반갑습니다
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님, 오늘이 7월 25일입니다
벌써?
벌써 한 달이 훅 갔어요
이 말은 무엇인가? 바로 거래량을 살펴보는 날이죠
항상 말씀하셨듯 추세가 중요하다
그 흐름을 보기 위해서 저희가 거래량을 살펴보고 있잖아요
오늘도 지금 서울 거래량을 보려고 하는데요. 한번 볼까요?
오늘도 역시 서울 부동산 정보광장에서
엑셀로 다운을 받아서 봤는데
5월달, 저번달에 찍었던 게 3,421건
그러니까 저희가 매월 말에 찍는 게 아니고
지금 한 일주일 정도 전에 찍으니까
조금 더 늘어날 수 있습니다
그래서 지금 7월 25일 해당되는 날에
6월 집계가 3,792건이 기록되어 있습니다
그리고 7월 달은 지금 계속 늘어나고 있는데 1,131건
저번 달보다 추세가 많은지 모르겠네요
천 단위인 거 보니까 저번달보다 많은 것 같아요
6월 달보다 7월 달도 더 늘어날 수 있는 그런 추세인 것 같습니다
그러면 이제 지금 거래량을 가지고
구별로 어떤 추세, 흐름을 보이고 있는지
아니면 특징을 나타내고 있는지
한번 거래량을 보면서 보도록 하겠습니다
첫 번째는 기역니은순으로 되어있죠
강남구 추세가 1월은 95건, 12월은 39건이에요
그때는 다 줄었었어요
어마어마하게 줄었었다가
95건으로 거의 3배 가까이 늘었다가
이제 또 2배, 2월 달에 185건
3월 달에 180건, 4월 달에 188건
그러다가 또 5월 달에 많이 늘었죠
256건으로 많이 늘었고, 6월 달에 242건
비슷한 수치를 나타내고 있습니다
외지인들이 많이 투자하는 것 같다 이런 영상도 찍었는데
순서가 먼저 나갈지는 잘 모르겠습니다
녹화를 비슷한 시기에 해서 참고로 하시고
지금 강동구는 약간 강동구하고 송파구가 계속 핫한 지역이죠
이번 달도 핫하네요 송파구는
그래서 강동구가 214건
저번 달에는 줄어들었었잖아요
246건에서 214건으로 좀 줄었다가
다시 228건으로 어느 정도 조금 거래량을 회복하는
그런 모양새를 나타내고 있습니다
근데 굉장히 변화가 많은 지역이 있어요
어딜까요?
강북구인데 보시면 37건이었다가 77건 확 늘었다가
다시 50건, 56건으로 줄어들었는데, 126건으로
두 배가 늘었어요
두 배가 넘게 늘었어요. 어마어마하게 늘었죠
무슨 일이 있었던 걸까요?
그러니까 강북구 하면 뭔가 이제 서울 지역에서
약간 소외된 그런 지역이죠
그러니까 지금 저가 매수들이
지역을 돌면서 움직이고 있는 그런 모양새가
일단 강북구만 보면 보여지죠
그다음에 강서구를 봐도 비슷해요
강서구도 늘었네요
강서구도 늘었죠. 그러니까 강서구도 사실
서울 지역에서 좀 낮게 취급되는 그런 지역인데
거래량이 늘고 있어요
그러니까 지금 그동안에 거래량이 많이 늘지 않았던 지역 위주로
많이 늘어나는 그런 상황이었고
지금 관악구가 또 특별한 움직임을 보이고 있습니다
62건, 80건 하다가 191건이었는데 97건으로 확 줄었어요
반 정도 줄었네요
그러니까 이건 뭐냐면
관악구는 이제 저평가된 지역으로 5월달에 한 번 싹 쓸고
급매가 다 빠진 것 같고
급매 빠지니까 이제 매수세가 줄어버린 거죠
그다음에 광진구는 그냥 진짜 평이한 움직임을 보이고 있고
69건에서 64건
그다음에 구로구도 평이한 움직임
여기도 그러니까 129건에서 4월달에 156건으로 늘어났다가
134, 135건으로 약간 줄어드는 그런 모양새고
금천구는 여전히 이렇게 매수세가 몰리는 느낌은 없어요
여전히 지금 약간 소외된 지역으로
그다음에 노원구가 역시 노원구
아까 강북구, 노원구. 강북 쪽에 이제 좀
뭔가 강남 쪽 분위기 휩쓸고 가면
항상 노원 그다음에 강북 이런 식으로 분위기가 늘어나는데
지금 역시 딱 그런 움직임이 벌어지고 있어요
