반갑습니다. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다
베짱이입니다. 반갑습니다
소장님 저희가 연초인가요?
그때만 해도 미분양이 증가하고 있다
그런 기사들을 많이 방송에서도 찍고 살펴보고 그랬었잖아요
그렇죠
근데 또 요즘엔 그런 얘기가 안 들려요
미분양이 늘지 않고 있습니다
그러니까요. 찾아보니까 미분양이 한 두 달간 감소하고 있다
이런 기사들이 보이더라고요
그래서 이제 좀 괜찮아진 건가? 이렇게 생각을 했었죠
그런데 얼마 전에 나온 기사를 보니까요
이거는 숨은 미분양이 있다
이게 미분양이 감소했지만 감소한 것이 아니다
이런 글이 있어서 저희가 한번 찾아봤어요
이게 한참 10만 가구까지 갈 것이다
그러면 정말 부동산 시장이 위험할 것이다
이런 얘기를 많이 했었잖아요
근데 7만 가구까지 찍다가 지금 다시 좀 주춤한 건데
이게 올 상반기에 분양 자체가 적었던 거죠
분양을 미루는 현장들도 많고 하다 보니까
그로 인해서 미분양이 감소를 한 것이다
만약에 이렇게 분양을 미뤘던 현장들이 분양을 하게 되면
이거를 16만 가구까지 미분양이 늘어날 수도 있다
정말 위험하다. 이런 기사가 있더라고요
소장님은 보셨나요?
네, 대충 봤습니다
봤는데 지금 보니까 내용을 보니까
분양을 하겠다고 인허가를 받았는데
보통은 인허가를 받으면 바로 분양을 하거든요
근데 인허가를 받고 분양을 미룬 현장들이 많다는 거예요
이게 얼마나 많아졌나 살펴봤는데
보통 이런 인허가를 받고서 분양을 미룬 물량을
공급 대기 물량이라고 칭한대요
이 공급 대기 물량이 지난 10년간
평균 47만 가구 정도였는데요
최근에 이 물량이 110만 가구까지 급증을 했다는 거예요
그래서 이게 만약에 대기 물량까지 시장에 풀린다면
전국에 미분양 아파트는 16만 가구까지 늘어날 것이다
이런 글이 있는데 저는 이게 좀 궁금하더라고요
평균 47만 가구인데 이게 두 배를 훌쩍 넘는 가구인 거잖아요
110만 가구. 어떻게 이렇게 대기 물량이 많아졌는지
지금 제가 볼 때는 아마 최근에 벌어진 자재값, 원자재값 상승
이게 결정적인 영향을 줬을 거라고 생각을 하는데
지금 보면은 공사를 이미 시작한 현장에서도
불협화음이 굉장히 많잖아요
지금 서로 싸우기도 하고
이렇게 공사비 증액하겠다 하는데 못 올려준다
이런 거 싸우고 하는데
이게 자재값이나 이런 것들이 너무 급등을 하다 보니까
이거를 원 분양가대로 원래 인허가 받을 때 분양가나
이런 것들도 어느 정도 가이드라인을 정해놓고 심사를 받거든요
그 가격대로 하면 답이 안 나오는 거죠
그래서 지금 유튜브에 얘기 많잖아요
증액하고 또 오른다. 이런 얘기도 많이 하셨던 것 같은데
그런 이유 때문에 지금 대기를 하고 있다고 생각을 하시는 거예요?
