0
00:00:00.000 --> 00:00:01.450
반갑습니다

1
00:00:01.450 --> 00:00:04.400
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.400 --> 00:00:06.400
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.400 --> 00:00:11.300
오늘은 제가 요즘 벌어지고 있는 상황에 대해서

4
00:00:11.300 --> 00:00:15.100
뭔가 좀 생각해 볼 만한 문제를 들고 왔습니다

5
00:00:15.100 --> 00:00:19.400
시장에서 지금 인기 있는 평형대는 뭐죠?

6
00:00:19.400 --> 00:00:20.200
중소형

7
00:00:20.200 --> 00:00:24.500
네 중소형이죠. 그럼 왜 중소형이 인기가 좋은 거죠?

8
00:00:24.500 --> 00:00:27.400
요즘 이유들을 많이 보면 1인 가구도 많고

9
00:00:27.400 --> 00:00:29.800
약간 좀 싱글 라이프도 많고 하니까

10
00:00:29.800 --> 00:00:31.900
중소형을 선호하지 않을까 싶거든요

11
00:00:31.900 --> 00:00:34.600
그럼 앞으로 지금 1인 가구 2인 가구는

12
00:00:34.600 --> 00:00:36.600
계속 늘어날까요? 아니면 줄어들까요?

13
00:00:36.600 --> 00:00:38.000
계속 늘어날 것 같은데요?

14
00:00:38.000 --> 00:00:40.300
그러면은 이런 추세로 간다면

15
00:00:40.300 --> 00:00:43.800
소형 평형이 계속 인기가 좋다고 생각을 하겠죠

16
00:00:43.800 --> 00:00:47.000
네 앞으로도 올라가지 않을까 이렇게 생각을 합니다

17
00:00:47.000 --> 00:00:51.400
요즘 거래되는 신고가 나오는 것들을 보면 특징이 있어요

18
00:00:51.400 --> 00:00:54.000
특징이 있다? 간간이 터지긴 하잖아요 신고가가

19
00:00:54.000 --> 00:00:56.100
요즘 이제 신고가들이 간간이 나오고

20
00:00:56.100 --> 00:01:00.800
뭔가 올랐다고 하는 거래들의 뉴스를 보면 특징이 있습니다

21
00:01:00.800 --> 00:01:01.400
정답

22
00:01:01.400 --> 00:01:01.900
뭐예요?

23
00:01:01.900 --> 00:01:02.900
강남이다

24
00:01:05.200 --> 00:01:08.400
이제 강남 뿐만 아니고 다른 지역들도

25
00:01:08.400 --> 00:01:10.700
오른 거래들이 속속 나오고 있어요

26
00:01:10.700 --> 00:01:12.900
근데 대부분 비슷한 게 뭐냐면

27
00:01:12.900 --> 00:01:16.800
소형보다 대형이 오른 가격들이 많이 나와요

28
00:01:16.800 --> 00:01:19.200
대형의 신고가 거래들이 많다

29
00:01:19.200 --> 00:01:20.800
원래 소형이 더 인기가 많은데

30
00:01:20.800 --> 00:01:23.000
왜 신고가는 대형이 터지는 걸까요?

31
00:01:23.000 --> 00:01:24.600
그러니까 지금 문제는 뭐냐면

32
00:01:24.600 --> 00:01:29.900
소형 거래가 별로 안 나오고 오르는 거래도 별로 없다는 얘기예요

33
00:01:29.900 --> 00:01:33.400
그러니까 저는 이게 의미가 있다라고 보는 거예요

34
00:01:33.400 --> 00:01:35.400
어떻게 받아들여야 될까요 그러면?

