저희가 이렇게 악질 임대인에 대한 영상을 좀 많이 찍었었거든요
근데 거기에 댓글이 많이 달렸던 게
악질 임차인도 정말 많다 이런 얘기가 있어서
이번에는 악질 임차인에 대한 얘기를 해보려고 해요
이게 상황이요. 법인에게 주택 임대를 준 거예요
근데 해당 법인 직원이 거주를 했던 거죠
근데 계약 기간 중에 이 법인이 폐업을 하게 된 거죠
그래서 임차인이 월세를 미납을 하게 되면서
보증금까지 넘어서게 된 거예요
그래서 임대인은 소송을 준비하고 뭔가 받기 위해서 준비를 하는데
법인은 또 폐업했기 때문에
송달한 문서가 계속 반송이 되는 상황인 거고
회사는 폐업해서 임대인이 대처할 방법이 없는 상황인 거예요
이럴 때는 임대인이 취할 수 있는 법적 조치가 어떤 게 있을까요?
그 집을 이사도 나가지 않고 짐도 그대로 두고 있어서 문제인 건가요?
실제로 제가 그런 사례를 제가 접한 건 아니고 들었는데
사실 정말 임대인 입장에서 정말 얄밉고 짜증나고 저기한 게
이 사람은 거기 살면서 골프 치러 다니고
아 계속 살면서요?
그렇죠. 그리고 나갈 생각이 아예 없어요
그리고 찾아가면 문을 안 열어준대요
절대 안 열어주고 월세 계속 안 내고 있고
그러니까 임대인은 월세 달라고 하는데 안 주고
그 다음에 명도소송을 하려고 하는데
그러면 예를 들어서 법적으로 송달해서 해야 되잖아요
근데 원래 임차인은 법인이니까 이쪽으로 보냈는데 답이 없고
그래서 이 사람을 내보내야 되는데 내보낼 방법을 모르겠다는 거예요
사실 소송이 시작이 되려면 상대방한테 서류가 송달이 돼야
송달을 받고 답변을 안 하는 건 괜찮은데요
송달 자체가 안 됐다고 하면
이게 어쨌든 피고의 권리 침해가 될 수 있기 때문에
소송 자체가 시작이 안 되거든요
그래서 그런 거를 악용을 한 것 같은데
저희가 실무적으로 할 때는
우선 청산 진행 중인 법인이라 할지라도
청산의 범위 안에서는 계속해서 권리능력이 있다고 보기 때문에
소송 자체는 가능해요
그래서 소 제기를 하고 송달이 안 되면
대표이사 주소지로도 한번 송달을 해보고
그렇게 해도 송달이 계속해서 안 된다고 하면
공시송달이라는 제도를 이용해서
피고에게 소장이 송달 된 걸로 간주하는 거죠
그렇게 하면 사실 공시송달까지는 시간이 3, 4개월 걸릴 수 있는데
판결이 나오는 건 그렇게 오래 걸리지 않거든요
6개월 정도면 판결문을 받을 수 있고
이 판결문을 받으셔서 집행관을 통해서 문을 열고
물건을 빼내야 하지만 적법하게 인도가 됐다고 볼 수 있고
만약에 이런 절차를 거치지 않고 하시려면
주거침입이나 재물손괴 같은 게 될 수가 있어요
그런데 폐업이라는 게 사실 사람으로 따지면
사망한 거하고 동일하기 때문에
정말 이렇게 답이 없는 사람한테 계속 문 두드리는
그런 거를 계속 할 수밖에 없어서
절차적으로 좀 시간이 오래 걸리고
임대인 분이 그 기간 동안 손해를 보는 게 맞죠
차임을 받으실 수가 없어서
그럼 이런 경우는 살고 있는 실질적인 임차인한테
그동안의 밀린 임차금이나 이런 걸 받아낼 수 있나요?
대표이사가 아니고 직원이 거주를 하는데
그러니까 임차 주체는 법인이고
법인 대표도 아닌 일종의 직원이 그냥 거주를 하고 있는 거예요
그런데 일종의 월세는 이 사람이 안 내고 있는 거죠
그럼 이런 경우는 소송을 해도 사실 못 받을 수도 있지 않나요?
소송을 누구한테 하는 거죠?
