반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요, 소장님의 사이클 이론을 좀 핵심을 짚자면
제가 보기에는 2030년이 아닐까 싶어요
많은 사람들이 조급하고 하지만 꾹 참고 기다려라
2030년에 기회가 오니까 그때까지 기다려라
이런 말씀을 많이 하셨잖아요
저도 그렇게 딱 각인되어 있는 것처럼
그래, 꾹 참아야지. 2030년까지 꾹 참아야지
이런 생각을 했는데요
요즘 올라오는 영상의 댓글을 보면요
이현철 소장님의 견해가 좀 바뀐 것 같다
방향이 살짝 바뀐 것 같다
도대체 뭘까? 좀 해명을 해야 되지 않나?
바뀌었으면 바뀌었다고 허심탄회하게 얘기를 해줬으면 좋겠다
이런 댓글들이 많더라고요
그래서 저도 또 궁금하더라고요
이게 좀 타이밍이 빨라진 건가?
아니면 좀 어떻게 변한 건가? 이런 게 있는 것 같아서
오늘 시간은 이런 궁금증을 좀 해소를 하고자 찍어보려고 합니다
소장님이 말씀하시는 2030년 정말 중요하잖아요
근데 많은 댓글에서 소장님이 좀 말을 바꾼 것 같다
이제 매수를 해도 되는 것처럼 매수 포지션으로 좀 바뀐 것 같다
이런 얘기들이 많더라고요
지금 이 기회를 빌어서 뭔가 소장님의 인사이트나 이런 게 좀 바뀐 게 있다
그러면 여기서 정정하셔도 된다고 생각합니다
많은 분들이 그렇게 생각하시니까 저희가 잘못 받아들였다면
그 부분은 말씀을 해주셨으면 좋겠어요
일단은 좀 정리를 해야 될 부분이
2030년에 방점이 찍히면서 이렇게 받아들이는 분들이 많은 것 같아요
2030년까지 하락한다. 그리고 2030년부터 올라간다
이렇게 받아들이는데 이거는 좀 정리를 해야 될 것 같아요
제가 이렇게 얘기한 적은 한 번도 없습니다
그럼 또 이렇게 말 바꾸기 하냐 이렇게 하실 수 있는데
정확하게 제가 한 말을 이제 정리를 해드릴게요
우리나라 부동산 시장은 약 2027년 정도까지 하락을 하고
그다음에 바로 올라가지 않아요
여기서 여러분들이 생각하는 시장과
제가 그동안에 봐왔던 우리나라 시장의 차이점이 뭐냐면
여기서 V자형이냐 U자형이냐예요
여러분이 생각하는 건 항상 하락이고 그다음에 올라간다
이렇게 V자로 생각을 하시는데 그게 아니라는 얘기예요
U자형이에요. U자형이기 때문에
하락을 찍고 바닥을 찍더라도 바로 반등하지 않아요
옆으로 기어요 기어
그래서 제가 2027년에 바닥을 찍을 거지만
이때 사는 거는 별로 좋지 않다고 얘기하는 게
여러분은 뭐냐면 사고 나서 바로 올라가는 걸 생각을 해요
사고 나서 안 올라가면 후회할 거 아니에요
그래서 제가 수많은 사람들을 만나서 상담하면서 딱 정해져 있어요
그래서 아 사람들은 사자마자 올라가는 걸 바라는구나
그런 타이밍을 제가 조언을 해드리는 게 바로 2030년인 거예요
근데 2030년에 방점이 찍히면서 내용 전체를 보지 않고
그냥 이현철이 2030년부터 올라간다더라
이러면은 생각을 어떻게 하냐면
아 2030년까지 하락하고 그다음에 올라가는가보다
이렇게 착각을 한다는 거죠
그러면 정리를 해보면 2027년까지 바닥을 찍는 하락 구간이고
그러면 2030년까지는 약간은 횡보라고 보면 되는 거예요?
