0
00:00:00.000 --> 00:00:04.500
반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다

1
00:00:04.500 --> 00:00:06.500
베짱이입니다. 반갑습니다

2
00:00:06.500 --> 00:00:08.650
소장님 저희가 연초인가요?

3
00:00:08.650 --> 00:00:12.000
그때만 해도 미분양이 증가하고 있다

4
00:00:12.000 --> 00:00:15.500
그런 기사들을 많이 방송에서도 찍고 살펴보고 그랬었잖아요

5
00:00:15.500 --> 00:00:16.000
그렇죠

6
00:00:16.000 --> 00:00:19.650
근데 또 요즘엔 그런 얘기가 안 들려요

7
00:00:19.650 --> 00:00:21.500
미분양이 늘지 않고 있습니다

8
00:00:21.500 --> 00:00:26.000
그러니까요. 찾아보니까 미분양이 한 두 달간 감소하고 있다

9
00:00:26.000 --> 00:00:28.550
이런 기사들이 보이더라고요

10
00:00:28.550 --> 00:00:32.350
그래서 이제 좀 괜찮아진 건가? 이렇게 생각을 했었죠

11
00:00:32.350 --> 00:00:35.000
그런데 얼마 전에 나온 기사를 보니까요

12
00:00:35.000 --> 00:00:38.500
이거는 숨은 미분양이 있다

13
00:00:38.500 --> 00:00:41.750
이게 미분양이 감소했지만 감소한 것이 아니다

14
00:00:41.750 --> 00:00:44.500
이런 글이 있어서 저희가 한번 찾아봤어요

15
00:00:44.500 --> 00:00:47.000
이게 한참 10만 가구까지 갈 것이다

16
00:00:47.000 --> 00:00:49.550
그러면 정말 부동산 시장이 위험할 것이다

17
00:00:49.550 --> 00:00:51.200
이런 얘기를 많이 했었잖아요

18
00:00:51.200 --> 00:00:55.500
근데 7만 가구까지 찍다가 지금 다시 좀 주춤한 건데

19
00:00:55.500 --> 00:01:00.050
이게 올 상반기에 분양 자체가 적었던 거죠

20
00:01:00.050 --> 00:01:03.550
분양을 미루는 현장들도 많고 하다 보니까

21
00:01:03.550 --> 00:01:06.650
그로 인해서 미분양이 감소를 한 것이다

22
00:01:06.650 --> 00:01:11.500
만약에 이렇게 분양을 미뤘던 현장들이 분양을 하게 되면

23
00:01:11.500 --> 00:01:15.750
이거를 16만 가구까지 미분양이 늘어날 수도 있다

24
00:01:15.750 --> 00:01:18.500
정말 위험하다. 이런 기사가 있더라고요

25
00:01:18.500 --> 00:01:19.750
소장님은 보셨나요?