법인은 어쨌든 임대인은 모르잖아요
어쨌든 일반인이라고 한다면 사실 우리는 법적으로 모르니까
어쨌든 이 사람을 실질적인 주체는 이 사람이라고 생각을 하고
이 사람을 내보내고 그동안에 못 받은 차임을 받고 싶을 텐데
이런 거를 누구한테 해야 되는지도 모를 테고
그래서 난감해하고 있는 사람을 한번 보긴 봤었거든요
그런데 저도 법적인 거는 제대로 몰라서
어떤 조언을 줄 수가 없었는데
제가 해본 적은 없는데요
근데 되게 신박한 방법인 것 같아요
그래서 실제 거주를 하고 있는 직원한테 전대차를 준 것처럼
실제 법인이 법인 용도로 사용하지 않고
직원이 개인 용도로 쓰고 있다고 하면
임대차 관계는 아니니까 차임으로 청구하실 수는 없을 거고
부당이득 같은 걸로는 한번 청구해 볼만 할 것 같기는 해요
근데 이걸 하시려면 우선 그분이 계속해서 거주하고 있다는
부분에 대한 입증은 좀 필요할 것 같습니다
실제로 그 얘기를 들었던 게 이 임대인이 해외에 거주하는 분이에요
너무 얽히고설켜있네요
보통 우편물 같은 거 보면 만약에 그분 개인적인 용도의 우편물이
그 집으로 계속 온다거나 하면
그런 걸로 입증이 좀 될 것 같아요
해외에 거주하고 있는 분이 이런 걸 챙기기도 어려울 테고
그때 난감해했던 기억이 있는데
제가 볼 때도 임차인 잘못 만나면 완전 망할 수 있구나
그런 느낌을 받았던 사례가 아닌가 생각이 들어요
실제로 그 임차인도 상속인을 확인할 수 없는
임차인 한 분이 거주하다가 사망하시면
동일하게 마음대로 물건을 빼낼 수가 없으니까
그냥 정말 피고가 사망한 상태인데도
한 6개월 이상 소송을 하셔야 되는 그런 경우도 있어서
그런 경우는 사실 임대인 분들이 손해가 크실 수밖에 없죠
이게 전세라면 사실 이 보증금을 내가 간수하고 있으니까
사실 계약 기간은 늘어지겠지만 큰 손해는 아닐 수 있는데
월세로 놨을 경우에는 이게 엄청난 손해로 연결될 수 있기 때문에
조심해야 되겠다 이런 생각이 들더라고요
근데 되게 신박하네요
그러니까 세상에 참
많은 일들이 있는 것 같아요
이거를 참 똑똑한 사람들은 악용도 잘하는구나
이런 생각이 들기도 해요
그러니까요. 이게 진짜 얘기를 들을수록 정말
뭔가 임대인과 임차인의 첫 시작이 계약서를 쓰는 거잖아요
그게 참 중요하다는 생각이 드는데
솔직히 사람이 살면서 부동산 계약을 많이 써보진 않잖아요
경험이 많이 없으니까 뭘 써야 될지
또 어떤 걸 좀 주의깊게 봐야 할지
이런 게 좀 궁금할 것 같거든요
뭔가 그 전세 계약을 할 때 만약에 특약사항이라든가
계약서를 쓸 때 주의깊게 봐야 할 사항이 있을까요?