35
00:01:35.400 --> 00:01:40.700
상승장이 이어질 때는 그 인기 있는 것들이 유지가 되거든요

36
00:01:40.700 --> 00:01:46.000
그래서 그동안에 우리가 상승장이라고 여겼던 그 시기에는

37
00:01:46.000 --> 00:01:48.300
항상 소형이 주도를 했어요

38
00:01:48.300 --> 00:01:50.100
이게 주도주가 바뀐다고 하죠

39
00:01:50.100 --> 00:01:53.400
주도주가 바뀌는 현상이 언제 일어나고

40
00:01:53.400 --> 00:01:55.800
그러면 이런 특징이 뭘 의미하는가

41
00:01:55.800 --> 00:01:58.100
이게 바로 시장의 전환을 의미하는 거예요

42
00:01:58.100 --> 00:02:00.600
그러니까 지금 인기 없었던 것들이

43
00:02:00.600 --> 00:02:03.100
이제 서서히 결과들이 나타나고 있잖아요

44
00:02:03.100 --> 00:02:07.300
그리고 대형이 그동안에 소외되었던 것들이 대형이 이제 하나둘씩

45
00:02:07.300 --> 00:02:10.000
근데 그렇다고 해서 이게 거래가 아주 많은 건 아니에요

46
00:02:10.000 --> 00:02:12.700
거래가 많으면 완전히 바뀌어서

47
00:02:12.700 --> 00:02:17.000
주도로 상승으로 연결이 되고 있다 이런 걸로 볼 수 있는데

48
00:02:17.000 --> 00:02:18.400
간간이 일어나는 거예요

49
00:02:18.400 --> 00:02:22.250
지금의 거래량이 절대적으로 좀 적긴 하잖아요

50
00:02:22.250 --> 00:02:25.400
지난 상승장에 비해서. 그래서 거래량도 적거니와

51
00:02:25.400 --> 00:02:28.450
대형에 이런 거래가 많지는 않은 것 같아서 보이진 않거든요

52
00:02:28.450 --> 00:02:31.200
대형을 보면은 진짜 뭐 아파트

53
00:02:31.200 --> 00:02:36.000
진짜 어떤 거는 몇 년 한 3년 만에 1건 거래되고 신고가 찍고

54
00:02:36.000 --> 00:02:38.600
이런 것들이 요즘 나오는 거예요

55
00:02:38.600 --> 00:02:42.100
그래서 이런 거래들을 좀 유의미하게 봐야 되는 건가

56
00:02:42.100 --> 00:02:45.000
왜냐면 지난 몇 년간 너무 거래가 없었으니까

57
00:02:45.000 --> 00:02:46.200
이걸 어떻게 받아들여야 될지 모르겠거든요

58
00:02:46.200 --> 00:02:48.100
이게 첫 번째 문제점은

59
00:02:48.100 --> 00:02:51.400
유의미한 것은 뭐냐면 일단 착시현상을 일으킨다는 거

60
00:02:51.400 --> 00:02:55.400
이게 주식에서 이런 일도 빈번하게 일어나는데

61
00:02:55.400 --> 00:02:59.700
일종의 삼성전자와 소형주와 비슷한 거예요

62
00:02:59.700 --> 00:03:02.600
그러니까 삼성전자가 우리나라 주식시장에서

63
00:03:02.600 --> 00:03:05.400
차지하는 비중이 거의 30% 가까이 되잖아요

64
00:03:05.400 --> 00:03:08.100
그래서 보면은 이런 현상이 있어요

65
00:03:08.100 --> 00:03:12.500
삼성전자가 가격이 올랐어요 오늘 막 2% 올랐어

66
00:03:12.500 --> 00:03:16.500
그리고 중소형주는 막 거의 다 파란 불이에요

67
00:03:16.500 --> 00:03:18.800
전체적으로 보면 다 파란 불이야

68
00:03:18.800 --> 00:03:20.900
그러면은 우리가 볼 때 시장이

69
00:03:20.900 --> 00:03:23.200
이 시장은 전체적으로 하락장이다

70
00:03:23.200 --> 00:03:25.800
근데 지수를 보면 올라요

71
00:03:25.800 --> 00:03:29.100
왜냐면 삼성전자의 비중이 워낙 크기 때문에

72
00:03:29.100 --> 00:03:33.200