26
00:01:19.750 --> 00:01:21.500
네, 대충 봤습니다

27
00:01:21.500 --> 00:01:23.750
봤는데 지금 보니까 내용을 보니까

28
00:01:23.750 --> 00:01:26.600
분양을 하겠다고 인허가를 받았는데

29
00:01:26.600 --> 00:01:29.700
보통은 인허가를 받으면 바로 분양을 하거든요

30
00:01:29.700 --> 00:01:33.950
근데 인허가를 받고 분양을 미룬 현장들이 많다는 거예요

31
00:01:33.950 --> 00:01:36.500
이게 얼마나 많아졌나 살펴봤는데

32
00:01:36.500 --> 00:01:40.200
보통 이런 인허가를 받고서 분양을 미룬 물량을

33
00:01:40.200 --> 00:01:42.750
공급 대기 물량이라고 칭한대요

34
00:01:42.750 --> 00:01:45.100
이 공급 대기 물량이 지난 10년간

35
00:01:45.100 --> 00:01:47.950
평균 47만 가구 정도였는데요

36
00:01:47.950 --> 00:01:52.850
최근에 이 물량이 110만 가구까지 급증을 했다는 거예요

37
00:01:52.850 --> 00:01:55.850
그래서 이게 만약에 대기 물량까지 시장에 풀린다면

38
00:01:55.850 --> 00:01:59.800
전국에 미분양 아파트는 16만 가구까지 늘어날 것이다

39
00:01:59.800 --> 00:02:02.500
이런 글이 있는데 저는 이게 좀 궁금하더라고요

40
00:02:02.500 --> 00:02:06.650
평균 47만 가구인데 이게 두 배를 훌쩍 넘는 가구인 거잖아요

41
00:02:06.650 --> 00:02:10.100
110만 가구. 어떻게 이렇게 대기 물량이 많아졌는지

42
00:02:10.100 --> 00:02:16.000
지금 제가 볼 때는 아마 최근에 벌어진 자재값, 원자재값 상승

43
00:02:16.000 --> 00:02:20.000
이게 결정적인 영향을 줬을 거라고 생각을 하는데

44
00:02:20.000 --> 00:02:23.800
지금 보면은 공사를 이미 시작한 현장에서도

45
00:02:23.800 --> 00:02:25.500
불협화음이 굉장히 많잖아요

46
00:02:25.500 --> 00:02:27.500
지금 서로 싸우기도 하고

47
00:02:27.500 --> 00:02:30.500
이렇게 공사비 증액하겠다 하는데 못 올려준다

48
00:02:30.500 --> 00:02:32.150
이런 거 싸우고 하는데

49
00:02:32.150 --> 00:02:36.500
이게 자재값이나 이런 것들이 너무 급등을 하다 보니까

50
00:02:36.500 --> 00:02:40.500
이거를 원 분양가대로 원래 인허가 받을 때 분양가나

51
00:02:40.500 --> 00:02:44.500
이런 것들도 어느 정도 가이드라인을 정해놓고 심사를 받거든요

52
00:02:44.500 --> 00:02:47.450
그 가격대로 하면 답이 안 나오는 거죠

53
00:02:48.700 --> 00:02:50.150
그래서 지금 유튜브에 얘기 많잖아요

54
00:02:50.150 --> 00:02:53.700
증액하고 또 오른다. 이런 얘기도 많이 하셨던 것 같은데

55
00:02:53.700 --> 00:02:58.300
그런 이유 때문에 지금 대기를 하고 있다고 생각을 하시는 거예요?

