600 --> 00:02:19.000
그렇게 해도 송달이 계속해서 안 된다고 하면

40
00:02:19.000 --> 00:02:22.500
공시송달이라는 제도를 이용해서

41
00:02:22.500 --> 00:02:26.900
피고에게 소장이 송달 된 걸로 간주하는 거죠

42
00:02:26.900 --> 00:02:31.800
그렇게 하면 사실 공시송달까지는 시간이 3, 4개월 걸릴 수 있는데

43
00:02:31.800 --> 00:02:34.300
판결이 나오는 건 그렇게 오래 걸리지 않거든요

44
00:02:34.300 --> 00:02:37.100
6개월 정도면 판결문을 받을 수 있고

45
00:02:37.100 --> 00:02:41.000
이 판결문을 받으셔서 집행관을 통해서 문을 열고

46
00:02:41.000 --> 00:02:46.200
물건을 빼내야 하지만 적법하게 인도가 됐다고 볼 수 있고

47
00:02:46.200 --> 00:02:48.800
만약에 이런 절차를 거치지 않고 하시려면

48
00:02:48.800 --> 00:02:53.100
주거침입이나 재물손괴 같은 게 될 수가 있어요

49
00:02:53.100 --> 00:02:56.300
그런데 폐업이라는 게 사실 사람으로 따지면

50
00:02:56.300 --> 00:02:58.700
사망한 거하고 동일하기 때문에

51
00:02:58.700 --> 00:03:02.200
정말 이렇게 답이 없는 사람한테 계속 문 두드리는

52
00:03:02.200 --> 00:03:04.800
그런 거를 계속 할 수밖에 없어서

53
00:03:04.800 --> 00:03:07.100
절차적으로 좀 시간이 오래 걸리고

54
00:03:07.100 --> 00:03:09.800
임대인 분이 그 기간 동안 손해를 보는 게 맞죠

55
00:03:09.800 --> 00:03:11.700
차임을 받으실 수가 없어서

56
00:03:11.700 --> 00:03:17.200
그럼 이런 경우는 살고 있는 실질적인 임차인한테

57
00:03:17.200 --> 00:03:20.900
그동안의 밀린 임차금이나 이런 걸 받아낼 수 있나요?

58
00:03:20.900 --> 00:03:25.500
대표이사가 아니고 직원이 거주를 하는데

59
00:03:25.500 --> 00:03:29.500
그러니까 임차 주체는 법인이고

60
00:03:29.500 --> 00:03:34.700
법인 대표도 아닌 일종의 직원이 그냥 거주를 하고 있는 거예요

61
00:03:34.700 --> 00:03:39.900
그런데 일종의 월세는 이 사람이 안 내고 있는 거죠

62
00:03:39.900 --> 00:03:43.900
그럼 이런 경우는 소송을 해도 사실 못 받을 수도 있지 않나요?

63
00:03:43.900 --> 00:03:45.800
소송을 누구한테 하는 거죠?

