0
00:00:00.000 --> 00:00:04.600
반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

1
00:00:04.600 --> 00:00:06.500
베짱이입니다. 반갑습니다

2
00:00:06.500 --> 00:00:11.900
소장님 오늘은요. 저희가 이전에도 분양 현장이 좀 멈춘 것들이 많다

3
00:00:11.900 --> 00:00:14.050
공사를 좀 지연시키는 현장들이 많다 

4
00:00:14.050 --> 00:00:15.500
이런 얘기를 많이 했잖아요

5
00:00:15.500 --> 00:00:17.650
그런데 제가 며칠 전에 기사를 봤는데요

6
00:00:17.650 --> 00:00:23.650
올 상반기 문 닫은 건설업체가 1,800여 곳이 된다라는 타이틀이 있더라고요

7
00:00:23.650 --> 00:00:28.800
그래서 1,800곳이나 있다고? 약간 숫자에서 일단 충격을 먹었어요

8
00:00:28.800 --> 00:00:33.500
봤더니요 이게 요즘 공사비도 오르고 돈줄이 막히면서

9
00:00:33.500 --> 00:00:38.400
9년 만에 전국에 1,800여 개에 육박하는 건설업체가 

10
00:00:38.400 --> 00:00:40.600
문을 닫았다는 기사가 있더라고요

11
00:00:40.600 --> 00:00:44.500
이렇게 기사를 봤으니까 1,800곳이나 멈췄다고 들었지만

12
00:00:44.500 --> 00:00:49.000
솔직히 제가 느끼는 체감상 그런 걸 전혀 느끼지 못했거든요

13
00:00:49.000 --> 00:00:52.850
뭐 어디가 망했다, 어디가 멈췄다 이렇게 귀에 들리는 소식도 없고

14
00:00:52.850 --> 00:00:55.650
저도 부동산 공부를 하다 보니까 많은 얘기를 듣잖아요

15
00:00:55.650 --> 00:00:58.400
그런데 그런 얘기를 전혀 듣지 못했는데

16
00:00:58.400 --> 00:01:02.400
이렇게 소리 소문 없이 문 닫은 곳이 많다는 게 좀 놀랍더라고요

17
00:01:02.400 --> 00:01:05.900
그렇죠. 그런 부분이 차이가 나는 게 뭐냐면

18
00:01:05.900 --> 00:01:10.200
우리나라에 등록된 건설업체들은 어마어마하게 많아요

19
00:01:10.200 --> 00:01:12.500
그런데 베짱이님처럼 피부로 느끼는

20
00:01:12.500 --> 00:01:16.150
우리 일반인들이 생각하는 건설업체는 어디냐면

21
00:01:16.150 --> 00:01:19.450
GS, 현대건설 이런 데

22
00:01:19.450 --> 00:01:23.500
그다음에 조금 2군, 지방으로 가면

23
00:01:23.500 --> 00:01:25.600
지방 건설기업들 있잖아요

24
00:01:25.600 --> 00:01:29.200
우리가 최소한 어쨌든 알고 있는 건설업체는

25
00:01:29.200 --> 00:01:32.000
아파트의 브랜드를 가지고 있는 

26
00:01:32.000 --> 00:01:34.050
중견 건설업체라고 하더라도

27
00:01:34.050 --> 00:01:36.500
적어도 아파트의 타이틀을 가지고 있는

28
00:01:36.500 --> 00:01:40.500
이런 건설사들을 사실 우리는 인지하고 있잖아요

29
00:01:40.500 --> 00:01:46.300
그런 건설사들이 파산한 경우는 사실 아직까지는 많지 않습니다

30
00:01:46.300 --> 00:01:51.550
지방에서 어느 중견 건설업체가 파산했다 이런 정도

31
00:01:51.550 --> 00:01:54.550
사실 그런 건설업체가 파산할 정도 되면

32
00:01:54.550 --> 00:01:57.550
그 건설업체 하나만 파산해도 뉴스에 나와요

33
00:01:57.550 --> 00:01:58.650
어쨌든 덩치가 크니까요

34