삼성전자만 올라도 소형주는 떨어졌지만

73
00:03:33.200 --> 00:03:37.150
삼성전자가 올라감으로 인해서 지수가 올라가는

74
00:03:37.150 --> 00:03:39.700
실제 결과로 지수는 올라간다는 거죠

75
00:03:39.700 --> 00:03:43.300
대세는 하락이지만 비중이 높은 삼성전자가 오르기 때문에 오르는 거다

76
00:03:43.300 --> 00:03:47.600
그리고 반대로 삼성전자가 떨어지고 소형주는 막 올라가요

77
00:03:47.600 --> 00:03:49.800
그러면 지수는 떨어지는 경우가 있어요

78
00:03:49.800 --> 00:03:51.600
대형주들이 올라가잖아요

79
00:03:51.600 --> 00:03:55.500
그러면 대형주가 올라갈 때는 금액이 커요 올라가는 금액이

80
00:03:55.500 --> 00:03:57.400
소형주는 올라갈 때 올라가 봤자

81
00:03:57.400 --> 00:04:00.800
예를 들어서 3억짜리가 올라가면 얼마나 되겠어

82
00:04:00.800 --> 00:04:04.900
3억짜리 올라가 봤자 지금 많이 올라가면 한 5천 올라갈 겁니다

83
00:04:04.900 --> 00:04:08.800
근데 대형, 강남에 있는 이런 것들이 올라가면

84
00:04:08.800 --> 00:04:11.600
뭐 30억짜리가 갑자기 40억이 찍혀요

85
00:04:11.600 --> 00:04:13.900
그럼 얼마가 올라가죠? 10억이 올라가요

86
00:04:13.900 --> 00:04:18.700
그럼 소형주 하나 올라간 게 5천인데 10억이 올라가려면

87
00:04:18.700 --> 00:04:20.600
소형주 20개가 올라가야 되는 거죠

88
00:04:20.600 --> 00:04:25.500
그러면서 지수에 표현되는 결과치가 완전히 다른 거예요

89
00:04:25.500 --> 00:04:28.300
그러니까 지금 착시현상이라고 볼 수 있는 게

90
00:04:28.300 --> 00:04:32.100
지금 굉장히 많이 올라간 것처럼 보여지는 이런 현상이

91
00:04:32.100 --> 00:04:35.700
제가 뭐 때문에 일어날까 이렇게 봤더니 특징이 있다는 거죠

92
00:04:35.700 --> 00:04:37.400
지금 주식하고 비슷하게

93
00:04:37.400 --> 00:04:39.700
대형주 위주로 많이 올라가고 있고

94
00:04:39.700 --> 00:04:42.100
이게 올라간 금액이 크다 보니까

95
00:04:42.100 --> 00:04:45.000
지수에 표현되는 이 가격대가 크다는 거죠

96
00:04:45.000 --> 00:04:47.600
그리고 요즘 보면은 강남 위주로 좀 이게

97
00:04:47.600 --> 00:04:50.700
송파나 강남 이런 것들이 올라가는 게 있잖아요

98
00:04:50.700 --> 00:04:54.600
그러면 얘네들이 중형이 올라가도 금액대가 크다 보니까

99
00:04:54.600 --> 00:04:57.900
지수에 표현되는 결과치가 크다는 거죠

100
00:04:57.900 --> 00:05:01.800
그러니까 대세 상승은 어느 한 지역만 올라가면 안 돼요

101
00:05:01.800 --> 00:05:03.800
전체적으로 올라가야 된단 말이에요

102
00:05:03.800 --> 00:05:05.400
근데 이게 지수로 보면

103
00:05:05.400 --> 00:05:08.200
굉장히 많이 올라간 것처럼 느껴질 수 있다는 거죠

104
00:05:08.200 --> 00:05:10.800
요즘에 막 데이터로도 상승 전환했다

105
00:05:10.800 --> 00:05:12.800
이런 기사들이 되게 많았잖아요

106
00:05:12.800 --> 00:05:17.400
이게 지금 대형 평형의 거래들로 인해서 약간 착시현상

107
00:05:17.400 --> 00:05:18.600
그렇게 생각하시는 거네요

108
00:05:18.600 --> 00:05:22.400
그리고 이제 보면 왜 대형 거래들이 올라가는가?

