반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 요즘 이제 거래가 좀 많이 되고 있고
호가들도 많이 올라가고 있다
이런 글들이 많이, 소식이 들리잖아요
그렇죠
그중에서 한 지역이요
지금 약간 분위기가 좀 좋다, 핫하다 이런 분위기에 있는데
거기에 합쳐서 거기에 걸맞는 기사가 또 하나가 나왔어요
두 달 만에 2억이 껑충 뛰었다는 지역이 있는데요
바로 송도입니다
송도에 많은 단지가 있잖아요. 그중에서 한 단지에
두 달 만에 2억이 껑충 뛴 단지가 있다고 해서
저희가 한번 살펴봤어요. 기사를 보면요
급매물이 소진되면서 입지나 인프라 측면에서
선호도가 높은 단지를 중심으로 신고가 행렬까지 나타나고 있다
송도동 더샵 센트럴파크 2단지는
5월 달에 22억 5천만 원에 매매되었고
직전 거래였던 3월 17일 날 20억 5천만 원보다
2억 원이 높은 가격에 매매가 되었다고 합니다
그리고 두 번째 단지는요
인근에 있는 송도 더샵 퍼스트파크는
5월 달에 14억에 거래가 되었는데요
이 거래 또한 한 달 전에 11억 8천만 원에 거래가 된 단지인 거예요
이것도 무려 2억 2천만 원이 올랐던 거죠
이런 단지가 한 단지가 아니라 이렇게 여러 단지가 있다 보니까
이제 사람들이 점점 호가를 올리고 집주인이
심지어 신고가가 찍는 단지들도 나오면서
하반기에는 금리가 안정되면서 분위기가 좋아지지 않겠냐
이런 분석이 나오더라고요
그래서 이걸 또 한번 얘기를 해보려고 합니다
두 달만에 2억이 올랐어요, 소장님
그러게요
1억도 아니고 2억입니다
이제 본격적인 상승장인가요?
약간 이런 오른 폭은 정말 상승장에 나올 법한 가격이잖아요
그래서 많은 사람들이 하반기 다시 올라가는 거 아니냐
약간 이런 얘기가 많이 나오는 것 같아요
어떻게 보시나요, 소장님?
좀 여기서 저는 시장 참여자들, 매수하려고 하는 사람들이나
아파트를 매도하려고 하는 사람들
이런 사람들이 좀 주의가 요망되는 게
사실 이런 기사들을 보면 진짜 상승장이다
그러면 매수하고자 하는 사람 쪽에서는 좀 급해지거든요
과거에 막 한 2018년, 19년, 20년 때
내가 놓쳤던 그 기억이 새록새록 돋아나면서
또 이 기회를 놓치는 게 아닌가, 조급해하는 분들
그래서 매수대열에 뛰어드는 이런 분들이 생길 수도 있고
그다음에 아파트를 팔려고 했던 분들, 이런 분들 같은 경우는
어? 내가 좀 일찍 팔아서, 일찍 팔고
지금 이런 것처럼 만약에 20억에 팔았는데 22억 꽉 찍었어요
그럼 이분은 아마 20억에 판 분들은 지금 아, 내가 미쳤지
뭐 이런 지금, 뭐 이런 고민을 할 거예요
그러면은 야, 이런 거 보면은 내가
야, 지금 내가 이거 일찍 팔면 또 밑지는 거 아니야
이런 생각 할 수도 있거든요
그러면서 호가를 훅훅 올리게 된다, 이런
근데 이게 진짜 시장 분위기를 제대로 파악을 해야
적절한 대응을 할 수 있는데
사실 이런 언론들의 기사들을 보고
혹하는 분들이 생길 수 있는데
이럴 때 할 수 있는 방법들이
어떻게 보면 일종의 팩트체크 같은
진짜 분위기가 이런가 하면서
검증을 한번 해볼 필요가 있다라고 저는 생각이 들거든요
이런 기사들을 그냥 믿는 게 아니라 비판적인 사고는 없이
그냥 맹신하는 게 아니라 팩트체크가 필요하다 스스로
그렇죠. 그러니까 전체적인, 그래서 뭘 해야 되냐면
실제로 이런 기사들이 일어났던 아파트의
전체적인 상황을 한번 훑어보고
그다음에 그 외 주변의 아파트들까지 다 훑어보고
그리고 그런 추세가 얼마나 이어지는지를
보고 나서 가는 것도 늦지 않다
이게 기사에 두 단지가 나왔거든요
그럼 이 두 단지를 한번 진짜 분위기가 약간 진짜 상승
대세 상승을 이루고 있는지 한번 살펴볼까요, 그러면?
