반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 이제 7월이잖아요
많은 곳에서 이제 부동산 시장 하반기 어떨까
전망하는 곳들이 지금 많이 나오고 있어요
이번 주제는요. 올해 하반기 부동산 시장이 어떻게 될 것인가
전망 심리에 대해서 좀 조사를 했더라고요
부동산R114가 2023년 하반기 주택시장 전망을
설문조사를 실시를 한 거예요
전국의 2073명을 대상으로 진행을 했고요
이 결과가 어떻게 나왔냐 봤더니요
10명 중 4명이 하반기 주택 매매 가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다
이렇게 나오더라고요
이게 1년에 2번씩 상반기, 하반기를 점쳐보는데요
그럼 상반기를 어떻게 점쳤을까?
이것도 봐야 되잖아요. 상반기는 보니까요
하락 응답이 65%였는데 이게 하락이 40%로 떨어졌고
보합 쪽으로 많이 이동을 했다
이런 기사가 나오더라고요
6개월 만에 많은 사람들이 의견이 갈렸어요
근데 저희가 항상 얘기하는 게 부동산 시장은
시각을 좀 널리 봐야 된다, 길게 봐야 된다
이렇게 했는데 6개월 만에 이렇게 뭔가 사람들의 심리가 바뀌었다는 거죠
이걸 어떻게 받아들여야 될지 정말 심리가 많이 작용을 하는 건지
얘기를 해보려고 합니다
사실 사람들은 제가 현장에서 느끼는 거는 뭐냐면
자기 전망을 그대로 유지하는 사람보다는
전망을 했다가 시장이 바뀌거나 이러면 바로 전망을 바꾸는
그리고 현재 기준으로 전망을 하는 사람들이 많아요
하락 시장이었다가 지금 약간 상승 분위기가 일어나잖아요
그러니까 하락이었던 사람은 약간 보합 쪽으로 옮겨가는 거죠
그리고 보합이었던 사람은 상승 쪽으로 옮겨가는 거예요
그리고 아마 하반기 때 만약에 한 12월 쯤에 또 전망 조사를 하면
제가 볼 때는 이거보다 상승 쪽
하락이 많이 줄어들고 상승, 보합 이쪽이 많이 늘어날
그러니까 특히 상승 쪽이 더 늘어날 가능성이 많아요
상반기의 지금 현재 부동산 시장 현상을 보고서 전망을 하는 거다
그게 봤을 때 올 상반기에 거래량도 많이 늘었고 반등하는 것 같다
이런 얘기들을 통해서 전망을 하는 거다
그렇죠. 그렇게 되니까 이제 하락을 전망했던 사람들이
생각보다는 하락을 유지하기보다는 보합 쪽 이렇게 바뀌는 거고
보합을 했던 사람은 상승 쪽으로 이렇게 옮겨가는 거죠
저희가 이런 얘기를 하는 게 부동산 시장을 봤을 때
소장님이 심리가, 대중 심리가 중요하다
이런 말씀을 많이 하셨잖아요
이걸 보니까 심리가 지금 반영되는 거죠
하락을 점쳤던 사람들이 보합으로 가고
보합을 점쳤던 사람들이 상승으로 간다
이러면 대세 심리가 약간 상승 쪽으로 치우치는 게 아니냐
이게 약간 부동산 시장에도 영향을 미치는 게 아닐까라는 생각을 하게 되는데
이건 어떻게 보시나요?
그러니까 여기에서 중요한 포인트가 뭐냐면 선, 후의 문제거든요
여기에서 지금 말씀하시는 거는
사람 심리가 변해서 상승 쪽의 사람들이 늘어나면
이 상승 쪽을 바라는 사람들이 적극적으로 살 것이고
그다음에 안 팔려고 하는 사람도 적극적으로 안 팔 것이고
그러면 계속 상승으로 유지될 거 아니냐
이렇게 생각하는 거거든요
그럼 이제 선이 뭐냐면 사람들이 어떤 행동을 통해서
시장을 변화시킨다라고 보는 거예요
제가 시장을 연구하면서 굉장히 저도 의외였던 게 뭐냐면
사람들의 생각과 행동으로 시장이 바뀌지 않는다는 거예요
제가 내린 결론은 뭐냐면 사람은 시장 추종이에요
그러니까 시장이 먼저예요, 시장이 먼저
그러니까 예를 들어서 상승한다고 하는 사람들이 많았는데
희한하게 시장이 먼저 하락으로 변해요
그러면 사람들이 하락 전망이 그냥 바뀌어서 늘어나는 거예요
그 대표적인 사례가 언제냐면 바로 2022년 설문조사예요
아, 그래요? 한 번 볼까요, 그러면?