56
00:02:58.300 --> 00:03:02.650
근데 궁금한 게 제가 약간 이런 대기가 그러면 한없이 대기를 하는 건지

57
00:03:02.650 --> 00:03:05.700
아니면 기간이 그래도 마지노선이 있는 건지

58
00:03:05.700 --> 00:03:08.850
아니면 그 선이 지나면 진짜 엎어질 수도 있는 건지

59
00:03:08.850 --> 00:03:10.250
이런 게 좀 궁금하거든요

60
00:03:10.250 --> 00:03:14.000
사실 이거는 저도 이제 건설사 출신이 아니기 때문에

61
00:03:14.000 --> 00:03:16.000
저는 분양 위주로 했기 때문에

62
00:03:16.000 --> 00:03:18.950
분양이라는 건 사실 모든 게 정해져서

63
00:03:18.950 --> 00:03:22.650
사업이 시작됐을 때 제가 투입이 되는 거잖아요

64
00:03:22.650 --> 00:03:24.650
그래서 정확하게 알 수는 없지만

65
00:03:24.650 --> 00:03:28.500
그래도 그런 일을 하면서 간간이 주워듣는 걸로 보면

66
00:03:28.500 --> 00:03:31.800
인허가를 받으면 대부분 바로 사업을 해요

67
00:03:31.800 --> 00:03:34.550
왜냐하면 여기에 비용이 투입이 되기 때문에 그래요

68
00:03:34.550 --> 00:03:38.300
예를 들어서 인허가를 받기 위해서는 땅이라든지 이런 걸 확보하고

69
00:03:38.300 --> 00:03:43.400
설계도 하고 그러면 여기 땅을 확보한다는 얘기는 땅을 주고 사야 되잖아요

70
00:03:43.400 --> 00:03:48.250
아니면 이미 샀던 거라든지 그리고 설계를 하거나 이러면

71
00:03:48.250 --> 00:03:52.400
유명한 설계사한테 설계비를 의뢰하고 설계를 짜거든요

72
00:03:52.400 --> 00:03:54.300
이런 것들이 비용이 투입이 됐어요

73
00:03:54.300 --> 00:03:56.850
그러면 이제 여기서 일사천리로 가야

74
00:03:56.850 --> 00:04:00.400
비용을 최소화하고 수익을 늘리는 그런 과정으로 가는데

75
00:04:00.400 --> 00:04:03.650
여기서 이제 사정이 생겨서 이게 딜레이가 되면

76
00:04:03.650 --> 00:04:06.850
문제는 이 기간 동안에 계속 비용은 발생한다는 거죠

77
00:04:06.850 --> 00:04:12.150
대부분의 건설사들이나 시행사들이 땅을 자기 돈 다 주고 사는 사람은 별로 없어요

78
00:04:12.150 --> 00:04:16.500
대부분 대출을 일으켜서 매입하고 이걸 진행을 하는데

79
00:04:16.500 --> 00:04:20.500
이런 단계에서 PF가 보통 시중금리보다 훨씬 높습니다

80
00:04:20.500 --> 00:04:24.950
그래서 은행이 가장 선호하는 수익사업 중에 대표적인 게 PF예요

81
00:04:24.950 --> 00:04:29.000
그래서 이 PF를 받아서 지금 자금이 투입됐기 때문에

82
00:04:29.000 --> 00:04:30.900
이자가 계속 나가는 거죠

83
00:04:30.900 --> 00:04:34.350
그러니까 한정 없이 한정 없이 기다릴 수는 없는 거예요

84
00:04:34.350 --> 00:04:37.750
대부분은 이거는 기간이 정해져 있는 게 아니고

85
00:04:37.750 --> 00:04:42.150
건설사나 시행사의 사정에 따라서 최대한 빨리 하려고 노력하겠죠

86
00:04:42.150 --> 00:04:47.350
그래서 지금 대기 물량들은 언젠가는 결국에는 분양을 할 현장으로 보시면 되는 겁니다

87
00:04:47.350 --> 00:04:50.500
그럼 진짜 이런 대기 물량까지 시장에 풀리면

88
00:04:50.500 --> 00:04:54.500
최악의 경우 16만 가구까지 미분양이 생길 수도 있다

89
00:04:54.500 --> 00:04:56.700
이렇게 분석이 나왔는데

90
00:04:56.700 --> 00:05:00.000
만약에 진짜 16만 가구까지 미분양이 나오면

91
00:05:00.000 --> 00:05:02.200
진짜 부동산 시장이 위험한가?

92
00:05:02.200 --> 00:05:04.100
약간 이것도 좀 궁금하더라고요

93
00:05:04.100 --> 00:05:05.950
당연히 위험하죠

94
00:05:05.950 --> 00:05:08.000
그래도 소진이 되고 할 텐데

95
00:05:08.000 --> 00:05:11.000
그게 위험하다고 두려움을 느낄 정도로

96
00:05:11.000 --> 00:05:12.600
조심을 해야 될 수치인 건가요?

97
00:05:12.600 --> 00:05:15.000
아니면 과거에도 이렇게 많았던 적이 있었나요?