그렇죠. 2029년 정도 그러니까 1, 2년 정도 옆으로 기고
그다음에 상승을 하는데 초창기 상승은 또 약해요
이것도 궁금했거든요. 상승도 기하급수적인 상승을 하는 건지
그러니까 상승할 때 보면 우리가 과거 패턴을 보잖아요
그러면 한 2014년 정도부터 올라가는데
2014년부터 2016년까지는 상승을 진짜 하는 건지 안 하는 건지
긴가민가 할 정도로 이렇게 약해요
올라가긴 하는데 막 겨우 몇 천만 원 올라가고 이래요
근데 2020년, 21년이 몇 억씩 올라가다 보니까 비교하자면
정말 새발의 피처럼 적게 올라가는 그게 상승장 초반인 거예요
그래서 상승장 초반에 샀던 사람들이
올라가서 기분 좋게 팔았다가 후회하시는 분들이 정말 많아요
제가 여러분들의 매매 패턴이나 이런 거를 연구하고 해보면
일찍 산 사람들이 일찍 팔더라는 거예요
그거는 왜 그렇게 할까요 일찍 산 사람들은?
시장을 일단 정확히 모르잖아요
사이클을 모르고 있는 사람들이 사면
기대수익률이라는 게 생각보다 낮습니다
그러니까 지금은 상승장을 겪은 지가 얼마 안 됐잖아요
지금 기대수익률이 높아요. 높아가지고
지금 막 뭐 이렇게 얘기하면 받아들이기가 어려울 거예요
근데 하락기간이 길게 진행되잖아요
그럼 기대수익률이 거의 없어요
팔리기만 해도 다행이다 이렇게 되나요?
이런 상황이기 때문에 여기서 예를 들어서 3억짜리를 사잖아요
3억에서 예를 들어 5천만 원만 올라도 환호성을 질러요
엄청 벌었다 막 자랑하고 난리가 나죠
그러면 어떻게 돼요? 이 정도 되면 팔아버리는 거예요
약간 분양권 파는 것 같네요. 피해 몇 천 보고 파는 것처럼
근데 그때 되면 사람들은 아 이 정도면 많이 올랐다
왜냐면 그동안에 너무 안 올랐으니까
안 오른다는 의식이 지배를 하거든요
그렇게 해서 안 오른다라고 생각할 때 이 정도 올랐으면
어 이제 좀 있으면 떨어지는 거 아니야?
이런 불안감이 다시 엄습하는 거예요. 그러면서 일찍 팔아요
그러니까 상승 초반기에는 이 상승이
계속 지속될지 아닐지 의심이 있다 보니까
조금만 올라도 그냥 팔고 나오자. 약간 이런 게 있다
그런 측면에서 정리를 제가 미리 여러분들 성향을 어느 정도 알기 때문에
그냥 제가 방점 찍고 2030년이면 눈 감고 사라
이런 얘기를 했던 거예요
그래서 이 눈 감고 사라 이거에 사람들이
너무 방점을 콱 찍은 게 아닌가 이런 생각이 들긴 해요
그래서 시장을 좀 어느 정도 정확하게 구분을 하자면
한 27년 정도까지 하락을 하고
그다음에 옆으로 좀 기는 구간이 좀 있고
좀 상승하는 구간이 한 2030년부터 시작될 거다. 이런 얘기인 거예요
그럼 보면 2030년에도 상승기 초반이라고 말씀을 하셨는데
보통 이런 상승기 초반은 기간을 어느 정도로 생각할 수 있을까요?
사람이 난 단기간에 진짜 많이 벌고 싶다. 이런 사람들도 있잖아요
난 기다리는 거 싫다. 폭등 구간만 나는 맞이하고 싶다
폭등 구간이요? 폭등 구간을 하려면 한 35년?
헉 깁니다
근데 이것도 또 궁금한 거 같아요
이번 상승장의 폭등 구간이 2021년부터 1, 2년 사이잖아요
많은 사람들이 얘기하는 게 이게 진짜 코로나 이후로
유동성이 풀려서 이렇게 폭등을 한 거다
원래는 없어야 될 건데 생긴 거기 때문에
다음 사이클에서는 이런 정도의 폭등 구간은 없을 수도 있다
이런 생각도 많이 하던데 이거는 어떻게 보세요?