근데 궁금한 게 제가 약간 이런 대기가 그러면 한없이 대기를 하는 건지
아니면 기간이 그래도 마지노선이 있는 건지
아니면 그 선이 지나면 진짜 엎어질 수도 있는 건지
이런 게 좀 궁금하거든요
사실 이거는 저도 이제 건설사 출신이 아니기 때문에
저는 분양 위주로 했기 때문에
분양이라는 건 사실 모든 게 정해져서
사업이 시작됐을 때 제가 투입이 되는 거잖아요
그래서 정확하게 알 수는 없지만
그래도 그런 일을 하면서 간간이 주워듣는 걸로 보면
인허가를 받으면 대부분 바로 사업을 해요
왜냐하면 여기에 비용이 투입이 되기 때문에 그래요
예를 들어서 인허가를 받기 위해서는 땅이라든지 이런 걸 확보하고
설계도 하고 그러면 여기 땅을 확보한다는 얘기는 땅을 주고 사야 되잖아요
아니면 이미 샀던 거라든지 그리고 설계를 하거나 이러면
유명한 설계사한테 설계비를 의뢰하고 설계를 짜거든요
이런 것들이 비용이 투입이 됐어요
그러면 이제 여기서 일사천리로 가야
비용을 최소화하고 수익을 늘리는 그런 과정으로 가는데
여기서 이제 사정이 생겨서 이게 딜레이가 되면
문제는 이 기간 동안에 계속 비용은 발생한다는 거죠
대부분의 건설사들이나 시행사들이 땅을 자기 돈 다 주고 사는 사람은 별로 없어요
대부분 대출을 일으켜서 매입하고 이걸 진행을 하는데
이런 단계에서 PF가 보통 시중금리보다 훨씬 높습니다
그래서 은행이 가장 선호하는 수익사업 중에 대표적인 게 PF예요
그래서 이 PF를 받아서 지금 자금이 투입됐기 때문에
이자가 계속 나가는 거죠
그러니까 한정 없이 한정 없이 기다릴 수는 없는 거예요
대부분은 이거는 기간이 정해져 있는 게 아니고
건설사나 시행사의 사정에 따라서 최대한 빨리 하려고 노력하겠죠
그래서 지금 대기 물량들은 언젠가는 결국에는 분양을 할 현장으로 보시면 되는 겁니다
그럼 진짜 이런 대기 물량까지 시장에 풀리면
최악의 경우 16만 가구까지 미분양이 생길 수도 있다
이렇게 분석이 나왔는데
만약에 진짜 16만 가구까지 미분양이 나오면
진짜 부동산 시장이 위험한가?
약간 이것도 좀 궁금하더라고요
당연히 위험하죠
그래도 소진이 되고 할 텐데
그게 위험하다고 두려움을 느낄 정도로
조심을 해야 될 수치인 건가요?
아니면 과거에도 이렇게 많았던 적이 있었나요?
그렇죠. 2009년, 2010년쯤에
아마 미분양 수치가 최고치를 달했던 아마 그 기준일 겁니다
전국 기준으로 16만 가구 정도가 최대치를 이뤘을 때
그게 시장에 굉장히 악영향을 줘서
2010년, 2011년, 2012년 거의 바닥을 다질 정도로
시장을 악화시켰던 그런 효과가 있거든요
미분양은 미분양만으로 시장을 국한시키는 게 아니고
일반 아파트 매매 시장을 완전히 거의 초토화시키다시피 할 정도로
범위가 넓으면 넓을수록 숫자가 많아지면 많아질수록
일반 아파트에 미치는 영향이 크다고 보시면 되는 거죠
어쨌든 이 수치가 위험하기는 위험한 수치다
근데 또 기사를 보니까 궁금했던 좀 특이한 점이
전국에서 서울만 유일하게 분양 대기 물량이
착공 대기 물량보다 많다
이런 기사가 글이 있더라고요
이게 좀 신기했어요 왜 서울만 다른 건지
왜 그런 걸까요?