64
00:03:45.800 --> 00:03:50.500
법인은 어쨌든 임대인은 모르잖아요

65
00:03:50.500 --> 00:03:54.600
어쨌든 일반인이라고 한다면 사실 우리는 법적으로 모르니까

66
00:03:54.600 --> 00:03:58.800
어쨌든 이 사람을 실질적인 주체는 이 사람이라고 생각을 하고

67
00:03:58.800 --> 00:04:03.600
이 사람을 내보내고 그동안에 못 받은 차임을 받고 싶을 텐데

68
00:04:03.600 --> 00:04:07.600
이런 거를 누구한테 해야 되는지도 모를 테고

69
00:04:07.600 --> 00:04:11.300
그래서 난감해하고 있는 사람을 한번 보긴 봤었거든요

70
00:04:11.300 --> 00:04:14.400
그런데 저도 법적인 거는 제대로 몰라서

71
00:04:14.400 --> 00:04:16.400
어떤 조언을 줄 수가 없었는데

72
00:04:16.400 --> 00:04:18.000
제가 해본 적은 없는데요

73
00:04:18.000 --> 00:04:21.200
근데 되게 신박한 방법인 것 같아요

74
00:04:21.200 --> 00:04:27.200
그래서 실제 거주를 하고 있는 직원한테 전대차를 준 것처럼

75
00:04:27.200 --> 00:04:30.600
실제 법인이 법인 용도로 사용하지 않고

76
00:04:30.600 --> 00:04:33.600
직원이 개인 용도로 쓰고 있다고 하면

77
00:04:33.600 --> 00:04:37.800
임대차 관계는 아니니까 차임으로 청구하실 수는 없을 거고

78
00:04:37.800 --> 00:04:42.200
부당이득 같은 걸로는 한번 청구해 볼만 할 것 같기는 해요

79
00:04:42.200 --> 00:04:45.700
근데 이걸 하시려면 우선 그분이 계속해서 거주하고 있다는 

80
00:04:45.700 --> 00:04:48.200
부분에 대한 입증은 좀 필요할 것 같습니다

81
00:04:50.400 --> 00:04:55.900
실제로 그 얘기를 들었던 게 이 임대인이 해외에 거주하는 분이에요

82
00:04:55.900 --> 00:04:57.800
너무 얽히고설켜있네요

83
00:04:57.800 --> 00:05:02.100
보통 우편물 같은 거 보면 만약에 그분 개인적인 용도의 우편물이

84
00:05:02.100 --> 00:05:04.400
그 집으로 계속 온다거나 하면

85
00:05:04.400 --> 00:05:05.700
그런 걸로 입증이 좀 될 것 같아요

86
00:05:05.700 --> 00:05:10.600
해외에 거주하고 있는 분이 이런 걸 챙기기도 어려울 테고

87
00:05:10.600 --> 00:05:13.300
그때 난감해했던 기억이 있는데

88
00:05:13.300 --> 00:05:18.900
제가 볼 때도 임차인 잘못 만나면 완전 망할 수 있구나

89
00:05:18.900 --> 00:05:22.200
그런 느낌을 받았던 사례가 아닌가 생각이 들어요

90
00:05:22.200 --> 00:05:25.700
실제로 그 임차인도 상속인을 확인할 수 없는

91
00:05:25.700 --> 00:05:29.200
임차인 한 분이 거주하다가 사망하시면

92
00:05:29.200 --> 00:05:34.000
동일하게 마음대로 물건을 빼낼 수가 없으니까

93
00:05:34.000 --> 00:05:36.250
그냥 정말 피고가 사망한 상태인데도

94
00:05:36.250 --> 00:05:39.600
한 6개월 이상 소송을 하셔야 되는 그런 경우도 있어서

95
00:05:39.600 --> 00:05:42.600
그런 경우는 사실 임대인 분들이 손해가 크실 수밖에 없죠

96
00:05:42.600 --> 00:05:47.300
이게 전세라면 사실 이 보증금을 내가 간수하고 있으니까

97
00:05:47.300 --> 00:05:50.500
사실 계약 기간은 늘어지겠지만 큰 손해는 아닐 수 있는데

98
00:05:50.500 --> 00:05:55.900
월세로 놨을 경우에는 이게 엄청난 손해로 연결될 수 있기 때문에

99
00:05:55.900 --> 00:05:58.100
조심해야 되겠다 이런 생각이 들더라고요

100
00:05:58.100 --> 00:06:00.400
근데 되게 신박하네요

101
00:06:00.400 --> 00:06:02.400
그러니까 세상에 참

102
00:06:02.400 --> 00:06:04.500
많은 일들이 있는 것 같아요

103
00:06:04.500 --> 00:06:08.300
이거를 참 똑똑한 사람들은 악용도 잘하는구나

104
00:06:09.700 --> 00:06:11.900
이런 생각이 들기도 해요

105
00:06:11.900 --> 00:06:14.600
그러니까요. 이게 진짜 얘기를 들을수록 정말

106
00:06:14.600 --> 00:06:19.400
뭔가 임대인과 임차인의 첫 시작이 계약서를 쓰는 거잖아요

107
00:06:19.400 --> 00:06:21.700
그게 참 중요하다는 생각이 드는데

108
00:06:21.700 --> 00:06:25.100
솔직히 사람이 살면서 부동산 계약을 많이 써보진 않잖아요

109
00:06:25.100 --> 00:06:27.700
경험이 많이 없으니까 뭘 써야 될지

110
00:06:27.700 --> 00:06:30.300
또 어떤 걸 좀 주의깊게 봐야 할지

111
00:06:30.300 --> 00:06:32.500
이런 게 좀 궁금할 것 같거든요

112
00:06:32.500 --> 00:06:36.100
뭔가 그 전세 계약을 할 때 만약에 특약사항이라든가

113
00:06:36.100 --> 00:06:38.600
계약서를 쓸 때 주의깊게 봐야 할 사항이 있을까요?