98
00:05:15.000 --> 00:05:19.000
그렇죠. 2009년, 2010년쯤에

99
00:05:19.000 --> 00:05:24.000
아마 미분양 수치가 최고치를 달했던 아마 그 기준일 겁니다

100
00:05:24.000 --> 00:05:28.500
전국 기준으로 16만 가구 정도가 최대치를 이뤘을 때

101
00:05:28.500 --> 00:05:31.000
그게 시장에 굉장히 악영향을 줘서

102
00:05:31.000 --> 00:05:35.200
2010년, 2011년, 2012년 거의 바닥을 다질 정도로

103
00:05:35.200 --> 00:05:37.900
시장을 악화시켰던 그런 효과가 있거든요

104
00:05:37.900 --> 00:05:42.500
미분양은 미분양만으로 시장을 국한시키는 게 아니고

105
00:05:42.500 --> 00:05:47.500
일반 아파트 매매 시장을 완전히 거의 초토화시키다시피 할 정도로

106
00:05:47.500 --> 00:05:51.000
범위가 넓으면 넓을수록 숫자가 많아지면 많아질수록

107
00:05:51.000 --> 00:05:54.200
일반 아파트에 미치는 영향이 크다고 보시면 되는 거죠

108
00:05:54.200 --> 00:05:57.350
어쨌든 이 수치가 위험하기는 위험한 수치다

109
00:05:57.350 --> 00:06:01.500
근데 또 기사를 보니까 궁금했던 좀 특이한 점이

110
00:06:01.500 --> 00:06:04.450
전국에서 서울만 유일하게 분양 대기 물량이

111
00:06:04.450 --> 00:06:07.000
착공 대기 물량보다 많다

112
00:06:07.000 --> 00:06:09.050
이런 기사가 글이 있더라고요

113
00:06:09.050 --> 00:06:12.550
이게 좀 신기했어요 왜 서울만 다른 건지

114
00:06:12.550 --> 00:06:13.500
왜 그런 걸까요?

115
00:06:13.500 --> 00:06:16.300
그러니까 아마 지금 분양을 미루고

116
00:06:16.300 --> 00:06:19.300
공사에 들어간 현장들이 꽤 많은 걸로 알고 있거든요

117
00:06:19.300 --> 00:06:22.400
그것들은 뭐냐면 후분양을 하기 위해서예요

118
00:06:22.400 --> 00:06:25.000
후분양을 하기 위함은 왜 그러냐면

119
00:06:25.000 --> 00:06:26.600
공사를 하기 전에 분양을 하면

120
00:06:26.600 --> 00:06:28.250
분양가 상한제 적용을 받아요

121
00:06:28.250 --> 00:06:31.100
분양가 상한제 적용을 받는다는 얘기는 뭐냐면

122
00:06:31.100 --> 00:06:34.900
분양가를 주변 시세보다 월등하게 싸게 분양을 해야 돼요

123
00:06:34.900 --> 00:06:37.500
그러면 조합원 입장에서는 손해라고 생각하죠

124
00:06:37.500 --> 00:06:40.350
그러니까 예를 들어서 옆에 아파트가 20억이에요

125
00:06:40.350 --> 00:06:43.500
20억인데 내 아파트의 일반 분양은

126
00:06:43.500 --> 00:06:45.800
새 아파트를 분양하는 건데

127
00:06:45.800 --> 00:06:49.850
예를 들어서 한 14억 정도 그러면 시세 차익이 6억이다

128
00:06:49.850 --> 00:06:53.600
그러면 몇십만 경쟁률을 기록하면서 달려들겠죠

129
00:06:53.600 --> 00:06:56.000
이런 식의 분양이 이루어지기 때문에

130
00:06:56.000 --> 00:06:59.000
이거를 만약에 20억에 팔 수 있으면

131
00:06:59.000 --> 00:07:01.100
이게 조합원 이득으로 가는 거잖아요

132
00:07:01.100 --> 00:07:04.500
근데 이걸 14억에 팔면 조합원 이득이 줄어드는 거예요

133
00:07:04.500 --> 00:07:07.100
그거를 극도로 싫어하는 조합원들이

134
00:07:07.100 --> 00:07:09.500
선택을 할 때 후분양으로 가면

135
00:07:09.500 --> 00:07:10.850
분양가 상한제를 피할 수 있어요

136
00:07:10.850 --> 00:07:15.000
고분양가를 위해서 약간 후분양을 선택하는 현장들이 많다

137
00:07:15.000 --> 00:07:15.500
그렇죠

138
00:07:15.500 --> 00:07:18.000
그런 얘기면 앞으로 서울에 나올 물량들이

139
00:07:18.000 --> 00:07:21.000
고분양가일 현장들이 많다는 얘기잖아요

140
00:07:21.000 --> 00:07:21.500
그렇죠

141
00:07:21.500 --> 00:07:23.000
그리고 또 이런 얘기도 있거든요

142
00:07:23.000 --> 00:07:25.000
어쨌든 모든 사람들이 원하는

143
00:07:25.000 --> 00:07:27.500
이런 분양 현장들 신축 아닙니까?

144
00:07:27.500 --> 00:07:29.100
이런 게 고분양가로 나오면

145
00:07:29.100 --> 00:07:31.900
일반 매매시장에도 영향을 미칠 거다

146
00:07:31.900 --> 00:07:36.550
견인 역할을 해서 좀 더 끌어올리면서 또 상승을 하지 않게 해야 이런..