232건 늘어나고 271건으로 대폭 늘어나는 그런 상황이 있었습니다
그리고 도봉구 약간 늘었고
여기도 아직 분위기가 막 이렇게 살아나는 그런 지역은 아니네요
그럼 이런 추세로 예상을 해보면
나중에 조금 분위기가 이어진다면 이런 지역들
그렇죠. 강북구에 붙어있는
도봉구 그다음에 금천구 이런 데들이 거래량이
조금 나중에 늘어날 가능성이 있는
그런 지역으로 이렇게 볼 수 있겠네요
그다음에 동대문구 약간 늘었고
동작구도 약간 늘고, 마포구
거의 비슷하네요
거의 비슷하게 움직임이 있고
사실 거래량이 6월달에 더 늘었으니까
조금씩 늘어나는 추세로
이제 서초구가 좀 상징적으로 140건에서 167건
그러니까 지금 1년 사이에 최고 거래량이죠, 167건으로 가장 높은
그러니까 외지인들이 좀 몰려서
강남구, 서초구 이런 데들을 그다음에 이제 성동구
좀 분위기가 좋게 거래량이 늘었고
성북구는 거의 비슷하고요 분위기가
송파구는 여전히 핫한 지역이죠
거래량이 지금 전체적으로 계속 많이 이루어지고 있습니다
그다음에 이제 양천구가 많이 늘었어요
그러네요
양천구가 사실 토지거래 허가구역이죠
그러면서 이제 계속 풀어달라
이렇게 해서 거래량 죽고 막 이런다고 하는데
그런 와중에도 거래량이 늘고 있어요
그다음에 영등포구가
엄청 늘었습니다
엄청 늘었어요 289건으로
지금 보시면 2월달에 104건으로 2배 정도 조금 늘었다가
126건, 160건, 187건 하다가 289건으로 엄청 늘어났어요
제일 많은 거 같은데요 이번 달에서
그다음에 용산구는 여전히 사실
용산구는 거래되기가 힘든 그런 지역입니다
그런 다음에 은평구가 이제 평이한 수준으로
그때 뭐 LH 매입 이후에 그냥 평이한 수준으로 들어갔고
종로구도 사실 거래량이 거의 없는 지역이죠
중구도 마찬가지고
중랑구가 이제 2배 이상 늘어났어요
그러니까 지금 서울의 전 구를 한번 싹 훑어봤는데
추세로 보면 약간 강남 3구의 인기는 여전히 이어지고 있고
그다음에 특징이 그동안에 좀 소외되었던 지역, 좀 싸다 싶은 지역
이런 쪽으로 이제 매수세가 싹 몰리고 있다
그러니까 이전에 봤을 때는 약간 인기 있는 지역
강남 3구라든가 이런 지역만 거래량이 좀 몰려 있다시피 했었는데
이번 달은 보니까 점점 되게 확산되는 느낌이라고 해야 될까요?
되게 많아지고 있어요
그렇죠
그래서 지금 상승세가 어쨌든 꾸준히 이어지고 있습니다
그러니까 당분간은 이게 갑자기 반전으로 하락으로 돌아갈
그런 느낌, 분위기는 아닌 거예요
그러니까 지금 상승 움직임이
근데 문제는 거래량이 완전한 상승으로 가려면
제가 계속 최소한의 반전
평균치는 넘어서야 된다라고 하는데
늘고는 있는데, 6월 달에 지금 3,792건이잖아요
그럼 지금 추세로 보면
7월 초반만 해도 6월 달 거래량이 아마 4,000건을 넘지 않겠냐
이런 전망들이 나왔거든요
저도 이런 분위기면 4,000건을 넘지 않겠냐 이런 생각을 했는데
결국에는 지금 4,000건을 넘기 힘든
물론 일주일 남았으니까
일주일 동안에 몰려서 4,000건을 넘을 수도 있는데
후반대로 갈수록 거래량이 느는 정도가 약해지고 있어요
저번 달보다는 늘긴 늘었으나
이 10년치 평균 5,000건을 넘기에는 쉽지 않다
네, 그럼 이제 여기서 봐야 될 게
저번부터 얘기를 했는데 매물량을 봐야 돼요
매물량이 줄어들면서 거래량이 늘고 있는지 이걸 봐야 되는데
매물량을 그래프로 보기 좋게 표시해주는 게
제가 리치고라고 말씀을 드렸어요
그래서 리치고에서 뭐 먹은 게 아닙니다
그냥 저는 여러분들에게 보여주기 편한
가시성이 좋은 사이트를 봐서 그걸 보여드리고 있는데
지금 보여지는 그래프가 서울의 매매 거래량이에요
그럼 보시면 5월 달이 3,270건, 6월 달이 3,321건
'어, 왜 이렇게 적죠?' 저번에 말씀드렸죠?
