반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 저희가 요즘 전세에 관련된 영상을 많이 찍잖아요
전세 사기도 많이 발생하고 있고 역전세도 지금 곧 몰아닥칠 거다
이런 얘기가 많이 나오잖아요
그래서 그런지 임대인과 임차인 간의 갈등
이런 게 정말 좀 심해지고 있는 상황인 것 같아요
그런 분들에게 뭔가 좀 실질적인 도움을 드리고 싶었는데
이게 약간 좀 전문 분야다 보니까
제가 도움이 안 됐나요?
아니 도움은 되지만 구체적으로 뭔가
식은땀이 납니다
법률적인 이런 도움을 드리고 싶었는데
이게 좀 부족한 것 같다. 정말 전문가를 모시고
그렇죠. 제가 좀 부족하죠. 그래서 이제 전문가
네. 그래서 그런 생각을 했잖아요
전문가분을 모시고 좀 자세하게 구체적으로 얘기를 해보면서
도움을 드리고 싶다 이런 얘기를 많이 했고 기획을 했잖아요
그래서요. 저희 채널에서 최초입니다
그렇죠
왜 이렇게 표정이 안 좋으시죠?
긴장하고 있어요
그러니까요. 저희가 지금 매우 긴장하고 있어요
최초로 게스트분을 모셨죠
바로 6만 구독자를 보유하신 법률 인플루언서
박영주 변호사님을 모시고
법률 인사이트를 얻고자 이런 시간을 좀 꾸며보려고 합니다
안녕하세요 변호사님
안녕하세요. 법률 유튜버로 활동하고 있는 박영주 변호사라고 합니다
반갑습니다
저희가 변호사님을 모시고 전세를 주제로 얘기를 나눠보려고 합니다
첫 번째로는요. 요즘 전세 사기가 정말 많이 발생하고 있잖아요
그래서 전세 사기에 대한 얘기를 해보려고 합니다
변호사님도 유튜브를 지금 하고 계시잖아요
저도 영상을 봤거든요
거기서 좀 눈에 띄는 게 변호사도 당할 뻔한 전세 사기 수법이 있다
이런 썸네일을 보고 제가 어, 이런 게 있다고?
변호사님도 당할 정도로? 약간 놀랐던 게 있었거든요
그래서 변호사님이 경험했던
전세 사기 스토리가 있으면 좀 얘기해 주실까요?
제가 유튜브에 올렸던 그 내용은 사실 아파트 대상 전세 사기였고요
요즘에 언론에서 많이 보도되고 있는 전세 사기는
빌라가 대상인 경우가 많고
대략적으로 비율을 보면 빌라가 한 80% 정도
아파트가 한 20% 정도의 비율로
요즘에 사기가 많이 일어나고 있다고 하는데
우선은 제가 유튜브에 올렸던 거는 아파트 대상 전세 사기였고
요즘에는 이런 내용이 많지는 않은데
제가 경험했던 건 한 8, 9년 전쯤이었고
그때는 아파트 대상 전세 사기가 되게 많았거든요
그게 어떤 내용이냐면 사실 전세 사기라는 거는 사기잖아요
그렇기 때문에 결국엔 거짓말, 기망행위가 있어야 되는데
빌라 같은 경우는 시세를 속이기가 쉬워서
시세에 대해서 기망행위를 하고 그걸 가지고 사기를 하는 경우가 많은데
아파트는 시세를 가지고 속이기가 굉장히 어렵습니다
왜냐하면 어느 정도 오픈되어 있는 정보들이 너무 많아서
시세를 가지고 사기를 하는 경우는 아니고
임차인들, 소액 임차인 최우선 변제권이라고 혹시 들어보셨어요?