첫 번째가 송도동 더샵 센트럴파크 2단지예요
5월에 22억 5천만 원에 매매되었거든요
여기 실거래가 그래프가 있죠?
3월 17일에 20억 5천만 원에 거래가 됐는데
바로 두 달 뒤에, 딱 두 달 조금 넘었네요
두 달 조금 뒤에 22억 5천이 찍혔어요
그래서 이제 이런 기사가 나온 것 같은데
문제는 그 이후에 6월 2일에 22억 찍힌 것만 봐도
사실은 분위기가 괜찮구나라는데
그다음에 찍힌 게 14억 2천, 이건 뭐죠 뜬금없이?
몇 억인지 제가 계산을 하면 8억이 떨어졌어요
14억 2천이 찍혔고 그다음에 직거래로 18억이 찍혔어요
이런 거 같은 경우는 지금 이 상황이 어떻게 됐는지
사실 분간하기가 어렵거든요
이럴 때 중요한 게 뭐냐면 호가 데이터예요
호가를 보는 게 중요하거든요
이게 사실 층수가 좀 낮긴 한데
근데 지금 46층 같은 경우는
직거래 18억 같은 경우는 층도 좋거든요
그다음에 동도 똑같아요
동도 203동, 203동, 44층에 46층
오히려 더 좋은 게 굉장히 싸게 먹혔어요
이런 거 봤을 때는 지금 구분하기가 어렵다
이럴 때는 호가를 보고 매물들이 어느 밴드로 나와 있느냐
이걸 보는 게 중요해요
실제로 보면 지금 시점에 본 매물은
나와 있는 게 20억부터 나와 있더라고요, 같은 평형
이게 정말 시세를 형성하는 게 구간이 좀 넓은 것 같아요
이걸 도대체 어떻게 시세를 판단해야 될지 당황스럽네요
어떻게 봐야 될까요?
20억부터 이렇게 나왔다면
14억은 어떻게 봐야 될지 모르겠어요
이런 거 같은 경우는 급매로 거래된 건데
이런 거 같은 경우는 약간 증여나 사연이 있는
사연이 있는 이런 거래라고 보기가 쉬워지고
그다음에 지금 호가들이 20억
그러니까 20억에 매물이 나와 있는데 22억 거래가 되는 게
이런 거는 조금 우리가 매수하려고 하는 사람 입장에서 보면
20억 거래가 층이나 이런 것들을 구별을 했을 때
좀 저층이기 때문에 호가가 낮게 나와 있고
다른 매물들 같은 경우는 22억에서 26억까지 호가가 나와 있어요
이거 같은 경우는 지금 어느 정도 시세가 반영된
그러니까 지금 시세가 대략적으로 22억 정도가 평균치다
이렇게 보면 오른 분위기가 나타날 수 있죠
그러면 이것만 보고 전체적으로 시장이 올랐구나
이렇게 파악할 수 있는데
문제는 이 아파트 안에 다른 평형대의 상황들은 똑같은가
이런 것들을 봐야 되고
그다음에 다른 주변의 아파트들까지 넓혀볼 수 있는 거죠
그럼 이 두 번째 기사에 나왔던 단지가
인근에 있는 송도 더샵 퍼스트파크거든요
그걸 한번 살펴보는 게 좋을 것 같아요
네, 이 아파트를 보면 실거래가가 지금
전용 108㎡가요. 5월달에 14억에 거래가 됐어요
근데 4월달에 11억 8천에 거래가 된 거죠
그렇죠. 얘가 지금 그래서 거의 한 2억 2천 정도
이것만 보면 진짜 올라간 것 같아요
소장님 말씀대로 다른 평형대도 한번 봐야 된다
이렇게 말씀하셨잖아요
그래서 지금 전용 129㎡를 봤거든요, 같은 단지에서
근데 이게 2021년에 14억 9천에 거래가 됐거든요
근데 2년 동안 거래가 없다가요
2023년에 11억 9천에 거래가 됐더라고요
3억이 떨어진 거래가 된 거죠
네, 그 옆에도 이 송도 더샵 퍼스트파크 블럭이요
13, 14, 15 블럭으로 나누어져 있거든요
그래서 옆에 있는 블럭도 한번 살펴보자
그래서 저희가 살펴봤어요. 14블럭을 보면요
129㎡가 2023년 3월에 10억 7천에 거래가 되었는데
4월달에는 9억 5천에 또 하락 거래가 이루어졌더라고요
13블럭을 살펴보면 145㎡가 13억 정도에 거래가 되었다가요
