0
00:00:00.000 --> 00:00:01.400
반갑습니다

1
00:00:01.400 --> 00:00:04.200
아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

2
00:00:04.200 --> 00:00:06.200
베짱이입니다. 반갑습니다

3
00:00:06.200 --> 00:00:10.700
소장님 오늘은요, 집을 고를 때 어떤 것들을 보나

4
00:00:10.700 --> 00:00:12.900
어떤 것들을 중요하게 보나

5
00:00:12.900 --> 00:00:15.200
이런 것들이 또 궁금하더라고요

6
00:00:15.200 --> 00:00:20.100
뭐 저나 소장님이나 투자자 관점으로만 딱 집을 볼 수도 있잖아요

7
00:00:20.100 --> 00:00:22.700
근데 다른 부동산에 관심 있어 하는 사람들은

8
00:00:22.700 --> 00:00:27.600
집을 고를 때 어떤 걸 좀 중요하게 생각을 하나 이런 게 궁금했는데

9
00:00:27.600 --> 00:00:29.900
부동산 커뮤니티에 이런 글이 올라왔더라고요

10
00:00:29.900 --> 00:00:33.200
그래서 이런 것들을 중요시한다

11
00:00:33.200 --> 00:00:37.000
소장님도 그렇게 생각하시나 한번 해서 가져왔어요

12
00:00:37.000 --> 00:00:40.000
첫 번째는 역시나 입지입니다

13
00:00:40.000 --> 00:00:45.050
지하철역이 생길 곳이나 생겨있다면 더블역세권이 좋다

14
00:00:45.050 --> 00:00:48.600
입지는 부동산 얘기하면서 뺄래야 뺄 수가 없는 것 같아요

15
00:00:48.600 --> 00:00:53.400
많은 사람들이 입지가 좋은 데가 비싸고 잘 오르고 잘 팔린다

16
00:00:53.400 --> 00:00:56.800
그래서 무조건 역세권으로 가라 이런 얘기가 많잖아요

17
00:00:56.800 --> 00:00:58.600
소장님은 어떻게 보세요?

18
00:00:58.600 --> 00:00:59.800
물론 중요해요

19
00:00:59.800 --> 00:01:04.900
근데 이게 다라고 이렇게 하는 부분에 있어서는 저는 동의하지 않아요

20
00:01:04.900 --> 00:01:07.700
항상 그 상태를 고려하지 않는 게

21
00:01:07.700 --> 00:01:10.300
우리가 강남 좋은지 몰라서 강남을 안 삽니까?

22
00:01:10.300 --> 00:01:12.100
못 사니까 안 사는 거잖아요

23
00:01:12.100 --> 00:01:14.000
이렇게 들어오실 줄 몰랐습니다

24
00:01:14.000 --> 00:01:16.600
입지 좋은 거는 항상 비싸단 말이에요

25
00:01:16.600 --> 00:01:20.200
근데 맨날 입지 좋은 것만 찾으면.. 제가 그랬어요

26
00:01:20.200 --> 00:01:24.500
제가 돈이 없을 때 맨날 저도 제 이론이 완성이 되기 전에

27
00:01:24.500 --> 00:01:28.300
저도 부동산 초보일 때 똑같은 이런 글들을 봤죠

28
00:01:28.300 --> 00:01:30.900
근데 내가 몇 천만 원밖에 없는데

29
00:01:30.900 --> 00:01:34.700
사라고 하는 거는 다 입지 좋은 거 뭐 이런 것만

30
00:01:34.700 --> 00:01:39.300
역세권, 학군, 그냥 뭐 강남 이런 얘기만 하니까

31
00:01:39.300 --> 00:01:41.100
내가 이걸 가지고 살 수 있냐?

32
00:01:41.100 --> 00:01:44.900
그러면 이제 나머지는 사면 안 되는 걸로

33
00:01:44.900 --> 00:01:47.500
이렇게 인식이 되니까 되게 불안한 거예요

34
00:01:47.500 --> 00:01:49.500
나는 그만큼의 돈이 없으니까 난 안 사야지

35
00:01:49.500 --> 00:01:51.000
약간 이렇게 생각할 수도 있잖아요

36
00:01:51.000 --> 00:01:55.000
저는 지방에서는 심지어 어느 아파트를 샀었냐면 

37
00:01:55.000 --> 00:01:58.300
논두렁 한가운데 그러니까 주변이 아무것도 없어요

38
00:01:58.300 --> 00:02:03.100
진짜 아무것도 없는데 아파트만 달랑 있는 500세대짜리

39
00:02:03.100 --> 00:02:03.700
뻥뷰?

40
00:02:03.700 --> 00:02:05.400
네, 아무것도 없어요

41
00:02:05.400 --> 00:02:07.100
단지 내 상가 몇 개 없고

42
00:02:07.100 --> 00:02:10.450
그러니까 뭐 상가를 가려면 차를 타고 한참 가야 되고

43
00:02:10.450 --> 00:02:13.650
도로에서 우리 아파트 들어가려면 또 한참 들어가야 되고

44
00:02:13.650 --> 00:02:17.300
그런 아파트를 샀는데 얘도 올라요

45
00:02:17.300 --> 00:02:18.750
오를 땐 다 오른다

46
00:02:18.750 --> 00:02:21.900
그러면 너무 입지가 좀 좋은 데는 비싸니까

47
00:02:21.900 --> 00:02:24.100
그럼 약간 평형으로 들어가 볼게요

48
00:02:24.100 --> 00:02:26.850
이번에는 국평을 사라

49
00:02:26.850 --> 00:02:30.100
사람들이 제일 많이 선호하고 많은 거래가 있는

50
00:02:30.100 --> 00:02:32.550
국평을 사는 건 어떻게 생각하세요?

51
00:02:32.550 --> 00:02:37.300
이거는 안전한 방식인데 효율성은 떨어져요, 오히려

52
00:02:37.300 --> 00:02:39.250
효율성이 떨어진다? 왜 그럴까요?