이게 근저당권이 설정되어 있어도
우선 변제인 임차인은 최우선으로 경매해서 배당받을 수 있다
이렇게 대략적으로 알고 있잖아요
이 권리를 악용을 해서 사기를 했던 경우인데
인천에서 30평대 아파트가 있었어요
이 아파트가 근저당권도 채권최고액 120% 이렇게 잡혀있고
압류도 상당 부분 잡혀있고 해서
그러면 너무 위험한 아파트니까 아무도 들어오려고 하지 않잖아요
이때 부동산에서 2,500만 원의 전세금을 받고
전세권자를 구한다 이렇게 물건을 내놓은 거예요
그러면 30평대 아파트인데 2,500만 원의 전세금이라고 해서
너무 저렴하니까 사람들이 가서 문의를 하게 되는데
그때 부동산에서 설명하는 게
여기는 이미 근저당권도 있고 압류도 되어 있으니까
위험해서 아무도 안 들어오려고 한다
그런데 2,500만 원으로 들어가면
소액 임차인 최우선 변제권으로 보장되는 금액이 2,500만 원이니까
경매 갔을 때 이거를 최우선으로 배당받을 수 있기 때문에
전혀 위험한 물건이 아니다 이렇게 설명을 하는 거예요
언뜻 들으면 맞는 말 같잖아요
그렇죠. 맞는 말 같죠
저도 만약에 이런 상담이 들어왔으면 맞다고 했을 것 같거든요
그래서 실제로 이분이 2,500만 원을 주고
30평대 아파트에 전세로 들어갔는데
들어가자마자 2, 3개월만에 경매가 되고
경매에서 배당 신청을 해서 최우선 변제를 받으려고 했는데
은행에서 이의제기를 한 거예요
왜냐하면 이미 이 사람은 압류도 되어 있고
근저당권 설정되어 있는 거 다 본 상태에서 들어온 사람이기 때문에
이게 은행의 권리를 해하는 사해행위다 이렇게 주장을 해서
이 임대차 관계는 취소돼야 된다고 주장을 한 거죠
이게 채권자 취소권, 사해행위 취소권 이런 권리가 있는데
여기까지는 아실 필요가 없지만
어쨌든 간단하게 말하자면
이 임차인은 최우선 변제권이 있지만
어쨌든 자기가 돈을 하나도 받을 수 없을 거라는 상황을
이미 인지하고 들어왔잖아요
근데 최우선 변제권을 행사하는 거는 권리 남용이라고 본 거예요
그래서 결국에 법원에서
이 사람에게 최우선 변제권이 인정되지 않는다고 해서
전세금을 하나도 못 받고 나가게 됐던 거고
사실 사기꾼들은 이 내용을 전부 다 알고 있는 상태에서
이미 사기꾼들이 이 사람이 최우선 변제에
해당되지 않을 걸 알고 있었던 거네요
알고 있었죠. 그렇지만 그 집은 사실상 거의 깡통이나 다름없잖아요
근데 2,500만 원이라도 더 건져가려고
그런 식의 대규모 사기를 해서
이것도 피해자가 한두 명이 아니었고 굉장히 여러 명이 있었던
그래서 인천 일대에서 굉장히 사고 접수가 많이 돼서
처음에는 민사소송으로만 계속 재판을 하다가
재판부에서 동일한 사건이 너무 많이 들어오니까 이상하다고 해서
직권으로 경찰서에 수사를 해보라고 해서
전세 사기가 한번 터진 적이 있었거든요
이렇게 됐던 경우가 아파트 대상으로 한 전세 사기고
요즘에 빌라 전세 사기가 굉장히 많잖아요
빌라 같은 경우는 시세 확인이 어렵다는 점을 악용을 해서
임차인들을 속이는데 속이는 수법이
우선은 빌라 시세가 확인이 안 되니까
감정평가사를 매수를 해서 높은 금액으로 감정평가를 받거나
아니면 자기들끼리 거래를 만드는 거예요
거래 내역을 만들어서
왜냐하면 빌라는 별로 거래 내역이 없잖아요
한 건만 높은 금액으로 거래가 있어도 임차인들이 쉽게 속는 거죠
그래서 이 정도 시세가 되니까
이 정도 전세금은 안전하다 이렇게 해서
시세보다 높은 금액으로 전세 계약을 체결하고
그럼 이제 우선은 전세 계약이 체결됐잖아요