그건 그렇지 않아요. 반복돼요
폭등 구간은 반드시 오고 거의 비슷한 비율로 폭등합니다
계속 반복이 된다
그러니까 유동성이 이때 없어도 되는데
시장이라는 건 우연히 겹치는 부분이 동일하게 나타나는 경향이 있어요
그러니까 폭등할 때는 유동성이 풀리는 이유가 뭐냐면
당연히 이때는 코로나가 아니어도 대출을 많이 해 줄 수밖에 없어요
왜냐하면 집값이 상승을 하고 있잖아요
그러면은 예를 들어서 3억일 때 대출을 받는 사람이
전체 금액으로 2억을 받는다면
얘가 올라서 6억짜리 집을 사는 사람이 대출을 받으면 얼마를 받아요?
4억을 받을 거 아니에요
그러니까 시중에 풀리는 돈이 많게 되는 거예요 당연히
그게 유동성 때문이 아니고
집값이 올라가니까 대출이 많아지게 되고
시중에 풀리는 돈이 많아지고
그리고 그것 때문에 또 시너지 효과를 내면서
집값이 더 상승하는 상황이 벌어지는 거예요
그러니까 이번에 특수한 상황은 아니다
그러니까 폭등 때는 무조건 유동성이 좋게 돼 있어요 무조건
다시 폭등 구간이 또 올라올 거고
상승 초반 상승 기간은 2030년에서 35년, 5년 정도
아니요. 5년이 아니죠. 상승 기간은 보통 7년에서 8년 정도 됩니다
그러면 폭등 구간이 1년으로 끝나는 게 아니고 1-2년 되니까
적어도 한 35년 정도 되어야 하는 거죠
이런 의견이 사람들이 지금 데드캣 바운스도 좀 크게 나오는 것 같고
거래량도 좀 느니까 타이밍이 좀 앞당겨지는 게 아니냐
그리고 또 지금 올라오는 영상들을 보면 소장님이
조만간 매수를 해도 되지 않나
이런 뉘앙스로 받아들이시는 분도 있으시거든요
이런 거는 변화는 없는 건가요?
변화 없습니다. 제가 매수를 하라고 한 적이 한 번도 없어요
그걸 받아들이는 분들이 영상을 해석을 잘못하는 거지
제가 매수하라고 한 적 한 번도 없습니다. 매수하라고 한 적이 없고
오히려 매수하려고 하는 사람들한테 주의해라
지금의 상승장은 데드캣 바운스
그러니까 하락하는 구간에서 나오는 일시적 반등이기 때문에
이때 매수하는 사람은 잠깐 기분은 좋을 수 있을 거예요
만약에 작년 말쯤에 산 사람들은 지금 기분 엄청 좋겠죠
근데 진짜 기분이 좋고 현실화되려면 지금 팔아야 되는 거예요
근데 집은 1년 보유하고 파는 거는 쉽지 않아요
보통 5년에서 10년 사이 보유하죠
보통 보유 기간의 평균치는 한 5년에서 7년 정도 되는 거고
좀 빨리 팔았다 그러면 적어도 2년은 보유해야죠
왜냐하면 세금이라는 게 있기 때문에 효율성을 따졌을 때
그러니까 지금 단타로 보는 사람들은 완전 다주택자들, 투기꾼들 있잖아요
이런 사람들만 그렇게 보는 거예요
근데 이런 사람들이 그런 얘기를 하는 거예요
근데 지금 저는 이런 사람들을 대상으로 전혀 얘기하지 않고 있어요
다주택자들은 알아서 하는 거니까
제가 굳이 조언할 필요 없고 조언을 해도 말을 안 들을 거니까
저는 이분들이 주 대상이 아니고
저는 조금이라도 집이 없는데 그걸 가지고 효율적인 투자
이런 걸 했으면 좋겠다라는 바람으로
약간은 포인트가 무주택자나 1주택자 위주로 포인트가 맞춰져 있어요
근데 이 사람들은 무주택자가 집을 하나 샀으면 1주택자가 되잖아요
그러면 얼마를 보유하는 게 훨씬 더 유리한가?
