반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
오늘은 제가 요즘 벌어지고 있는 상황에 대해서
뭔가 좀 생각해 볼 만한 문제를 들고 왔습니다
시장에서 지금 인기 있는 평형대는 뭐죠?
중소형
네 중소형이죠. 그럼 왜 중소형이 인기가 좋은 거죠?
요즘 이유들을 많이 보면 1인 가구도 많고
약간 좀 싱글 라이프도 많고 하니까
중소형을 선호하지 않을까 싶거든요
그럼 앞으로 지금 1인 가구 2인 가구는
계속 늘어날까요? 아니면 줄어들까요?
계속 늘어날 것 같은데요?
그러면은 이런 추세로 간다면
소형 평형이 계속 인기가 좋다고 생각을 하겠죠
네 앞으로도 올라가지 않을까 이렇게 생각을 합니다
요즘 거래되는 신고가 나오는 것들을 보면 특징이 있어요
특징이 있다? 간간이 터지긴 하잖아요 신고가가
요즘 이제 신고가들이 간간이 나오고
뭔가 올랐다고 하는 거래들의 뉴스를 보면 특징이 있습니다
정답
뭐예요?
강남이다
이제 강남 뿐만 아니고 다른 지역들도
오른 거래들이 속속 나오고 있어요
근데 대부분 비슷한 게 뭐냐면
소형보다 대형이 오른 가격들이 많이 나와요
대형의 신고가 거래들이 많다
원래 소형이 더 인기가 많은데
왜 신고가는 대형이 터지는 걸까요?
그러니까 지금 문제는 뭐냐면
소형 거래가 별로 안 나오고 오르는 거래도 별로 없다는 얘기예요
그러니까 저는 이게 의미가 있다라고 보는 거예요
어떻게 받아들여야 될까요 그러면?
상승장이 이어질 때는 그 인기 있는 것들이 유지가 되거든요
그래서 그동안에 우리가 상승장이라고 여겼던 그 시기에는
항상 소형이 주도를 했어요
이게 주도주가 바뀐다고 하죠
주도주가 바뀌는 현상이 언제 일어나고
그러면 이런 특징이 뭘 의미하는가
이게 바로 시장의 전환을 의미하는 거예요
그러니까 지금 인기 없었던 것들이
이제 서서히 결과들이 나타나고 있잖아요
그리고 대형이 그동안에 소외되었던 것들이 대형이 이제 하나둘씩
근데 그렇다고 해서 이게 거래가 아주 많은 건 아니에요
거래가 많으면 완전히 바뀌어서
주도로 상승으로 연결이 되고 있다 이런 걸로 볼 수 있는데
간간이 일어나는 거예요
지금의 거래량이 절대적으로 좀 적긴 하잖아요
지난 상승장에 비해서. 그래서 거래량도 적거니와
대형에 이런 거래가 많지는 않은 것 같아서 보이진 않거든요
대형을 보면은 진짜 뭐 아파트
진짜 어떤 거는 몇 년 한 3년 만에 1건 거래되고 신고가 찍고
이런 것들이 요즘 나오는 거예요
그래서 이런 거래들을 좀 유의미하게 봐야 되는 건가
왜냐면 지난 몇 년간 너무 거래가 없었으니까
이걸 어떻게 받아들여야 될지 모르겠거든요
이게 첫 번째 문제점은
유의미한 것은 뭐냐면 일단 착시현상을 일으킨다는 거
이게 주식에서 이런 일도 빈번하게 일어나는데
일종의 삼성전자와 소형주와 비슷한 거예요
그러니까 삼성전자가 우리나라 주식시장에서
차지하는 비중이 거의 30% 가까이 되잖아요
그래서 보면은 이런 현상이 있어요
삼성전자가 가격이 올랐어요 오늘 막 2% 올랐어
그리고 중소형주는 막 거의 다 파란 불이에요
전체적으로 보면 다 파란 불이야
그러면은 우리가 볼 때 시장이
이 시장은 전체적으로 하락장이다