114
00:06:38.600 --> 00:06:42.700
우선은 임차인들이 보통 전세 사기의 피해자가 되는 경우가

115
00:06:42.700 --> 00:06:46.400
빌라가 많으니까 제가 빌라부터 말씀을 드리자면

116
00:06:46.400 --> 00:06:48.900
빌라 같은 경우는 우선은

117
00:06:48.900 --> 00:06:52.100
내가 등기부등본을 발급받아본다 하더라도

118
00:06:52.100 --> 00:06:55.400
세금이 얼마나 체납됐는지 이런 부분은

119
00:06:55.400 --> 00:06:57.400
계약 당시에는 체납된 게 없었는데

120
00:06:57.400 --> 00:07:00.400
나중에 가서는 체납된 게 있을 수 있고

121
00:07:00.400 --> 00:07:05.900
세금 국세 같은 경우는 경매에서 우선순위로 배당을 받아가기 때문에

122
00:07:05.900 --> 00:07:10.900
내가 체납이 많으면 손해를 볼 수가 있거든요

123
00:07:10.900 --> 00:07:13.400
그래서 우선은 적어도 계약 당시 만큼은

124
00:07:13.400 --> 00:07:15.900
이 사람이 세금 체납된 게 없다는 사실 같은 걸

125
00:07:15.900 --> 00:07:19.200
좀 확인할 수 있게 해달라는 게 필요할 것 같고요

126
00:07:19.200 --> 00:07:22.400
그리고 이제 다가구 주택 같은 경우는

127
00:07:22.400 --> 00:07:27.200
나 말고도 다른 임차인들이 여러 명이 있을 경우에

128
00:07:27.200 --> 00:07:29.700
이 임차인들이 월세면 다행인데

129
00:07:29.700 --> 00:07:32.100
만약에 전부 다 전세라고 하면

130
00:07:32.100 --> 00:07:35.300
전세금을 돌려줘야 될 채무가 많은 거잖아요

131
00:07:35.300 --> 00:07:39.300
이런 걸 확인할 수 있는 게 확정일자 부여현황 같은 거라서

132
00:07:39.300 --> 00:07:44.100
특약사항으로 계약 전에 이런 부분은 좀 확인을 해주기로 한다

133
00:07:44.100 --> 00:07:46.300
이 내용을 기재해두시면 좋고

134
00:07:46.300 --> 00:07:49.300
사실 이번에 전세사기 피해가 워낙에 커지면서

135
00:07:49.300 --> 00:07:54.100
법이 개정돼서 의무적으로 공개해야 된다고 법이 바뀌긴 했는데

136
00:07:54.100 --> 00:07:59.800
시행 전이에요. 시행이 한 10월, 11월쯤에 시행이 될 거여서

137
00:07:59.800 --> 00:08:02.100
그 전에 계약하시는 분들은

138
00:08:02.100 --> 00:08:04.800
특약사항으로 좀 이런 부분 확인할 수 있게 해달라고

139
00:08:04.800 --> 00:08:06.700
넣어두시는 게 좋을 것 같고

140
00:08:06.700 --> 00:08:10.800
그리고 이제 전세사기의 피해 사례 중에 하나가

141
00:08:10.800 --> 00:08:15.400
전세계약을 체결하는 당일에 대출을 받는 거예요 그러면은

142
00:08:15.400 --> 00:08:19.100
그거는 진짜 악랄할 것 같아요

143
00:08:19.100 --> 00:08:20.700
오전에 내가 계약을 했어

144
00:08:20.700 --> 00:08:22.700
그럼 등기부등본이 깨끗하잖아요

145
00:08:22.700 --> 00:08:24.700
그래서 이제 전세금을 보냈는데

146
00:08:24.700 --> 00:08:27.400
오후에 은행에 가서 대출을 받으면

147
00:08:27.400 --> 00:08:30.600
그때 가서 근저당권이 설정이 되니까

148
00:08:30.600 --> 00:08:33.400
확인할 수 있는 방법이 없잖아요 임차인 입장에서는

149
00:08:33.400 --> 00:08:36.000
아 근데 제가 이때 궁금한 게 있는데

150
00:08:36.000 --> 00:08:40.500
이게 시간적으로 보면 임대인이 사기치는 입장에서 보면

151
00:08:40.500 --> 00:08:42.900
시간적 여유가 많지 않잖아요

152
00:08:42.900 --> 00:08:47.300
그러면은 예를 들어서 계약 쓰고 등기 접수하면

153
00:08:47.300 --> 00:08:50.700
예를 들면 접수하면 등기가 바로

154
00:08:50.700 --> 00:08:53.400
그 시간에 등기가 나는 건 아니잖아요

155
00:08:53.400 --> 00:08:58.200
등기가 뭐 며칠 후에 근저당권 설정이나 이게 될 거 아니에요

156
00:08:58.200 --> 00:09:02.600
그러면 등기가 나오는 그 시점을 기준으로 하는지

157
00:09:02.600 --> 00:09:06.200
아니면 등기가 접수된 시점을 기준으로 하는지

158
00:09:06.200 --> 00:09:08.200
근데 그게 의미가 없어요

159
00:09:08.200 --> 00:09:13.400
왜냐하면 근저당은 설정하면 등기부등본에 바로 뜨잖아요

160
00:09:13.400 --> 00:09:16.200
그리고 말씀하신 것처럼 접수 중이면

161
00:09:16.200 --> 00:09:19.400
지금 처리 중이라고 등기부등본에 뜨기 때문에

162
00:09:19.400 --> 00:09:21.600
다른 사람들이 알 수가 있는데

163
00:09:21.600 --> 00:09:25.200
임차인이 들어오고 나가는 건 공시가 안 되잖아요

164
00:09:25.200 --> 00:09:28.900
그래서 임차인들은 아무리 자기가 당일에 확정일자 받고

165
00:09:28.900 --> 00:09:30.400
주민등록 이전을 해도

166
00:09:30.400 --> 00:09:34.700
그 다음날 0시가 넘어야 효력이 발생하고

167
00:09:34.700 --> 00:09:37.500
근저당은 바로 당일에 접수하면

168
00:09:37.500 --> 00:09:39.300
당일부터 효력이 발생하기 때문에

169
00:09:39.300 --> 00:09:42.000
무조건 임차인이 후순위

170
00:09:42.000 --> 00:09:47.700
그러니까 그냥 마음먹고 그 당일날 대출을 받아서 신청하면

171
00:09:47.700 --> 00:09:52.400
순위가 근저당이 우선순위가 된다는 얘기죠

172
00:09:52.400 --> 00:09:56.600
그래서 특약사항으로 당일에 안전하게 하실 거면

173
00:09:56.600 --> 00:09:59.200
그 다음날까지로 하시는 게 안전한데

174
00:09:59.200 --> 00:10:04.400
그때까지는 대출을 받지 않기로 한다는 내용을 적어 두시는 게 좋고요

175
00:10:04.400 --> 00:10:08.000
거기서 또 궁금한 게 그럼 사기치는 임대인은

176
00:10:08.000 --> 00:10:11.100
일종의 사기 경제사범이 되는 거잖아요

177
00:10:11.100 --> 00:10:16.000
은행도 속이고 임차인도 속이고

178
00:10:16.000 --> 00:10:20.000
이 돈을 먹고 튀려고 하는 사람인 거잖아요

179
00:10:20.000 --> 00:10:23.400
그럼 이런 경우 진짜 튀나요?