리치고가 서울 부동산 정보광장에서 제공하는 데이터와
리치고에서 제공하는 데이터가 다르다
표본이 좀 다를 거다. 이 얘기를 했어요
그래서 제가 여쭤보진 않았는데
리치고에서 제공하는 거는 아마 부동산원이 아닐까
이렇게 추측을 하고 있습니다
그래서 매물량이 5월 달에 보면
위에 작은 글씨로 보여지나 모르겠는데
여기 보시면 62,697건이었어요
이게 나중에 '아실' 그래프를 제가 보여드릴 건데
여기는 5월 평균으로 이렇게 나오는
5월 달 평균으로 나오니까 62,697건인데
6월 달로 가면 매물량이 64,000건
거의 2,000건 이상 늘었어요
그러니까 매물이 보시면 밑에 이 회색 그래프가 매물량인데
1월 달에 최저치를 찍고 계속 늘어나고 있어요
7월 달은 또 2,000건이 늘었어요. 이미 66,000건으로
7월 달이 매물이 늘어나고 있는
그런 그래프를 보이고 있어요
생각보다 팔고자 하는 사람들이
점점 많아지고 있다라는 거예요
상승장으로 연결되려면 매물량이 늘어났을 때
거래량이 진짜 대폭 늘어나야 돼요
그러니까 매수세가 붙어야 되는데
매수세는 많이 붙지 않고 매물량이 좀 많다
그럼 이런 거는 뭐냐면 자꾸 위에서 누르려고 하는 게 많은 거죠
그래서 상승장이 2020년, 2021년의 상승장과는 좀 다른
에너지가 확실히 작다 이런 느낌을 많이 받습니다
그래서 한번 이거를, '아실'은 매물 증감이라고 해서
숫자보다는 그래프로 이렇게 보여주거든요
보시면 이렇게 색깔별로 같이 보면
이게 약간의 착시 현상이 생깁니다
그래서 이걸 같이 보시면 안 되고요
이걸 제거를 해줘야 돼요 이렇게 제거를 해줘서
매매 그래프만 보면 1월 달에 이렇게 최저치를 찍다가
이건 달로 되어있는 게 아니네요
매일, 매주 이렇게 그래프가 집계가 되거든요
7월 달 같은 경우 67,000건이 됐고 6월 달에 66,000건
여기 때부터 좀 가파르게 올라가는 느낌이네요
여기서부터 주춤하다가 가파르게 다시 올라가고 있어요
그래서 지금 매물 그래프를 봐도
매매 매물은 어느 정도 계속 늘어나는 추세로 가고 있다
그래서 지금 보시면, 매물이 얼마나 중요하냐면
이때가 언제냐? 이때 딱 봐도 알겠죠?
네, 그러네요
갑자기 수직 낙하하죠?
수직 낙하하는 이 시점. 이게 바로 임대차 3법
20년 8월
20년 8월, 8월 전후잖아요
이 수직 낙하하는 시점에 폭등이 이루어지죠
그러니까 매물이 정말 중요한 역할을 하는 거예요
매물이 수직 낙하하면서 갑자기 확 줄어서 폭등하는 그런 상황
매물의 역할이 굉장히 중요하기 때문에
거래량이 늘어나는 추세만 보고 있으면 안 된다
그래서 매물과 여러 가지 데이터를 같이 봐야 되는 거예요
그래서 그런 공부들을 하셔야 되는데
거래량 분석할 때는 매물 데이터 분석이 굉장히 중요한데
문제는 그동안에 매물 데이터를 제공한 데가 없었어요
한 군데도 없었습니다
그래서 제가 리치고 대표님 만났을 때
매물 데이터가 정말 중요한데
근데 매물의 개수를 사실 측정할 수 있는 데가 거의 없었거든요
그러니까 네이버 매물에 올라와 있는 것들을
이렇게 긁어와서 해야 되는데
뭐 일종의 이런 것도 저작권에 들어가나요?
