반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 오늘은요. 저희가 이전에도 분양 현장이 좀 멈춘 것들이 많다
공사를 좀 지연시키는 현장들이 많다
이런 얘기를 많이 했잖아요
그런데 제가 며칠 전에 기사를 봤는데요
올 상반기 문 닫은 건설업체가 1,800여 곳이 된다라는 타이틀이 있더라고요
그래서 1,800곳이나 있다고? 약간 숫자에서 일단 충격을 먹었어요
봤더니요 이게 요즘 공사비도 오르고 돈줄이 막히면서
9년 만에 전국에 1,800여 개에 육박하는 건설업체가
문을 닫았다는 기사가 있더라고요
이렇게 기사를 봤으니까 1,800곳이나 멈췄다고 들었지만
솔직히 제가 느끼는 체감상 그런 걸 전혀 느끼지 못했거든요
뭐 어디가 망했다, 어디가 멈췄다 이렇게 귀에 들리는 소식도 없고
저도 부동산 공부를 하다 보니까 많은 얘기를 듣잖아요
그런데 그런 얘기를 전혀 듣지 못했는데
이렇게 소리 소문 없이 문 닫은 곳이 많다는 게 좀 놀랍더라고요
그렇죠. 그런 부분이 차이가 나는 게 뭐냐면
우리나라에 등록된 건설업체들은 어마어마하게 많아요
그런데 베짱이님처럼 피부로 느끼는
우리 일반인들이 생각하는 건설업체는 어디냐면
GS, 현대건설 이런 데
그다음에 조금 2군, 지방으로 가면
지방 건설기업들 있잖아요
우리가 최소한 어쨌든 알고 있는 건설업체는
아파트의 브랜드를 가지고 있는
중견 건설업체라고 하더라도
적어도 아파트의 타이틀을 가지고 있는
이런 건설사들을 사실 우리는 인지하고 있잖아요
그런 건설사들이 파산한 경우는 사실 아직까지는 많지 않습니다
지방에서 어느 중견 건설업체가 파산했다 이런 정도
사실 그런 건설업체가 파산할 정도 되면
그 건설업체 하나만 파산해도 뉴스에 나와요
어쨌든 덩치가 크니까요
그렇죠. 그런데 지금 1,800 업체. 이거는 정말 소규모 업체들인 거예요
그래도 소장님 아무리 소규모라고 할 지언정
1,800여 곳은 정말 이게 좀 티끌모아 태산처럼 정말 많잖아요
이게 좀 위험하지 않나 약간 이런 생각도 들거든요
위험하다, 아니다
이걸 논하기에는 어쨌든 시장 상황이 녹록지는 않다
이런 부분으로 볼 수가 있는 거죠
왜냐하면 이게 자금 여력 그러니까 신용도나
이런 것들이 떨어지는 업체들이 돈줄이 말라서
그리고 원자재값 상승으로 인해서
대부분 이런 업체들은 하청업체들이 많거든요
하청업체들의 특징이 뭐냐면 원청이 돈 다 가져가는 거죠
그러면서 하청업체한테 많이. 우리 영화에서 보면
저도 건설업체의 그 구조를 정확하게
제가 그쪽에서 일한 건 아니니까 모르는데
영화에서만 봐도 이렇게 쭉 내리잖아요
그러면서 모든 리스크는 하청업체한테 다 넘기는 거죠
그러니까 이런 업체들이 자금난을 겪을 수밖에 없는 거죠
그럼 어떻게 보죠? 원자재 가격 오른 거는
모든 건설사가 다 직면한 문제잖아요
그러니까 하청업체가 1,800곳이면 그 윗단계도
도미노처럼 연결되지 않을까 이런 부분은 어떻게 생각하세요?
그렇죠. 연결될 가능성이 없는 건 아니죠
그러니까 조금씩 조금씩 리스크가 늘어나고 있다라고
보는 거는 맞을 것 같아요
그러니까 또 이렇게 분양 현장도 멈춘 곳도 많고
지연되는 곳도 많고 이렇게 쌓이면서
소규모이지만 어쨌든 1,800여 곳이 멈춘 상태잖아요
어떻게 보면 이게 또 공급이 줄어드는 걸로 귀결이 되잖아요
그럴 수도 있죠
근데 이게 또 이 부분을 얘기를 하면
많은 부분이 수요와 공급에 따라서 가격이 정해진다
이렇게 봤을 때 공급이 어찌됐든 확연히 줄어드는 건데
이게 좀 가격이 상승하는 거와 연관되지 않을까
이런 생각을 하는데 어떻게 생각하세요?
왜 웃으세요?
이게 시장이 우리나라 사람들이 부동산을 바라보는 게
모든 현상이 나타나면 그거를 상승과 하락으로
연결을 무조건 시키려고 하는 그런 경향이 있는
그런 걸 볼 때 참 우리나라 시장은 정말
관심도가 과열되어 있다 이런 생각이 드는 거고요
이거를 공급이 줄어드니까 상승한다
이걸 볼 때 제가 참 이게 좀 답답한 게
물을 끓이려고 냄비에 물을 담았어요. 불을 딱 켰어요
그러면 이제 바로 끓는다 이렇게 생각하는 거죠
물 끓는 게 공급이 줄어든다고 해서 바로 물이 끓냐?
그런 거라는 거죠?
