반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 요즘 전세 사기가 많이 발생하고 있고
그런 뉴스들이 많이 나오고 있잖아요
그러면서 대두됐던 게
상습적으로 전세 보증금을 돌려주지 않는
이른바 악성 임대인이라고 하죠
이런 얘기가 많이 올라오고 있어요
그래서 그런지 9월부터 악성 임대인의 신상을
임대인 동의 없이 공개하겠다
국토부가 발표를 했어요
그래서 어떤 내용을, 어떤 사람들을 공개를 하겠냐 봤더니요
공개 대상은 최근 3년 내 2건, 2억 원 이상
전세 보증금을 반환하지 않은 경우
공개 내용은 성명, 나이, 주소, 미반환 보증금액 등
공개 정보를 이제 발표를 하겠다 나왔어요
이 부분에 대해서 많은 분들이 얘기가 많더라고요
첫 번째로 과연 이게 이런 걸 한다고 해서
임차인을 보호할 수 있는가?
실효성의 문제를 사람들이 많이 얘기를 하더라고요
이 부분에 대해서 좀 얘기를 해보려고 합니다
제 생각에는 효과는 어느 정도 있을 것 같아요
이 신상을 공개하는 것만으로도 효과가 있다?
네. 사실은..
네, 그게 과연 돈을 주는 거에 해결이 될까의 문제죠?
돈을 주는 것보다 일단 투자할 때부터
대부분 이 사람들은 투자자잖아요
투자할 때부터 약간은 좀 신경을 쓰지 않을까라는 생각이 들긴 해요
새로운 투자를 할 때
그렇죠. 그리고 어떤 이런 상황이 생겼을 때
돈을 돌려줘야 될 상황이 생겼을 때
조금 더 대부분 일단 버티고 보거든요
버티고 보고 막 끝까지 가자
요즘 나오는 글들을 읽어보면 이런 일들도 있어요
임차인한테 보증보험 신청해라
그것부터 해라 일단
나는 못 돌려준다
만기가 이제 도래해서 높게 계약했다가 시세가 떨어졌을 때
이거를 이제 돌려줘야 되는데
그걸 안 돌려주고 그냥 보증보험 신청해라
너무 당당하게 나오는 것 같은데
네, 그래가지고 저는 이게 딱 드는 생각이
이 임대인은 보증보험으로 돈을 주고 나면
자기는 안전하다고 생각하는가?
이런 생각이 들거든요
이게 임차인을 보호하기 위한 보증보험인데
임대인이 내밀 수 있는 카드가 되어버린 것 같은 느낌인데
그래가지고 일단 궁금한 게
이렇게 보증보험을 하고 나면
보증보험 회사에서 임대인한테
구상권을 청구한다고 지금 우리가 알고 있잖아요
그럼 실제로 구상권을 청구하는 그 과정까지의 상황
실제 상황을 좀 알고 싶어졌거든요. 궁금해졌어요
그래서 한번 이제 보증보험 회사랑 접촉을 해서
한번 이 과정이 어떻게 되는지 알아볼까 생각을 하고 있습니다
임대인들이 생각 외로 이런 절차나
나중에 향후 일어날 일을 모르고
일단은 그냥 지금 상황을 모면하자
이런 임대인들도 꽤 있는 것 같다는 생각이 들어요
그래서 사실 이런 거를
정부가 좀 이런 신상 공개나 이런 걸 통해서 이렇게 하게 되면
제가 볼 때는 이제 완전하게 전세 사기를 막을 수 있다
이렇게 보기는 좀 어렵지만
지금처럼 이렇게 정도가 심한 상황은
좀 어느 정도 조금 감소시킬 수 있지 않나
이런 생각이 들긴 합니다
소장님 말씀은 앞으로 이제
새롭게 투자하는 사람들은 조심할 수 있겠지만
이걸 하는 거는 지금의 문제에 놓인 사람들을
보호하기 위해서 내놓은 건데
이런 신상 공개로 과연 문제를 해결할 수 있는가
하는 면에서 저는 약간 해결은 안 될 것 같다는 생각이 들거든요
해결은 안 돼도 지금 상황에 있는 사람들도
만약에 보증금 안 돌려주고 몇 건 이렇게 되면
이제 신상 공개가 되잖아요
그럼 이제 세상 쪽팔린 게 되는 거죠
그거는 저는 좀 영향이 있을 거라고 보거든요
그러니까 우리가 신상 공개되는 거에 되게 민감하잖아요
근데 신상 공개되는 수준이 지금까지로 보면
정말 굉장히 악질 범죄를 저지른 사람한테만