00:01:58.650 --> 00:02:04.450
그렇죠. 그런데 지금 1,800 업체. 이거는 정말 소규모 업체들인 거예요

35
00:02:04.450 --> 00:02:07.250
그래도 소장님 아무리 소규모라고 할 지언정

36
00:02:07.250 --> 00:02:12.100
1,800여 곳은 정말 이게 좀 티끌모아 태산처럼 정말 많잖아요

37
00:02:12.100 --> 00:02:15.050
이게 좀 위험하지 않나 약간 이런 생각도 들거든요

38
00:02:15.050 --> 00:02:16.800
위험하다, 아니다

39
00:02:16.800 --> 00:02:21.700
이걸 논하기에는 어쨌든 시장 상황이 녹록지는 않다

40
00:02:21.700 --> 00:02:24.400
이런 부분으로 볼 수가 있는 거죠

41
00:02:24.400 --> 00:02:27.650
왜냐하면 이게 자금 여력 그러니까 신용도나

42
00:02:27.650 --> 00:02:31.650
이런 것들이 떨어지는 업체들이 돈줄이 말라서

43
00:02:31.650 --> 00:02:35.000
그리고 원자재값 상승으로 인해서

44
00:02:35.000 --> 00:02:37.900
대부분 이런 업체들은 하청업체들이 많거든요

45
00:02:37.900 --> 00:02:42.800
하청업체들의 특징이 뭐냐면 원청이 돈 다 가져가는 거죠

46
00:02:42.800 --> 00:02:45.750
그러면서 하청업체한테 많이. 우리 영화에서 보면

47
00:02:45.750 --> 00:02:48.750
저도 건설업체의 그 구조를 정확하게

48
00:02:48.750 --> 00:02:51.900
제가 그쪽에서 일한 건 아니니까 모르는데

49
00:02:51.900 --> 00:02:54.700
영화에서만 봐도 이렇게 쭉 내리잖아요

50
00:02:54.700 --> 00:02:59.350
그러면서 모든 리스크는 하청업체한테 다 넘기는 거죠

51
00:02:59.350 --> 00:03:03.050
그러니까 이런 업체들이 자금난을 겪을 수밖에 없는 거죠

52
00:03:03.050 --> 00:03:05.650
그럼 어떻게 보죠? 원자재 가격 오른 거는

53
00:03:05.650 --> 00:03:08.300
모든 건설사가 다 직면한 문제잖아요

54
00:03:08.300 --> 00:03:11.800
그러니까 하청업체가 1,800곳이면 그 윗단계도

55
00:03:11.800 --> 00:03:14.900
도미노처럼 연결되지 않을까 이런 부분은 어떻게 생각하세요?

56
00:03:14.900 --> 00:03:17.600
그렇죠. 연결될 가능성이 없는 건 아니죠

57
00:03:17.600 --> 00:03:22.150
그러니까 조금씩 조금씩 리스크가 늘어나고 있다라고

58
00:03:22.150 --> 00:03:23.900
보는 거는 맞을 것 같아요

59
00:03:23.900 --> 00:03:27.700
그러니까 또 이렇게 분양 현장도 멈춘 곳도 많고

60
00:03:27.700 --> 00:03:30.200
지연되는 곳도 많고 이렇게 쌓이면서

61
00:03:30.200 --> 00:03:34.350
소규모이지만 어쨌든 1,800여 곳이 멈춘 상태잖아요

62
00:03:34.350 --> 00:03:38.800
어떻게 보면 이게 또 공급이 줄어드는 걸로 귀결이 되잖아요

63
00:03:38.800 --> 00:03:39.900
그럴 수도 있죠

64
00:03:39.900 --> 00:03:41.700
근데 이게 또 이 부분을 얘기를 하면

65
00:03:41.700 --> 00:03:45.700
많은 부분이 수요와 공급에 따라서 가격이 정해진다

66
00:03:45.700 --> 00:03:48.900
이렇게 봤을 때 공급이 어찌됐든 확연히 줄어드는 건데

67
00:03:48.900 --> 00:03:52.850
이게 좀 가격이 상승하는 거와 연관되지 않을까

68
00:03:52.850 --> 00:03:55.100
이런 생각을 하는데 어떻게 생각하세요?