180
00:10:23.400 --> 00:10:25.800
결국에는 잡힐 사람인 거 같은데

181
00:10:25.800 --> 00:10:30.400
그래서 뭐 임대인이 정말 말씀하신 것처럼

182
00:10:30.400 --> 00:10:33.500
어차피 2년 뒤에 돌려줘야 될 돈인데

183
00:10:33.500 --> 00:10:35.400
그렇게 할 필요가 있냐 하는데

184
00:10:35.400 --> 00:10:39.300
정말 작정한 분들은 명의를 그냥 넘겨 버려요

185
00:10:39.300 --> 00:10:43.900
왜냐하면 그 부동산이 이미 담보가치를 전부 다 쓴 거잖아요

186
00:10:43.900 --> 00:10:48.800
그럼 이걸 넘기면 어쨌든 전세보증금 반환 채무는

187
00:10:48.800 --> 00:10:52.100
집 소유자한테만 있는 거지 자기가 명의를 넘기면

188
00:10:52.100 --> 00:10:55.600
자기는 그 채무에서 자유로워진다는 걸 악용해서

189
00:10:55.600 --> 00:10:56.900
대단한 사람들이네요

190
00:10:56.900 --> 00:10:58.200
그게 끝단계가 아니었네요

191
00:10:58.200 --> 00:11:00.500
그 다음 단계로 그냥 명의를 넘겨 버리는 거네요

192
00:11:00.500 --> 00:11:04.400
그래서 제가 특약사항에서 또 말씀드리고 싶은 게

193
00:11:04.400 --> 00:11:08.000
이게 임차인들이 왜 당할 수밖에 없냐면

194
00:11:08.000 --> 00:11:13.500
임차인들은 집이 팔리는지 안 팔리는지를 확인할 방법이 없어요

195
00:11:13.500 --> 00:11:16.400
임차인한테 고지할 의무가 없거든요

196
00:11:16.400 --> 00:11:19.800
근데 법에서는 집주인이 바뀌었을 때

197
00:11:19.800 --> 00:11:22.800
임차인이 이 임대차 계약을 유지할지

198
00:11:22.800 --> 00:11:25.900
아니면 계약을 종료하고 이사를 나갈지를

199
00:11:25.900 --> 00:11:29.300
선택할 수 있는 권리를 정하고 있는데

200
00:11:29.300 --> 00:11:33.000
문제는 집주인이 바뀌는 걸 임차인이 몰라요

201
00:11:33.000 --> 00:11:37.000
그래서 그 권리를 행사를 못하고 나중에 2년 뒤에 봤는데

202
00:11:37.000 --> 00:11:40.000
집주인이 바뀌어 있는 그런 경우가 너무 많아요

203
00:11:40.000 --> 00:11:43.800
그래서 특약사항에 적어도 집을 매매할 때는

204
00:11:43.800 --> 00:11:48.600
매매 시점으로부터 최소 2, 3주 전에 임차인한테 고지하기로 한다

205
00:11:48.600 --> 00:11:51.300
이런 내용을 특약사항으로 넣어두시면

206
00:11:51.300 --> 00:11:55.200
내가 이 계약을 유지할지 계약 해지하고 나가겠다고 할지를

207
00:11:55.200 --> 00:11:57.300
결정하실 수가 있어서

208
00:11:57.300 --> 00:12:00.100
그런 내용을 특약사항으로 넣어두시면 좋고

209
00:12:00.100 --> 00:12:03.100
만약에 고지 안 하고 집을 팔아버린 경우는

210
00:12:03.100 --> 00:12:09.100
임대인이 계속해서 보증금 반환 의무를 진다 이런 식으로 해두면

211
00:12:09.100 --> 00:12:12.100
임대인이 그런 부담까지 감수하면서

212
00:12:12.100 --> 00:12:15.000
집을 팔 이유는 없기 때문에

213
00:12:15.000 --> 00:12:18.400
그런 내용을 특약사항에 넣어두시면 좋을 것 같아요

214
00:12:18.400 --> 00:12:24.400
현실적으로는 제가 볼 때 이런 게 특약사항을 넣을 때

215
00:12:24.400 --> 00:12:30.700
임차인이 어떻게 보면 계약 당시에는 약간 을의 입장에 있거든요

216
00:12:30.700 --> 00:12:34.700
그래서 자기가 요구하는 거를 특약사항에 다 넣으려고 하면

217
00:12:34.700 --> 00:12:38.400
부동산들이 뭘 이런 것까지 하냐

218
00:12:39.200 --> 00:12:42.800
이런 게 현실적인 문제로 오거든요

219
00:12:42.800 --> 00:12:45.400
그래가지고 그런 것 때문에 분위기에서

220
00:12:45.400 --> 00:12:48.400
부동산에 둘러싸이고 임대인이랑 같이 있는데

221
00:12:48.400 --> 00:12:52.800
이런 특약사항을 넣으려고 하면 무슨 이런 것까지 못 믿냐

222
00:12:52.800 --> 00:12:59.700
이렇게 가면 임차인이 이런 거를 쉽게 넣기가 어려운 경우들이 많아요

223
00:12:59.700 --> 00:13:01.800
진짜 제가 현실적으로 보면

224
00:13:01.800 --> 00:13:06.600
그래서 우리가 특약사항이나 이런 걸 넣으세요 이렇게 했을 때

225
00:13:06.600 --> 00:13:11.200
이게 현실적으로 임차인 입장에서 참 어렵겠다

226
00:13:11.200 --> 00:13:13.300
이런 생각들이 많이 들긴 하거든요

227
00:13:13.300 --> 00:13:16.400
근데 이게 사실은 물건 자체가 안전하면

228
00:13:16.400 --> 00:13:20.100
이런 특약사항은 사실 없어도 되는 거잖아요

229
00:13:20.100 --> 00:13:23.500
안전한 물건을 고르는 게 우선 가장 중요한데

230