53
00:02:39.250 --> 00:02:42.900
항상 인기 있는 평형대가 달라지거든요

54
00:02:42.900 --> 00:02:48.300
그러니까 이번 상승장에서는 소형이 인기였었잖아요

55
00:02:48.300 --> 00:02:53.000
근데 냉정히 따져보면 인기 있는 평형대가 훨씬 더 많이 올라가요

56
00:02:53.000 --> 00:02:58.900
그리고 그 이전에, 2006년 이전에는 대형 평형이 인기 있었단 말이에요

57
00:02:58.900 --> 00:03:05.200
국평보다 대형 평형, 40평형대, 50평형대, 60평형대가 훨씬 더 많이 올라왔어요

58
00:03:05.200 --> 00:03:10.000
이게 어떻게 되냐면 우리가 인기 있는 평형대를 얘기할 때

59
00:03:10.000 --> 00:03:14.900
소형 평형이 인기 좋을 때는 중형을 항상 약간 넣어요, 중소형

60
00:03:14.900 --> 00:03:16.700
그렇죠, 2, 30평형대

61
00:03:16.700 --> 00:03:19.800
그다음에 대형 평형이 인기 좋을 때는 중소형

62
00:03:19.800 --> 00:03:24.800
그래서 중형대가 뭐냐면 30평형대가 중형에 들어가요

63
00:03:24.800 --> 00:03:29.800
그래서 30평형대는 약간 박쥐처럼 여기 꼈다 저기 꼈다 해요

64
00:03:29.800 --> 00:03:33.800
예를 들면 소형이 인기 좋을 때 대형을 가지고 있으면

65
00:03:33.800 --> 00:03:37.900
안 오르진 않아요. 오르긴 하는데 상대적 박탈감이 심하죠

66
00:03:37.900 --> 00:03:42.150
근데 중형도 올라요, 오릅니다

67
00:03:42.150 --> 00:03:44.400
근데 대형보다는 더 많이 올라가고

68
00:03:44.400 --> 00:03:47.600
근데 또 비교해보면 약해요

69
00:03:47.600 --> 00:03:50.000
그리고 대형 올라갈 때 중형을 보면

70
00:03:50.000 --> 00:03:54.100
대형이 훨씬 더 올라가고, 중형 조금 더 덜 올라가고

71
00:03:54.100 --> 00:03:57.900
소형은 거의 안 올라가고, 이런 식이기 때문에

72
00:03:57.900 --> 00:04:01.400
내가 정말 고를 게 없다라고 할 때는

73
00:04:01.400 --> 00:04:04.300
중형을 사는 게 맞아요, 안전하니까

74
00:04:04.300 --> 00:04:08.600
인기가 없다고 해서 중형이 빠지거나 이러진 않거든요

75
00:04:08.600 --> 00:04:10.500
다 중소형, 중대형 다 들어가니까

76
00:04:10.500 --> 00:04:12.600
양쪽에 다 끼기 때문에 안전해요

77
00:04:12.600 --> 00:04:16.500
대신에 제가 효율성이 좀 떨어진다고 하는 이유는

78
00:04:16.500 --> 00:04:19.100
인기 있는 평형대가 올라가는 거예요

79
00:04:19.100 --> 00:04:22.700
좀 큰 돈을 벌고 싶다, 효율성 있게 돈을 벌고 싶다 하면

80
00:04:22.700 --> 00:04:25.900
그 사이클에서 인기 있는 평형대를 사는 게 맞다

81
00:04:25.900 --> 00:04:31.400
소형일 때는 소형주에 투자를 하는 게 맞고

82
00:04:31.400 --> 00:04:34.400
그 다음에 다음 사이클에는 제가 대형이라고 얘기하잖아요

83
00:04:34.400 --> 00:04:36.900
그러면 그때는 대형을 사는 게 맞는 거예요

84
00:04:36.900 --> 00:04:38.900
그럼 소장님 약간 그런 사이클에서

85
00:04:38.900 --> 00:04:42.600
인기 있는 평형이 더 효율적이다 말씀하셨는데

86
00:04:42.600 --> 00:04:44.450
그럼 연식은 어떻게 보세요?

87
00:04:44.450 --> 00:04:48.450
연식은 신축에 가까운 거일수록 좋다

88
00:04:48.450 --> 00:04:51.700
그걸 좀 노려라 이런 게 많잖아요

89
00:04:51.700 --> 00:04:53.900
저는 이 부분도 좀 있으면 변할 것 같아요

90
00:04:53.900 --> 00:05:00.000
왜냐하면 요즘에 신축이 인기 있는 것 때문에 이런 건데

91
00:05:00.000 --> 00:05:01.900
그럼 왜 신축이 인기가 있을까?

92
00:05:01.900 --> 00:05:05.300
물론 신축이 새로우니까 좋긴 하거든요

93
00:05:05.300 --> 00:05:08.300
근데 또 투자 효율성에서 보면

94
00:05:08.300 --> 00:05:12.300
아주 구축으로 가면 얘가 재건축 대상이 되면

95
00:05:12.300 --> 00:05:16.250
오히려 신축보다 더 많이 오르는 경향도 생기거든요

96
00:05:16.250 --> 00:05:21.100
그리고 신축이 없을 때, 구축 위주였을 때 신축이 생기면

97
00:05:21.100 --> 00:05:23.800
얘가 이제 도드라지기 때문에

98
00:05:23.800 --> 00:05:26.400
많이 올라가는 현상들이 생길 수 있어요

99
00:05:26.400 --> 00:05:34.100
제가 좀 우리나라 아파트의 구조적인 측면에서 구분을 하는 게 있거든요

100
00:05:34.100 --> 00:05:39.500
예를 들면 래미안 퍼스티지. 구축이에요, 신축이에요?

101
00:05:39.500 --> 00:05:44.200
래미안 퍼스티지.. 그거는 신축에 속하지 않죠. 그게 약간 2000년대

102
00:05:44.200 --> 00:05:46.000
근데 얘가 안 오릅니까?

103
00:05:46.000 --> 00:05:47.000
그건 또 아니죠

104
00:05:47.000 --> 00:05:48.800
많이 올랐잖아요. 엄청 올랐어요

105
00:05:48.800 --> 00:05:51.500
애매한 구축, 신축 이게 아니고

106
00:05:51.500 --> 00:05:55.000
구축인데도 신축으로 구분되는 게 있어요

107
00:05:55.000 --> 00:05:58.300
그게 그 기준이 언제로 바뀌냐면

108
00:05:58.300 --> 00:06:04.400
약 2006년, 2007년쯤 이때 분양하면서 

109
00:06:04.400 --> 00:06:06.300
구조가 획기적으로 바뀌어요

110
00:06:06.300 --> 00:06:06.700
어떻게 바뀌어요?