그러니까 아마 지금 분양을 미루고
공사에 들어간 현장들이 꽤 많은 걸로 알고 있거든요
그것들은 뭐냐면 후분양을 하기 위해서예요
후분양을 하기 위함은 왜 그러냐면
공사를 하기 전에 분양을 하면
분양가 상한제 적용을 받아요
분양가 상한제 적용을 받는다는 얘기는 뭐냐면
분양가를 주변 시세보다 월등하게 싸게 분양을 해야 돼요
그러면 조합원 입장에서는 손해라고 생각하죠
그러니까 예를 들어서 옆에 아파트가 20억이에요
20억인데 내 아파트의 일반 분양은
새 아파트를 분양하는 건데
예를 들어서 한 14억 정도 그러면 시세 차익이 6억이다
그러면 몇십만 경쟁률을 기록하면서 달려들겠죠
이런 식의 분양이 이루어지기 때문에
이거를 만약에 20억에 팔 수 있으면
이게 조합원 이득으로 가는 거잖아요
근데 이걸 14억에 팔면 조합원 이득이 줄어드는 거예요
그거를 극도로 싫어하는 조합원들이
선택을 할 때 후분양으로 가면
분양가 상한제를 피할 수 있어요
고분양가를 위해서 약간 후분양을 선택하는 현장들이 많다
그렇죠
그런 얘기면 앞으로 서울에 나올 물량들이
고분양가일 현장들이 많다는 얘기잖아요
그렇죠
그리고 또 이런 얘기도 있거든요
어쨌든 모든 사람들이 원하는
이런 분양 현장들 신축 아닙니까?
이런 게 고분양가로 나오면
일반 매매시장에도 영향을 미칠 거다
견인 역할을 해서 좀 더 끌어올리면서 또 상승을 하지 않게 해야 이런..
제가 또 이런 얘기하면 상승판을 친다 이런 다는데
이런 거는 어떻게 보세요?
그러니까 여기에 참 당연하다고 생각하는 전제가 이미 깔려 있거든요
그거에 대한 의심을 한번 해봐야 되는 거예요 의문을
당연하다 생각하는
그러니까 우리가 지금 시장을 바라볼 때
너무 당연하다고 전제를 깔고 있는 게 있어요
그러니까 뭐냐면 지금 고분양가로 분양을 하면
일반 아파트 가격이 올라간다
이런 논리를 펴는 사람들에 기본적으로
전제가 이미 깔려 있는, 당연시 되는 게 뭐냐면
이런 게 잘 팔린다
그러니까 다른 물건은 이게 맞아요
다른 물건들은 예를 들어서 요즘 라면값 막 올리잖아요
라면값 올리면 올린 라면값이
막 이렇게 팔리잖아요 어쨌든 올라가도 팔리잖아요
그러면 다른 물건들의 가격을 올리는 거죠
그러니까 이런 게 맞아요
근데 여기에 이미 당연시 들어가 있는 게 있어요
팔리는 거예요 가격을 올려도 팔리는 거예요
근데 이게 안 팔리면 이라는 의문을 딱 던져봐야 되는 거예요
그러니까 이게 중요한 건데
이 전제를 너무 당연시 해버리면
다음 생각은 그냥 일사천리로 그 방향으로 가는 거죠
근데 시장에서는 이게 바뀔 수 있거든요
특히 부동산에서는 고분양가가 나오는 순간부터
이제 미분양이 생기기 시작합니다
미분양이라는 게 뭐냐면 안 팔리는 물건이에요
안 팔리는 물건이 생기면 과연 견인을 할 수 있을까?
이걸 고민을 해봐야 되는데
이 안 팔린다라는 전제를 깔고 있지 않기 때문에 그런 거예요
좋다고 생각도 안 하겠네 안 팔리게 되면
또 사람들의 생각은
그러니까 안 팔린다고 생각을 안 하니까 좋은 물건이죠
신축은 좋은 물건. 신축은 좋은 물건이고
그러면 이 좋은 물건이 고분양가로 되니까
예를 들어서 주변이 20억인데 30억에 팔아
그러면 얘가 30억이 되겠네 이렇게 생각한다는 거죠
근데 이게 30억에 분양을 하는 게
사려고 하는 사람 입장에서 보면
아니 주변이 20억인데
아무리 좋다 한들 내가 30억에 사야 돼?