적어도 2년은 보유해야 돼요
그래야 비과세 구간 이런 게 있기 때문에
이 사람들이 팔려면 2년은 보유해야 돼요
근데 데드캣 바운스라는 건 뭐냐면
제가 길어야 1년이라고 했어요
1년 올랐다가 다시 떨어지는 거예요
그러면 가장 좋은 상황이 2년 후에 팔려고 보면
제자리에 내가 산 가격에 있거나
아니면 그거보다 더 떨어질 가능성이 있다는 거예요
그래서 데드캣 바운스에서는 매수 관점으로 보면 안 돼요
매수 관점으로 보면 대응이 안 되는 거예요
매도라는 대응이 안 되는 겁니다
주식하고 다른 점이 바로 부동산이라는 얘기를 강조를 했었고
그래서 매수 관점으로 보면 안 되고 매도 관점으로 봐야 돼요
그래서 제가 데드캣 바운스를 가장 주의깊게 봐야 될 대상은 누구냐?
보유자, 기존에 집을 보유하고 있는데 팔고 싶은 사람
팔고 싶은 사람이 하락장에서 언제 빠져나오느냐를 봤을 때
가장 좋은 타이밍이 지금이라는 거예요
지금 데드캣 바운스의 가장 좋은 타이밍을 알아서 잡는 거예요
그거는 약간 운적인 측면이 있어요
운이 있는 게 뭐냐면 부동산은 거래가 많지 않아요
많지 않다 보니까 내가 팔고 싶을 때 정확하게 팔 수 없어요
팔려고 내놓고 있으면 이제 한세월을 기다려야 돼요
많이 걸리는 사람은 2년, 3년 걸릴 수도 있고
운이 좋은 사람은 몇 달 만에 파는데
그게 운이 좋은 사람이 몇 달 안에 파는 거예요
운이 좋은 게 몇 달 안에 파는 거예요
그렇기 때문에 긴 관점에서 매도를 하려고 보면
이 타이밍을 정확하게 잡으려고 하면 안 된다는 거예요
러프하게 길게 잡아서 이때 아무 때나 그냥 팔고
더 올라가는 거는 무시해라
제가 이런 얘기를 했어요 항상
그래서 꼭대기에 팔려고 하면 낭패다
이런 얘기를 한단 말이에요
그래서 데드캣 바운스도 파는 구간을 잡을 때
자꾸 꼭대기에 팔려고 하면 안 되고
올라가는 과정에 거래량이 늘 때
이때가 그래도 매수자가 많을 때니까 이때 팔고 나와라
그리고 좀 올라갈 수 있는데 그 올라가는 구간을 무시해야 된다
여기서 더 올라가서 팔려고 노력하면
운이 좋으면 팔릴 수 있겠지만
대부분 이때 팔려고 노력하는 사람들은 안 팔리거든요
안 팔리면 이제 하락으로 넘어가서 반드시 후회하게 돼 있어요
그러면 더욱 싸게 내놔도 매수자 자체가 안 나타난다
그렇죠. 이때는 가격을 낮춰도 소용이 없어요
이때부터는 매수자 자체가 없어지거든요
저는 옆에서 소장님 곁에서 계속 영상을 찍고 하니까
소장님의 사이클대로 지금 흘러가는 것 같고
뭔가 기조가 달라진 것 같다는 느낌을 못 받았는데
많은 분들이 지금 말을 바꾼 거 아니냐
이제 슬슬 장기적 우상향이다
뭐 한참 사이클이 남은 것처럼 얘기했는데
슬슬 매수 포지션으로 말 바꾸기 하는 것 같다
이런 댓글이 많이 달리더라고요
제가 항상 영상을 찍으면서
약간은 저한테는 유튜버로서 제가 아쉬운 게 뭐냐면
사실 유튜버로 제가 성공을 하려면 어떤 관점에서 봐야 되냐면
대중이 원하는 말을 해줘야 돼요
근데 저도 이제 유튜버다 보니까
대중이 원하는 말과 내가 하고 싶은 말과
이거를 적절하게 조화를 이루면서 하는 거를 추구하는데
그래도 조회수를 가늠하면 대중이 원하는 쪽이 약간은 들어가요
근데 제가 이것만은 하지 않습니다