111
00:06:06.700 --> 00:06:10.500
우리나라 아파트의 구조가 획기적으로 바뀌어요

112
00:06:10.500 --> 00:06:15.300
그 전까지는 거의 대부분이 지상주차장 위주예요

113
00:06:15.300 --> 00:06:16.900
지하주차장이 거의 없었고

114
00:06:16.900 --> 00:06:20.800
지하주차장이 생겨도 지하주차장에다 주차를 하고

115
00:06:20.800 --> 00:06:25.600
주차 들어간 그 통로로 다시 나와서

116
00:06:25.600 --> 00:06:29.150
아니면 그 계단이, 따로 계단이 있어서 되는데

117
00:06:29.150 --> 00:06:33.700
2006년, 2007년부터 새로 설계된 아파트들부터는

118
00:06:33.700 --> 00:06:37.700
지하주차장으로 들어가면서 거기서 바로 동으로 연결되는

119
00:06:37.700 --> 00:06:40.300
엘리베이터가 건설이 돼요

120
00:06:40.300 --> 00:06:42.000
그게 그때부터 시작된 거군요

121
00:06:42.000 --> 00:06:43.750
그때부터 이제 획기적으로 바뀝니다

122
00:06:43.750 --> 00:06:47.300
그리고 이때부터 또 생겨난 게 커뮤니티예요

123
00:06:47.300 --> 00:06:51.800
그리고 조경에 대한 이런 게 강화되면서

124
00:06:51.800 --> 00:06:55.250
아파트 단지로 들어가면 거의 지하주차장화되고

125
00:06:55.250 --> 00:06:59.800
지상엔 주차장이 없으면서 지상을 거의 공원화시키는

126
00:06:59.800 --> 00:07:02.400
이런 개념이 한꺼번에 딱 도입이 돼요

127
00:07:02.400 --> 00:07:04.750
그러니까 하나씩 하나씩 변경된 게 아니고

128
00:07:04.750 --> 00:07:09.100
한꺼번에 딱, 이 세 가지 정도가 한꺼번에 확 바뀝니다

129
00:07:09.100 --> 00:07:12.000
그러면서 이런 집들이 신축에 속하는 거예요

130
00:07:12.000 --> 00:07:14.700
래미안 퍼스트지가 거의 이게 1세대예요

131
00:07:14.700 --> 00:07:15.800
맞아요

132
00:07:15.800 --> 00:07:17.900
그러니까 1세대에 속하는 것들은

133
00:07:17.900 --> 00:07:21.300
구축임에도 불구하고, 이제 구축이잖아요, 얘네들은

134
00:07:21.300 --> 00:07:24.400
구축임에도 불구하고 신축에 들어가요

135
00:07:24.400 --> 00:07:27.800
신축과 거의 똑같은 움직임을 보인다는 얘기예요

136
00:07:27.800 --> 00:07:29.950
그러니까 연식으로 따졌을 땐 구축인데

137
00:07:29.950 --> 00:07:31.900
가격이 올라가는 거는 신축에 버금간다는 거죠?

138
00:07:31.900 --> 00:07:35.700
그렇죠. 그래서 지금까지는 사람들이 어떤 인식이 있냐

139
00:07:35.700 --> 00:07:40.300
신축에 해당하는 그러니까 신축이 연차로 이렇게 구별하는 게 아니고

140
00:07:40.300 --> 00:07:41.800
구조로 구별을 하는 거예요

141
00:07:41.800 --> 00:07:43.100
그 기준이 다른 거네요

142
00:07:43.100 --> 00:07:46.900
10년 이상이면 준신축, 20년이면 구축 이런 게 아니다?

143
00:07:46.900 --> 00:07:49.900
지금 신축에 들어가는 거는 이 구조

144
00:07:49.900 --> 00:07:53.800
그러니까 커뮤니티, 지하 주차장, 지상의 공원화

145
00:07:53.800 --> 00:07:55.900
이런 것들이 다 갖춰진 거는

146
00:07:55.900 --> 00:07:59.700
약간 구축에 속해도 신축 범주에 들어간다는 얘기예요

147
00:07:59.700 --> 00:08:03.400
근데 이게 나중에는 또 변할 가능성이 있어요

148
00:08:03.400 --> 00:08:06.600
그러니까 또 새로운 아파트 트렌드가 생기면

149
00:08:06.600 --> 00:08:09.200
그거와 또 구별을 짓겠죠, 이제

150
00:08:09.200 --> 00:08:10.400
20년 가까이 돼가니까

151
00:08:10.400 --> 00:08:12.100
뭔가 또 패러다임이 바뀔 수도 있겠네요

152
00:08:12.100 --> 00:08:17.600
그렇죠. 이게 항상 아파트를 잘 팔기 위해서

153
00:08:17.600 --> 00:08:21.300
건설사들이 새로운 설계 모델을 들여오거든요

154
00:08:21.300 --> 00:08:26.100
그래서 요즘은 뭐 조식 서비스나 수영장이나 이런 것들을 하는데

155
00:08:26.100 --> 00:08:30.750
이게 사실은 크게 부각을 나타내지 못했어요

156
00:08:30.750 --> 00:08:34.500
지금 이 구조 변경된 거에 비해서는

157
00:08:34.500 --> 00:08:36.900
실패했다라고 보면 되는 거예요, 이런 것들은

158
00:08:36.900 --> 00:08:39.000
사람들이 느끼기엔 와 이게 아니라는 거죠?