69
00:03:57.050 --> 00:03:57.600
왜 웃으세요?

70
00:03:57.600 --> 00:04:02.500
이게 시장이 우리나라 사람들이 부동산을 바라보는 게

71
00:04:02.500 --> 00:04:05.450
모든 현상이 나타나면 그거를 상승과 하락으로

72
00:04:05.450 --> 00:04:09.300
연결을 무조건 시키려고 하는 그런 경향이 있는

73
00:04:09.300 --> 00:04:13.500
그런 걸 볼 때 참 우리나라 시장은 정말

74
00:04:13.500 --> 00:04:17.600
관심도가 과열되어 있다 이런 생각이 드는 거고요

75
00:04:17.600 --> 00:04:20.950
이거를 공급이 줄어드니까 상승한다

76
00:04:20.950 --> 00:04:25.300
이걸 볼 때 제가 참 이게 좀 답답한 게

77
00:04:25.300 --> 00:04:29.500
물을 끓이려고 냄비에 물을 담았어요. 불을 딱 켰어요

78
00:04:29.500 --> 00:04:32.300
그러면 이제 바로 끓는다 이렇게 생각하는 거죠

79
00:04:32.300 --> 00:04:35.400
물 끓는 게 공급이 줄어든다고 해서 바로 물이 끓냐?

80
00:04:35.400 --> 00:04:36.650
그런 거라는 거죠?

81
00:04:36.650 --> 00:04:41.050
그러니까 시장이라는 거는 에너지거든요

82
00:04:41.050 --> 00:04:46.650
에너지는 뭔가의 어떤 요인이 가해졌다고 바로 움직이는 게 아니에요

83
00:04:46.650 --> 00:04:47.550
누적돼야 돼요

84
00:04:47.550 --> 00:04:51.500
그래서 공급이 많이 줄어들면 나중에 상승 요인으로

85
00:04:51.500 --> 00:04:54.650
쌓이는 에너지가 쌓이는 건 맞아요 맞는데

86
00:04:54.650 --> 00:04:57.950
우리가 시장 분석을 할 때 이렇게 분석하잖아요

87
00:04:57.950 --> 00:05:00.550
공급이 올해 만약에 공급이 확 줄었어요

88
00:05:00.550 --> 00:05:03.200
그럼 폭등한다 이런 식으로 연결하잖아요

89
00:05:03.200 --> 00:05:06.050
이거는 완전히 시장을 모르는 거예요

90
00:05:06.050 --> 00:05:09.600
시장이 어떤 상승 에너지가 생겼잖아요

91
00:05:09.600 --> 00:05:11.500
그러면 바로 상승하는 게 아니에요

92
00:05:11.500 --> 00:05:16.900
상승 에너지가 생겼으면 이 상승 에너지가 계속 누적돼서 쌓여야 돼요

93
00:05:16.900 --> 00:05:18.700
쌓여서 에너지가 돼야 돼요

94
00:05:18.700 --> 00:05:24.700
이게 에너지가 되었을 때 폭발적인 상승이 나중에 벌어지게 되는 거예요

95
00:05:24.700 --> 00:05:28.000
어찌됐든 1,800여 곳이 문 닫은 거는 

96
00:05:28.000 --> 00:05:31.600
그 에너지 누적되는데 요인이 되는 게 맞는 건가요?