하락장에서는 폭락론에 관한 얘기를 주로 하고
사실 여기에서는 진위 여부가 중요하지 않아요
진위 여부가 중요하지 않고
그냥 감정적으로 폭락, 공포 이런 얘기를 하면
조회수가 엄청 잘 나옵니다
근데 제가 정말 저는 이런 게 싫어요
그냥 시장을 저는 제대로 분석해서 대응하고자 하는 거지
폭락할 때 막 아무 근거나 들이밀어가지고 폭락한다
이것 때문에 폭락한다 이런 게 정말 싫은 거예요 틀린 얘기를 가지고
그래서 제가 정확하게 보라고 얘기하는 부분이
하락을 했으면 좋겠다라고 바라는 사람 입장에서는
이게 거슬리는 멘트가 되는 거예요
쟤가 또 상승 얘기하려고 저지랄하는 거 아니냐
이런 뉘앙스로 들린다는 얘기예요
이게 참 어려운 것 같아요 유튜브 영상을 올리다 보니까
조회수라는 거에 벗어날 수는 없는 거잖아요
그렇다고 또 소장님 저희가 맨날 기획회의를 하거나 할 때
이런 거 하면 조회수 많이 나올 것 같다 이런 얘기를 하면
소장님이 되게 또 단칼에 거절하시잖아요
그런 식으로 한 가지 이슈로 뭔가 일반화 시키는 거는
좀 오해의 여지가 있고
뭔가 공포심이나 이런 거를 불러일으키는 거는 좋지 않다
그러니까 저는 옆에서 보니까 아는데
그런 거를 보지 못하고 영상만 보시는 분들은
그럴 수 있어요. 충분히 그럴 수 있는데
지금 제가 볼 때 이런 얘기를 주로 꺼내는 분들은
제 구독자 중에 약간 후반부에 속하는 분들이 많을 거거든요
그러니까 전반부에 제가 굉장히 상승에 관한 얘기나
이런 거를 했던 상황을 이분들은 잘 모르시죠. 모르니까 폭락에 관한
그러니까 저를 그냥 폭락론자로 인지하고 있는 거예요
폭락론자로 인지하고 있는 상황에서 간간이 이런 건 아니다
예를 들어서 인구가 감소하는 거에 너무 매몰되지 마라
이러면 야 그러면 뭐 나중에 /한다
이런 걸로 저기를 하니까 뭔가 뵈기 싫은 거예요
그리고 간간이 임대차3법도 잘못된 부분도 있다
이런 얘기하면 이제 듣기 거북한 거죠
그런 측면에서 이런 댓글이 나오는 게 아닌가
그와 더불어 또 요즘에 강의를 파니까
강의 판다는 얘기는 결국에는
사실 폭락론을 주장하는 사람은 강의를 할 게 없거든요
결국에는 강의를 파는 거는 상승을 의미하는 거예요
그러니까 강의 판다. 강의를 또 왜 하필이면 이 시점에 하느냐
이 시점에 하는 게 아니고 강의는 계속 했었어요
강의는 했었는데 좀 오래 쉬었습니다
왜냐하면 조금 더 이해도를 높이기 위해서 계속 고민을 하는 거예요
고민을 해서 이 문구를 어떻게 좀 바꿔서 이해를 좀 더 쉽게 할까
이런 거를 고민을 하다 보니까 좀 더 시간이 많이 지체되었던 것 뿐이고
이게 공교롭게 약간 상승 분위기가 일어나는 지금 시점에 강의를 하는데
제 견해가 바뀐 건 절대 아니고
이게 약간 공교롭게 오해의 소지들이 좀 있었다라는 측면인 거예요
그러니까 오늘 영상은 딱 그런 부분을 좀 해소하고자 찍었던 것 같아요
많은 분들이 좀 제대로
아니요 저는 사실 크게 상관이 없습니다
그냥 저는 제가 이렇게 얘기를 하잖아요
그러면은 여기서 또 반박을 하시는 분들과
조롱을 하시는 분들도 많을 거예요
근데 그분들은 저는 상관 안 합니다
어차피 제가 염두에 두고 가장 중요하게 생각하는 분들은