147
00:07:36.550 --> 00:07:40.000
제가 또 이런 얘기하면 상승판을 친다 이런 다는데

148
00:07:40.000 --> 00:07:41.150
이런 거는 어떻게 보세요?

149
00:07:41.150 --> 00:07:46.600
그러니까 여기에 참 당연하다고 생각하는 전제가 이미 깔려 있거든요

150
00:07:46.600 --> 00:07:49.800
그거에 대한 의심을 한번 해봐야 되는 거예요 의문을

151
00:07:49.800 --> 00:07:50.500
당연하다 생각하는

152
00:07:50.500 --> 00:07:53.000
그러니까 우리가 지금 시장을 바라볼 때

153
00:07:53.000 --> 00:07:56.200
너무 당연하다고 전제를 깔고 있는 게 있어요

154
00:07:56.200 --> 00:07:59.650
그러니까 뭐냐면 지금 고분양가로 분양을 하면

155
00:07:59.650 --> 00:08:01.650
일반 아파트 가격이 올라간다

156
00:08:01.650 --> 00:08:04.200
이런 논리를 펴는 사람들에 기본적으로

157
00:08:04.200 --> 00:08:07.350
전제가 이미 깔려 있는, 당연시 되는 게 뭐냐면

158
00:08:07.350 --> 00:08:09.050
이런 게 잘 팔린다

159
00:08:09.050 --> 00:08:11.250
그러니까 다른 물건은 이게 맞아요

160
00:08:11.250 --> 00:08:14.550
다른 물건들은 예를 들어서 요즘 라면값 막 올리잖아요

161
00:08:14.550 --> 00:08:17.000
라면값 올리면 올린 라면값이

162
00:08:17.000 --> 00:08:20.150
막 이렇게 팔리잖아요 어쨌든 올라가도 팔리잖아요

163
00:08:20.150 --> 00:08:23.250
그러면 다른 물건들의 가격을 올리는 거죠

164
00:08:23.250 --> 00:08:24.500
그러니까 이런 게 맞아요

165
00:08:24.500 --> 00:08:26.900
근데 여기에 이미 당연시 들어가 있는 게 있어요

166
00:08:26.900 --> 00:08:29.500
팔리는 거예요 가격을 올려도 팔리는 거예요

167
00:08:29.500 --> 00:08:34.000
근데 이게 안 팔리면 이라는 의문을 딱 던져봐야 되는 거예요

168
00:08:34.000 --> 00:08:35.500
그러니까 이게 중요한 건데

169
00:08:35.500 --> 00:08:37.900
이 전제를 너무 당연시 해버리면

170
00:08:37.900 --> 00:08:41.100
다음 생각은 그냥 일사천리로 그 방향으로 가는 거죠

171
00:08:41.100 --> 00:08:44.250
근데 시장에서는 이게 바뀔 수 있거든요

172
00:08:44.250 --> 00:08:47.950
특히 부동산에서는 고분양가가 나오는 순간부터

173
00:08:47.950 --> 00:08:50.350
이제 미분양이 생기기 시작합니다

174
00:08:50.350 --> 00:08:53.200
미분양이라는 게 뭐냐면 안 팔리는 물건이에요

175
00:08:53.200 --> 00:08:57.100
안 팔리는 물건이 생기면 과연 견인을 할 수 있을까?