97
00:05:31.600 --> 00:05:35.000
1,800 업체가 에너지가 되는 게 아니고

98
00:05:35.000 --> 00:05:40.700
1,800 업체가 부도나서 사실 공급이 줄어들어야죠

99
00:05:40.700 --> 00:05:42.600
공급이 줄어들지 않을 수도 있어요

100
00:05:42.600 --> 00:05:46.900
왜냐하면 실질적으로 우리나라 건설업체들은 어마어마하게 많아요

101
00:05:46.900 --> 00:05:50.800
대체할 수 있는 업체들이 많다는 얘기입니다

102
00:05:50.800 --> 00:05:54.800
그러니까 원청에서 하청업체가 부도나는 거는 신경도 안 써요

103
00:05:54.800 --> 00:05:57.500
왜냐하면 대신할 업체들이 많기 때문이에요

104
00:05:57.500 --> 00:05:59.700
어쨌든 경쟁 관계가 많으니까

105
00:05:59.700 --> 00:06:05.600
그래서 이거를 바로 공사가 뭐 이것 때문에 공사가 없어진다라고 

106
00:06:05.600 --> 00:06:08.300
연결하는 것도 약간은 무리가 있는 거예요

107
00:06:08.300 --> 00:06:12.950
왜냐하면 수많은 수천, 수만, 수십만 건설업체가 있어요

108
00:06:12.950 --> 00:06:18.050
그래서 하나가 무너지더라도 항상 톱니바퀴 채우듯이 다 메꿔집니다

109
00:06:18.050 --> 00:06:21.250
메꿔지기 때문에 오히려 어떻게 보면 

110
00:06:21.250 --> 00:06:24.600
다른 경쟁 업체들한테는 기회가 되는 거예요

111
00:06:24.600 --> 00:06:25.800
그걸 생각 못했네요

112
00:06:25.800 --> 00:06:27.750
이게 1,800여 곳이 문을 닫는다고 해서 

113
00:06:27.750 --> 00:06:29.750
공급이 줄어드는 게 아닌가 했는데 그게 아니라는 거죠

114
00:06:29.750 --> 00:06:31.750
대체제는 항상 있는 거고

115
00:06:31.750 --> 00:06:34.750
실질적으로 공급이 줄어드는지 안 줄어드는지 봐야 된다는 거죠?

116
00:06:34.750 --> 00:06:37.600
그렇죠. 근데 여기서 핵심은 뭐냐면

117
00:06:37.600 --> 00:06:40.100
지금 9년 만에 최고치라는 거예요

118
00:06:40.100 --> 00:06:42.000
9년 만에 최고치라는 건

119
00:06:42.000 --> 00:06:48.000
어쨌든 간에 지금 부도나는 건설업체들이 늘어나고 있다는 거거든요

120
00:06:48.000 --> 00:06:51.700
그게 사실 그러니까 항상 추세적인 느낌으로 봐야 돼요

121
00:06:51.700 --> 00:06:55.650
저도 봤던 게 9년 만에 최고치라는 게 2014년이잖아요

122
00:06:55.650 --> 00:07:01.400
지난번 사이클을 봤을 때 뭔가 하락기의 막바지 정도의 시기였던 것 같은데

123
00:07:01.400 --> 00:07:05.600
그때 일어났던 일이 지금 약간 하락기 초반에 벌써 일어난다고?

124
00:07:05.600 --> 00:07:07.300
저는 약간 이런 생각도 했었거든요

125
00:07:07.300 --> 00:07:09.550
그러니까 이거는 갑자기 일어났고

126
00:07:09.550 --> 00:07:12.600
그다음에 더 늘어나면 사실 이건 최고치가 아니잖아요

127
00:07:12.600 --> 00:07:13.850
더 늘어날 수도 있는 거예요

128
00:07:13.850 --> 00:07:14.850
이제 시작일 수도 있다

129
00:07:14.850 --> 00:07:18.700
이게 그러니까 끝이 아니고 더 늘어날 수도 있는 거예요

130
00:07:18.700 --> 00:07:21.900
그러니까 이거는 추세적으로 봐야 되는 부분이고

131
00:07:21.900 --> 00:07:26.750
그리고 이게 공급 부족으로 연결이 된다 하더라도

132
00:07:26.750 --> 00:07:29.800
바로 상승으로 연결된다는 건 아닌 거예요

133
00:07:29.800 --> 00:07:32.250
에너지가 누적이 돼야 된다고 말씀하셨는데

134
00:07:32.250 --> 00:07:36.500
이렇게 진짜 공급이 줄어들고 뭔가 발산을 할 정도로는

135
00:07:36.500 --> 00:07:38.750
시간을 그럼 어느 정도로 생각해야 되나요?