그럼 어쨌든 이 빌라를 사려고 하는 사람한테는
전세가 이 정도 금액에 맞춰졌으니까
시세는 더 받을 수 있다고 거짓말하는 거예요
그래서 무자본 갭투자라고 하잖아요
무갭투자라고 하죠
사람들이 그냥 전세금 반환 채무만 인수하는 조건으로
왔다 갔다 하는 돈 하나 없이 명의만 바꾸는데
그렇게 됐을 경우에는 매수인도 피해자고
임차인도 나중에 전세금을 반환 받을 수 없는 상황이 되니까
임차인도 피해자가 되는 경우가 있고
사실 이렇게 하면 피해자가 두 명인데
실제로 빌라를 사겠다고 하는 사람이 없는 경우에는
노숙자한테 그냥 명의만 빌리거나
아니면 나이가 굉장히 많은 노인분들 있잖아요
대화도 제대로 될 수 없는 그런 노인분들한테
돈 조금 주고 명의 이전만 시켜서
원매도인 같은 경우는 그 채무에서 자기가 빠지고
나중에 임차인들 같은 경우는
나중에 전세금을 반환 받으려고 집주인한테 연락했는데
집주인이 바뀌었다 그러고
바뀐 집주인한테 연락했는데 노숙자거나
굉장히 나이 많은 노인이라고 하면
실질적으로 이분들한테 돈을 받을 수 있는 방법이 없잖아요
그래서 경매 신청을 하려고 알아봤는데
자기의 전세금보다 시세가 현저하게 낮으면
경매 신청을 해도 돈을 받을 수 있는 방법이 없는
그런 식으로 해가지고 사기를 하는 게 요즘에 굉장히 많은
빌라 사기, 빌라 전세 사기 경우인 것 같습니다
이런 경우는 제가 비슷하게 영상도 이미
비슷한 사례로 찍기도 했었거든요
실제로 이게 건축업자가 이렇게 짜고 행위를 하는 거예요
심지어 저는 현장에서 이거를 매수자한테 리베이트라고 하죠 수수료
수수료를 많이 책정을 해가지고 이거를 공인중개사 소개
손님을 물고 와야 되잖아요
임차인 물고 오면 보통 시세의 0.3%, 0.4%
이렇게 전세 수수료가 돼 있는데
이런 거를 몇 백만 원을 주는 거죠
그러면 부동산들은 수수료만 노리고
임차인들을 막 물어오는 거예요
이게 빌라 시장이 사실 임대차 계약을 하려는 사람들은 많은데
매수하려고 하는 사람이 별로 없다 보니까
그래서 컨설팅 하시는 분들이나 중개업자 같은 분들이
예를 들어서 빌라 시세가 2억이라고 하면
우리가 2억 5천에 팔아줄 테니까
5천만 원을 수수료로 달라고 한 다음에
그렇게 전세 사기를 하는 거죠, 그 사이에
그런 식으로 해서 시세 조작을 하는 경우가 많은 것 같아요
얘기를 들어보면 모르고 들어온 임차인이
선의의 피해자처럼 많아지는 것 같은데
이렇게 전세금을 돌려주지 않으려는 임대인을
맞닥뜨리는 상황이 많을 거 아니에요
임차인이 할 수 있는 대응 방법, 이런 게 있을까요?
우선은 임차인이 내가 계약기간이 만료된 다음에
바로 이사를 나가야 되는 경우가 있고
계약기간이 만료되었지만
그래도 내가 계속 여기 살면서 버틸 수 있는 경우가 있잖아요
두 가지로 나눠봐야 될 텐데
우선은 내가 당장 이사를 가야 되는 경우라고 하면
우리가 임차인들한테 반드시 해두라고 하는 게 대항력이잖아요
그래서 실제 거주, 주민등록 이전, 확정 일자
이렇게 세 가지를 받아 두시라고 하는데
이사를 가버리면 이 대항력이 없어지게 되거든요
그러면 나중에 경매를 갔을 때도 우선 배당을 받을 수가 없어서
이사를 나가야 되는 상황이면
반드시 임차권 설정 등기를 하고 나가셔야 되는데
이때 신청만 하고 나가시는 경우가 있거든요
근데 신청만 하고 나가시면 안 되고
결정이 나올 때까지 반드시 그 집에 계속 거주를 하셔야 돼요
이게 신청하고 나면 우리는 됐다고 생각하고 나가는 거죠
그리고 이게 만약에 되더라도
되는 시점보다 먼저 나가면 안 된다는 거죠