176
00:08:57.100 --> 00:08:59.050
이걸 고민을 해봐야 되는데

177
00:08:59.050 --> 00:09:02.650
이 안 팔린다라는 전제를 깔고 있지 않기 때문에 그런 거예요

178
00:09:02.650 --> 00:09:05.500
좋다고 생각도 안 하겠네 안 팔리게 되면

179
00:09:05.500 --> 00:09:06.400
또 사람들의 생각은

180
00:09:06.400 --> 00:09:09.550
그러니까 안 팔린다고 생각을 안 하니까 좋은 물건이죠

181
00:09:09.550 --> 00:09:12.600
신축은 좋은 물건. 신축은 좋은 물건이고

182
00:09:12.600 --> 00:09:15.250
그러면 이 좋은 물건이 고분양가로 되니까

183
00:09:15.250 --> 00:09:18.100
예를 들어서 주변이 20억인데 30억에 팔아

184
00:09:18.100 --> 00:09:22.000
그러면 얘가 30억이 되겠네 이렇게 생각한다는 거죠

185
00:09:22.000 --> 00:09:24.700
근데 이게 30억에 분양을 하는 게

186
00:09:24.700 --> 00:09:26.500
사려고 하는 사람 입장에서 보면

187
00:09:26.500 --> 00:09:28.000
아니 주변이 20억인데

188
00:09:28.000 --> 00:09:30.150
아무리 좋다 한들 내가 30억에 사야 돼?

189
00:09:30.150 --> 00:09:31.900
그래서 안 사는 사람이 생기는 거죠

190
00:09:31.900 --> 00:09:33.550
그래서 안 팔리는 물건이 생겨

191
00:09:33.550 --> 00:09:36.550
이 현장만 생겼을 때는 사실 영향력이 약해요

192
00:09:36.550 --> 00:09:39.500
근데 지금처럼 이렇게 대기 물량이 많아서

193
00:09:39.500 --> 00:09:42.150
이 현장, 저 현장, 저 현장, 저 현장

194
00:09:42.150 --> 00:09:45.600
저 현장까지 미분양들이 막 생기게 되면

195
00:09:45.600 --> 00:09:47.600
그리고 이게 고분양가로 분양을 하면

196
00:09:47.600 --> 00:09:50.500
이런 것들이 안 팔리는 미분양이 생길 수 있다는 거죠

197
00:09:50.500 --> 00:09:54.000
그러면 이게 이제 바로 시장을 추락시키는

198
00:09:54.000 --> 00:09:56.500
하락으로 만드는 요인이 된다는 거예요

199
00:09:56.500 --> 00:09:58.700
그래서 분양가가 올라가는 거를

200
00:09:58.700 --> 00:10:02.950
상승 일반 아파트 가격 상승으로 연결시키면 안 돼요

201
00:10:02.950 --> 00:10:04.700
지금까지 또 그랬으니까 당연히

202
00:10:04.700 --> 00:10:05.950
향후에도 그렇게 되지 않을까요?

203
00:10:05.950 --> 00:10:07.600
그렇죠. 이게 근데 상승장에서는

204
00:10:07.600 --> 00:10:09.850
분양가가 올라가도 잘 팔립니다

205
00:10:09.850 --> 00:10:13.300
왜냐하면 일반 아파트 가격이 제자리에 있는 게 아니거든요

206
00:10:13.300 --> 00:10:14.600
제자리에 있는 게 아니고

207
00:10:14.600 --> 00:10:17.000
일반 아파트 가격이 계속 상승하고 있어요

208
00:10:17.000 --> 00:10:19.350
상승하고 있기 때문에 조금 더 

209
00:10:19.350 --> 00:10:22.600
예를 들어서 처음에 20억인데 25억에 분양했어요

210
00:10:22.600 --> 00:10:25.000
그러면 얘가 좀 비싸다는 느낌이 들죠

211
00:10:25.000 --> 00:10:26.800
그런데 분양을 막 하고 있는데

212
00:10:26.800 --> 00:10:29.200
얘가 25억이 됐어. 일반 아파트 가격이

213
00:10:29.200 --> 00:10:31.750
그러니까 얘가 상대적으로 비싼 게 아닌 거죠

214
00:10:31.750 --> 00:10:34.300
오히려 신축이 더 메리트가 있어지는

215
00:10:34.300 --> 00:10:35.850
그러니까 잘 팔리게 되는 거예요

216
00:10:35.850 --> 00:10:39.900
근데 문제는 지금 시장이 일반 아파트 가격이 올라가지 않잖아요

217
00:10:39.900 --> 00:10:41.550
오히려 떨어지거나 이렇게 되잖아요

218
00:10:41.550 --> 00:10:45.500
그러면 고분양가로 나왔던 건 계속 고분양가, 비싼 게 되는 거예요

219
00:10:45.500 --> 00:10:46.650
점점 더 비싸지게 되는 거예요?