159
00:08:39.000 --> 00:08:40.400
그렇죠. 이게 있다라고 해서

160
00:08:40.400 --> 00:08:42.400
우리 아파트의 가치가 확 올라가고

161
00:08:42.400 --> 00:08:44.400
이런 거에는 실패한 거예요

162
00:08:44.400 --> 00:08:50.300
그래서 아직까지는 구조 위주로 신축을 보는 경향이 있고

163
00:08:50.300 --> 00:08:54.500
앞으로 이제 어떤 새로운 트렌드가 나타날지는 모르지만

164
00:08:54.500 --> 00:08:57.900
지금까지는 굳이 연차수로 나눌 필요 없이

165
00:08:57.900 --> 00:09:00.100
구조로 보면 돼요, 구조로

166
00:09:00.100 --> 00:09:03.400
아파트에서 그 단지의 질이 좋고 나쁘냐

167
00:09:03.400 --> 00:09:06.000
약간 좋냐 좀 떨어지냐 이런 걸 봤을 때

168
00:09:06.000 --> 00:09:09.400
또 가장 먼저 물어보는 게 초품아냐

169
00:09:09.400 --> 00:09:11.400
이런 것도 많이 물어보거든요

170
00:09:11.400 --> 00:09:13.400
이게 초등학교가 단지 내에 있으면

171
00:09:13.400 --> 00:09:15.700
전세 수요도 끊이지 않고 하니까

172
00:09:15.700 --> 00:09:20.050
이게 가격도 있고 없고에 따라서 또 몇억씩 달라지고 하니까

173
00:09:20.050 --> 00:09:23.400
이왕이면 초품아 단지를 사는 게 좋다

174
00:09:23.400 --> 00:09:27.300
초품아도 좀 차원이 다릅니다

175
00:09:27.300 --> 00:09:32.400
그러니까 초등학교도 그 동네에서 인정하는 학군이

176
00:09:32.400 --> 00:09:35.000
우리가 학군이라고 표현하잖아요, 학군

177
00:09:35.000 --> 00:09:37.500
어떤 행정구역이 있어요, 어느 도시가 있어요

178
00:09:37.500 --> 00:09:42.200
그 안에서 누구나 가고 싶은 학교가 있는 것과

179
00:09:42.200 --> 00:09:44.800
그렇지 않은 학교가 있는 거는 다 달라요

180
00:09:44.800 --> 00:09:46.500
그래서  학군이라고 표현해요

181
00:09:46.500 --> 00:09:50.100
그게 초등학교를 품었다고 해서 학군이 아니고

182
00:09:50.100 --> 00:09:51.500
가고 싶은 학교예요

183
00:09:51.500 --> 00:09:55.300
가고 싶은 학교가 뭐냐면 이게 이제 연결이 되는 거죠

184
00:09:55.300 --> 00:10:01.500
이 초등학교가 이제 중학교로 연결이 되는데

185
00:10:01.500 --> 00:10:03.900
중학교까지는 지역 배정이니까

186
00:10:03.900 --> 00:10:09.600
그러면 그 중학교가 특목고나 아니면 좋은 학교를 많이 보내는

187
00:10:09.600 --> 00:10:14.600
학생 수가 많은 중학교가 인기가 좋잖아요

188
00:10:14.600 --> 00:10:17.000
그게 이제 초등학교까지 연결이 되는 거예요

189
00:10:17.000 --> 00:10:19.800
근데 여기 초등학교는 초품아인데

190
00:10:19.800 --> 00:10:23.700
이 초등학교는 봤더니 분위기가 별로 부모들 사이에서 인정이 안 돼요

191
00:10:23.700 --> 00:10:26.000
그러면 이런 건 가치로 연결이 안 됩니다

192
00:10:26.000 --> 00:10:28.300
단지 내에 초등학교가 있다고 해서 다 좋은 게 아니다

193
00:10:28.300 --> 00:10:31.500
사람들이 선호하는, 가고 싶은 학교가 있어야

194
00:10:31.500 --> 00:10:33.500
이게 사람들의 가치로 몰린다

195
00:10:33.500 --> 00:10:36.200
거기를 그러니까 멀리서 있는 사람도

196
00:10:36.200 --> 00:10:39.900
그 초등학교를 가고 싶어서 이사를 오는 거잖아요

197
00:10:39.900 --> 00:10:42.000
근데 이게 인기 없는 초등학교는

198
00:10:42.000 --> 00:10:43.800
가고 싶어서 이사 오는 게 아니고

199
00:10:43.800 --> 00:10:47.100
그냥 살다 보니까 거기 초등학교를 가는 거니까 좀 다르죠

200
00:10:47.100 --> 00:10:48.700
질적으로 다르다는 거예요

201
00:10:48.700 --> 00:10:51.500
그러니까 외부에서 수요가 들어오냐, 안 오냐 그 차이인 거네요

202
00:10:51.500 --> 00:10:56.300
그렇죠. 그래야 학교로 배정되는 아파트가 정해져 있잖아요

203
00:10:56.300 --> 00:10:59.600
정해져 있기 때문에 그 아파트만 가야 돼요

204
00:10:59.600 --> 00:11:02.650
거기서 사실 1m만 떨어져도

205
00:11:02.650 --> 00:11:06.100
다른 아파트에 소속되면 그 초등학교를 못 간단 말이에요

206
00:11:06.100 --> 00:11:08.700
동별로도 나뉘는 데가 많아요. 단지 안에서도

207
00:11:08.700 --> 00:11:11.900
그렇기 때문에 그거에 따라서 달라지는 거예요

208
00:11:11.900 --> 00:11:13.500
이거는 좀 자세히 봐야 되는 거네요

209
00:11:13.500 --> 00:11:15.800
다 초품아라고 좋은 게 아니다

210
00:11:15.800 --> 00:11:18.500
이것도 많은 사람들이 얘기하는 것 같아요

211
00:11:18.500 --> 00:11:21.500
오피스텔 투자를 많이 하잖아요, 월세를 받기 위해서

212
00:11:21.500 --> 00:11:25.200
근데 여기에서는 오피스텔은 절대 투자를 하지 말아라

213
00:11:25.200 --> 00:11:29.000
거주만 하지 소유해서 갖고 있는 거는

214
00:11:29.000 --> 00:11:31.800
좀 비용도 많이 발생하고 하기 때문에

215
00:11:31.800 --> 00:11:34.800
저는 거주도 하지 마라예요

216
00:11:34.800 --> 00:11:38.700
거주를 이분은 안 해봤을 가능성이 커요

217
00:11:38.700 --> 00:11:40.700
요즘은 주거용 오피스텔 해가지고

218
00:11:40.700 --> 00:11:42.500
좀 잘 나오는 오피스텔 많잖아요

219
00:11:42.500 --> 00:11:44.500
쓸데없는 비용이 너무 많이 들어가요

220
00:11:44.500 --> 00:11:46.500
그리고 그러니까 거주 개념으로

221
00:11:46.500 --> 00:11:49.000
오피스텔이 굉장히 효율성이 떨어져요

222
00:11:49.000 --> 00:11:53.500
그러니까 예를 들면 오피스텔에 85㎡가 있거든요

223
00:11:53.500 --> 00:11:58.800
아파트 85㎡하고 거주 공간에 어마어마한 차이가 생깁니다

224
00:11:58.800 --> 00:12:01.100
실제로 사용하는, 얼마나 차이가 날까요?