우선은 임차인들이 보통 전세 사기의 피해자가 되는 경우가
빌라가 많으니까 제가 빌라부터 말씀을 드리자면
빌라 같은 경우는 우선은
내가 등기부등본을 발급받아본다 하더라도
세금이 얼마나 체납됐는지 이런 부분은
계약 당시에는 체납된 게 없었는데
나중에 가서는 체납된 게 있을 수 있고
세금 국세 같은 경우는 경매에서 우선순위로 배당을 받아가기 때문에
내가 체납이 많으면 손해를 볼 수가 있거든요
그래서 우선은 적어도 계약 당시 만큼은
이 사람이 세금 체납된 게 없다는 사실 같은 걸
좀 확인할 수 있게 해달라는 게 필요할 것 같고요
그리고 이제 다가구 주택 같은 경우는
나 말고도 다른 임차인들이 여러 명이 있을 경우에
이 임차인들이 월세면 다행인데
만약에 전부 다 전세라고 하면
전세금을 돌려줘야 될 채무가 많은 거잖아요
이런 걸 확인할 수 있는 게 확정일자 부여현황 같은 거라서
특약사항으로 계약 전에 이런 부분은 좀 확인을 해주기로 한다
이 내용을 기재해두시면 좋고
사실 이번에 전세사기 피해가 워낙에 커지면서
법이 개정돼서 의무적으로 공개해야 된다고 법이 바뀌긴 했는데
시행 전이에요. 시행이 한 10월, 11월쯤에 시행이 될 거여서
그 전에 계약하시는 분들은
특약사항으로 좀 이런 부분 확인할 수 있게 해달라고
넣어두시는 게 좋을 것 같고
그리고 이제 전세사기의 피해 사례 중에 하나가
전세계약을 체결하는 당일에 대출을 받는 거예요 그러면은
그거는 진짜 악랄할 것 같아요
오전에 내가 계약을 했어
그럼 등기부등본이 깨끗하잖아요
그래서 이제 전세금을 보냈는데
오후에 은행에 가서 대출을 받으면
그때 가서 근저당권이 설정이 되니까
확인할 수 있는 방법이 없잖아요 임차인 입장에서는
아 근데 제가 이때 궁금한 게 있는데
이게 시간적으로 보면 임대인이 사기치는 입장에서 보면
시간적 여유가 많지 않잖아요
그러면은 예를 들어서 계약 쓰고 등기 접수하면
예를 들면 접수하면 등기가 바로
그 시간에 등기가 나는 건 아니잖아요
등기가 뭐 며칠 후에 근저당권 설정이나 이게 될 거 아니에요
그러면 등기가 나오는 그 시점을 기준으로 하는지
아니면 등기가 접수된 시점을 기준으로 하는지
근데 그게 의미가 없어요
왜냐하면 근저당은 설정하면 등기부등본에 바로 뜨잖아요
그리고 말씀하신 것처럼 접수 중이면
지금 처리 중이라고 등기부등본에 뜨기 때문에
다른 사람들이 알 수가 있는데
임차인이 들어오고 나가는 건 공시가 안 되잖아요
그래서 임차인들은 아무리 자기가 당일에 확정일자 받고
주민등록 이전을 해도
그 다음날 0시가 넘어야 효력이 발생하고
근저당은 바로 당일에 접수하면
당일부터 효력이 발생하기 때문에
무조건 임차인이 후순위
그러니까 그냥 마음먹고 그 당일날 대출을 받아서 신청하면
순위가 근저당이 우선순위가 된다는 얘기죠
그래서 특약사항으로 당일에 안전하게 하실 거면
그 다음날까지로 하시는 게 안전한데
그때까지는 대출을 받지 않기로 한다는 내용을 적어 두시는 게 좋고요
거기서 또 궁금한 게 그럼 사기치는 임대인은
일종의 사기 경제사범이 되는 거잖아요
은행도 속이고 임차인도 속이고
이 돈을 먹고 튀려고 하는 사람인 거잖아요
그럼 이런 경우 진짜 튀나요?