220
00:10:46.650 --> 00:10:49.650
그렇죠. 그래서 사람들이 더 안 사게 되는 거예요

221
00:10:49.650 --> 00:10:53.050
시장의 상황 변화에 따른

222
00:10:53.050 --> 00:10:56.300
다른 결과가 나타난다는 걸 인지를 해야 되는데

223
00:10:56.300 --> 00:10:59.500
그걸 사이클을 공부를 해본 적이 없으니까

224
00:10:59.500 --> 00:11:02.500
그냥 입지로 이런 것만 공부를 했으니까

225
00:11:02.500 --> 00:11:04.600
이런 거를 상상하기 어려운 거죠

226
00:11:04.600 --> 00:11:07.500
그럼 어찌 됐든 지금 대기 물량이 많은 거잖아요

227
00:11:07.500 --> 00:11:08.600
그러면 얘기를 들어보면

228
00:11:08.600 --> 00:11:11.350
정말 시세가 두 개로 형성이 되는 것 같은데

229
00:11:11.350 --> 00:11:13.850
고분양가로 분양된 그런 높은 시세와

230
00:11:13.850 --> 00:11:16.750
일반 매매 시장의 갭이 점점 커진다는 건데

231
00:11:16.750 --> 00:11:18.250
그런 물량이 많아지면

232
00:11:18.250 --> 00:11:20.700
일반 시장에 영향을 더 크게 미칠 수 있다

233
00:11:20.700 --> 00:11:22.200
이렇게 생각을 해도 될까요?

234
00:11:22.200 --> 00:11:25.700
그러니까 이게 이제 미분양이 나냐 안 나냐로 보면 되는 거예요

235
00:11:25.700 --> 00:11:29.250
만약에 고분양가로 분양을 했는데

236
00:11:29.250 --> 00:11:32.000
정말 미친 척하고 다 팔릴 수 있잖아요

237
00:11:32.000 --> 00:11:35.000
그러면 시장을 견인해서 상승으로 이루어집니다

238
00:11:35.000 --> 00:11:38.500
그런데 이 고분양으로 분양했던 여러 물량들이

239
00:11:38.500 --> 00:11:40.800
분양이 안 되고 미분양이 많아지면

240
00:11:40.800 --> 00:11:44.150
미분양이 누적돼서 지금 7만 가구에서 10만 가구

241
00:11:44.150 --> 00:11:46.800
서울 같은 경우는 지금 1천 가구 정도 되는데

242
00:11:46.800 --> 00:11:50.500
이게 2천 가구, 3천 가구 이렇게 미분양이 늘어나게 되면

243
00:11:50.500 --> 00:11:52.550
일반 시장은 죽는 거예요

244
00:11:52.550 --> 00:11:54.700
어쨌든 이 추이를 좀 지켜봐야 되겠네요

245
00:11:54.700 --> 00:11:56.850
미분양이 어느 정도로 날지를

246
00:11:56.850 --> 00:12:01.800
지금은 이렇게 대기 물량들이 언젠가는 쏟아져 나올 텐데

247
00:12:01.800 --> 00:12:04.500
그 순간부터 미분양이 늘면서

248
00:12:04.500 --> 00:12:08.100
시장을 더 하락, 가속화시킬 가능성이

249
00:12:08.100 --> 00:12:12.150
굉장히 역할이 크게 작용한다고 예상을 해봐도 되는 거죠

250
00:12:12.150 --> 00:12:14.500
알겠습니다. 이게 뭔가 고분양가로 나와서

251
00:12:14.500 --> 00:12:17.000
일반 시장도 견인해서 올라가는 거 아니야?

252
00:12:17.000 --> 00:12:19.500
이런 걸 하면 정말 큰 오류를 범할 것 같아요

253
00:12:19.500 --> 00:12:22.900
이전에도 그랬다고 해서 다음에도 그럴 것이냐를 봤을 때

254
00:12:22.900 --> 00:12:24.500
지금 시장은 너무 달라졌다는 거죠

255
00:12:24.500 --> 00:12:25.000
그렇죠

256
00:12:25.000 --> 00:12:28.000
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다

257
00:12:28.000 --> 00:12:30.450
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요

258
00:12:30.450 --> 00:12:32.100
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다

259
00:12:32.100 --> 00:12:33.419
감사합니다