23년에 11억 6천에 거래가 되는 하락 거래가 되었더라고요
이게 보면 대부분 거의 다
하락 거래들이 많이 이루어지고 있더라고요
이걸 보면 소장님 말씀대로 정말
대부분 어떤 분위기인지 좀 살펴볼 수 있는 것 같아요
사실 지금 같은 경우 보면 송도가 분위기가
제가 송도를 한번 다녀오긴 했었는데
그러면 부동산들이 얘기하는 게
이제 급매물들이 소진은 되고 있다
그러면서 분위기가 조금 좋아지고 있다는 거는 맞는 것 같아요
그런데 여기서 상승으로 가는 분위기에서는
이제 거래가 좀 뜸해지고 있다
이런 얘기들이 많거든요
항상 제가 하락장에서
급매물이 소진되고 약간의 상승 거래가 일어났을 때
그때부터 이제 집주인들이 호가를 또 올리죠
그러면서 거기에 따른 추격매수 이런 게 일어나야 되는데
여기서 멈추는 현상들이 많아지거든요
그리고 급매물 소진되는 것들이 보면은
지금 말씀하셨던 하락 거래들 있잖아요
얘네들이 그동안에 거래가 아예 안 됐다가
떨어진 거래가 한두 건씩 생기는 거잖아요
그게 이제 급매물 소진되는 과정인 거예요
그러니까 보니까요. 이거 저희가 살펴보니까
송도 단지들을 제가 많이 샅샅이 뒤져봤는데
거래가 최근 2년에 없는 단지가 되게 많더라고요
올라서 찍힌 게 상승으로 봐야 되는 건지
하락으로 봐야 되는지 참 애매했던 단지들도 많았던 것 같아요
그러니까 지금 분위기가 조금 좋다
이런 데들은 거래가 몇 번씩 이렇게 연달아 찍히는 거죠
연달아 찍히면서 그게 분위기 좋은 게 편승이 되는 거고
나머지 거래가 없는 단지들은 아직 분위기가 연결이 안 된 거예요
그러면 이렇게 어찌 됐든 이게 2억 정도 오르긴 오른 거잖아요
그렇죠
근데 이게 소수의 단지에 불과한 거죠
그러면 이게 옆 단지로 좀 퍼지려는지 봐야 된다는 건가요?
어떻게 봐야 될까요?
이런 거는 좀 지켜봐야 될 게
전체적으로 지금 상승 분위기가 일어나려면
전체적으로 모든 그 주변에 있는 아파트 단지들이
상승된 거래들이 연달아서 계속 일어나야
이 분위기를 이어갈 수 있어요
근데 그런 게 없이 뜨문뜨문 거래가 일어나거나
아니면 다른 단지에서는 하락 거래가 일어나거나
그럼 이런 경우는 상승 분위기를 이어가기 어렵다는 거죠
초반에 말씀하셨던 게 이런 기사만 보고서는
이 현상만 보고서는 진짜 부동산이 상승되는 거 아니냐
이렇게 딱 판단을 하는 게 아니라
이 인근 지역이나 단지들을 보면서
분위기를 한번 살펴봐야 된다는 것. 이 말씀이신 거예요?
그렇죠. 그러니까 전체적인 분위기를 보면서
이게 상승 분위기로 이어가려면 여기서 거래가 여기저기서
그러니까 많은 단지에서 그 분위기가 이어가야 돼요
근데 그런 게 없이 다른 단지, 올라가는 단지는 몇 군데 있어도
다른 단지가 그걸 받쳐주지 않으면
결국에는 이 올라갔던 단지가 소용이 없게 되는 거예요
그 가격을 지지하지 못하고 다시 내려오게 돼요
왜냐하면 매수하고자 하는 사람 입장에서는
이 단지만 바라보는 게 아니거든
그러니까 여러 단지를 비교해본단 말이에요
그래서 시세차익이 생기는 거를 사려고 노력하는데
다른 단지들이 안 움직이고 있다
안 움직이고 있는데 이 아파트 한 단지만 조금 움직이고 있다
그러면 가격이 높아졌잖아요?
그러면 이게 부담스러운 가격이 되는 거죠
그러니까 추격 매수가 일어나지 않는다는 거죠
그러니까 항상 상승장이 되려면
전체적인 분위기가 살아나야 돼요
그래서 이 아파트 올라가고 저 아파트 올라가고
저 아파트 올라가고 막 올라가면
이제 매수하려고 하는 사람이 비교해봤더니
이게 비싼 게 아니네?