00:13:23.500 --> 00:13:25.700
부동산 중개사무소를 이용하시는 경우는

231
00:13:25.700 --> 00:13:29.600
중개사무소에서 설명 의무라는 게 있어요

232
00:13:29.600 --> 00:13:34.500
그래서 실제로 이 집에서 압류건이 있는지 세금 체납이 있는지

233
00:13:34.500 --> 00:13:36.700
이런 것에 대해서 임차인들이 요구하면

234
00:13:36.700 --> 00:13:39.200
중개사무소에서 원래는 해줘야 되는 거거든요

235
00:13:39.200 --> 00:13:43.600
그래서 임대인 쪽한테 협조를 구하기가 좀 난감한 상황이라고 하면

236
00:13:43.600 --> 00:13:49.100
중개사무소에서 이런 부분은 당연히 설명을 들어야 되는 부분이니까

237
00:13:49.100 --> 00:13:52.900
중개사무소를 통해서 좀 도움 요청을 하시는 게 좋을 것 같고

238
00:13:52.900 --> 00:13:54.900
이제 다가구주택 같은 경우는

239
00:13:54.900 --> 00:13:58.000
아까 제가 말씀드린 것처럼 임차인이 나 하나가 아니라

240
00:13:58.000 --> 00:14:00.100
여러 명의 임차인들이 있으면

241
00:14:00.100 --> 00:14:01.800
경매에서 그 모든 임차인들이

242
00:14:01.800 --> 00:14:04.800
건물 하나 통째로 경매해서 배당을 받게 되거든요

243
00:14:04.800 --> 00:14:07.600
그래서 만약에 나 말고 다른 임차인들이 많을 경우는

244
00:14:07.600 --> 00:14:09.700
내가 배당을 못 받을 수도 있어요

245
00:14:09.700 --> 00:14:13.850
그래서 그 임차인들이 몇 명이고 보증금이 얼마고 이런 것들을

246
00:14:13.850 --> 00:14:17.900
설명해서 기재하도록 법이 정해져 있고

247
00:14:17.900 --> 00:14:21.900
그게 임대차 계약 체결할 때 임대차 계약서 뒤에

248
00:14:21.900 --> 00:14:25.600
대상 목적물 확인 설명서라는 게 있잖아요

249
00:14:25.600 --> 00:14:27.600
거기에 그 내용을 기재하게 되어 있는데

250
00:14:27.600 --> 00:14:30.100
부동산에서 그런 걸 안 해주는 경우가 많아요

251
00:14:30.100 --> 00:14:31.400
그래서 그걸 안 해주면 

252
00:14:31.400 --> 00:14:35.300
부동산 쪽의 과실로 임차인한테 피해가 왔다고 해서

253
00:14:35.300 --> 00:14:38.900
부동산한테 손해배상 청구해서 받는 경우도 있어요

254
00:14:38.900 --> 00:14:40.800
그러니까 좀 참고로 말씀드리자면

255
00:14:40.800 --> 00:14:45.600
다가구주택 같은 경우는 방이 여러 개 있는데

256
00:14:45.600 --> 00:14:47.400
구분등기가 안 되어 있는 거예요

257
00:14:47.400 --> 00:14:48.900
그러니까 한 집인 겁니다

258
00:14:48.900 --> 00:14:51.700
한 집에 임차인이 여러 명이 들어가 있는 거예요

259
00:14:51.700 --> 00:14:54.700
그래서 이 구분등기가 안 되어 있기 때문에

260
00:14:54.700 --> 00:14:58.200
임차인들의 상태를 새로운 임차인이 아예 모르는 겁니다

261
00:14:58.200 --> 00:14:59.500
기존 임차인 상태를

262
00:14:59.500 --> 00:15:02.600
그래서 이 임차인이 월세로 들어가고 있는지

263
00:15:02.600 --> 00:15:04.600
전세로 들어가고 있는지 아예 모르는 거죠

264
00:15:04.600 --> 00:15:06.400
그래서 말씀하신 것처럼

265
00:15:06.400 --> 00:15:10.600
만약에 전부를 전세금으로 받았다 그러면 나중에 보면요

266
00:15:10.600 --> 00:15:15.900
이 전세금을 합한 금액이 매매가를 넘는 경우들도 있어요

267
00:15:15.900 --> 00:15:19.600
그리고 대부분 또 임대인이 대출을 받거든요

268
00:15:19.600 --> 00:15:22.300
그럼 대출에다가 이 전세금을 플러스하면

269
00:15:22.300 --> 00:15:25.700
매매 금액을 넘는 경우들이 진짜 많습니다

270
00:15:25.700 --> 00:15:29.800
그래서 말씀하신 것처럼 다가구 주택을 들어갈 때는

271
00:15:29.800 --> 00:15:33.600
구분등기가 안 되어 있다는 것을 잘 인지하시고

272
00:15:33.600 --> 00:15:37.800
여기서 전체 임차인의 상황을 전달을 받을 수 있는

273
00:15:37.800 --> 00:15:39.200
이런 행위를 하셔야 되는 거예요

274
00:15:39.200 --> 00:15:41.200
이게 진짜 말씀 들어보면

275
00:15:41.200 --> 00:15:42.800
정말 전세 사기가 많아지면서

276
00:15:42.800 --> 00:15:44.600
내 보증금 돌려받을 수 있을까?

277
00:15:44.600 --> 00:15:47.800
이런 거에 정말 임차인이 많이 고민을 하면서

278
00:15:47.800 --> 00:15:50.600
같이 전세보증보험에 관심이 많은 것 같은데요

279
00:15:50.600 --> 00:15:53.700
사람들이 신청하니까 '나 가입했으니까 괜찮아'

280
00:15:53.700 --> 00:15:57.100
그렇게 딱 생각했는데 정말 신청만 하면 만능인가?