결국에는 잡힐 사람인 거 같은데
그래서 뭐 임대인이 정말 말씀하신 것처럼
어차피 2년 뒤에 돌려줘야 될 돈인데
그렇게 할 필요가 있냐 하는데
정말 작정한 분들은 명의를 그냥 넘겨 버려요
왜냐하면 그 부동산이 이미 담보가치를 전부 다 쓴 거잖아요
그럼 이걸 넘기면 어쨌든 전세보증금 반환 채무는
집 소유자한테만 있는 거지 자기가 명의를 넘기면
자기는 그 채무에서 자유로워진다는 걸 악용해서
대단한 사람들이네요
그게 끝단계가 아니었네요
그 다음 단계로 그냥 명의를 넘겨 버리는 거네요
그래서 제가 특약사항에서 또 말씀드리고 싶은 게
이게 임차인들이 왜 당할 수밖에 없냐면
임차인들은 집이 팔리는지 안 팔리는지를 확인할 방법이 없어요
임차인한테 고지할 의무가 없거든요
근데 법에서는 집주인이 바뀌었을 때
임차인이 이 임대차 계약을 유지할지
아니면 계약을 종료하고 이사를 나갈지를
선택할 수 있는 권리를 정하고 있는데
문제는 집주인이 바뀌는 걸 임차인이 몰라요
그래서 그 권리를 행사를 못하고 나중에 2년 뒤에 봤는데
집주인이 바뀌어 있는 그런 경우가 너무 많아요
그래서 특약사항에 적어도 집을 매매할 때는
매매 시점으로부터 최소 2, 3주 전에 임차인한테 고지하기로 한다
이런 내용을 특약사항으로 넣어두시면
내가 이 계약을 유지할지 계약 해지하고 나가겠다고 할지를
결정하실 수가 있어서
그런 내용을 특약사항으로 넣어두시면 좋고
만약에 고지 안 하고 집을 팔아버린 경우는
임대인이 계속해서 보증금 반환 의무를 진다 이런 식으로 해두면
임대인이 그런 부담까지 감수하면서
집을 팔 이유는 없기 때문에
그런 내용을 특약사항에 넣어두시면 좋을 것 같아요
현실적으로는 제가 볼 때 이런 게 특약사항을 넣을 때
임차인이 어떻게 보면 계약 당시에는 약간 을의 입장에 있거든요
그래서 자기가 요구하는 거를 특약사항에 다 넣으려고 하면
부동산들이 뭘 이런 것까지 하냐
이런 게 현실적인 문제로 오거든요
그래가지고 그런 것 때문에 분위기에서
부동산에 둘러싸이고 임대인이랑 같이 있는데
이런 특약사항을 넣으려고 하면 무슨 이런 것까지 못 믿냐
이렇게 가면 임차인이 이런 거를 쉽게 넣기가 어려운 경우들이 많아요
진짜 제가 현실적으로 보면
그래서 우리가 특약사항이나 이런 걸 넣으세요 이렇게 했을 때
이게 현실적으로 임차인 입장에서 참 어렵겠다
이런 생각들이 많이 들긴 하거든요
근데 이게 사실은 물건 자체가 안전하면
이런 특약사항은 사실 없어도 되는 거잖아요
안전한 물건을 고르는 게 우선 가장 중요한데
부동산 중개사무소를 이용하시는 경우는
중개사무소에서 설명 의무라는 게 있어요
그래서 실제로 이 집에서 압류건이 있는지 세금 체납이 있는지
이런 것에 대해서 임차인들이 요구하면
중개사무소에서 원래는 해줘야 되는 거거든요
그래서 임대인 쪽한테 협조를 구하기가 좀 난감한 상황이라고 하면
중개사무소에서 이런 부분은 당연히 설명을 들어야 되는 부분이니까
중개사무소를 통해서 좀 도움 요청을 하시는 게 좋을 것 같고
이제 다가구주택 같은 경우는
아까 제가 말씀드린 것처럼 임차인이 나 하나가 아니라
여러 명의 임차인들이 있으면
경매에서 그 모든 임차인들이
건물 하나 통째로 경매해서 배당을 받게 되거든요
그래서 만약에 나 말고 다른 임차인들이 많을 경우는
내가 배당을 못 받을 수도 있어요
그래서 그 임차인들이 몇 명이고 보증금이 얼마고 이런 것들을
설명해서 기재하도록 법이 정해져 있고
그게 임대차 계약 체결할 때 임대차 계약서 뒤에
대상 목적물 확인 설명서라는 게 있잖아요
거기에 그 내용을 기재하게 되어 있는데
부동산에서 그런 걸 안 해주는 경우가 많아요
그래서 그걸 안 해주면
부동산 쪽의 과실로 임차인한테 피해가 왔다고 해서
부동산한테 손해배상 청구해서 받는 경우도 있어요
그러니까 좀 참고로 말씀드리자면
다가구주택 같은 경우는 방이 여러 개 있는데
구분등기가 안 되어 있는 거예요
그러니까 한 집인 겁니다
한 집에 임차인이 여러 명이 들어가 있는 거예요
그래서 이 구분등기가 안 되어 있기 때문에
임차인들의 상태를 새로운 임차인이 아예 모르는 겁니다
기존 임차인 상태를
그래서 이 임차인이 월세로 들어가고 있는지
전세로 들어가고 있는지 아예 모르는 거죠
그래서 말씀하신 것처럼
만약에 전부를 전세금으로 받았다 그러면 나중에 보면요
이 전세금을 합한 금액이 매매가를 넘는 경우들도 있어요
그리고 대부분 또 임대인이 대출을 받거든요
그럼 대출에다가 이 전세금을 플러스하면
매매 금액을 넘는 경우들이 진짜 많습니다
그래서 말씀하신 것처럼 다가구 주택을 들어갈 때는
구분등기가 안 되어 있다는 것을 잘 인지하시고
여기서 전체 임차인의 상황을 전달을 받을 수 있는
이런 행위를 하셔야 되는 거예요
이게 진짜 말씀 들어보면
정말 전세 사기가 많아지면서
내 보증금 돌려받을 수 있을까?