이게 2022년 부동산 전문가 21인의 부동산 전망 표거든요
이게 보면요, 21인의 전국, 서울, 수도권, 지방에 대해서 다 전망이 나왔는데
4명을 제외하고는 거의 다 상승을 전망을 했단 말이죠
그러니까 지금 이거는 이제 전문가들의 견해인데
일반인들을 대상으로 2021년도에 2022년이 어떻게 될 것이냐
그러니까 2021년까지는 이제 어느 정도 상승 분위기였잖아요
2022년 상반기 때 전망이 상승이 48%였고
보합이 38%, 하락은 14%밖에 안 됐어요
거의 85%가 상보합이죠, 상승보합
그렇죠, 근데 실제로 2022년부터는 하락을 했잖아요
상승 전망이 많았으면 지금 말씀대로 하면
상승 전망이 많았기 때문에 2022년도 상승해야 맞거든요
근데 시장이 먼저 바뀌는 거예요
시장이 먼저 바뀌고 전망이 뒤따라서 바뀌는 거예요
그러니까 순서가 다르다는 거예요
그렇죠, 그래서 이 사람들의 심리상태가
시장에 영향을 주지 못하는 거예요
그냥 뒤따라가는 거예요
항상 뭐냐면 분위기 따라서 그 전망이 바뀌어요
진짜 이걸 보니까 소장님이 2022년 상반기의 전망에 대해서 보여주셨잖아요
바로 다음에 2022년 하반기에 대한 전망이 나왔는데
2022년 하반기 전망은 2022년 상반기에 조사를 했을 거 아니에요
그때는 정말 거래량이 절벽이다
이런 기사들이 엄청 나왔었잖아요
그래서 그런지 상승을 전망한 사람이 24%로 뚝 떨어졌더라고요
그러니까 보니까 진짜 시장이 먼저다라는 게
이걸 보니까 딱 느껴지네요
그럼 소장님 말씀대로 심리와 부동산 시장은
뭔가 좀 연관성이 없는 것 같은데
이런 게 지금 2008년부터 계속 조사를 진행했다는 거죠
그러니까 이런 심리 조사가 부동산 시장을 파악하는데 좀 유의미한가?
이렇게 봤을 때 저는 글쎄 약간 이런 생각이 드는데
사실 냉정하게 보면 큰 의미가 없어요
이거는 그러니까 조사를 이렇게 하는 거는
그냥 관례적으로 이렇게 그냥 사람들의 심리가 이렇다
그냥 이 정도를 하기 위해서 하는 거고
저는 특히 정말 의미 없는 게
상반기, 하반기 이렇게 나눠서 분석하는 거
상반기, 하반기 이렇게 나눠서 분석하는 거는
정말 사실 큰 의미가 없어요
이걸 가지고 뭔가 시장을 좀 분석을 하고
예측을 해보는데 도움이 되지 않을까라고 조사를 하는 거거든요
근데 이게 연관성이나 결과치를 도출을 해야 되는데
말씀하신 것처럼 상승 전망이 많으면 상승으로 갈 것이다
이렇게 보니까 그렇게 하는 거거든요
근데 이거를 정확하게 분석해보면
결국에는 대중은 시장을 그냥 따라가는 것뿐이다라는 결론이 나는 거예요
그럼 이걸 보면 이 조사는 대상이 일반인을 대상으로
설문조사가 이루어진 거잖아요
그럼 부동산 시장에 전문가들이 있지 않습니까?
매년 저희가 부동산이 어떻게 될 것이다 전망이 나오고
그 의견을 좀 저희가 또 주의깊게 살펴보잖아요
이런 부동산 전문가의 전망은 저희가 어떻게 받아들여야 될까요?
어떻게 보세요?
사실 부동산 전문가들도 제가 쭉 지켜보니까
대부분은 일반인들과 크게 다른 게 없어요
좀 위험하지 않습니까?