근데 지수를 보면 올라요
왜냐면 삼성전자의 비중이 워낙 크기 때문에
삼성전자만 올라도 소형주는 떨어졌지만
삼성전자가 올라감으로 인해서 지수가 올라가는
실제 결과로 지수는 올라간다는 거죠
대세는 하락이지만 비중이 높은 삼성전자가 오르기 때문에 오르는 거다
그리고 반대로 삼성전자가 떨어지고 소형주는 막 올라가요
그러면 지수는 떨어지는 경우가 있어요
대형주들이 올라가잖아요
그러면 대형주가 올라갈 때는 금액이 커요 올라가는 금액이
소형주는 올라갈 때 올라가 봤자
예를 들어서 3억짜리가 올라가면 얼마나 되겠어
3억짜리 올라가 봤자 지금 많이 올라가면 한 5천 올라갈 겁니다
근데 대형, 강남에 있는 이런 것들이 올라가면
뭐 30억짜리가 갑자기 40억이 찍혀요
그럼 얼마가 올라가죠? 10억이 올라가요
그럼 소형주 하나 올라간 게 5천인데 10억이 올라가려면
소형주 20개가 올라가야 되는 거죠
그러면서 지수에 표현되는 결과치가 완전히 다른 거예요
그러니까 지금 착시현상이라고 볼 수 있는 게
지금 굉장히 많이 올라간 것처럼 보여지는 이런 현상이
제가 뭐 때문에 일어날까 이렇게 봤더니 특징이 있다는 거죠
지금 주식하고 비슷하게
대형주 위주로 많이 올라가고 있고
이게 올라간 금액이 크다 보니까
지수에 표현되는 이 가격대가 크다는 거죠
그리고 요즘 보면은 강남 위주로 좀 이게
송파나 강남 이런 것들이 올라가는 게 있잖아요
그러면 얘네들이 중형이 올라가도 금액대가 크다 보니까
지수에 표현되는 결과치가 크다는 거죠
그러니까 대세 상승은 어느 한 지역만 올라가면 안 돼요
전체적으로 올라가야 된단 말이에요
근데 이게 지수로 보면
굉장히 많이 올라간 것처럼 느껴질 수 있다는 거죠
요즘에 막 데이터로도 상승 전환했다
이런 기사들이 되게 많았잖아요
이게 지금 대형 평형의 거래들로 인해서 약간 착시현상
그렇게 생각하시는 거네요
그리고 이제 보면 왜 대형 거래들이 올라가는가?
참 신기한 일이잖아요
근데 우리 전체적으로 보면
소형주가 아직도 소형이 인기 좋을 거라고 다들 일반인들이
지금 하나하나 물어보면 아마 댓글에도 달릴 거예요
소형이 인기 좋은데 뭔가 특별한 이유를 달아서
지금 아직까지는 뭐 이렇게
지금 분양에도 소형은 다 경쟁률 높다 막 이런 거 있잖아요
근데 현상을 보면 소형은 거래도 많이 안 일어나고
올라간 거래들이 별로 안 나온다는 얘기
근데 대형 위주로 간간이 지금 보면
그러니까 인기 없는 것들의 거래가
많지 않지만 나타나면서 상승 느낌이 보이는
그러니까 이건 뭐냐면 시장의 전환이 이뤄지고 있다는 거예요
그러니까 제가 옛날부터 얘기했잖아요 몇 년 전부터
앞으로 다음 상승장에서는 대형이 인기가 좋을 것이다
근데 이거를 그동안에는 아주 무시
그러니까 거의 병신 취급했죠 저를. 시장을 몰라도 모르는
1인 가구, 2인 가구가 대세인데 어떻게 대형이 올라가느냐
그런 걸 살 수 없는 사람들이 태반인데
근데 지금 그런 일이 벌어지고 있잖아요
그래서 이게 보면은 나중에 어떻게 되냐면
저절로 사람들은 이런 현상이 조금씩 계속 되잖아요
그러면 이제는 사람들이 소형을 안 사게 돼요
눈에 보이는 현상이라는 게
소형 평형은 지금 하락 거래가 주를 이루고 있고