이런 거에 정말 임차인이 많이 고민을 하면서
같이 전세보증보험에 관심이 많은 것 같은데요
사람들이 신청하니까 '나 가입했으니까 괜찮아'
그렇게 딱 생각했는데 정말 신청만 하면 만능인가?
이거에 대해서 또 좀 궁금해요
이걸 신청하고 나서 뭐 신청 절차라든가 과정이라든가
이런 걸 좀 구체적으로 듣고 싶거든요
사실은 소송으로 가는 게 워낙에 개인의 시간과 돈이 들기 때문에
변호사 입장에서 보면 전세보증보험을 가입하시는 게
가장 편한 것 같기는 해요
그래서 가입이 가능한 경우고
특히나 뭐 전세가랑 매매가 차이가 얼마 안 난다거나
아니면 빌라라거나 하는 경우에는
전세보증보험 좀 돈이 들더라도
가입하시는 게 저는 훨씬 낫다고 생각을 하고
다만 전세보증보험 가입하고 돈을 못 받으시는 경우가
아까 제가 말씀드린 대항력 있잖아요
그 대항력이라는 게 실거주, 주민등록 이전, 확정일자인데
여기서 실거주 요건을 보험금 신청하실 때까지 유지를 하셔야 되는데
이사를 간 다음에 청구하면 대항력이 상실된 상태여서
돈이 안 나오는 경우가 있거든요
그래서 내가 적어도 만약에 돈을 못 받을 것 같아서
보증보험 신청을 해야 되는 경우라고 하면
이사를 나가지 마시고
어떤 요건이 있어야 내가 돈을 받을 수 있는지를
반드시 확인을 하시고
돈을 받을 수 있다는 확답을 받으신 다음에
이사를 가시는 걸 추천을 드리고
내가 급하게 이사를 가야 되는 경우라고 하면
아까 말씀드린 그 임차권 등기명령이라는 게 있어요
그 임차권 등기명령을 하시거나
아니면 부부면 부부 중에 한 명만 살아도
점유로 계속 인정이 되거든요
그래서 두 분 다 나가지 마시고 한 분만 먼저 나가고
한 분은 계속 거주하셔도 되니까
두 집 살림을 하라는 거네요
네. 그래서 주민등록 이전 같은 거
좀 급하게 하셔야 되는 경우 있잖아요
그런 경우에 두 분 다 하시지 마시고 한 분만 하고 이렇게 하면
크게 보증보험 받으실 때 문제는 없었던 것 같고
그리고 보증보험 가입 여부가 뭐 그런 게 있어요
다른 임차인의 임차권 등기명령이 이미 되어 있는 집은 안 되고
그리고 뭐 토지 소유자하고 건물 소유자의 명의가
다른 경우에는 안 되고 이런 조건들이 있고
아 또 생각보다 엄청 복잡하네요
이게 한 열몇 가지 정도 되더라고요
그래서 그거를 사전에 미리 홈페이지 가시면 보실 수 있으니까
계약 체결하시기 전에
미리 보증보험 가입이 되는지를 확인을 하시고
아니면 특약사항에 그런 거 해두셔도 돼요
보증보험 가입 안 될 경우는 그냥 계약 무효로 한다
그 정도는 요즘 양해를 많이 해주시는 것 같아요
제가 볼 때 그게 제일 중요한 것 같아요
실질적으로 보증보험 가입할 때 안 되는
특히 빌라 같은 경우는 안 되는 경우들이 더러 있거든요
그러면은 이거를 계약을 해야 되는지 말아야 되는지
사실 이게 난감할 때가 많거든요
그럴 때는 제일 좋은 게 특약사항으로
보증보험이 안 될 때는 이걸 무효로 한다
이게 이제 제일 중요할 것 같아요
얘기를 들어볼수록 정말 좀