225
00:12:01.100 --> 00:12:05.700
우리가 보면 발코니, 베란다라고 하는 공간이 서비스 면적이에요

226
00:12:05.700 --> 00:12:08.800
서비스 면적이 아파트에는 있고 오피스텔에는 없어요

227
00:12:08.800 --> 00:12:11.000
아파트는 베란다를 확장을 하죠

228
00:12:11.000 --> 00:12:13.200
확장을 해서 나온단 말이에요

229
00:12:13.200 --> 00:12:17.500
그래서 서비스 면적이 내 거주 공간으로 들어오는 거예요

230
00:12:17.500 --> 00:12:19.250
그래서 면적이 굉장히 넓어요

231
00:12:19.250 --> 00:12:23.200
근데 오피스텔에는 딱 삶의 공간이 85㎡예요

232
00:12:23.200 --> 00:12:25.800
그래서 아파트랑 비교해보면

233
00:12:25.800 --> 00:12:30.600
85㎡면 평형대로 치면 33평, 35평이잖아요

234
00:12:30.600 --> 00:12:34.600
근데 아파트로 비교해보면 25평 크기하고 거의 동일해요

235
00:12:34.600 --> 00:12:37.400
근데 가격대는 비슷하거나

236
00:12:37.400 --> 00:12:40.300
그다음에 문제는 관리비죠

237
00:12:40.300 --> 00:12:43.300
관리비가 아파트에 비해서 월등히 많이 나와요

238
00:12:43.300 --> 00:12:45.900
85㎡면 꽤 나올 것 같은데요, 진짜?

239
00:12:45.900 --> 00:12:47.300
그리고 생활 편리성

240
00:12:47.300 --> 00:12:53.000
요즘은 오피스텔도 커뮤니티 공간이나 이런 것들이 좋아지긴 했지만

241
00:12:53.000 --> 00:12:55.000
어쨌든 전체적으로 비교해봤을 때

242
00:12:55.000 --> 00:12:59.800
아파트랑 비교해보면 커뮤니티 공간에서 극단적으로 차이가 많이 나요

243
00:12:59.800 --> 00:13:04.800
그래서 소장님은 오피스텔은 투자도 투자지만 거주하는 것 자체도 좋지 않다

244
00:13:04.800 --> 00:13:06.600
그다음에 문제가 또 뭐냐면

245
00:13:06.600 --> 00:13:11.800
자, 아파트는요, 이게 오랫동안 거주하려고 오는 사람들이 와요

246
00:13:11.800 --> 00:13:15.700
근데 오피스텔은 본인은 사서 거주를 하고 있어요

247
00:13:15.700 --> 00:13:17.900
근데 나머지 옆에 주변 사람들

248
00:13:17.900 --> 00:13:19.900
다 거쳐가는 사람들이에요

249
00:13:19.900 --> 00:13:24.400
거쳐가는 사람들의 특징은 자기 집이 아니다 보니까

250
00:13:24.400 --> 00:13:28.500
조금 더 자기 집에 비해서 함부로 쓰는 경향들이 있단 말이에요

251
00:13:28.500 --> 00:13:32.100
그러면 주변 환경 이런 거에 비해서는

252
00:13:32.100 --> 00:13:36.000
아파트보다는 훨씬 떨어져요. 소음도 심하고

253
00:13:36.000 --> 00:13:39.700
예를 들어서 쓰레기 버리는 문제나 이런 거에 있어서

254
00:13:39.700 --> 00:13:48.000
아파트는 통제, 입주자 관리에서 정하는 그런 통제 수단들이 잘 먹히거든요

255
00:13:48.000 --> 00:13:50.900
오피스텔들은 생각보다 잘 안 먹혀요, 이런 게

256
00:13:50.900 --> 00:13:54.000
잠시 머물다 갈 거라고 생각을 하니까

257
00:13:54.000 --> 00:13:57.100
그래서 한때 보면은 쓰레기 막 엄청 있고

258
00:13:57.100 --> 00:14:00.300
이런 데들이 그런 게 간간히 나오는 게

259
00:14:00.300 --> 00:14:05.200
그래서 실제로 저는 오히려 오피스텔은 투자용으로 사는 거지

260
00:14:05.200 --> 00:14:07.000
거주 공간으로 쓰는 게 아니에요

261
00:14:07.000 --> 00:14:11.100
근데 지금 최근에 거주 개념으로 많이 했던 게

262
00:14:11.100 --> 00:14:14.100
아파트 가격이 너무 많이 올라가다 보니까

263
00:14:14.100 --> 00:14:16.000
이게 착각을 하는 거예요

264
00:14:16.000 --> 00:14:21.300
거주 공간이 부족해서 아파트 가격이 올라갔다라고 착각한 거예요

265
00:14:21.300 --> 00:14:25.000
그래서 오피스텔을 거주 공간으로 대신 쓰는 거예요

266
00:14:25.000 --> 00:14:26.000
거주용 오피스텔

267
00:14:26.000 --> 00:14:30.000
그러니까 투자 개념으로 샀다가 그냥 거주를 겸하는 거죠

268
00:14:30.000 --> 00:14:33.400
근데 이제 그분들이 지금 후회를 굉장히 많이 하고 있죠

269
00:14:33.400 --> 00:14:36.400
거주도 불편하고 가격도 안 올라가고

270
00:14:36.400 --> 00:14:38.400
떨어지기엔 더 많이 떨어지고

271
00:14:38.400 --> 00:14:41.200
이게 그럼 아파트를 먼저 다 투자를 한다는 건데

272
00:14:41.200 --> 00:14:44.600
투자를 할 때 사람들이 가장 많이 보는 게 그거죠

273
00:14:44.600 --> 00:14:50.400
RR. 로얄동, 로얄층을 사라. 남향을 사라

274
00:14:50.400 --> 00:14:52.100
뭔가 이런 거 있잖아요. 소장님

275
00:14:52.100 --> 00:14:54.400
이런 것도 중요하다고 보시나요?