281
00:15:57.100 --> 00:15:58.900
이거에 대해서 또 좀 궁금해요

282
00:15:58.900 --> 00:16:02.400
이걸 신청하고 나서 뭐 신청 절차라든가 과정이라든가

283
00:16:02.400 --> 00:16:04.000
이런 걸 좀 구체적으로 듣고 싶거든요

284
00:16:04.750 --> 00:16:10.600
사실은 소송으로 가는 게 워낙에 개인의 시간과 돈이 들기 때문에

285
00:16:10.600 --> 00:16:14.400
변호사 입장에서 보면 전세보증보험을 가입하시는 게

286
00:16:14.400 --> 00:16:16.000
가장 편한 것 같기는 해요

287
00:16:16.000 --> 00:16:18.200
그래서 가입이 가능한 경우고

288
00:16:18.200 --> 00:16:22.600
특히나 뭐 전세가랑 매매가 차이가 얼마 안 난다거나

289
00:16:22.600 --> 00:16:25.000
아니면 빌라라거나 하는 경우에는

290
00:16:25.000 --> 00:16:27.100
전세보증보험 좀 돈이 들더라도

291
00:16:27.100 --> 00:16:30.000
가입하시는 게 저는 훨씬 낫다고 생각을 하고

292
00:16:30.000 --> 00:16:34.100
다만 전세보증보험 가입하고 돈을 못 받으시는 경우가

293
00:16:34.100 --> 00:16:36.900
아까 제가 말씀드린 대항력 있잖아요

294
00:16:36.900 --> 00:16:41.400
그 대항력이라는 게 실거주, 주민등록 이전, 확정일자인데

295
00:16:41.400 --> 00:16:46.600
여기서 실거주 요건을 보험금 신청하실 때까지 유지를 하셔야 되는데

296
00:16:46.600 --> 00:16:50.050
이사를 간 다음에 청구하면 대항력이 상실된 상태여서

297
00:16:50.050 --> 00:16:52.100
돈이 안 나오는 경우가 있거든요

298
00:16:52.100 --> 00:16:56.800
그래서 내가 적어도 만약에 돈을 못 받을 것 같아서

299
00:16:56.800 --> 00:16:59.300
보증보험 신청을 해야 되는 경우라고 하면

300
00:16:59.300 --> 00:17:01.100
이사를 나가지 마시고

301
00:17:01.100 --> 00:17:03.700
어떤 요건이 있어야 내가 돈을 받을 수 있는지를

302
00:17:03.700 --> 00:17:05.700
반드시 확인을 하시고

303
00:17:05.700 --> 00:17:07.900
돈을 받을 수 있다는 확답을 받으신 다음에

304
00:17:07.900 --> 00:17:10.300
이사를 가시는 걸 추천을 드리고

305
00:17:10.300 --> 00:17:12.800
내가 급하게 이사를 가야 되는 경우라고 하면

306
00:17:12.800 --> 00:17:16.000
아까 말씀드린 그 임차권 등기명령이라는 게 있어요

307
00:17:16.000 --> 00:17:18.300
그 임차권 등기명령을 하시거나

308
00:17:18.300 --> 00:17:21.600
아니면 부부면 부부 중에 한 명만 살아도

309
00:17:21.600 --> 00:17:23.900
점유로 계속 인정이 되거든요

310
00:17:23.900 --> 00:17:26.800
그래서 두 분 다 나가지 마시고 한 분만 먼저 나가고

311
00:17:26.800 --> 00:17:28.800
한 분은 계속 거주하셔도 되니까

312
00:17:28.800 --> 00:17:30.400
두 집 살림을 하라는 거네요

313
00:17:32.600 --> 00:17:34.150
네. 그래서 주민등록 이전 같은 거

314
00:17:34.150 --> 00:17:36.100
좀 급하게 하셔야 되는 경우 있잖아요

315
00:17:36.100 --> 00:17:40.100
그런 경우에 두 분 다 하시지 마시고 한 분만 하고 이렇게 하면

316
00:17:40.100 --> 00:17:43.800
크게 보증보험 받으실 때 문제는 없었던 것 같고

317
00:17:43.800 --> 00:17:48.100
그리고 보증보험 가입 여부가 뭐 그런 게 있어요

318
00:17:48.100 --> 00:17:52.400
다른 임차인의 임차권 등기명령이 이미 되어 있는 집은 안 되고

319
00:17:52.400 --> 00:17:54.700
그리고 뭐 토지 소유자하고 건물 소유자의 명의가

320