이런 게 문제가 있기 때문에 쉽지 않았던 건데
그리고 그동안에 매물 데이터, 호가 데이터를 중요시하지 않았어요
근데 부동산에서는 매물 데이터, 호가 데이터가 되게 중요해요
거래된 것만 보여줬었잖아요
그렇기 때문에 이런 데이터들이 이제는 좀 충분하게 제공되는
그런 상황으로 연결이 됐으면 좋겠다 이런 생각이 들어요
오늘 이번 달 보면 거래량이 저번달보다는 늘긴 늘었는데
매물량이 거래량이 는 것보다 더 많은 수로 증가했다는 거잖아요
그렇죠. 매물이 계속 증가를 하고 있기 때문에
여전히 제가 얘기한 반등 시장에서
벗어나지 못하고 있는 상황이에요
그러니까 반등은 있어요
그러니까 반등이라는 거는 상승 분위기죠
근데 이 상승 분위기가 대세 상승이냐 그냥 데드캣 바운스냐를
구분을 해야 되는 거예요
지금 매달 이렇게 거래량을 분석하고 있는 거는
이게 대세 상승이냐 아니면
이게 데드캣 바운스냐를 구별하기 위해서
지금 계속 보고 있는 건데
지금까지의 추세는 여전히 데드캣 바운스의 상승 흐름을 보이고 있다
그래서 여전히 제가 예측하는
그런 시장의 움직임은 틀리지 않았다
그래도 데드캣 바운스는 거래량이 많아지는 지역이 좀 많이 늘었잖아요
앞으로 좀 더 지속될 거라고 생각하면 되겠네요
그렇죠. 지금의 분위기는
보통 제가 데드캣 바운스가 생기면
한 1년 가까이 지속될 수 있다고 말씀을 드렸어요
그러니까 지금 어떻게 보면
정확하게 1월달이 시작되면서부터
약간의 상승 움직임이 시작됐잖아요
그러면 이런 움직임은 한 12월 정도까지 유지될 수 있어요
그러니까 12월 찍고 떨어질지
아니면 뭐 그냥 가을쯤 돼서 떨어질지
이런 거는 정확하게 예측하기는 어려워요
그렇지만 예측할 수 있는 거는
대세 상승 그냥 쭉 계속 올라가는 게 아니고
올해 정도면 이제 상승 분위기가 마무리될 가능성이 크다
이렇게 예측하고 있는 거예요
알겠습니다. 이게 매달 보는 게
부동산 시장의 흐름을 보기 위해서 저희가 확인하는 거잖아요
흐름을 보기에는 딱 매물량이랑 거래량을 살펴보면서
미묘한 차이가 조금씩 있는 것 같아요. 매달
그거를 살펴보는 것 같습니다
저희는 다음 달에 또 예고를 하며
다음 달에 또 거래량을 가지고 분석을 할 텐데
너무 많은 의미를 두지 말라고요
그러니까 추세가 지금 엄청나게 분위기가 반전돼서 좋아지고 있냐
아니면 여전히 에너지가 약간 작냐
그러니까 관점을 어디에 둬야 되냐면
거래량이 조금씩 조금씩 늘고 있네, 상승 분위기네
이런 거는 아무 중요한 게 아니에요
지금 중요한 거는 거래량이 폭발적으로 증가되어야 해요
대세 상승으로 가려면 이런 상황에서는
왜냐하면 전세가율도 별로 안 좋고 시장 에너지가 안 좋아요
그러면 상승으로 연결되려면
무조건 이런 상황에서는 사는 사람이 많아야 돼요
무조건 사는 사람이 많아야만 상승할 수 있어요
이게 저번 달보다 증가한 건 중요하지 않다는 거죠?
네. 그러니까 지금 최소한 일단은
평균치 정도는 넘어서는 상황이 되어야 정말 긴장
저 같은 경우는 진짜 이럴 때는 긴장할 수 있죠
평균치를 넘어서는 거래량이 생겼다
그러면 이현철이 틀릴 수도 있는 거 아니야?
이런 긴장감을 가지고 분석을 하는데
지금 같은 경우는 저한테 별로 긴장감이 없습니다
타격감 제로
그러니까 제가 예측한 대로 그냥 갈 가능성이 굉장히 높다
이렇게 보고 분석을 하고 있습니다
긴장감을 주려면 매수하고 싶은 사람들 분발하셔야 됩니다
오늘 이렇게 마무리 하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다