대형 평형은 간간이 뜨문뜨문이지만 상승 거래가 찍히고 있으니까
사람들의 인식이 좀 바뀌는다는 거네요
그렇죠 이제 서서히
그러니까 지금 댓글이나 이런 걸 보면 아마 분명히 달릴 겁니다
당연한 거 아니야? 뭐 이런 식으로
소형이 인기 좋지만 뭔가 다른 이유를 들어서
대형이 조금씩은 살아날 수 있는 그리고 강남이잖아 뭐 이렇게
그러면 강남에서 벌어지면 이게 조금씩 전이가 된다는 거예요
예측한 걸 제가 주장하자 이게 아니고
시장이 지금은 대세 상승장이 아니다라는
그런 현상이 벌어지고 있다는 거예요
그러니까 과거에도 2006년 이전에는 대형이 인기 좋았었거든요
그러다가 2006년 이후에
2008년 이후에 하락하면서 어떤 현상이 생겼냐면
소형이 조금씩 올라가는
소형 거래들이 생기고 올라가는 거래들이 생겼어요
그러면서 하락으로 가고
소형이 나중에 인기가 좋은 그런 상황으로 바뀌었다는 거예요
그런 시작점이 지금의 이런 신고가 거래라고 볼 수 있다
그렇죠
지금의 상황이 좀 유의미한 게 약간 착시현상을 일으키고 있고
사람들의 인식이 좀 전환되는 시점이라고 봐야 되나요?
그러니까 서서히 대형으로 점점 사람들이 이제
어? 대형이 괜찮겠네?
어 이상하네? 안 올라갈 것 같은 대형이 왜 올라가지?
뭐 이렇게 이제 점점 생각하면서
나중에 되면 당연히 대형이 올라가는 그런 걸로 인식이 전환이 돼서
당연히 되면 그때부터는 어떤 논리도 안 통해요
그때는 또 그만한 이유들이 있겠죠
1인 가구, 2인 가구 때문에
이런 얘기는 나중에 되면 쏙 들어가게 돼요
1인 가구에도 삶의 질이 우선이다
그렇죠. 그런 식으로 바뀔 거라는 거예요
참 신기한 것 같아요
사람들의 생각이 어떻게 이렇게 바뀌어
지금 이렇게 눈에 보이는 현상으로는
경쟁률도 높고 찾는 것도 많고 하는데
이런 하나하나의 현상들이 인식을 서서히 바꾸게 된다는 거죠
서서히! 그러니까 시간의 흐름에 따른
추세의 변화를 우리가 인지하지 못하고
똑 떨어뜨려 놓고 이렇게 생각하면
이 변화되는 과정을 이해를 못하는 거예요
그렇네요 지금 이런 중대형 거래들이 너무 뜨문뜨문나서
이거를 뭐 어떻게 받아들여야 되나
어차피 거래가 많지 않으니까
그냥 뭐 몇 년간 안 되는 거겠지
이렇게 그냥 넘어갈 수도 있는데
소장님 말씀을 들으니까
뭔가 좀 미묘하게 전환이 되고 있다는 게 좀 느껴지는 것 같습니다
지금도 전문가들 속에서는 이제 소형보다 중대형에 대한
그런 견해들이 서서히 나오고 있어요
예전 같으면 상상도 못할 일이에요
항상 시장에서 먼저 변해요
저 빼고는 다 시장에서 먼저 변하고
나머지가 뒤따라가서 얘기하는 거예요
제가 미리 얘기하는 거는
나중에 얘기하면 당연한 거 아니냐
이렇게 뻔한 얘기를 이제 와서 뒷북치듯이 얘기하면
그게 중요한 게 아니죠 그러니까 미리 얘기하는 거예요 제가
변하기 전에 미리 얘기해놔야 그나마 지금은 욕먹고
뭐 비판 댓글도 많이 달리지만
나중에 가서 인정을 받는 거예요
이 영상 몇 년 후에 들여다보게 되는 겁니까 그럼?
이렇게 얘기를 했었다
이렇게 마무리해 보도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다