마음을 어떻게 먹느냐, 내가 시장에 대응을 잘해서
이걸 가지고 조금 더 내 자산을 불리는 방향으로
생각을 하고 고민을 하고 행동하려고 하는 사람들
저는 이 사람들이 가장 그리고 이 사람들을 도와주고 싶은 거예요
근데 마음을 바꾸지 않는 사람들
예를 들어서 상승론자, 완전 상승만 부르짖는 사람들
그 사람들은 뭐 내가 도와줄 게 없죠
그냥 집만, 이 사람들은 그냥 집 사가지고 보유만 할 거니까
중간중간에 뭐 해라 이렇게 할 필요도 없고
그 다음에 완전 폭락론자 있어요 집을 절대 안 사는 사람들
그 사람들은 제가 도와줄 게 없어요
이 사람들은 무슨 얘기를 해도 하락으로만 받아들이기 때문에
그래서 저는 이런 분들이 조롱의 댓글을 하건 뭘 하건
사실 크게 상관이 없어요
근데 제가 이런 영상을 하는 거는 그런 댓글들이 많아지면
중간에 있는 조금 긴가민가하는 분들이 쏠림 현상이 생길 수 있어요
그런 것 때문에 제가 이런 영상을 찍는데
여러분들이 받아들이는 부분에 있어서는 여러분들의 몫인 겁니다
욕을 하시건 뭘 하시건 저는 크게 상관이 없습니다 진짜로
왜냐하면 예상이 다 되기 때문에
예상을 하고 저는 그동안에 지금 유튜브를 4년 정도 하고 있는데
그 과정을 다 겪었습니다
그래서 요즘은 욕설 댓글도 크게 안 와닿아요
왜냐하면 초창기 때 어마어마한 욕을 먹어놔서
지금 여러분들이 하는 욕이나 조롱의 댓글은
정말 어떻게 보면 공손한 거예요
저는 그래도 지금도 상처를 받습니다
어찌됐든 지금 소장님이 말씀하신 것처럼
중간에서 약간 긴가민가 하셨던 분들도 계셨을 텐데
초반에 말씀해 주셨다시피 소장님의 견해 2030년 변하지 않았다
네, 변하지 않고 정확한 거는 자꾸 어떤
제가 결과론적으로 자꾸 보지 마라 이렇게 얘기하는 게
말씀드리는데 2030년, 2027년 연도에 자꾸 방점이 찍히는 부분은
이거는 저도 약간씩은 1, 2년 정도는 틀릴 수 있어요
뭐 2027년까지 하락한다고 했는데 2026년에 끝날 수도 있고
근데 큰 차이는 없게 하는 거예요
근데 여기에 방점을 두면 뭐 2026년에 또 분위기가 조금 바뀌면
네가 또 틀렸지 않냐 이런 얘기 나올 수 있는데
시장을 연도까지 정확하게 맞추거나 개월까지 맞추는 그런 거는 없어요
현상을 보고 제가 예측을 하는데
어떻게 5년 뒤, 10년 뒤까지 예측을 하느냐
그건 기본 원리가 있기 때문에 그렇습니다
여러분들이 지금 생각하는 기본 경제학 이론을 가지고는
지금의 우리나라 부동산 시장을 이해하는 거는
코끼리 뒷다리 만지기랑 똑같은 거예요
코끼리 뒷다리 만지기..
이게 전체를 보고 핵심적인 부분을 봐야 되는데
그 부분을 정확하게 보지 못하는 부분
이런 부분을 어떻게 제가 이해시켜 드리느냐
이 부분이 참 어려운 저한테도 숙제인 거예요
어찌됐든 이 시장의 큰 흐름을 내가 알고 있다면
뭐 내가 바닥이나 못해도 손해, 자산을 잃게 되는 그런 일은 없으니까
알고 있으면 좋을 것 같습니다
많은 분들이 좀 궁금증이 해소가 되었겠죠 이번 영상으로?
저는 그럴 거라고 보지 않습니다
그냥 어떻게 보면 우리 만족인 거예요
우리는 이제 어느 정도 해소하고 갔다
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다