위험하지 않... 어쨌든 결과가 이제 그러니까
그러니까 그거를 정확히 보면
전문가들의 전망, 부동산 전망을 본 기사들이 있거든요
부동산 전문가 21인의 22년 부동산 전망을 보면 22년 전망이에요
상승이 월등히 많아요
거의 다 상승이었죠
거의 다 상승이에요
그리고 하락은 굉장히 소수였단 말이에요
이분들이 2022년이 상승으로 갈 것이다 이렇게 전망을 했는데
실제로 2022년은 엄청나게 거의 폭락에 가깝게 하락을 했단 말이죠
그럴 정도로 시장이 바뀌었는데
2021년에 시장을 바라보는 전문가들의 견해는
거의 80%, 90%에 가깝게 상승을 전망을 했단 말이에요
그게 진짜 보이는 현상에 대해서 전망을 하는 거다
일반인과 다르지 않게
그렇죠. 그러니까 이게 통계를 가지고 해석을 해야 되는데
이 해석이 대부분은 현재 상태를 기반으로
자기의 견해가 들어가는 거예요
그러니까 이게 또 저희가 찾아봤더니
이게 23년 전망을 했잖아요
22년에 한참 하락을 했었잖아요
그래서 그런지 22년에서 23년을 바라봤을 때
거의 다 하락을 얘기를 하셨어요
근데 저희가 23년에 데드캣 바운스, 반등 아니냐
이런 것도 되게 많이 나오고 있잖아요
이게 정말 그런 거 같네요
이걸 찍다 보니까 저희가 발견을 한 건데
이게 진짜 딱 지금 현재 현상을 보고서
앞으로도 쭉 이어갈 것이다
이렇게 그냥 현상을 보고 전망을 하는
전망이 아닌 거죠. 그냥 이렇게 이어질 것이다
생각을 하는 거죠
그러니까 이런 부분에 있어서
여러분들이 이런 걸 보고 어떤 추이가 이루어질지
이런 것들을 좀 분석하는 것도 나름 재미있는 요인인 것 같아요
근데 소장님이 보시기에 분석하는 게 재미있는 요인이다 하셨는데
이게 뭔가 전문가도 지금 공부가 안 된 상태에서는
전문가의 의견을 저희가 공부하고자 보는 거잖아요
전문가도 지금 현상을 보고서 얘기하는 거고
일반인들조차 현상을 보고서 얘기하는 거면
그럼 어떻게 공부를..
사실 이게 정확한 이론과 시장을 어떻게 보느냐
이게 제일 중요하다고 보거든요
그러니까 이론에 기반해서 들어가야 되는데
그러면 이론들이 어떻게 다르냐
저는 여기서 조금 구분을 하고 싶은 게
제 이론이 있거든요. 제 이론은 사실 냉정하게 보면
다른 전문가들은 기본 경제학 기반이에요
경제학 기반이고 저는 이게 조금 조심스러운데
저는 투기 이론입니다
부동산 시장을 투기 이론 기반으로
많은 전문가들이 경제학 기반으로 보는 거면
어느 정도 그런 이유가 있으니까 했을 텐데
소장님은 왜 나홀로 투기를 기반으로 보시는 건지
저는 우리나라 시장의 성격을 봅니다
성격을 본다?
그러니까 제일 중요한 게 뭐냐면
예를 들어서 사람의 성격대로 어떤 현상이 닥쳤을 때
성격에 따라서 반응하는 정도가 다르거든요
저는 그것 때문에 우리나라 부동산 시장의 성격이
어떤 거냐를 규정하고 가는 게 가장 중요하다고 봐요
그러니까 같은 현상이 일어나도 반응하는 게 다르다는 거죠?
그래서 지금 대부분의 전문가들은 이게 말씀은 안 하는데
경제학 기반으로 본다라는 거는 뭐냐면
안정시장을 두고 보는 거예요 안정적인 시장
그래서 사람들이 합리적 행동을 한다는 거예요
그러니까 금리가 올라가면 사람들이 부담을 느껴서
매수도 안 하고, 집을 팔고자 하고 이렇게 얘기하잖아요
근데 저는 금리나 이런 것들을 주요 요인으로 보지 않잖아요
우리나라 시장을 투기 시장으로 보기 때문에 그래요
투기 시장으로 보면 반응이 완전히 다르거든요
어떻게 달라지나요?