00:17:54.700 --> 00:17:56.700
다른 경우에는 안 되고 이런 조건들이 있고

321
00:17:56.700 --> 00:17:58.600
아 또 생각보다 엄청 복잡하네요

322
00:17:58.600 --> 00:18:00.850
이게 한 열몇 가지 정도 되더라고요

323
00:18:00.850 --> 00:18:05.000
그래서 그거를 사전에 미리 홈페이지 가시면 보실 수 있으니까

324
00:18:05.000 --> 00:18:07.300
계약 체결하시기 전에

325
00:18:07.300 --> 00:18:10.700
미리 보증보험 가입이 되는지를 확인을 하시고

326
00:18:10.700 --> 00:18:12.700
아니면 특약사항에 그런 거 해두셔도 돼요

327
00:18:12.700 --> 00:18:16.300
보증보험 가입 안 될 경우는 그냥 계약 무효로 한다

328
00:18:16.300 --> 00:18:18.100
그 정도는 요즘 양해를 많이 해주시는 것 같아요

329
00:18:18.100 --> 00:18:20.500
제가 볼 때 그게 제일 중요한 것 같아요

330
00:18:20.500 --> 00:18:23.700
실질적으로 보증보험 가입할 때 안 되는

331
00:18:23.700 --> 00:18:26.600
특히 빌라 같은 경우는 안 되는 경우들이 더러 있거든요

332
00:18:26.600 --> 00:18:30.200
그러면은 이거를 계약을 해야 되는지 말아야 되는지

333
00:18:30.200 --> 00:18:32.200
사실 이게 난감할 때가 많거든요

334
00:18:32.200 --> 00:18:35.450
그럴 때는 제일 좋은 게 특약사항으로

335
00:18:35.450 --> 00:18:38.500
보증보험이 안 될 때는 이걸 무효로 한다

336
00:18:38.500 --> 00:18:40.400
이게 이제 제일 중요할 것 같아요

337
00:18:40.400 --> 00:18:42.000
얘기를 들어볼수록 정말 좀

338
00:18:42.000 --> 00:18:45.050
전세로 인해서 정말 심각한 일들이 많이 발생하고 있는데

339
00:18:45.050 --> 00:18:46.400
저는 개인적으로 궁금한 게

340
00:18:46.400 --> 00:18:50.400
뭐 변호사분이라면 이혼 전문 변호사 이런 전문 분야가 있잖아요

341
00:18:50.400 --> 00:18:54.200
근데 저는 부동산 전문 변호사는 딱 떠오르지는 않거든요

342
00:18:54.200 --> 00:18:56.200
만약 내가 변호사를 찾으려고 할 때

343
00:18:56.200 --> 00:19:00.200
뭔가 좋은 변호사를 만나면 또 도움이 될 수 있잖아요

344
00:19:00.200 --> 00:19:05.600
어떤 좀 선별할 수 있는 꿀팁 그런 게 있으면 궁금해요

345
00:19:06.450 --> 00:19:10.300
근데 이게 사실 부동산은 뭐 경기에 따라서

346
00:19:10.300 --> 00:19:16.100
부동산 가격이 상승하는지 하락하는지에 따라서도 쟁점이 달라지거든요

347
00:19:16.100 --> 00:19:20.000
상승할 때는 전세 계약을 연장하고 싶어하고

348
00:19:20.000 --> 00:19:21.400
하락할 때는 나가고 싶어하고

349
00:19:21.400 --> 00:19:23.200
이렇기 때문에 문제가 많이 다르잖아요

350
00:19:23.200 --> 00:19:29.300
그래서 임대차 계약을 계속해서 이렇게 경험이 많은 변호사님들

351
00:19:29.300 --> 00:19:33.800
그러니까 변호사라고 해서 임대차 계약 상담을 다 많이 하시지는 않아요

352
00:19:33.800 --> 00:19:37.500
그런 경험이 많은 변호사님들을 찾으시는 게 좋은 것 같고

353
00:19:37.500 --> 00:19:40.300
저희가 부동산 전문 변호사라고 하지만

354
00:19:40.300 --> 00:19:42.700
사실은 매매 전문이 있고 임대차 전문이 있고

355
00:19:42.700 --> 00:19:44.900
경매 전문이 있고 다 달라요

356
00:19:44.900 --> 00:19:47.500
그래서 세부적인 분야를 확인하시고

357
00:19:47.500 --> 00:19:49.500
상담을 하시는 게 좋을 것 같아요

358
00:19:49.500 --> 00:19:52.100