136
00:07:38.750 --> 00:07:43.900
보통 부동산에서 이런 누적기간은 적어도 3, 4년 이상은 누적이 돼야 돼요

137
00:07:43.900 --> 00:07:48.200
그래서 그게 누적이 되면 나중에 에너지가 쌓여 있잖아요

138
00:07:48.200 --> 00:07:53.250
시장은 움직이지 않고 있는데 에너지가 이렇게 점점점점 부풀어오르죠

139
00:07:53.250 --> 00:07:55.650
그럼 이게 화산처럼 폭발하는 거예요

140
00:07:55.650 --> 00:07:57.950
그게 이제 상승장으로 연결이 되는 겁니다

141
00:07:57.950 --> 00:08:02.250
그러니까 이게 지속되면 신규 공급이 누적돼서 

142
00:08:02.250 --> 00:08:05.800
굉장히 줄어드는 현상이 지속이 되면

143
00:08:05.800 --> 00:08:08.600
나중에 이제 상승 에너지가 쌓이게 돼요

144
00:08:08.600 --> 00:08:14.400
그러면 상승할 때 폭발적인 에너지를 낼 수 있게 되는 겁니다

145
00:08:14.400 --> 00:08:18.500
그런데 이것도 전제가 있는 게 이런 공급 부족 현상이

146
00:08:18.500 --> 00:08:21.200
3, 4년 이상 지속돼야 된다라는 거예요

147
00:08:21.200 --> 00:08:26.400
그러네요. 이게 채워지고 또 채워지고 이러면 또 다시 시작인 거죠

148
00:08:26.400 --> 00:08:31.500
오늘은 뭔가 올 상반기에 문 닫은 건설업체가 1,800여 곳이 넘는다

149
00:08:31.500 --> 00:08:33.800
저는 또 상상의 나래를 폈거든요

150
00:08:33.800 --> 00:08:38.950
그러니까 이게 우리가 보면 숫자의 함정에 빠지는 경우들이 많아요

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00:08:38.950 --> 00:08:45.400
그러니까 여기서 보면 타이틀을 1,800 업체나 건설업체 폐업 이렇게 가면

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00:08:45.400 --> 00:08:47.600
우리가 이제 자세히 생각 안 하면

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00:08:47.600 --> 00:08:51.650
막 1군, 2군 건설사들이 1,800개나 폐업했다 

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00:08:51.650 --> 00:08:53.600
이렇게 받아들이는 거예요 그러면

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00:08:53.600 --> 00:08:56.300
시장이 이제 나락으로 빠지고 있네 

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00:08:56.300 --> 00:08:59.300
이렇게 받아들이게 될 수 있다는 거죠

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00:08:59.300 --> 00:09:00.350
그렇게 받아들였죠

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00:09:00.350 --> 00:09:05.550
제가 그래서 진짜 그렇게 되는 게 아닌가 싶어서 여쭤봤거든요

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00:09:05.550 --> 00:09:11.600
어찌됐든 소장님 말씀대로 이게 정말 공급이 멈추는 데로 결론이 나느냐

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00:09:11.600 --> 00:09:14.750
이런 거는 좀 추세를 봐야 된다는 거죠

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00:09:14.750 --> 00:09:18.350
지금으로는 그렇게 연결은 안 될 수도 있다

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00:09:18.350 --> 00:09:19.000
안 되죠

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00:09:19.000 --> 00:09:21.350
어찌됐든 경쟁업체가 많으니까

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00:09:21.350 --> 00:09:23.700
알겠습니다. 이렇게 마무리해보도록 할까요?

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00:09:23.700 --> 00:09:26.000
오늘 시간은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

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도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

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다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

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감사합니다