109
00:05:22.400 --> 00:05:23.800
참 신기한 일이잖아요

110
00:05:23.800 --> 00:05:25.500
근데 우리 전체적으로 보면

111
00:05:25.500 --> 00:05:29.750
소형주가 아직도 소형이 인기 좋을 거라고 다들 일반인들이

112
00:05:29.750 --> 00:05:32.400
지금 하나하나 물어보면 아마 댓글에도 달릴 거예요

113
00:05:32.400 --> 00:05:36.150
소형이 인기 좋은데 뭔가 특별한 이유를 달아서 

114
00:05:36.150 --> 00:05:38.400
지금 아직까지는 뭐 이렇게

115
00:05:38.400 --> 00:05:42.600
지금 분양에도 소형은 다 경쟁률 높다 막 이런 거 있잖아요

116
00:05:42.600 --> 00:05:47.100
근데 현상을 보면 소형은 거래도 많이 안 일어나고

117
00:05:47.100 --> 00:05:49.900
올라간 거래들이 별로 안 나온다는 얘기

118
00:05:49.900 --> 00:05:53.700
근데 대형 위주로 간간이 지금 보면 

119
00:05:53.700 --> 00:05:56.500
그러니까 인기 없는 것들의 거래가 

120
00:05:56.500 --> 00:06:00.200
많지 않지만 나타나면서 상승 느낌이 보이는

121
00:06:00.200 --> 00:06:04.500
그러니까 이건 뭐냐면 시장의 전환이 이뤄지고 있다는 거예요

122
00:06:04.500 --> 00:06:08.600
그러니까 제가 옛날부터 얘기했잖아요 몇 년 전부터

123
00:06:08.600 --> 00:06:12.300
앞으로 다음 상승장에서는 대형이 인기가 좋을 것이다

124
00:06:12.300 --> 00:06:16.100
근데 이거를 그동안에는 아주 무시

125
00:06:16.100 --> 00:06:20.000
그러니까 거의 병신 취급했죠 저를. 시장을 몰라도 모르는

126
00:06:20.000 --> 00:06:25.000
1인 가구, 2인 가구가 대세인데 어떻게 대형이 올라가느냐

127
00:06:25.000 --> 00:06:27.700
그런 걸 살 수 없는 사람들이 태반인데

128
00:06:27.700 --> 00:06:30.000
근데 지금 그런 일이 벌어지고 있잖아요

129
00:06:30.000 --> 00:06:32.500
그래서 이게 보면은 나중에 어떻게 되냐면

130
00:06:32.500 --> 00:06:37.300
저절로 사람들은 이런 현상이 조금씩 계속 되잖아요

131
00:06:37.300 --> 00:06:41.100
그러면 이제는 사람들이 소형을 안 사게 돼요

132
00:06:41.100 --> 00:06:42.700
눈에 보이는 현상이라는 게

133
00:06:42.700 --> 00:06:45.800
소형 평형은 지금 하락 거래가 주를 이루고 있고

134
00:06:45.800 --> 00:06:50.200
대형 평형은 간간이 뜨문뜨문이지만 상승 거래가 찍히고 있으니까

135
00:06:50.200 --> 00:06:52.000
사람들의 인식이 좀 바뀌는다는 거네요

136
00:06:52.000 --> 00:06:53.200
그렇죠 이제 서서히

137
00:06:53.200 --> 00:06:57.000
그러니까 지금 댓글이나 이런 걸 보면 아마 분명히 달릴 겁니다

138
00:06:57.000 --> 00:06:58.800
당연한 거 아니야? 뭐 이런 식으로

139
00:06:58.800 --> 00:07:02.100
소형이 인기 좋지만 뭔가 다른 이유를 들어서

140
00:07:02.100 --> 00:07:07.100
대형이 조금씩은 살아날 수 있는 그리고 강남이잖아 뭐 이렇게

141
00:07:07.100 --> 00:07:11.200
그러면 강남에서 벌어지면 이게 조금씩 전이가 된다는 거예요

142
00:07:11.200 --> 00:07:13.800
예측한 걸 제가 주장하자 이게 아니고

143
00:07:13.800 --> 00:07:18.000
시장이 지금은 대세 상승장이 아니다라는

144
00:07:18.000 --> 00:07:20.000
그런 현상이 벌어지고 있다는 거예요

145
00:07:20.000 --> 00:07:25.500
그러니까 과거에도 2006년 이전에는 대형이 인기 좋았었거든요

146
00:07:25.500 --> 00:07:27.200
그러다가 2006년 이후에

147
00:07:27.200 --> 00:07:30.400
2008년 이후에 하락하면서 어떤 현상이 생겼냐면

148
00:07:30.400 --> 00:07:32.000
소형이 조금씩 올라가는

149
00:07:32.000 --> 00:07:34.800
소형 거래들이 생기고 올라가는 거래들이 생겼어요

150
00:07:34.800 --> 00:07:36.800
그러면서 하락으로 가고

151
00:07:36.800 --> 00:07:41.300
소형이 나중에 인기가 좋은 그런 상황으로 바뀌었다는 거예요

152
00:07:41.300 --> 00:07:45.200
그런 시작점이 지금의 이런 신고가 거래라고 볼 수 있다

153
00:07:45.200 --> 00:07:46.200
그렇죠

154
00:07:46.200 --> 00:07:50.400
지금의 상황이 좀 유의미한 게 약간 착시현상을 일으키고 있고

155
00:07:50.400 --> 00:07:54.000
사람들의 인식이 좀 전환되는 시점이라고 봐야 되나요?