만약에 금리가 똑같은 상황에 금리가 올라가고
그러니까 예를 들어 저는 항상 시장이 먼저라고 얘기한단 말이에요
시장이 오르고 있어요. 금리도 오르고 있어요
그럼 어떻게 해요? 매수하죠. 매수해요
그러니까 시장이 어떤 상태에 있느냐에 따라서
사람들은 그냥 그걸 보고 반응한다는 얘기예요
다른 요인을 거의 보지 않아요
시장이 떨어지고 있으면
금리가 떨어져도 집을 안 사요
이게 진짜 소장님 말씀대로
합리적 행동을 하게 되는데
만약에 안정시장으로 봤을 때
이게 투기 시장이기 때문에
이걸로 봤을 때는 금리가 떨어지고 하면 사야 되는데
그런 행동을 안 한다는 거죠?
그냥 오로지 시장만 보는 거예요
다른 요인을 거의 안 보고
근데 착각하는 건 뭐냐면
사람들이 자기는 합리적인 행동을 한다라고 착각을 하는 거예요
그래서 자기가 하는 행동에 대한 합리성을 부여하는 거예요
그래서 시장을 보고 행동을 하는데
거기에 합리적인 요인을 갖다 붙이는 거예요
제가 약간 웃었던 게
'나는 실거주니까' 약간 이게 떠올랐거든요
나는 실거주니까 이런 집을 사도 돼
약간 이렇게 많이 말하잖아요
그래서 저는 투기 시장을 연구를 했고
그에 기반한 이론을 펼쳤는데
어떻게 보면 우연인지 아닌지
시장을 맞춰가고 있는 중이죠
그러니까 나름대로 일리가 있는
그리고 지금까지 아직 틀리지 않았기 때문에
제 이론은 우리나라 시장에 가장 부합한 이론이 아닌가
이렇게 생각을 하고 있는 거예요
2년 전이 생각나네요
21년 하반기에 22년 어떻게 될 것인가
전망을 했을 때 많은 사람들이
악플이 많이 달렸었잖아요
그럴 정도로 진짜 많은 사람들이
좀 생소한 이론이에요 이게 맞긴 하지만
들어보지 않았으니까 이전에는
그래서 좀 많은 사람들이 뭐지? 이랬었는데
지금은 약간 성지순례가 되는
사실 지금 제가 투기 이론이라고 이렇게 밝힌 거는
유튜브에서는 거의 아마 처음일 거예요
그냥 제가 투기라는 얘기는 굉장히 많이 했어요
투기라는 얘기는 그냥 지나가는 말로 굉장히 많이 했는데
제 이론이 투기 이론이라는 거는
공식적으로 밝히는 거는 아마 유튜브상에는 처음일 거예요
굉장히 이 얘기를 가지고
이제 논란이 많이 일어날 겁니다
아마 당위적인 측면에서는
우리나라가 뭐 투기이냐? 투기를 하면 맞냐?
투기를 못하게 해야 되는 거 아니냐?
뭐 이런 논란이 많을 텐데 바꿀 수 없어요
그러니까 만약에 제가 투기 이론을 가지고
사람들을 투기를 못하게 막을 수 있었으면
저도 아마 그렇게 했을 겁니다
근데 막을 수 없어요. 절대 막을 수 없습니다
그러면 나한테는 어떤 대안이 남았냐?
그걸 이용해서 돈을 버는 거죠
이 부분은 진짜 소장님 말씀대로
많은 분들이 말이 많으실까? 반발이 많으실까?
이거는 굉장히 이제 논란이 많을 겁니다
어쨌든 제가 제 이론이 맞다, 틀리다
이렇게 막 이걸 갑론을박 할 필요는 없고
그냥 제 이론이 어느 정도 근거가 있고
일리성이 있다라고 하는 사람만 따라오시면 되는 거예요
저는 전체가 따라오는 거 바라지 않습니다
왜냐하면 전체가 투기 이론을 알면
시장이 또 바뀌어요. 바뀝니다
전체가 다 알면 바뀌어요
그건 좀 위험하네요
모르니까 이 시장이 바뀌지 않는 거예요
안다고 생각하고 모르니까 바뀌지 않는 겁니다
그러면 이걸 이론을 잘 아는 사람은
그 사람들을 이용하면 되는 거예요
좀 냉정하지만 이용하는 겁니다
거기에 적절하게 대응을 해서
돈을 벌고자 하는 이런 이론인 거예요
알겠습니다. 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다