그래서 안 사는 사람이 생기는 거죠
그래서 안 팔리는 물건이 생겨
이 현장만 생겼을 때는 사실 영향력이 약해요
근데 지금처럼 이렇게 대기 물량이 많아서
이 현장, 저 현장, 저 현장, 저 현장
저 현장까지 미분양들이 막 생기게 되면
그리고 이게 고분양가로 분양을 하면
이런 것들이 안 팔리는 미분양이 생길 수 있다는 거죠
그러면 이게 이제 바로 시장을 추락시키는
하락으로 만드는 요인이 된다는 거예요
그래서 분양가가 올라가는 거를
상승 일반 아파트 가격 상승으로 연결시키면 안 돼요
지금까지 또 그랬으니까 당연히
향후에도 그렇게 되지 않을까요?
그렇죠. 이게 근데 상승장에서는
분양가가 올라가도 잘 팔립니다
왜냐하면 일반 아파트 가격이 제자리에 있는 게 아니거든요
제자리에 있는 게 아니고
일반 아파트 가격이 계속 상승하고 있어요
상승하고 있기 때문에 조금 더
예를 들어서 처음에 20억인데 25억에 분양했어요
그러면 얘가 좀 비싸다는 느낌이 들죠
그런데 분양을 막 하고 있는데
얘가 25억이 됐어. 일반 아파트 가격이
그러니까 얘가 상대적으로 비싼 게 아닌 거죠
오히려 신축이 더 메리트가 있어지는
그러니까 잘 팔리게 되는 거예요
근데 문제는 지금 시장이 일반 아파트 가격이 올라가지 않잖아요
오히려 떨어지거나 이렇게 되잖아요
그러면 고분양가로 나왔던 건 계속 고분양가, 비싼 게 되는 거예요
점점 더 비싸지게 되는 거예요?
그렇죠. 그래서 사람들이 더 안 사게 되는 거예요
시장의 상황 변화에 따른
다른 결과가 나타난다는 걸 인지를 해야 되는데
그걸 사이클을 공부를 해본 적이 없으니까
그냥 입지로 이런 것만 공부를 했으니까
이런 거를 상상하기 어려운 거죠
그럼 어찌 됐든 지금 대기 물량이 많은 거잖아요
그러면 얘기를 들어보면
정말 시세가 두 개로 형성이 되는 것 같은데
고분양가로 분양된 그런 높은 시세와
일반 매매 시장의 갭이 점점 커진다는 건데
그런 물량이 많아지면
일반 시장에 영향을 더 크게 미칠 수 있다
이렇게 생각을 해도 될까요?
그러니까 이게 이제 미분양이 나냐 안 나냐로 보면 되는 거예요
만약에 고분양가로 분양을 했는데
정말 미친 척하고 다 팔릴 수 있잖아요
그러면 시장을 견인해서 상승으로 이루어집니다
그런데 이 고분양으로 분양했던 여러 물량들이
분양이 안 되고 미분양이 많아지면
미분양이 누적돼서 지금 7만 가구에서 10만 가구
서울 같은 경우는 지금 1천 가구 정도 되는데
이게 2천 가구, 3천 가구 이렇게 미분양이 늘어나게 되면
일반 시장은 죽는 거예요
어쨌든 이 추이를 좀 지켜봐야 되겠네요
미분양이 어느 정도로 날지를
지금은 이렇게 대기 물량들이 언젠가는 쏟아져 나올 텐데
그 순간부터 미분양이 늘면서
시장을 더 하락, 가속화시킬 가능성이
굉장히 역할이 크게 작용한다고 예상을 해봐도 되는 거죠
알겠습니다. 이게 뭔가 고분양가로 나와서
일반 시장도 견인해서 올라가는 거 아니야?
이런 걸 하면 정말 큰 오류를 범할 것 같아요
이전에도 그랬다고 해서 다음에도 그럴 것이냐를 봤을 때
지금 시장은 너무 달라졌다는 거죠
그렇죠
알겠습니다. 오늘은 이렇게 마무리하도록 하겠습니다
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리고요
다음에 또 찾아뵙도록 하겠습니다
감사합니다