웬만한 범죄를 저지른 사람한테는
신상 공개를 하지 않거든요
정말 악질인 사람한테만 신상 공개를 해왔어요
그것도 논란이 되거든요
그렇죠. 이것도 보면 신상 공개 대상이
최근 3년 내 2건, 2억 원 이상의
전세보증금을 반환하지 않은 경우를 대상으로 했단 말이에요
근데 이건 좀 너무 과하지 않나
공개 내용에 성명, 나이, 주소까지 다 나오는 거면
진짜 다 나오는 거잖아요
너무 이게 정도가 과하지 않나
소장님 말씀대로 정말 악질 범죄인만
이렇게 신상 공개를 하는데
이걸 약간 동등시하는 게 아닌가 이런 얘기도 많은 것 같아요
네. 그러니까 제가 볼 때는 좀 심한 것 같긴 해요
심한 것 같은데 이게 나온 배경을 보면
전세 사기의 특성을 보면
피해를 보는 사람이 다수잖아요
그리고 이 사람들은 자살까지 한 사람들이
지금 굉장히 많이 나왔단 말이에요
그러니까 사회적 파장이 크다라고 본 거예요
그러니까 지금 어떻게 보면 살인에 가까운
그런 범죄까지도 정부는 인식하고 있는 걸로 보는 거죠
그래서 이런 거를 좀 미연에 방지를 해야
이 정도까지 강하게 해야 이게 없어진다라고
사태의 심각성을 좀 정부는 크게 느끼고 있다
그래서 좀 정도가 과하다라고 느낄 수 있겠지만
이런 걸 하지 않으면 지금 이거를
어떤 대책을 세울 수 있는 방법이 많지 않다라는 거죠
사회적으로 파장이 너무 크기 때문에
일단 처음부터 좀 강도 높게 시행을 하는 거다
이렇게 보시는 거죠
그러니까 제가 봐도 좀 이거는
이 정도까지 해야 되나 싶은 생각이 들긴 하는데
그러면 이걸 제외하고
전세 사기를 막을 수 있는 어떤 방법이 있을까?
댓글에는 많은 견해들을 밝히지만
이런 거는 다 논란의 여지가 있는 것들이에요
재산권이나 이런 것들을 제약하는 헌법상의 문제
헌법하고 부딪히는 문제가 발생하거든요
그래서 정부가 이런 전세 사기를 막을
뚜렷한 대책을 세울 수 있는 게 마땅치가 않아요
그런 측면에서 어떻게 보면 구차한, 정도가 심한
이런 방법을 쓸 수밖에 없는
그럴 수밖에 없는 것도 있지 않나
이런 생각이 들긴 해요
앞으로 더 이런 일이 벌어지지 않게끔 한 방법이다
이렇게 볼 수 있는 거군요
이 뉴스 기사에 정말 댓글이 많이 달렸어요
그래서 어떤 댓글이 달렸나 봤더니요
악성 임대인에 대한 얘기였잖아요
근데 댓글은 거의 악성 임차인에 대한 얘기가 많더라고요
악성 임대인이 있듯이 악성 임차인도 있다
보증금을 다 까먹을 정도로 월세를 안 낸 사람들도 많고
집을 정말 소위 말하는 개판 만들어 놓은 사람도 많고
너무 많다, 이런 사람들도 공개를 해야 되지 않냐
왜 임대인만 이렇게 공개를 해야 되냐
이건 좀 역차별 아니냐
이런 얘기도 되게 많더라고요
이 부분은 어떻게 생각하세요?
사실 충분히 공감을 느낄 만해요
그러니까 악성 임차인을 만나면
임대인은 진짜 미칠 노릇이거든요
그걸 저도 제가 겪은 건 아니지만
주변에서 그런 사례를 많이 들었어요. 진짜 미칩니다
악성 임대인에 비할 바가 아닐 정도로 미치는데
이거는 조금 개인들이 생각할 때 비슷하다고 보는 거예요
그러니까 내가 만약 임대인인데 악질 임차인을 만났어요
그럼 미치잖아요, 거의
그럼 이런 사람들도 "야, 진짜 너무하다" 공개해야 되는 거야
블랙리스트처럼
네, 그렇게 생각할 수 있는데
사회적인 부분에서 보면 좀 차원이 다른 부분이에요
악성 임대인과 악성 임차인은 좀 다른 부분이다?
뭐냐면 한 건으로 인해서 미치는 파장을 보는 거예요
악성 임대인을 가려내기 위한 건 뭐냐면
한 사람의 임대인이 수십 명, 수백 명의 임차인을 피해자로 만들거든요
근데 임차인은 그냥 한 사람이에요
악질 임차인이 수백, 수천 명의 임대인을 어렵게 만들진 않거든요
그 당시에 1대1인 거죠?