156
00:07:54.000 --> 00:07:58.500
그러니까 서서히 대형으로 점점 사람들이 이제

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00:07:58.500 --> 00:08:00.900
어? 대형이 괜찮겠네?

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00:08:00.900 --> 00:08:04.100
어 이상하네? 안 올라갈 것 같은 대형이 왜 올라가지?

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00:08:04.100 --> 00:08:06.900
뭐 이렇게 이제 점점 생각하면서

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00:08:06.900 --> 00:08:13.700
나중에 되면 당연히 대형이 올라가는 그런 걸로 인식이 전환이 돼서

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00:08:13.700 --> 00:08:17.500
당연히 되면 그때부터는 어떤 논리도 안 통해요

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00:08:17.500 --> 00:08:19.700
그때는 또 그만한 이유들이 있겠죠

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00:08:19.700 --> 00:08:21.500
1인 가구, 2인 가구 때문에

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00:08:21.500 --> 00:08:24.200
이런 얘기는 나중에 되면 쏙 들어가게 돼요

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00:08:24.200 --> 00:08:26.200
1인 가구에도 삶의 질이 우선이다

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00:08:26.200 --> 00:08:28.900
그렇죠. 그런 식으로 바뀔 거라는 거예요

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00:08:28.900 --> 00:08:30.100
참 신기한 것 같아요

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00:08:30.100 --> 00:08:32.600
사람들의 생각이 어떻게 이렇게 바뀌어

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00:08:32.600 --> 00:08:34.800
지금 이렇게 눈에 보이는 현상으로는

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00:08:34.800 --> 00:08:38.000
경쟁률도 높고 찾는 것도 많고 하는데

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이런 하나하나의 현상들이 인식을 서서히 바꾸게 된다는 거죠

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00:08:42.000 --> 00:08:44.600
서서히! 그러니까 시간의 흐름에 따른

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00:08:44.600 --> 00:08:48.300
추세의 변화를 우리가 인지하지 못하고

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00:08:48.300 --> 00:08:50.500
똑 떨어뜨려 놓고 이렇게 생각하면

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00:08:50.500 --> 00:08:53.100
이 변화되는 과정을 이해를 못하는 거예요

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00:08:53.100 --> 00:08:57.700
그렇네요 지금 이런 중대형 거래들이 너무 뜨문뜨문나서

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00:08:57.700 --> 00:09:00.000
이거를 뭐 어떻게 받아들여야 되나

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어차피 거래가 많지 않으니까

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00:09:02.100 --> 00:09:04.400
그냥 뭐 몇 년간 안 되는 거겠지

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00:09:04.400 --> 00:09:06.600
이렇게 그냥 넘어갈 수도 있는데

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00:09:06.600 --> 00:09:07.900
소장님 말씀을 들으니까

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00:09:07.900 --> 00:09:12.200
뭔가 좀 미묘하게 전환이 되고 있다는 게 좀 느껴지는 것 같습니다

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지금도 전문가들 속에서는 이제 소형보다 중대형에 대한

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그런 견해들이 서서히 나오고 있어요

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00:09:19.400 --> 00:09:21.800
예전 같으면 상상도 못할 일이에요

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항상 시장에서 먼저 변해요

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00:09:24.200 --> 00:09:27.400
저 빼고는 다 시장에서 먼저 변하고

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나머지가 뒤따라가서 얘기하는 거예요

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제가 미리 얘기하는 거는

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나중에 얘기하면 당연한 거 아니냐

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이렇게 뻔한 얘기를 이제 와서 뒷북치듯이 얘기하면

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그게 중요한 게 아니죠 그러니까 미리 얘기하는 거예요 제가

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변하기 전에 미리 얘기해놔야 그나마 지금은 욕먹고

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뭐 비판 댓글도 많이 달리지만

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나중에 가서 인정을 받는 거예요

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이 영상 몇 년 후에 들여다보게 되는 겁니까 그럼?

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이렇게 얘기를 했었다

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이렇게 마무리해 보도록 하겠습니다

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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

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