다 비슷하네?
그렇죠. 이런 분위기가 되어야 계속 이제
그 가격에 매수를 하고 더 올라가고 더 올라가고
이런 상황이 되는 거예요
근데 제가 하락장에서 이런 반등, 데드캣 바운스는
이 에너지가 약하다라고 했어요
왜냐하면 매수자가 별로 없는 거예요
매수 대기자가 별로 없어서
이 아파트 전체가 다 올라가는 거래가 일어나야 되는데
이런 거래가 일어날 수가 없게 되는 거예요
뭔가 멈춰있는 아파트들이 주변에 깔려 있는 거죠
그럼 몇 군데 단지만 계속 올라가는 분위기가 일어나다가
"어? 이게 아닌데?" 이러면서 이제 매수자들이
어? 저기 여기서 만약에 내가 이 높은 가격에 샀다가
다른 단지 안 올라가고 얘 혹시 떨어지면 어떡하지?
이런 의문이 생기는 상황이 되는 거예요
이게 추격 매수가 계속 일어나려면
사람들한테 의문이 없어야 돼요
이런 생각하는 시간조차 아깝다라는
그런 심리가 되어야 한다는 거죠
계속 올라가는 분위기가 이어져야
이런 것들이 계속 사면서 대세 상승
사람들이 상승을 얘기하는 건
대세 상승을 얘기하는 거거든요
잠깐 올라갔다 떨어지는 거는
그걸 가지고 있는 사람 입장에서는
잠깐 기분만 좋았다가 더 기분 나쁜 상황이 되는 거예요
올라갔다가 내가 그때 팔지 못하고
떨어지면 아무 소용이 없는 거잖아요
이 기사에서 두 달 만에 2억이 올라갔다
막 이런 얘기를 하니까
진짜 소장님이 말씀하신 것처럼
이게 마지막 기회였지 않았나
내가 또 기회를 놓치는 게 아니냐
이런 심리로 사람들이 약간 좀
조급해하는 마음이 들었을 것 같은데
이것처럼 단지들을 살펴보니까
이게 대세 상승으로 가려면
모든 단지들이 약간 상승 거래가 일어나고
거래량이 많아야 되는데
지금 살펴본 건 하락 거래가 더 많았던 것 같고, 그랬던 것 같아요
부동산과 주식을 비교할 때
아주 다른 부분이 뭐냐면
다 연결이 돼 있어요
주식은 삼성전자, LG화학, 한화 에어로스페이스
이런 것들이 쭉 연결이 되어 있는
이런 게 아니에요. 각자 별개예요
물론 시장의 전체적인 움직임, 흐름은 있겠지만
다 별개거든요. 연결이 되어있지 않아요
삼성전자 올라간다고 해서
LG화학이 올라가야 되느냐
그건 아니잖아요
그냥 업종별로 다르게 움직이는 거예요
지금 같은 경우는 오히려 2차 전지나
이런 쪽이 분위기가 좋잖아요
분위기 안 좋은 업종들도 많단 말이에요
그렇게 해서 분리가 되어 있어요
근데 부동산은 다 연결이 돼 있어요
왜냐하면 우리는 항상 뭘 하냐면 비교를 하잖아요
예를 들어서 헬리오시티가 있으면
헬리오시티랑 비교되는 단지들이 있어요
낮게는 둔촌주공하고 비교가 되고
더 높게는 헬리오시티를 가지고 있는 사람은
이제 강남의 어디 아파트랑
얘나 이런 데랑 가격 차이가 얼마 나는데
이런 식으로 하다 보면 다 연결이 돼 있어요
다 연결이 되어 있기 때문에
전체적으로 움직이지 않으면
개별적으로만 움직이는 거는
한계가 있다는 얘기예요
진짜 맞는 것 같아요. 다 비교를 하니까
어찌 됐든 상호작용이 다 이루어진다는 거네요
그렇죠
항상 이전에 말씀해주셨던 게
산불에 비유를 해주셨잖아요
그거에 딱 맞는 상황이지 않나 싶은 생각이 드네요
매수 여력 자체가 지금 적은 시기이기 때문에
이걸 좀 받아주고 받아주고 받아줘야 올라가는데
받아줄 사람이 없기 때문에
이게 올라가긴 힘들다
그렇죠
이렇게 마무리해보도록 할까요?
오늘 시간 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다