276
00:14:54.400 --> 00:14:55.800
중요하긴 한데

277
00:14:55.800 --> 00:15:00.500
우리가 이 부분에 대해서 영상을 한번 찍어볼까 하는 주제가 있어요

278
00:15:00.500 --> 00:15:02.600
그러다가 지금 아직 비교 데이터

279
00:15:02.600 --> 00:15:06.600
비교 데이터를 좀 명확하게 구분해야 될 필요가 있어서

280
00:15:06.600 --> 00:15:09.500
자료를 지금 찾고 있는 중이어서 아직 안 찍었는데

281
00:15:09.500 --> 00:15:12.500
예를 들면 1층을 사면 안 되느냐

282
00:15:12.500 --> 00:15:15.000
맞아요. 1층, 탑층 안 되고 이런 거 많잖아요

283
00:15:15.000 --> 00:15:17.600
이거는 한번 비교해볼 만하다는 거죠

284
00:15:17.600 --> 00:15:20.000
그러니까 이거는 항상 어떤 개념이냐면

285
00:15:20.000 --> 00:15:23.700
내가 투자한 금액 대비 얼마만큼 올라서

286
00:15:23.700 --> 00:15:28.200
이게 비율적으로 얼마만큼의 효율성이 있냐 문제거든요

287
00:15:28.200 --> 00:15:31.900
그러니까 1층은 처음 살 때부터 싸요. 싸잖아요

288
00:15:31.900 --> 00:15:35.200
예를 들어서 로얄동, 로얄호실이 10억이다

289
00:15:35.200 --> 00:15:38.000
그러면 1층은 한 8억 뭐 이렇게 하는 경우

290
00:15:38.000 --> 00:15:39.900
10억짜리가 12억이 됐어요

291
00:15:39.900 --> 00:15:44.700
근데 1층이 한 1억 한 6천 내지 7천 정도 올랐다

292
00:15:44.700 --> 00:15:47.100
그러면 이건 약간 비교해볼 만한 거죠

293
00:15:47.100 --> 00:15:51.700
그렇다고 이게 효율성이 떨어지지 않는 거니까

294
00:15:51.700 --> 00:15:53.400
돈을 어쨌든 번 거니까

295
00:15:53.400 --> 00:15:57.900
어쨌든 번 게 아니고 투자 비용 대비 효율성이죠

296
00:15:57.900 --> 00:15:59.900
그러니까 비율로 따지는 거죠

297
00:15:59.900 --> 00:16:03.300
그러니까 10억에서 12억이 됐으면 20% 번 거잖아요

298
00:16:03.300 --> 00:16:06.800
그러면 8억에서 20%면 1억 6천이죠

299
00:16:06.800 --> 00:16:09.800
그럼 1억 6천 이상 올라가면 괜찮은 거죠

300
00:16:09.800 --> 00:16:13.100
근데 1층과 탑층을 접근하지 말라는 게

301
00:16:13.100 --> 00:16:15.100
약간 가격이 오르는 수도 있긴 하지만

302
00:16:15.100 --> 00:16:17.800
어쨌든 원하는 수요층이 적잖아요

303
00:16:17.800 --> 00:16:20.600
내가 원하는 시기에 팔 수 없을 수도 많고

304
00:16:20.600 --> 00:16:24.500
그렇죠. 그런 거는 고려할 만한 거예요

305
00:16:24.500 --> 00:16:27.400
여러분들이 투자를 할 때 뭘 해야 되냐면

306
00:16:27.400 --> 00:16:30.100
단순히 가격 오르고 내리는 거에만

307
00:16:30.100 --> 00:16:31.400
지금 막 집중되어 있잖아요

308
00:16:31.400 --> 00:16:32.800
가격만 보죠

309
00:16:32.800 --> 00:16:35.700
제가 매도를 항상 신경을 쓰라는 게 뭐냐면

310
00:16:35.700 --> 00:16:38.400
빠져나와서 결국에 현실화 시켜야

311
00:16:38.400 --> 00:16:40.500
이제 이게 내 돈이 되는 건데

312
00:16:40.500 --> 00:16:48.750
그러면 이게 매도할 때, 좀 더 수월하게 내가 원하는 가격대에 팔 수 있느냐

313
00:16:48.750 --> 00:16:50.600
부분으로 접근을 하는 게 좋은 거예요

314
00:16:50.600 --> 00:16:52.200
예를 들어서 가격이 많이 올랐어요

315
00:16:52.200 --> 00:16:57.400
많이 오르는데 내가 팔려고 내놨는데 거래가 아예 안 돼

316
00:16:57.400 --> 00:17:00.350
나중에 이제 하나 거래 딱 됐는데

317
00:17:00.350 --> 00:17:03.000
예를 들어서 10억에 샀는데 20억 찍혔어요

318
00:17:03.000 --> 00:17:05.700
이야 10억이나 올랐네. 좋아할 수 있죠

319
00:17:05.700 --> 00:17:08.000
근데 그 과정에 있는 사람은

320
00:17:08.000 --> 00:17:12.000
내가 팔려고 10억에도 내놔봤고 했는데 아예 안 팔렸어요

321
00:17:12.000 --> 00:17:14.900
그냥 우연히 나중에 갔더니 20억이 된 거예요

322
00:17:14.900 --> 00:17:16.900
이 사람은 좋을 게 하나도 없어요

323
00:17:16.900 --> 00:17:20.600
나중에 20억짜리 해도 팔려고 내놨는데 안 팔리고 있어요

324
00:17:20.600 --> 00:17:23.100
누군가는 팔긴 했지만 우연히

325
00:17:23.100 --> 00:17:26.300
누군가는 팔았는데 내가 아니면 아무 소용이 없는 거잖아요

326
00:17:26.300 --> 00:17:29.500
그래서 거래가 잘 안 되는 물건

327
00:17:29.500 --> 00:17:32.000
거래가 잘 안 되는 물건은 피하는 게 좋습니다

328
00:17:32.000 --> 00:17:36.300
그래서 그런 측면에서 1층이나 탑층 아니면 2, 3층

329
00:17:36.300 --> 00:17:38.800
이런 건 좀 피해라 이런 거예요

330
00:17:38.800 --> 00:17:43.500
근데 이게 효율성 면에서는 아주 나쁘진 않을 수 있어요

331
00:17:43.500 --> 00:17:44.700
알겠습니다. 마지막은요

332
00:17:44.700 --> 00:17:49.500
투자는 짧고 굵게 생각해라. 길게 보지 말고

333
00:17:49.500 --> 00:17:52.000
어찌됐든 평생 살 생각하지 말고

334
00:17:52.000 --> 00:17:54.100
이걸 좀 어느 정도 내가 수익을 실현하면

335
00:17:54.100 --> 00:17:56.900
바로 좀 아쉬워도 짧게 털고 나오는 게 좋다

336
00:17:56.900 --> 00:17:58.500
이 부분은 어떻게 생각하시나요?