그래서 결정이 반드시 나올 때까지 있어야
기존의 대항력이 유지가 된다고 보고 있어서
나가셔야 되는 분은 그렇게 해야 되고
만약에 내가 이 집에서 좀 더 살면서
돈 나올 때까지 버틸 수 있다 하시는 분들은
우선 그냥 사시면서 소송을 하시는 수밖에 없는데
사실 임대인들이 자기의 채무 자체를 다투는 경우는 많지 않아요
그래서 민사소송을 하셔도 되는데
민사소송이 너무 어려운 것 같고 복잡하다 하면
간단하게 지급명령 신청 같은 걸 하셔서 집행권원을 받아 두시면
우선은 집행권원까지 받아 두시는 게 우선 하셔야 될 일이고
사실 여기까지 말씀드리면 너무 뻔한 내용이고
내가 내 돈 받는데 이렇게까지 해야 되냐
뭐 이런 생각을 하시는 경우가 있더라고요
근데 우리가 계약이 종료가 됐는데
임대인이 돈을 안 줄 때는 내용 증명 보내잖아요
계약 종료됐으니까 언제까지 돈을 돌려달라
이 내용 증명 보내실 때
만약에 내가 대출을 받아서 전세금을 낸 경우라고 하면
내가 어떤 조건으로 대출을 받았다
혹은 다른 집을 계약해서 이미 계약금을 걸어두신 경우면
내가 다른 집에 얼마의 계약금을 걸어놨고 이사 날짜가 언제니까
이때까지 반드시 돈이 나와야 된다
이런 내용을 내용 증명을 써서 보내시면
만약에 만기인데 임대인이 돈을 돌려주지 않는다
그러면 임대인이 약속을 지키지 않아서
임차인한테 손해가 발생한 거잖아요
이럴 때 이 손해에 대해서도 손해배상 청구를 하실 수가 있어요
그래서 대출이자 그리고 계약금 몰취당한 부분에 대해서도
손해배상 청구를 하실 수가 있어서
만약에 이런 사정이 있다면
반드시 내용 증명에 기재를 해두시는 게 필요하고
청구를 하려면 임대인한테 사전에 알려야 되거든요
그래서 반드시 내용 증명에 써두시는 게 좋습니다
여쭤볼 게, 그럼 그렇게 하면 실제로 손해배상을 다 받을 수 있나요?
근데 이게 물론 과실상계
과실상계 말씀하시는 건데 뭐 그런 거 있죠
임대인이 분명히 나 이 날짜까지 돈이 안 돼요 라고 했는데
임차인이 무턱대고 계약금을 걸었다거나
그러면은 과실상계가 되긴 해요
왜냐면 이거 임차인도 너무 부주의하게 계약을 했다
근데 그래도 판례 보면 반 이상은
만약 계약금 2천이면 한 천 이상은 임대인한테 받을 수 있도록
그렇게 되어 있는 거 같아요
저 같은 경우는 제가 영상 찍었을 때 대부분 임차인들이
사실 임대인이 돈 안 돌려주려고 하면 다음 계약을 할 때도
아마 이미 주저하게 된다는 거죠
못하는 경우들이 많기 때문에
여기서 눌러 앉히면서 이러지도 못하고 저러지도 못하는
경우들이 많다고 말씀을 드렸는데
사실 이런 손해배상을 확실하게 청구할 수 있으면
이렇게 임대인한테 만료 알려주고
나는 계약할 수 있는 이사 갈 집 구해서 계약하고
이거를 내용 증명으로 기재해서
이거 만약에 안 돌려주면 계약금 손해보는 거라든지
이런 거를 돌려받을 수 있다고 한다면
이런 행위를 약간 적극적으로 할 수도 있으니까
굉장히 유의미한 내용인 거 같아요
아니면 뭐 임대인이 언제까지 돌려주겠다 했는데
갑자기 전날에 마음 바뀌어서 못 돌려준다고 하는 경우도 있잖아요
그런 경우는 거의 100% 받을 수 있죠
중요한 건 내용 증명에 꼭 기재를 해야 된다는 거
그렇죠. 그런 걸 해야 이게 증거로
내가 뭔가를 했다는 증거가 되니까
저희가 이렇게 악질 임대인에 대한 영상을 좀 많이 찍었었거든요
근데 거기에 댓글이 많이 달렸던 게
악질 임차인도 정말 많다 이런 얘기가 있어서
이번에는 악질 임차인에 대한 얘기를 해보려고 해요
이게 상황이요