그렇죠, 악성 임차인은 그냥 1대1인 거예요
개인적인 문제인 거예요
물론 정도가 심해서
야, 이 사람은 좀 해야 되겠다 싶지만
사회적으로 볼 때는 아주 아주 작은 거라는 거죠
근데 임대인은 잘못 정도가 심한 악성 임대인이 나오면
수백, 수천 명의 임차인을 나락으로 빠뜨릴 수 있기 때문에
사회적으로 봤을 때는 차이를 두는 거예요
개인간의 문제가 아니라
악성 임대인은 사회적으로 파장이 좀 클 만한 걸로 본다는 거죠?
그렇기 때문에 차별을 두는 겁니다
그래서 그 부분은 어쩔 수 없다, 이렇게 보고
그다음에 제가 느끼는 바로는
악질 임차인도 진짜 많이 늘었어요
근데 저는 이게 임대차 3법이 한몫하고 있다
이렇게 생각을 하고 있어요
임대차 3법, 네
어떻게 보면 계약자들은 동등한 관계여야 되거든요
동등한 관계여야 되는데
한쪽으로 권리를 너무 강하게 줘버린 경우들이 있어요
저는 대표적인 케이스가 바로 계약 갱신 청구권을 썼을 때
임차인은 언제든지 나가겠다고 통보할 수 있어요
그래서 3개월 정도의 기간을 두고 나가겠다고 통보하면
그 임대인은 임차인한테 보증금을 내줘야 되는 의무가 생기거든요
계약을 했음에도 불구하고
임차인이 나가겠다 통보하면
3개월 안에 나갈 수 있다
그럼 이거는 뭐냐면 서로 계약 관계에 있어서
기간의 이익이라는 게 서로 있습니다
그리고 의무도 있고
그래서 보통 우리가 임대차 기간은 2년이라고 정해져 있어요
그래서 계약을 했으면
둘 다 2년을 의무를 지켜야 되는 거예요
그래서 그거는 뭐냐면 안정성을 기하는 거거든요
그러니까 계약을 했으니까
2년 동안은 내가 여기에 관심을 두지 않고 있어도
서로 2년 동안은 안전하게
서로 계약 관계가 유지된다는 거예요
그러면 임대인이나 이런 사람들은 이 집을 내놓거나
이 2년 동안은 새로운 임차인을 구하거나
이런 거를 할 필요가 없는 거죠
그리고 임차인도 마찬가지로
내가 2년 동안은 다른 집을 구하거나 이래야 될 필요 없이
안정적으로 2년 동안 살 수 있다는 거예요
근데 문제는 계약 갱신 청구권을 딱 쓰게 되면
임대인은 지위가 갑자기 불안해져요
실제 이런 사례를 악용하는 임차인들이 누구냐면
계약 갱신 청구권을 쓰고 나서
2년 동안 계약이 다시 되는 거잖아요
그 이후에 갑자기 나가겠다고 해요 나가겠다
그러면 임대인은 새로운 임차인을 구해야 되잖아요
구하고 막 구하고 어렵게 구하고 있는데
다시 임차인이 나 그냥 살래요 이래버리는 거예요
그러면 임대인은 갑자기 뭐지? 이러는 거예요
지금 자기가 임차인 구하려고 뛰어다니고
보증금 모자라서 구하려고 하고 있는데
살겠다고 하는 거예요
그다음에 진짜 악질은
근데 그렇게 번복을 해도 임대인은 받아들일 수밖에 없는 거죠
그렇죠. 임대인은 어떻게 항변할 수가 없어요
자기 권리가 없습니다, 여기서는
받아들이기만 해야 돼요
근데 또 나가겠다
제한이 없습니까? 번복이?