337
00:17:58.500 --> 00:18:02.800
이 부분은 조금 애매한 부분이 있습니다

338
00:18:02.800 --> 00:18:09.000
짧고 굵게라는 이 짧은 기간이 얼마냐의 문제인 거죠

339
00:18:09.000 --> 00:18:11.600
애매하게 쓰셨네요

340
00:18:11.600 --> 00:18:15.900
제가 볼 때는 짧은의 개념이 2년 정도 같거든요

341
00:18:15.900 --> 00:18:18.300
저도 그 정도 생각했습니다만

342
00:18:18.300 --> 00:18:20.700
2년은 순식간인가요?

343
00:18:20.700 --> 00:18:23.500
부동산의 2년은 굉장히 찰나예요

344
00:18:23.500 --> 00:18:26.400
찰나, 찰나. 2년은 찰나다

345
00:18:26.400 --> 00:18:28.600
그래서 제가 항상 곧! 이렇게 얘기하잖아요

346
00:18:28.600 --> 00:18:31.600
곧? 그럼 2년 정도

347
00:18:31.600 --> 00:18:34.400
그러면 소장님의 짧은은 몇 년일까요?

348
00:18:34.400 --> 00:18:37.500
그러니까 저는 사이클을 타라 그러잖아요

349
00:18:37.500 --> 00:18:40.500
사이클 기간은 충분히 가지고 보유하는 게 좋죠

350
00:18:40.500 --> 00:18:44.800
그러면 상승기간에서는 사이클의 상승기간은 어느 정도냐?

351
00:18:44.800 --> 00:18:48.600
최소 6년에서 8년, 길면 10년까지 되는 거예요

352
00:18:48.600 --> 00:18:51.900
거의 한 5년에서 10년 정도 사이 생각하면 되겠네요

353
00:18:51.900 --> 00:18:56.300
5년에서 한 길게 10년 정도는 보유를 하는 게 나아요

354
00:18:56.300 --> 00:18:59.200
단, 그 사이클이 올라가는 타이밍에 들어가서

355
00:18:59.200 --> 00:19:00.600
그래서 제가 장기 보유

356
00:19:00.600 --> 00:19:04.400
여기서 막 20년, 30년 이거는 안 되는 거고

357
00:19:04.400 --> 00:19:06.800
5년에서 내가 언제 샀느냐

358
00:19:06.800 --> 00:19:10.600
완전 바닥에서 샀으면 한 10년 정도 보면 되는 거고

359
00:19:10.600 --> 00:19:12.500
올라가는 중간쯤에 샀다

360
00:19:12.500 --> 00:19:15.100
그러면 한 5년 정도 보면 돼요. 4, 5년 정도

361
00:19:15.100 --> 00:19:18.400
그러니까 최소 저는 4년 정도는 보고 가야 돼요

362
00:19:18.400 --> 00:19:20.300
그러니까 2년씩 보고 가면 안 돼요

363
00:19:20.300 --> 00:19:23.000
그래서 소장님 말씀은 이 상승의 기간이 생각보다 기니까

364
00:19:23.000 --> 00:19:24.500
이 상승폭을 오롯이 먹으려면

365
00:19:24.500 --> 00:19:27.100
적어도 한 5년에서 10년 정도의 사이를 갖고 있어야 되는 거죠

366
00:19:27.100 --> 00:19:30.300
그리고 이게 마지막 단계에서 훨씬 많이 올라간다

367
00:19:30.300 --> 00:19:31.600
폭등 구간이 있다

368
00:19:31.600 --> 00:19:36.300
폭등 구간. 이 폭등 구간은 누려야 된다

369
00:19:36.300 --> 00:19:39.400
그쵸. 투자했으면 그걸 누려야죠

370
00:19:39.400 --> 00:19:42.300
이렇게 뭔가 좀 집을 고를 때

371
00:19:42.300 --> 00:19:44.900
고려할 부분 한 7가지를 얘기해봤는데

372
00:19:44.900 --> 00:19:48.300
많은 사람들이 이런 부분을 볼 것 같아요

373
00:19:48.300 --> 00:19:50.400
근데 소장님과 말씀 나눠보니까

374
00:19:50.400 --> 00:19:56.100
이걸 좀 자세히, 기준을 잘 따져서 봐야 될 것 같다는 생각이 들어요

375
00:19:56.100 --> 00:19:57.100
두 번째는요, 소장님

376
00:19:57.100 --> 00:20:00.200
좀 짤막하게, 재밌는 글이 있어서 가져왔던 건데

377
00:20:00.200 --> 00:20:02.700
이전에 그 7가지 요소는 사람들이 진짜

378
00:20:02.700 --> 00:20:04.500
맞아, 이런 거 봐야지, 저런 거 봐야지

379
00:20:04.500 --> 00:20:06.200
이런 쪽으로 접근을 했다면

380
00:20:06.200 --> 00:20:09.200
이거는 뭔가 좀 뭐랄까요?

381
00:20:09.200 --> 00:20:13.100
나만의 마이웨이가 있는 듯한 느낌이 들어서 가져왔어요

382
00:20:13.100 --> 00:20:14.900
총 4가지를 봤는데요

383
00:20:14.900 --> 00:20:19.100
첫 번째는 소장님이 구조에 혁신적인 변화가 있었던

384
00:20:19.100 --> 00:20:21.700
지하주차장이 엘리베이터랑 연결이 되어야 된다

385
00:20:21.700 --> 00:20:23.400
이게 첫 번째로 나왔더라고요

386
00:20:23.400 --> 00:20:27.500
이게 연결이 안 된 곳은 비 오는 날 그거 아시죠?