부동산에서도 이렇게 분야가 또 나눠지네요

359
00:19:52.100 --> 00:19:53.100
몰랐어요

360
00:19:53.100 --> 00:19:55.600
임대차도 상가하고 주택하고 또 다르고요

361
00:19:55.600 --> 00:20:01.100
그러니까요. 실제로 부동산 전문가도 분야가 나눠져 있거든요

362
00:20:01.100 --> 00:20:04.400
근데 구독자분들은 부동산 전문가 하면

363
00:20:04.400 --> 00:20:07.900
다 모든 부동산에 통달한 줄 알고

364
00:20:07.900 --> 00:20:11.500
저한테 토지도 물어보고 상가도 물어보고 이러시는데

365
00:20:11.500 --> 00:20:13.600
똑같습니다. 이게 전문 분야가 있어요

366
00:20:13.600 --> 00:20:16.700
왜냐하면 상품의 특성이라는 게 있기 때문에

367
00:20:16.700 --> 00:20:20.300
그거에 따라서 어떤 상황이 벌어질 때 다 다르거든요

368
00:20:20.300 --> 00:20:23.100
그래서 저는 아파트 전문가

369
00:20:23.100 --> 00:20:24.500
사이클 전문가

370
00:20:24.500 --> 00:20:29.300
이렇게 나눠지기 때문에 여러분들이 변호사를 찾아갈 때도

371
00:20:29.300 --> 00:20:34.800
부동산도 말씀하신 것처럼 전문 분야 임대차, 매매, 경매

372
00:20:34.800 --> 00:20:40.000
여러 가지 토지 뭐 이렇게 나눠져 있다 이런 걸 좀 인지하시고

373
00:20:40.000 --> 00:20:43.500
내가 해당하는 상황, 어려운 상황에 해당하는

374
00:20:43.500 --> 00:20:50.000
전문 분야의 변호사를 찾아가시는 게 중요하지 않겠나 이런 생각이 듭니다

375
00:20:50.000 --> 00:20:52.500
오늘은 박영주 변호사님을 모시고

376
00:20:52.500 --> 00:20:55.900
좀 법적으로 필요한 부분을 구석구석 본 것 같아요

377
00:20:55.900 --> 00:21:00.300
제가 정말 부족했는데 그 부분을 정말 전문

378
00:21:00.300 --> 00:21:05.200
진짜 전문가의 영역으로 보충을 잘 해주셔가지고

379
00:21:05.200 --> 00:21:08.600
우리 구독자분들이 정말 좋아하지 않을까 싶습니다

380
00:21:08.600 --> 00:21:10.000
정말 유익한 시간이었던 것 같은데

381
00:21:10.000 --> 00:21:13.100
마지막으로 하고 싶은 말씀 있으시면 한마디 부탁드릴게요

382
00:21:13.100 --> 00:21:16.600
제가 부동산 임대차 상담을 되게 많이 하거든요

383
00:21:16.600 --> 00:21:21.100
그런데 거의 비슷한 상담을 매번 하는 것 같아요

384
00:21:21.100 --> 00:21:26.300
어쨌든 저도 좀 답답하고 많은 분들이 똑같은 부분에서

385
00:21:26.300 --> 00:21:28.800
어려움을 겪고 있구나 이런 생각을 했는데

386
00:21:28.800 --> 00:21:32.600
오늘 이렇게 유명한 유튜브에 나와서

387
00:21:32.600 --> 00:21:36.000
제가 매일 했던 그 상담 내용을 전달해 드릴 수 있어서

388
00:21:36.000 --> 00:21:38.100
좋은 시간이었던 것 같습니다

389
00:21:38.100 --> 00:21:40.100
저희도 감사합니다

390
00:21:40.100 --> 00:21:41.800
변호사님 유튜브를 보니까

391
00:21:41.800 --> 00:21:44.400
요즘 전세사기 얘기도 많고 부동산 얘기도 많으니까

392
00:21:44.400 --> 00:21:48.200
좀 도움을 받으실 수 있으실 것 같아요 보시면

393
00:21:48.200 --> 00:21:50.100
감사합니다

394
00:21:50.100 --> 00:21:52.600
훈훈하게 마무리해보도록 하겠습니다

395
00:21:52.600 --> 00:21:54.500
오늘 시간 이렇게 마무리하도록 하겠고요

396
00:21:54.500 --> 00:21:57.600
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다

397
00:21:57.600 --> 00:21:59.300
감사합니다