그러니까 시장이라는 거는 에너지거든요
에너지는 뭔가의 어떤 요인이 가해졌다고 바로 움직이는 게 아니에요
누적돼야 돼요
그래서 공급이 많이 줄어들면 나중에 상승 요인으로
쌓이는 에너지가 쌓이는 건 맞아요 맞는데
우리가 시장 분석을 할 때 이렇게 분석하잖아요
공급이 올해 만약에 공급이 확 줄었어요
그럼 폭등한다 이런 식으로 연결하잖아요
이거는 완전히 시장을 모르는 거예요
시장이 어떤 상승 에너지가 생겼잖아요
그러면 바로 상승하는 게 아니에요
상승 에너지가 생겼으면 이 상승 에너지가 계속 누적돼서 쌓여야 돼요
쌓여서 에너지가 돼야 돼요
이게 에너지가 되었을 때 폭발적인 상승이 나중에 벌어지게 되는 거예요
어찌됐든 1,800여 곳이 문 닫은 거는
그 에너지 누적되는데 요인이 되는 게 맞는 건가요?
1,800 업체가 에너지가 되는 게 아니고
1,800 업체가 부도나서 사실 공급이 줄어들어야죠
공급이 줄어들지 않을 수도 있어요
왜냐하면 실질적으로 우리나라 건설업체들은 어마어마하게 많아요
대체할 수 있는 업체들이 많다는 얘기입니다
그러니까 원청에서 하청업체가 부도나는 거는 신경도 안 써요
왜냐하면 대신할 업체들이 많기 때문이에요
어쨌든 경쟁 관계가 많으니까
그래서 이거를 바로 공사가 뭐 이것 때문에 공사가 없어진다라고
연결하는 것도 약간은 무리가 있는 거예요
왜냐하면 수많은 수천, 수만, 수십만 건설업체가 있어요
그래서 하나가 무너지더라도 항상 톱니바퀴 채우듯이 다 메꿔집니다
메꿔지기 때문에 오히려 어떻게 보면
다른 경쟁 업체들한테는 기회가 되는 거예요
그걸 생각 못했네요
이게 1,800여 곳이 문을 닫는다고 해서
공급이 줄어드는 게 아닌가 했는데 그게 아니라는 거죠
대체제는 항상 있는 거고
실질적으로 공급이 줄어드는지 안 줄어드는지 봐야 된다는 거죠?
그렇죠. 근데 여기서 핵심은 뭐냐면
지금 9년 만에 최고치라는 거예요
9년 만에 최고치라는 건
어쨌든 간에 지금 부도나는 건설업체들이 늘어나고 있다는 거거든요
그게 사실 그러니까 항상 추세적인 느낌으로 봐야 돼요
저도 봤던 게 9년 만에 최고치라는 게 2014년이잖아요
지난번 사이클을 봤을 때 뭔가 하락기의 막바지 정도의 시기였던 것 같은데
그때 일어났던 일이 지금 약간 하락기 초반에 벌써 일어난다고?
저는 약간 이런 생각도 했었거든요
그러니까 이거는 갑자기 일어났고
그다음에 더 늘어나면 사실 이건 최고치가 아니잖아요
더 늘어날 수도 있는 거예요
이제 시작일 수도 있다
이게 그러니까 끝이 아니고 더 늘어날 수도 있는 거예요
그러니까 이거는 추세적으로 봐야 되는 부분이고
그리고 이게 공급 부족으로 연결이 된다 하더라도
바로 상승으로 연결된다는 건 아닌 거예요
에너지가 누적이 돼야 된다고 말씀하셨는데
이렇게 진짜 공급이 줄어들고 뭔가 발산을 할 정도로는
시간을 그럼 어느 정도로 생각해야 되나요?
보통 부동산에서 이런 누적기간은 적어도 3, 4년 이상은 누적이 돼야 돼요
그래서 그게 누적이 되면 나중에 에너지가 쌓여 있잖아요
시장은 움직이지 않고 있는데 에너지가 이렇게 점점점점 부풀어오르죠
그럼 이게 화산처럼 폭발하는 거예요
그게 이제 상승장으로 연결이 되는 겁니다
그러니까 이게 지속되면 신규 공급이 누적돼서
굉장히 줄어드는 현상이 지속이 되면
나중에 이제 상승 에너지가 쌓이게 돼요
그러면 상승할 때 폭발적인 에너지를 낼 수 있게 되는 겁니다
그런데 이것도 전제가 있는 게 이런 공급 부족 현상이
3, 4년 이상 지속돼야 된다라는 거예요
그러네요. 이게 채워지고 또 채워지고 이러면 또 다시 시작인 거죠
오늘은 뭔가 올 상반기에 문 닫은 건설업체가 1,800여 곳이 넘는다
저는 또 상상의 나래를 폈거든요
그러니까 이게 우리가 보면 숫자의 함정에 빠지는 경우들이 많아요
그러니까 여기서 보면 타이틀을 1,800 업체나 건설업체 폐업 이렇게 가면
우리가 이제 자세히 생각 안 하면
막 1군, 2군 건설사들이 1,800개나 폐업했다
이렇게 받아들이는 거예요 그러면
시장이 이제 나락으로 빠지고 있네
이렇게 받아들이게 될 수 있다는 거죠
그렇게 받아들였죠
제가 그래서 진짜 그렇게 되는 게 아닌가 싶어서 여쭤봤거든요
어찌됐든 소장님 말씀대로 이게 정말 공급이 멈추는 데로 결론이 나느냐
이런 거는 좀 추세를 봐야 된다는 거죠
지금으로는 그렇게 연결은 안 될 수도 있다
안 되죠
어찌됐든 경쟁업체가 많으니까
알겠습니다. 이렇게 마무리해보도록 할까요?
오늘 시간은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다