387
00:20:27.500 --> 00:20:32.600
총총걸음으로 와가지고 하는 거, 그런 게 있거든요

388
00:20:32.600 --> 00:20:34.700
입구가 다 다르고 연결되지 않는

389
00:20:34.700 --> 00:20:37.500
짐 같은 것도 다 내가 또 짊어지고 와야 되고

390
00:20:37.500 --> 00:20:39.000
약간 이런 게 있기 때문에

391
00:20:39.000 --> 00:20:42.400
지하 주차장이 좀 연결된 게 좋다. 얘기를 했었고요

392
00:20:42.400 --> 00:20:46.700
두 번째는 신축이어도 엘리베이터가 한 대면 곤란하다

393
00:20:46.700 --> 00:20:47.900
이거 좀 신박하지 않습니까?

394
00:20:47.900 --> 00:20:53.600
이게 보면요, 예를 되게 딱 와닿게 쓰셨어요

395
00:20:53.600 --> 00:20:56.900
한 대여도 신축이라 엘리베이터 속도가 빨라서 괜찮다?

396
00:20:56.900 --> 00:20:58.100
이거는 아니다

397
00:20:58.100 --> 00:21:00.700
만약에 급똥 타임이 왔을 때

398
00:21:00.700 --> 00:21:03.300
나 너무 조급하게 기다리고 있는데

399
00:21:03.300 --> 00:21:05.600
택배 타임이랑 맞물렸으면

400
00:21:05.600 --> 00:21:08.950
제가 우아하게 말하지 않았습니까 그래서

401
00:21:08.950 --> 00:21:10.900
급똥 타임이 왔을 때

402
00:21:10.900 --> 00:21:12.300
택배 타임 한 번 걸려보면

403
00:21:12.300 --> 00:21:14.000
구독자들이 놀래요 지금

404
00:21:14.000 --> 00:21:17.200
아닙니다. 스무스하게 얘기했어요. 사람들이 오면

405
00:21:17.200 --> 00:21:21.000
이거 편집하지 말고 내보내세요

406
00:21:21.000 --> 00:21:24.400
그래서 택배 타임이 왔으면 층층마다 설 때마다

407
00:21:24.400 --> 00:21:27.300
식은땀이 주룩주룩 나는 거죠

408
00:21:27.300 --> 00:21:29.300
이럴 때 한 번 느껴봤냐

409
00:21:29.300 --> 00:21:32.000
이럴 때 정말 두 대였으면 정말

410
00:21:32.000 --> 00:21:33.600
두 대도 마찬가지입니다

411
00:21:33.600 --> 00:21:35.900
보통 한 대만 쓰니까요

412
00:21:35.900 --> 00:21:39.300
이러면서, 이럴 때 나는 정말 뷰보다

413
00:21:39.300 --> 00:21:43.200
엘리베이터 두 대인 게 더 크다. 이렇게 얘기하더라고요

414
00:21:43.200 --> 00:21:46.600
이 부분 많은 분들이 또 공감하실 거라고 생각합니다

415
00:21:46.600 --> 00:21:50.100
그리고 세 번째는요, 17층 이하여야 된다

416
00:21:50.100 --> 00:21:52.350
소방차 최고 높이가 17층이기도 하고

417
00:21:52.350 --> 00:21:55.000
안전 때문에 17층 이하로 봐야 된다

418
00:21:55.000 --> 00:21:57.500
이런 부분을 또 지적을 해 주셨더라고요

419
00:21:57.500 --> 00:22:01.200
요즘에 정말 초고층 40층, 50층 되는 아파트들도 많잖아요

420
00:22:01.200 --> 00:22:03.300
근데 난 17층 이하인 게 좋다

421
00:22:03.300 --> 00:22:05.400
이건 좀 새로운 접근법인 것 같습니다

422
00:22:05.400 --> 00:22:10.000
그리고 네 번째는요, 분리수거가 매일 되어야 하는 곳이다

423
00:22:10.000 --> 00:22:15.000
이 부분을 보면요, 삶의 질을 되게 높게 생각하시는 분인 것 같아요

424
00:22:15.000 --> 00:22:19.900
매일 되어야 좀 깨끗하고 집에 쌓이지도 않고

425
00:22:19.900 --> 00:22:22.000
뭔가 좀 청결함을 유지할 수 있다

426
00:22:22.000 --> 00:22:23.100
그렇게도 접근하시는 거예요

427
00:22:23.100 --> 00:22:24.800
이 분은 본인이 직접 버리시나 본데

428
00:22:24.800 --> 00:22:28.200
저는 쓰레기 버리는 일이 제 담당이어가지고

429
00:22:28.200 --> 00:22:30.600
이건 좀 반대이신가요? 소장님 의견을 들어보겠습니다

430
00:22:30.600 --> 00:22:31.900
이 네 가지 어떻게 보세요?

431
00:22:31.900 --> 00:22:35.400
제가 분양을 하면서 손님들을 상담을 하잖아요

432
00:22:35.400 --> 00:22:39.700
집을 보러 오잖아요. 봐서 정말 꼼꼼히 따져요

433
00:22:39.700 --> 00:22:43.400
근데 이분은 실제로 내가 들어가서 살 때

434
00:22:43.400 --> 00:22:45.900
불편함의 기준인 거예요

435
00:22:45.900 --> 00:22:47.600
거주할 때의 불편함

436
00:22:47.600 --> 00:22:50.800
투자와 거주는 약간 분리를 시키는 게 좋다

437
00:22:50.800 --> 00:22:53.100
이렇게 조언을 드리고 싶어요

438
00:22:53.100 --> 00:22:56.550
그러니까 거주하기에 불편한 집은 투자로써도 좋지 않다

439
00:22:56.550 --> 00:22:57.600
이렇게 생각하면 안 된다는 거죠?

440
00:22:57.600 --> 00:22:58.700
그렇죠

441
00:22:58.700 --> 00:23:03.200
오늘은 집을 고를 때 어떤 것을 중요하게 보냐

442
00:23:03.200 --> 00:23:05.100
이런 얘기를 좀 해봤는데

443
00:23:05.100 --> 00:23:06.600
전 재산이 들어가다 보니까

444
00:23:06.600 --> 00:23:11.200
정말 많은 점들을 좀 꼼꼼하게 살펴보면서 고르는 것 같아요

445
00:23:11.200 --> 00:23:14.000
네, 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

446
00:23:14.000 --> 00:23:17.200
오늘 시간 유익하셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

447
00:23:17.200 --> 00:23:19.100
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

448
00:23:19.100 --> 00:23:20.566
감사합니다