전세로 인해서 정말 심각한 일들이 많이 발생하고 있는데
저는 개인적으로 궁금한 게
뭐 변호사분이라면 이혼 전문 변호사 이런 전문 분야가 있잖아요
근데 저는 부동산 전문 변호사는 딱 떠오르지는 않거든요
만약 내가 변호사를 찾으려고 할 때
뭔가 좋은 변호사를 만나면 또 도움이 될 수 있잖아요
어떤 좀 선별할 수 있는 꿀팁 그런 게 있으면 궁금해요
근데 이게 사실 부동산은 뭐 경기에 따라서
부동산 가격이 상승하는지 하락하는지에 따라서도 쟁점이 달라지거든요
상승할 때는 전세 계약을 연장하고 싶어하고
하락할 때는 나가고 싶어하고
이렇기 때문에 문제가 많이 다르잖아요
그래서 임대차 계약을 계속해서 이렇게 경험이 많은 변호사님들
그러니까 변호사라고 해서 임대차 계약 상담을 다 많이 하시지는 않아요
그런 경험이 많은 변호사님들을 찾으시는 게 좋은 것 같고
저희가 부동산 전문 변호사라고 하지만
사실은 매매 전문이 있고 임대차 전문이 있고
경매 전문이 있고 다 달라요
그래서 세부적인 분야를 확인하시고
상담을 하시는 게 좋을 것 같아요
부동산에서도 이렇게 분야가 또 나눠지네요
몰랐어요
임대차도 상가하고 주택하고 또 다르고요
그러니까요. 실제로 부동산 전문가도 분야가 나눠져 있거든요
근데 구독자분들은 부동산 전문가 하면
다 모든 부동산에 통달한 줄 알고
저한테 토지도 물어보고 상가도 물어보고 이러시는데
똑같습니다. 이게 전문 분야가 있어요
왜냐하면 상품의 특성이라는 게 있기 때문에
그거에 따라서 어떤 상황이 벌어질 때 다 다르거든요
그래서 저는 아파트 전문가
사이클 전문가
이렇게 나눠지기 때문에 여러분들이 변호사를 찾아갈 때도
부동산도 말씀하신 것처럼 전문 분야 임대차, 매매, 경매
여러 가지 토지 뭐 이렇게 나눠져 있다 이런 걸 좀 인지하시고
내가 해당하는 상황, 어려운 상황에 해당하는
전문 분야의 변호사를 찾아가시는 게 중요하지 않겠나 이런 생각이 듭니다
오늘은 박영주 변호사님을 모시고
좀 법적으로 필요한 부분을 구석구석 본 것 같아요
제가 정말 부족했는데 그 부분을 정말 전문
진짜 전문가의 영역으로 보충을 잘 해주셔가지고
우리 구독자분들이 정말 좋아하지 않을까 싶습니다
정말 유익한 시간이었던 것 같은데
마지막으로 하고 싶은 말씀 있으시면 한마디 부탁드릴게요
제가 부동산 임대차 상담을 되게 많이 하거든요
그런데 거의 비슷한 상담을 매번 하는 것 같아요
어쨌든 저도 좀 답답하고 많은 분들이 똑같은 부분에서
어려움을 겪고 있구나 이런 생각을 했는데
오늘 이렇게 유명한 유튜브에 나와서
제가 매일 했던 그 상담 내용을 전달해 드릴 수 있어서
좋은 시간이었던 것 같습니다
저희도 감사합니다
변호사님 유튜브를 보니까
요즘 전세사기 얘기도 많고 부동산 얘기도 많으니까
좀 도움을 받으실 수 있으실 것 같아요 보시면
감사합니다
훈훈하게 마무리해보도록 하겠습니다
오늘 시간 이렇게 마무리하도록 하겠고요
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다
감사합니다