네, 없어요
그러면 임대인은 계약 갱신 청구권을 쓰고 나면
임대인의 지위가 너무 불안해져요
이거를 악용하는 임차인들이 지금 많아지고 있어요
얘기만 들어도 너무 이게
계약 갱신 청구권을 5%밖에 못 올리는 거잖아요
거기서부터 임대인은 뭔가 나는 좀 불만사항이 있었는데
이걸 함에도 불구하고
임차인의 전화가 오나 안 오나
이걸 계속 봐야 될 수밖에 없는 상황인 거네요, 진짜
그러니까 이거는 계약 관계가 동등한 관계가 아니고
어느 한쪽에 권리가 치우친 계약 관계거든요
이런 경우를 악용하는 임차인이 굉장히 많이 늘어나고 있어요
그리고 임대차 3법 처음 생겼을 때
지금도 제가 현장에 없으니까
들리는 얘기가 아직은 많지 않아서 그러는데
임대차 3법 딱 시행되고 나서는
이사비라는 항목이 생겼어요
근데 이게 보통은 이사비라고 한다면 임대인이 주는 경우
임대인이 약간 계약 기간을 필요에 따라서
양해를 구할 때 이사비를 주고 하는데
이게 많아야 100만원, 200만원 정도였거든요
딱 진짜 이사비용이죠
근데 임대차 3법 이후로
이사비 명목으로 임차인한테 줘야 되는
그런 게 막 이제 1천만원, 2천만원, 3천만원
맞아요, 그게 초기에 그렇게 생겼다는데 지금도 약간 그게
그러니까 지금은 있는지 모르겠어요
저도 이제 현장에 없다 보니까
그리고 저도 만나는 지인들에게 이렇게 들어보는데
그런 얘기는 아직 안 나오고 있거든요
근데 임대차 3법 생기고 나서는
그게 완전히 일반화됐었어요
그래서 임차인이 임대인한테
무조건 당연히 이사 갈 때 나가야 되는데 이사비 줘라
그래가지고 임대인은 이사비를 줘야 되냐, 말아야 되냐
막 이거 갖고 커뮤니티에 물어보고
이런 사례들이 많았었어요
맞아요, 이게 뭔가 임대차 3법의 취지는
그동안에 임차인이 보호를 받지 못하는 부분들이 있어서
그거를 좀 보호하고자 만든 건데
이게 오히려 뭔가 좀 관계를 역전시켰다고 해야 되나요?
약간 어떻게 봐야 될까요 이거를?
그러니까 좀 과도한 권리를 준 거죠
제도적으로 과도한 권리를 주면
이거를 악용하는 사람들 때문에
대부분의 또 임차인은 그렇지 않아요
대부분의 임차인은 그렇지 않은데
이걸 일부 사람들이 악용을 하는 거예요
근데 이 문제는 이렇게 되면
전체적인 임대인의 지위가 불안해져요
그러니까 이 임차인을 믿을 수가 없게 되는 거예요
그렇죠, 그런 소수의 일 때문에 불신이 생기는 거잖아요
그러니까 성실한 그냥 착하고
정상적으로 거주를 할 임차인을 믿지 못하는 거예요 이제 임대인이
그러면 서로 간에 대립관계가 되는 거예요
그러니까 항상 소수의 사람들이 악용하는 문제가
전체적인 분위기로 비화될 수 있다는 부분을
정부에서는 이걸 알고 있어야 된다는 거예요
저는 임대차 3법 중에 고쳐야 될 항목으로는
가장 첫 번째가 계약 갱신 청구권을 썼을 때
임차인이 아무 때나 나갈 수 있다
이거는 묵시적 갱신에서 쓸 수 있는 항목이거든요
묵시적 갱신에서는 왜 그걸 쓸 수 있게 되냐면
이 권리를, 자기 권리를 또 지켜야 되는 의무가 있는 거예요
근데 임대인이 묵시적 갱신을 했다는 거는 뭐냐면
계약관계가 끝났으면 새로운 계약을 써야 되는데 그걸 안 한 거잖아요
그럼 자기 권리를 지키지 않은 거예요
그러면 그 권리를 잃은 걸로 법에서는 보는 겁니다
그래서 그 잃은 권리를 아무나 임차인이 활용할 수 있는 거예요
그거는 정당한 겁니다. 자기 권리를 지키지 않았으니까
따로 계약서도 쓰지 않잖아요, 묵시적 갱신은
그러니까 이거하고 계약 갱신 청구권을 분리를 해야 되는데
지금 민주당에서 이걸 동일시해버린 거예요
그러니까 과도한 권리를 줘버린 거죠
그럼 계약 갱신 청구권 쓰고 나서
자기가 이사가고 싶은 데를 막 골라요
고른 다음에 이사가고 싶은 데가 생겼으면
나 이사가겠다, 통보하면 되고
일단 보증금도 올리지 않는 상태에서 거주의 안정권이 생기고
지금같이 또 전세금이 많이 떨어졌다 생각하면
좀 더 상급지로 이사를 가는 것도 괜찮다는 생각을 하면서
알아보게 될 수도 있는 거잖아요
사실 정부 입장에서는 굉장히 고심을 했을 것 같은 느낌이 들어요
제가 봐도 전세 사기를 막을 수 있는 뚜렷한 대책이 없거든요
그런 측면에 있어서 약간은 무리수
사실 신상 공개가 이게 쉬운 부분은 아니거든요
파장이 너무 크다
이런 거를 감수하고서라도 좀 해야 되겠다라고
마음먹은 그 의지가 좀 보여집니다
어쨌든 오늘은 악성 임대인의 신상을 공개한다 9월부터
이게 정말 임차인을 보호할 수 있는 방법이 될까?
그럼 악성 임차인에 대한 부분은 어떻게 봐야 되는 걸까?
좀 얘기를 해봤던 것 같아요
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다